Sin duda alguna y como ocurre en toda actividad humana, la dispraxis profesional (mal llamada malapraxis) es siempre una posibilidad; y cuando ocurre produce daños a quien la padece. Así, cuando un médico comete un error profesional, una dispraxis, puede causar la muerte del paciente o graves lesiones temporales o permanente; un abogado por una mala asesoría a un cliente, puede enviarlo a la cárcel; o dejarlo en ella o arruinarlo.
En el caso de la administración de condominios cuando se presenta la dispraxis profesional debemos considerar dos escenarios, al menos legalmente, según la legislación especial venezolana que es la Ley de Propiedad Horizontal de 1983 (última reforma). En efecto, un primer escenario sucede cuando el error profesional es atribuible a una tercera persona, bien sea persona natural o jurídica que actúa como ente administrador del edificio. Allí hay que considerar que surgen las responsabilidades civiles y penales según el caso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 20 de dicha Ley, Parágrafo Único. Lógicamente, responde el administrador de acuerdo a toda la teoría del hecho ilícito que está regulado por el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, que es lo que se conoce como los daños y perjuicios bien sea por culpa (impericia, imprudencia, negligencia e inobservancia de reglamentos técnicos) o por dolo.
Un segundo escenario se de en el caso cuando el ente administrador es la Junta de Condominio, ente el cual al igual que un administrador (persona natural o jurídica) tiene que cumplir con todas las obligaciones legales señaladas en el artículo 20 de le Ley ejusdem y de las obligaciones que el Código Civil Venezolano le impone a todo mandatario. En todo caso, sea quien sea el ente administrador, bien la Junta de Condominio o cualquier persona, compromete su responsabilidad civil; su patrimonio y su responsabilidad penal.
Una de las recomendaciones que le damos a todos los administradores cuando están ante un evidente error dentro de su actividad profesional es practicas la “administración encimática”; esto es, estar arriba del error; dar la cara a la comunidad de copropietarios y tomar las acciones para corregirlo; JAMÁS ESCONDERSE U OCULTARLO O NO INFORMARLO. Un buen administrador no es quien comete errores, puesto que todos somos humanos y podemos cometerlo en cualquier ámbito de nuestras vidas; pero lo importante es la actitud, la conducta que sigue al error. El cliente, el administrado tenderá a perdonar, a considerar más el tipo de respuesta ante el error de un administrador cuando este da la cara; y sobre todo, si el error es de buena fe.
Pero lamentablemente, muchos empresarios de la administración de condominios cometen errores de buena fe, pero no dan la cara; otros los cometen por ignorancia y se niegan a salir de él, creyéndose que siempre son dueños de la verdad; y otros ya no comenten sólo errores sino algunos delitos y en ese caso estamos ya hablando del dolo, de la intención, puesto que no hay que negarlo y sí hay que ser realista, la maldad existe; pero es deber de los buenos combatirla.
Luego, ¿cómo le reclamamos a un administrador sobre su dispraxis profesional? A continuación, les sugerimos una carta para reclamarle a aquellos administradores irresponsables; malas gentes; que consideran que son mandantes y se olvidan que son simples mandatarios de la asamblea de propietarios que los designó, para advertirles de sus acciones y omisiones que contiene su mala actuación profesional. Así tenemos que:
Ciudad_______ a los _____ días del mes de ____del año 2017
Señores
ADMINISTRADORA LA PIRATA, C.A.
(Señalar su dirección postal o fiscal)
Ciudad.-
Nosotros, los abajo firmantes, miembros principales y suplentes de la JUNTA DE CONDOMINIOS DE LAS RESIDENCIAS XXXXXXX, inmueble administrado por ustedes desde ______, por medio de la presente nos dirigimos a ustedes en la oportunidad de señalarles que estamos en total desacuerdo en la forma como vienen administrando y ejecutando el mandato de administración que la asamblea de propietarios le confió en esa fecha. En reiteradas oportunidades hemos enviados cartas a la Ejecutiva de la Cuenta de nuestro condominio señalándoles las inconformidades por el servicio que nos prestan y que resulta en un incumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas en el contrato de servicios que suscribimos con ustedes en fecha _____, además del incumplimiento de las obligaciones legales señaladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela (indicar aquí las normas y legislación de cada país) y sin que a la fecha ustedes hayan tomado las medidas oportunas para realizar sus actividades conforme a lo que señalan los anteriores estamentos o instancia. De manera pues, que en esta oportunidad pasamos a resumir sus acciones y omisiones que le dan contenido y vigencia a su dispraxis profesional en las siguientes conductas, actividades, errores y violaciones a la ley, siendo ellas, a saber:
- No realizan la cobranza o la recaudación de los gastos comunes de forma oportuna, contribuyendo a la mora de los propietarios, lo cual nos impide pagar oportunamente los bienes o servicios que requiere nuestra comunidad; mal poniendo nuestra credibilidad ante nuestros proveedores que tienen mucho tiempo trabajando con nosotros.
