CASO REAL: CONSULTA:
Buenos días Dr Viso en mi edificio la Junta de condominio está emitiendo en vez del “recibo de condominio” un documento llamado “aviso de cobro” ya que la mayoría de los conceptos detallados no tienen soporte ni comprobante de haber sido pagados por la junta y esa es la respuesta que ellos me dan cuando se les pide la factura o el comprobante como soporte de lo que están cobrando. Dicen no tenerlos ya que están esperando recaudar el dinero para comprarlo y hasta le agregan un 40% sobre el costo real del producto o servicio alegando que como la situación de Vzla es inflacionaria para cuando reúnan el dinero ese producto o servicio puede haber aumentado causando con esto una sobre facturación en el recibo de condominio (aviso de cobro) incrementando así el monto mensual de la cuota de condominio.
Por otro lado como mucha gente no está de acuerdo con ese tipo de documento están esperando los soportes de los conceptos allí detallados para efectuar el pago correcto, ante la situación ellos optaron por aplicar un “Racionamiento” de luz y agua a aquellos apartamentos que no hayan pagado esa cuota ilegal de condominio, alegando que no es un corte de servicios de luz y agua sino un “Racionamiento” que por demás es discriminatorio y que por causa de la misma sobre facturación implementada por ellos, a los propietarios se les está asfixiando con esa cuota ilegal. Saludos y feliz día.
Apreciada señora Rodríguez: Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente, a saber:
1) Con relación al primer planteamiento le señalamos que es evidente que la Junta está administrando incorrectamente el edificio, por cuanto ta y como lo establece el artículo 11, literal “a” de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana vigente, los propietarios están obligados a pagar los “gastos comunes causados”, ello significa que tales gastos deben estar soportados con una factura legalmente emitida conforme a las exigencias del SENIAT, por el proveedor del bien o servicio
2) El artículo 20, literal “f” de esa misma Ley, le señala la obligación al administrador, que en su caso pareciera que es la misma Junta de Condominio, de presentarle a la comunidad de propietarios todos los comprobantes que soportan los ingresos y los gastos del condominio, estableciendo un día y hora con conocimiento de los propietarios. Igualmente, el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano le impone la obligación a todo mandatario (en su caso la Junta lo es) de dar cuenta de todas sus operaciones; y ello significa que deben demostrar la contabilidad del condominio, tal y como lo señala este artículo 20.
3) La Junta está incurriendo en lo que se llama una dispraxis profesional que está causando daños al patrimonio de la comunidad de copropietarios, por cuanto está cobrando montos no justificados o soportados legalmente; sobre gastos que sólo tienen una expectativa de que ocurran, partiendo de la suposición de la mora. Realmente están compRometiendo su responsabilidad civil y eventualmente penal, tal y como lo señala el Parágrafo Único del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
4) La recomendación que le damos a la Junta de Condominio, si es que quiere recaudar montos especiales, es que cumplan con lo establecido en el artículo 11, literal “b” y convoquen a la asamblea de propietarios, para que esta apruebe un “Fondo de Rescate para el Mantenimiento Preventivo y Correctivo del Edificio”, donde además determine la forma o metodología de administración de dicho fondo. Entonces, a través de esta figura podrá recaudarse de forma temporal (porque el fondo no tiene una vigencia indefinida) el dinero que será destinado exclusivamente para determinada obra, sin que sea utilizable el dinero que se recaude para pagar gastos comunes. En síntesis, con la aprobación de este fondo viene también la prohibición que establece la asamblea de propietarios de usar sus recursos para pagar gastos comunes. Esto significa una disciplina administrativa bien estricta, por lo que la comunidad deberá escoger cómo quiere vivir: si desea hacerlo “tipo rancho”, donde nadie paga nada y sólo unos pocos propietarios pagan sus gastos comunes que apenas alcanzan para pagar nómina y uno que otro servicio; o donde todos pagan para que todos vivan mejor.
5) Realmente lo del aviso de cobro y lo que usted llama el recibo de condominio y lo que nos señala, no representa ni siquiera un argumento de la Junta para cobrar gastos estimados o proyectados bajo una base falsa, no calculada ni soportado. De hecho, la Ley de Propiedad Horizontal sólo habla de “Planilla de Liquidación de gastos comunes”. Ni siquiera menciona el “aviso de cobro”, que es una simple práctica administrativa y la primera gestión de cobranza extrajudicial de gastos comunes, donde el administrador refleja los GASTOS CAUSADOS para que los copropietarios procedan a pagarlos; y una vez que los paguen, entonces el emite y entrega la planilla original de gastos comunes, lo que usted conoce con el nombre de RECIBO DE CONDOMINIO, el cual por cierto, es un título ejecutivo, a decir de lo señalado en el segundo párrafo del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
6) Este mismo artículo 14, es el que estipula que “harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta ley”: lo cual significa que si la Junta no justifica el gasto, NO PUEDE COBRARLO LEGALMENTE PORQUE NO TIENE SOPORTE. En consecuencia, la Junta cuando cobra un gasto que no está justificado o soportado, lo que está haciendo es viciar de nulidad parcial la cobranza y ESTÁ CONTRIBUYENDO DIRECTAMENTE CON EL AUMENTO DE LA MORA DE LOS PROPIETARIOS; por cuanto nadie en su sano juicio va a pagar algo cuyos comprobantes no existen.
