Desde hace mucho tiempo y más en la Venezuela de hoy, venimos observando una situación con relación a las personas naturales o jurídicas que se dedican al ramo de la administración de los condominios y tiene que ver con que no asumen todas las obligaciones legales que deben asumir de acuerdo a la ley especial que rige la materia que es la Ley de Propiedad Horizontal, lo que trae como consecuencia una serie de conflictos en los condominios por los reclamos que hacen sus copropietarios. Veamos algunas situaciones.
Condominios en el olvido:
Nos referimos al deber que tienen los administradores de cuidar y vigilar las áreas y cosas comunes del edificio, lo cual es una obligación expresa contenida en el artículo 20, literal “a” de la Ley de Propiedad Horizontal. Eso significa que quien administra un edificio debe conocer todas sus áreas comunes y equipos accesorios. Debe visitarlo frecuentemente; realizar un informe de ruina con apoyo fotográfico y videos; hacer un inventario de sus equipos accesorios, por ejemplo, modelo de ascensores, de sus motores eléctricos; identificar todos los equipos con sus seriales y marcas y colocar sus leyendas de uso seguro y precauciones; realizar la ficha técnica de sus mantenimientos; en fin, esta labor revela la íntima conexión del administrador con el edificio, con su infraestructura para saber qué es lo que tiene que cuidar; el estado en que se encuentran las cosas y para así poder tomar las decisiones sobre los actos de conservación que requieren.
¿Por qué los administradores no cumplen con su deber?
Nuestra apreciación es en un doble sentido: por un lado, no aprecian realmente su trabajo que tiene obligaciones legales que cumplir porque lo consideran marginal; y por otra parte, los copropietarios siempre han considerado al condominio también como un tema sin importancia; de chismorreo y sobre todo de conflictos al que todos le huyen.
De allí, surge una explicación también de tipo económica según la cual, por ser un tema sin importancia, también lo es de poco valor económico, lo que significa que los honorarios profesionales del administrador son ínfimos, lo que por consecuencia le impide cumplir cabalmente con todas las obligaciones legales en su labor administrativa, porque para poder atender un inmueble profesionalmente se requiere del apoyo y coordinación de un equipo humano profesional y con conocimientos técnicos en varias áreas: contable, jurídica, administrativa, operativa, mantenimientos; y eso cuesta dinero.
Elaborar el recibo o planilla mensual de gastos comunes no es administrar un condominio:
Cada vez que nos piden una oferta de servicios lo primero que hacemos en Procondominios es visitar el inmueble para conocer su estado físico; su orden interno y el funcionamiento de su junta de condominio; sus aspectos jurídicos y financieros, entre tantos datos que levantamos y procesamos. Hecha esta actividad de inspección física y de reunión con su junta de condominio o grupo de copropietarios, aportamos luego nuestras recomendaciones y si nos interesa el perfil del cliente, presentamos una propuesta comercial para ver si finalmente la asamblea de propietarios nos designa como sus administradores. Sin embargo, nos topamos con mayor frecuencia condominios donde los administradores además de no conocer el inmueble, presentan sus ofertas o si ya están en funciones, sólo se limitándose a ofrecer la elaboración los llamados “recibos de gastos comunes”. Y hasta allí llegan: relacionan los gastos comunes y los distribuyen en muchos casos sin observar las alícuotas, usando plantillas del programa Excel, que aunque son muy útiles, no cuentan con la seguridad de los registros que tienen los sistemas administrativos computarizados que obedecen a una serie de criterios de manejo de la data contable del condominio, para su seguridad e integridad óptima. Y después que hacen el recibo de condominio simplemente lo envían por correo electrónico o por whatsapp u otra aplicación de los teléfonos inteligentes, sin preocuparse mucho por la cobranza.
Todo esto es causa de la ruina aunque ustedes amigos seguidores no lo crean: si no hay una correcta estrategia y labor de recaudación, no se contará con el recurso económico suficiente para poder mantener una buena calidad de vida y las áreas y bienes comunes del edificio.
La verdadera y real responsabilidad del administrador cuando es designado:
Este es un tema en el cual todos deberíamos tener claro el alcance de las obligaciones legales del administrador del condominio, puesto que como reza el artículo 2 del Código Civil Venezolano: “La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento”. Y sucede que cuando comienzan a surgir los conflictos en los condominios porque el administrador no cumple con todas sus obligaciones legales y los afectados (administrados) ejercen acciones judiciales, entonces vienen las lamentaciones; el típico “yo no sabía” (que no sirve de excusa) y las valoraciones de los jueces de las conductas de los administradores de acuerdo a los parámetros que impone la ley. Esto es de suma importancia, puesto que una mala gestión del administrador puede arruinar un inmueble y causar daños patrimoniales de gran magnitud y relevancia. Los daños y perjuicios causados por el administrador le pueden ser exigidos de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano que resume el aforismo jurídico según el cual, quien cause un daño a otro con culpa o con intención, está obligado a repararlo.
Nuestra reflexión final y recomendación a los administradores: ajusten sus contratos de servicios a las exigencias de la ley; no pueden excluir contractualmente responsabilidades legales que le son atribuidas por la naturaleza del mandato que realizan sobre un inmueble; estimen con base cierta sus honorarios profesionales a una estructura de costo que contemple todo el talento humano que se requiere para hacer bien su gestión; y escojan sus clientes que paguen esos costos.