- No reflejan el pago oportuno que hacen los propietarios de sus recibos mensuales, por lo que muchos se molestan al aparecer en las listas de morosos cuando no lo están.
- No pagan oportunamente los servicios básicos del edificio y hemos sufrido cortes de los mismos.
- No pagan oportunamente el salario de la conserje, razón por la cual ella está totalmente desmotivada hacia el trabajo y además nos expone permanentemente a reclamaciones legales laborales.
- No visitan ni inspeccionan el inmueble para verificar la realización de los actos de conservación y de mantenimiento, tal y como lo ordena la ley.
- No nos entregan los recursos del fondo de reserva cuando lo hemos exigido para realizar reparaciones y actos de conservación del edificio; lo que nos ha causado que hemos perdido la oportunidad de buenos precios con nuestros proveedores y el consecuente deterioro de la infraestructura del edificio.
- No asisten a las reuniones de la Junta de Condominio ni de las asambleas de propietarios; por lo que no contamos con ninguna asesoría legal ni especializada como se suponía que ocurriría, tal y como nos lo ofrecieron al momento de contratar sus servicios.
- Le hemos dado el poder especial y las autorizaciones de ley para demandar a los propietarios morosos y no lo han hecho; ni sus abogados nos dan razón de absolutamente nada sobre esta materia.
- No entregan la conciliación de las cuentas bancarias del condominio mensualmente, a pesar de nuestras constantes solicitudes.
- No han rendido cuenta anual de su gestión como manda la ley; por lo que no han presentado ni el estado de resultado ni el balance general correspondiente al último período de su gestión.
- (COLOCAR TODA LA LISTA DE RECLAMO SEGÚN EL CASO).
Todo lo anterior nos viene generando una serie de problemas y daños económicos que como comunidad de copropietarios no estamos dispuestos a seguir tolerando, por lo que les solicitamos la expresa renuncia al mandato de administración que vienen ejerciendo. En caso de no hacerlo a más tardar para la fecha _______ (NOTA: NO DARLE MÁS DE UNA SEMANA PARA RECIBIR LA RENUNCIA DE LA ADMINISTRADORA) nos reservamos el derecho legal de convocar de inmediato a la Asamblea de Propietarios de acuerdo a lo señalado en el artículo 18 de la Ley ejusdem; y por supuesto, el ejercicio de las acciones legales para reclamar ante los órganos competentes los derechos que sabemos que nos asisten. Les pedimos con esta carta la entrega inmediata de los Libros de Actas de Asamblea y de Junta, así como todos los efectos contables y administrativos que corresponden a nuestro condominio. Designamos al abogado RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO; inscrito ante el Inpreabogado bajo el número: 40.236, para que nos represente y asista en la firma del Acta de Entrega de Efectos Contables y Administrativos (finiquito).
Agradeciendo firmar la copia de esta esta carta como acuse de recibo de la misma y sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
AAAAAA BBBBB CCCCC DDDDD EEEEE FFFF
Y de acuerdo con esta misiva siguen la firma de los siguientes propietarios:
NOTA: IDENTIFICARLOS CON NOMBRE, APELLIDOS, CÉDULA DE IDENTIDAD, APARTAMENTO, ALÍCUOTA Y FIRMA. RECOMENDAMOS ELABORAR UN CUADRO PARA TALES EFECTOS)
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Vendedor de Servicios Jurídicos, de Consultoría y Coaching para Comunidades Inmobiliarias