7) INSISTIMOS: NO PUEDE AMPARARSE LA JUNTA BAJO EL ARGUMENTO O EUFEMISMO SEGÚN EL CUAL EL AVISO DE COBRO ES UN DOCUMENTO INFORMAL O PREVIO PARA PODER EXIGIR EL PAGO DE GASTOS COMUNES SIN SOPORTES; NO HAY OPCIÓN PARA QUE ESTO OCURRA: PARA QUE UN GASTO PUEDA SER COBRABLE, O COBRADO, TIENE QUE ESTAR SOPORTADO CON UNA FACTURA QUE CUMPLA LOS REQUISITOS DEL SENIAT, VALE DECIR, QUE TENGA TODOS LOS DATOS FISCALES; COBRO DEL IVA, VALOR UNITARIO, FECHA Y ADEMÁS, CUMPLA CON LA APROBACIÓN DE LA MAYORÍA DE LA JUNTA EXIGIDA POR EL ARTÍCULO 18 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. NO HACER ESTO, ES COMPROMETER LA BUENA Y TRANSPARENTE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO; LO QUE ES LO MISMO, ADMINISTRARLO CAPRICHOSAMENTE COMO SI FUERA UNA BODEGA.
La verdad es que no quisiera estar en la cabeza de los miembros de la Junta de Condominio cuando alguien en el condominio ejerza la acción de rendición de cuentas que está establecida en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
8) Luego, empeora la situación que usted señala: no bastando las enorme ilegalidad del cobro sin soporte, la Junta procede a ESCUDARSE EN OTRO EUFEMISMO: SEGÚN ELLA: NO CORTA LA LUZ SINO QUE LA RACIONA. Increíble! Nunca había visto en mi amplia experiencia profesional en materia de condominios tanto descaro. ¿Quien le dijo a la Junta de Condominio que ellos tienen las atribuciones legales para decidir la interrupción de ningún servicio básico del inmueble por mora de los propietarios? Desde el punto de vista legal, ello constituiye el delito de hacerse justicia por mano propia. Veamos lo que establece el Código Penal Venezolano al respecto:Capítulo VIII De la prohibición de hacerse justicia por si mismo
Artículo 270. El que, con el objeto solo de ejercer un pretendido derecho, se haga justicia por si mismo, haciendo uso de violencia sobre las cosas, cuando podía haber ocurrido a la autoridad, será castigado con multa de doscientas cincuenta unidades tributarias (250 U.T.) a dos mil unidades tributarias (2.000 U.T.).
Si el culpable se valiere de amenaza o violencia contra las personas, aunque no haya empleado violencia sobre las cosas será castigado con prisión de uno a seis meses o confinamiento de tres meses a un año.
Si la violencia se ha cometido con armas, será castigado con el duplo de la pena establecida.
Y si resultare cometida lesión corporal o algún otro delito, será castigado con la pena correspondiente a estos hechos punibles.
Si el hecho no fuere acompañado de otro delito enjuiciable de oficio, no se procederá sino a instancia de parte.
Leer más: http://www.monografias.com/trabajos82/codigo-penal-venezolano-vigente/codigo-penal-venezolano-vigente3.shtml#ixzz4f3mm3tW0
De manera pues, que la interrupción del servicio es sancionable y debe ser denunciada ante el Ministerio Público para que tome cartas en el asunto y proteja a la comunidad de copropietarios. Además de ello, desde el punto de vista civil, el legislador le da todas las vías posibles al administrador del condominio, a la Junta, para ejercer las acciones legales de cobro mediante dos procesos especiales: la vía ejecutiva, establecida en el artículo 630 y la vía intimatoria, señalada en el artículo 640, ambos del Código de Procedimiento Civil Venezolano, lo cual hace inexcusable a la Junta por actuar de hecho; por hacerse justicia por mano propia. Constitucionalmente hablando, el artículo 253 de la CNRBV atribuye exclusivamente a los órganos del Poder Judicial, la facultad de conocer las causas que son de su competencia.
Finalmente, haga extensiva la invitación a los miembros de la Junta de Condominio de su edificio para que asistan al Taller que dictaremos el venidero sábado 29 de abril de 2017 en mis oficinas, a los fines de que tengan la preparación y formación suficiente para superar las deficiencias administrativas del condominio en su condición de administradores, respetando el marco legal de nuestro estado de derecho.
Agradeciendo su amable atención y esperando haberle servido útilmente, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
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