A lo largo de nuestra experiencia profesional administrando, gerenciando y asesorando a condominios en Venezuela nos topamos con un tema muy importante que no siempre es bien manejado ni entendido conceptual ni económicamente hablando: el fondo de reserva.
NO vamos a realizar aquí un tratado sobre este tema. Sólo nos proponemos una lineas esclarecedoras sobre el mismo para derrocar varios mitos:
Mito #1: El fondo de reserva está tratado en la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela: FALSO. La legislación venezolana ni siquiera menciona este concepto. Y este es precisamente uno de los aspectos que debe ser superado en una nueva legislación sobre el tema de comunidades inmobiliarias. Nosotros en nuestro Proyecto de LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS que hemos presentado en cinco borradores a la Asamblea Nacional (el último, fue entregado en la oficina de su Presidente, Diputado Henry Ramos Allup) donde desarrollamos el tema completo y llenamos la laguna legal existente hoy día.
Los términos de uso y las limitaciones del fondo de reserva normalmente están establecidas(aunque no siempre) en el documento de condominio o en el reglamento del documento de condominio del edificio. Por ello, es indispensable leer este documento para conocer su verdadero alcance en este tema.
Mito #2: El fondo de reserva puede ser usado para atender cualquier gasto común ordinario del edificio: VERDAD A MEDIAS. De poder, se puede dependiendo de la disciplina que tenga quien ejerza la administración del edificio. Nosotros en realidad lo tratamos como un mito; porque el fondo de reserva NO DEBERÍA ATENDER NINGÚN GASTO COMÚN ORDINARIO DEL EDIFICIO; sino gastos relativos a situaciones de contingencia o emergencia; por ejemplo: derrumbe de un talud o deterioro de una fachada; o bien para financiar una mejora aprobada por la asamblea de propietarios del edificio, reunida legalmente con base a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
De allí, es que podemos sostener que en realidad el fondo de reserva representa una herramienta financiera para la comunidad de copropietarios. El administrador puede usar este fondo para financiar un porcentaje del gasto común extraordinario, pero recomendamos que ante de hacerlo, debe programar su inmediata reposición, ya que constituye los ahorros de la comunidad.
Mito #3: El administrador puede descontar a su favor cualquier monto del fondo de reserva cuando considere que la comunidad de copropietarios le adeuda algún concepto por sus servicios profesionales. FALSO. Ciertamente, hemos conocido una serie de administradores descarados y delincuentes que comenten el delito de apropiación indebida calificada cuando al terminar su mandato por cualquier causa, realizan descuentos sobre el dinero que representa este fondo. Ello está tipificado como un delito en el Código Penal Venezolano en su artículo 468, cuya lectura invitamos a realizar.
Es frecuente que los administradores pretendan constituir en mora a sus administrados con los propios títulos ejecutivos que ellos elaboran mensualmente, queriéndoles señalar que ellos pagan de su propio peculio gasto básicos del inmueble, cuando en realidad lo que hacen es usar el dinero de una “cuenta pote” que han creado a su nombre, pero con el dinero de varias comunidades de copropietarios que administran, siendo en realidad que ese dinero no es de ellos sino de terceras personas.
Recomendamos a las Juntas de Condominios que hagan sus denuncias ante la Fiscalía del Ministerio Público competente para detener esta dispraxis profesional y delitos que pueden cometer algunos administradores que tienen un infinito afán de lucro y que ejercen el mandato de administración traicionando la confianza que les da la comunidad de copropietarios al designarlos.
Mito #4: El administrador puede negarse a entregar a la Junta de Condominio dinero contra el fondo de reserva para realizar actos de conservación y mantenimiento: FALSO. No puede ni debe negarse. Él tiene que actuar bajo el concepto jurídico del “buen padre de familia” según el cual tiene que ser prudente, responsable, diligente, actuar bajo el marco jurídico del documento de condominio y respondiendo a la realidad y dinámica de la vida de la comunidad que administra.
De tal manera, que si la comunidad requiere realizar un acto de mantenimiento y conservación o una mejora aprobada legalmente por la asamblea de propietarios, el administrador debe proveer los fondos; si no los pudiese conseguir con la recaudación mensual ordinaria, podría apelar al fondo de reserva como herramienta financiera considerando previamente su reposición inmediata.
La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela en su artículo 20 establece las responsabilidades del administrador, entre las que se mencionan en los literales “a” y “b” están la realización de los actos de conservación y mantenimiento de las cosas y a´reas comunes. De allí que nuestra recomendación actual a las Juntas de Condominios es que le soliciten por escrito al administrador los fondos cuando tengan la verdadera necesidad de utilizar el fondo de reserva, para tales fines.
En una economía que padece de hiperinflación como la venezolana, no es una buena decisión dejar el dinero del fondo de reserva en una cuenta bancaria devaluándose. Un buen administrador debe proponer su inversión en el edificio para mejorar la calidad de servicios de la comunidad de copropietarios.
Más adelante, seguiremos desmontando mitos sobre el fondo de reserva. Aquí, apenas presentados cuatro ideas interesantes que sabemos que a nuestros lectores les motivarán para generar otras nuevas.
Esperamos sus comentarios por: info@procondominios.com.ve
Cordialmente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Ipreabogado: 40.236
