¿Quién debe pagar los gastos por la impermeabilización de las azoteas en un condominio en Venezuela?

Porbcreativos

Esta situación nos ha sido consultada en muchas ocasiones. De tal forma, que damos una respuesta precisa para las preguntas que formulamos en la entrada.
El gasto de impermeabilizar una azotea es un gasto común a todos los propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 5, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que reza: «Son cosas comunes a todos los apartamentos: …c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste».
Cabe destacar, que el legislador aquí señala dos cuestiones que nos parecen de suma importancia diferenciar: una primera, tiene que ver con la definición que hace de determinadas áreas las cuales considera comunes a todos los apartamentos. estas áreas son: azoteas, patios y jardines. Por otra parte y en segundo lugar, señala una condición que hace derivar el concepto de «uso exclusivo» POR RAZONES DE DISTRIBUCIÓN ESPACIAL EN EL EDIFICIO. En este último caso, las zonas de uso exclusivo que detenta legalmente los propietarios que sólo tengan acceso a ellas, sus gastos de mantenimiento serán atribuibles sólo a los propietarios de los apartamentos que las tengan, siempre y cuando así lo determine el documento de condominio o su reglamento.

DE ORDINARIO, LOS COSTOS DE IMPERMEABILIZACIÓN DE LAS AZOTEAS TIENEN Y DEBEN LEGALMENTE QUE SER CONSIDERADOS COMO GASTOS COMUNES A TODOS LOS COPROPIETARIOS.

Ahora bien, si existe una filtración y la Junta o el administrador no actúan para resolverla impermeabilizando el área afectada, puede perfectamente el propietario del Pent House, por sí sólo o con la unión de otros que estén afectados, estén o no sus apartamentos en la última planta, pagar los costos de la reparación urgente para evitar un daño mayor a las propiedades particulares afectadas por la filtración y al propio condominio, entidad que tendría que pagar daños y perjuicios por no hacer las reparaciones de forma oportuna. El fundamento legal para que cualquier propietario pague el gasto común por un acto de administración o de conservación de carácter urgente, está en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que dispone: «El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes».
A nuestro juicio, esta es la norma más sabia que contempla el legislador venezolano en propiedad horizontal porque combate directamente la ruina del inmueble, lo que es un factor que deteriora el nivel de la calidad de vida de la comunidad de copropietarios.

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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0 comentarios

  1. Buenos días, primero es para felicitarlos por esta pagina que nos ayuda a aclarar dudas sobre asuntos de Condominios. Mi pregunta es la siguiente:
    El día Lunes 14/03/2016 se efectuó una Asamblea de Copropietarios en mi Conjunto Residencial que consta de 64 Apartamentos y la asistencia fue de 18 copropietarios, en la cual plantearon la posibilidad de que unos Copropietarios sirvieran de prestamistas para un dinero con un interés del 30% para la reparación del cableado del cuarto de bomba e incorporarlo al recibo de Condominio (la cuota es de Bs.4.000,00 mas el 30%), pagamos un Fondo de Reserva mas un Fondo de Mejoras y Mantenimiento. ¿Esto es legal???
    Gracias de antemano por su atención.

    Lilian Aranda

    1. Apreciada señora Lilian Aranda: Gracias por escribirnos y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) Gracias por sus palabras de felicitaciones y de apoyo a nuestro trabajo, ya que nos estimulan a seguir día a día en nuestra labor educativa de las comunidades inmobiliarias.

      2) No hay legalidad alguna en el asunto que usted nos plantea. En todo caso, debe aplicarse el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal: cualquier propietario puede hacer las reparaciones que sean necesarias, y tendrá derecho a que le reembolsen lo invertido, presentando las facturas del gasto común a nombre del condominio, y en todo caso, el financiamiento que él haga por pagar dicho gasto le generaría a su favor además del crédito producto del capital que invirtió, los intereses que este capital genere calculados hasta el momento que se lo paguen íntegramente, al tres por ciento (3%) anual, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano.

      3) Los particulares no pueden cobrar intereses a la tasa que lo hacen las instituciones financieras o crediticias que están regidas por la Ley General de Bancos y además, sometidas a una inspección permanente por parte del Estado, a través de la Superintendencia General de Bancos y de Otras Instituciones de Crédito.

      4) Si cobran ese interés estarían cometiendo el delito de usura, y podrían ser acusados los prestamistas en la Fiscalía General de la República.
      Los invitamos a tener mucho cuidado. Todo en el condominio se puede hacer y debe hacerse dentro del marco jurídico. Nosotros podemos ayudarles y no dejen de ir al foro. Es preferible pagar un monto de dinero pequeño por una asesoría que luego tener que pagar más por intentar enderezar los entuertos que se comenten por una mala gerencia de la comunidad de copropietarios.
      Estamos a sus gratas órdenes para servirle.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      celular:04248178841

      1. Buenas tardes, muchísimas gracias por la asesoría. Debido a que esta Junta de Condominio esta empeñada en esta locura de cobrarnos el 30% por los prestamos que están financiando unos copropietarios, el día Lunes me voy a dirigir a la Fiscalia, Indepabis y en la Alcaldía hay una oficina donde existe un Juez de Paz que supuestamente escucha a la comunidad en asuntos de condominios. Con su respuesta me da mas seguridad para efectuar mi denuncia. Con respecto al Taller encantada de hacerlo pero me impide es el traslado que es en Caracas y Yo resido en Cagua-Edo.Aragua, espero que pueda hacer uno en esta zona (Maracay o La Victoria).
        Gracias y que Dios los Bendiga, muchos éxitos.

        1. Apreciada señora Lilian: Gracias por contactarnos y nos sentimos muy complacidos que nuestra respuesta le haya dado luces para su actuación! Próximamente le estaremos avisando de nuestro Taller de Gerencia de Condominios en la ciudad de Maracay. Siga nuestra cuenta en Twitter y este blog.

          Atentamente,
          RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
          Inpreabogado: 40.236

  2. Buenas noches mi caso es con respecto a las filtraciones tengo mas de un año sufriendo de ellas al punto que mi apartamento esta muy deteriorado algunos techos con hongos el condominio esta claro que ellos deben solucionarme pero no le dan prioridad quisieron solventarme pagando un trabajo incompleto ya que le pagaron a un Sr que puso mal la impermeabilizacion y ni siquiera le compraron la pintura que se le coloca al final y ahora si filtra peor y en lugares que antes no se filtraron soy mamá soltera vivo con mi hijo de 8 años tengomiedo que perjudique la salud de ni hijo y que se vuelva filtrar hasta los tomacorrientes no gano lo suficiente como para yo poder resolver y que el condominio me descuente las cuotas de verdad ya no se que hacer no duermo pensando que las filtraciones perjudiquen nuestra salud mis artefactos eléctricos se mojen siga dañando mi propiedad o dañen nuestra integridad física con algo peor ya que un techo se le hizo un orificio le agradecería mucho que me ayudara e informará que hacer este asunto me tiene sin poder dormir gracias espero pronto respuesta

    1. Apreciada usuaria Ana: realmente el problma que usted nos plantea es sumamente grave y dañoso para cualquiera que lo esté sufriendo. Le recomendamos que de inmediato acuda a la Superindetendencia para la Defensa de Derechos Económicos y Sociales (SUNDEE) que está ubicada en Caracas en la Torre Oeste del Parque Central, a los fines que haga su denuncia contra la Junta o la persona administradora del condominio, ya que de acuerdo a lo establecido en el artículo 20, literales: «a», «b» y «c», de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, es menester que se hagan los actos de conservación y de mantenimiento. En todo caso, usted debe dejar constancia del daños a su propiedad, el cual debe ser reparado por la Junta de Condominio o la administradora, en concordancia con lo dispuesto también en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, cuya lectura recomendamos hacer.
      Estamos a sus órdenes para ampliarle detalles e invitamos a la Junta de condominio de su edificio a nuestros los talleres y foros; el próximo que tenemos es el 18 de Noviembre de 2015, «VIII FORO “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS”, que dictaremos en el Hotel El Marques, Avenida Rómulo Gallegos, La Urbina, Caracas, entre las 8 AM y 12m, con una inversión de Bs. 3.000,00 al cual aspiramos que usted asista y que por su cortesía haga extensiva esta invitación a otras muchas personas de su red, que usted cree que podrían interés en aclarar dudas al respecto. Si desea participar, debe comunicarse con la abogada Belkis Rojas por el teléfono celular: 0412-2451580 y enviar correo electrónico: vprocondominios@gmail.com con la copia de su depósito bancario. Sólo para 80 participantes. La esperamos. Se ofrecerá un refrigerio y material de apoyo digital para los participantes.
      Estamos a sus gratas órdenes.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      1. Buenas tardes muchisimas gracias por la información de verdad que ya no se que hacer y ahora están a la defensiva y tratando de atacarme con excusas para hacer caso omiso de que deben terminar la impermeable y no dejar las cosas a mal hechas a espera pero soy de Maracaibo donde puedo acudir para hacer la denuncia?

  3. Buenas noches, soy la señora que le escribio por whatsApp, mi pregunta es la siguiente: tengo un apartamento que me adjudico el gobierno y soy casada me quiero divorciar pero mi ex esposo quiere que vendamos el apartamento para poder darme el divorcio y yo no quiero vender, yo reconozco que el tiene derecho igual que yo pero mi pregunta es: se puede vender un apartamento asignado por el gobierno?  A si ya se aya cancelado la totalidad de la deuda? Y si yo no quiero vender por que no quiero quedarme en la calle debo vender ya que a el le corresponde la mitad? Yo solo quiero divorciarme y el me dice que se divorcia pero si yo vendo. Se puede vender a terceros? O yo debo pagarle a el su parte para que se vaya? O el a mi para que me vaya?  En el caso que tenga que vender el precio seria lo que nos costo el apartamento o seria   revalorizado a los precios actuales que hay en el mercado? Espero su pronta respuesta gracias…

    1. Apreciada señora Johanna: saludos cordiales. Le señalamos que los apartamentos adjudicados por la Gran Misión Vivienda Venezuela son patrimonio exclusivo del Estado y no pueden venderse. Recomendamos leer nuestros artículos al respecto y la Ley de la GMVV y la Ley de Terrenos urbanos para mayor comprensión del tema.
      El apartamento que usted usa NO ES SUYO NI DE LA COMUNIDAD CONYUGAL. Le pertenece al Estado venezolano. Es patrimonio público por ahora, mientras esté en el poder este régimen comunista o socialista o como se llame.
      Hacemos votos porque esta realidad cambie.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  4. cuanto tiempo debe pasar para realizar la convocatoria a la segunda asamblea general para elegir Junta directiva, O PARA CUALQUIER OTRO ASUNTO, ES CORRECTO ANTICIPARLA PARA LA HORA SIGUIENTE SI NO SE LOGRASE EL QUORUM? SON VALIDOS LOS ACUERDOS EN ESA ASAMBLEA DE UNA HORA DESPUES?

    1. Apreciada señora Reyna Martínez: gracias por Contáctanos y esperamos que pueda asistir a nuestro V Foro: Preguntas y Respuestas sobre Condominios del 29/09 en Radio Continente en CARACAS, edificio Cosmos, Pent House, Calle La Joya, Chacao. Respondemos su planteamiento diciéndole que la segunda convocatoria deberá realizarse en los términos y condiciones establecidas en el Documento de Condominio de su edificio. La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela no establece la segunda convocatoria y tampoco la prohíbe. Señala esta ley que debe cumplirse siempre el documento de condominio y su reglamento y los acuerdos de los propietarios tomados en asamblea. De tal forma, que recomendamos la lectura de este documento en lo atinente al capítulo o sección de las asambleas. Si nada establece, entonces los asuntos a considerar pueden ser resuelto en una sola convocatoria.
      Estamos a sus gratas órdenes.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

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