CONSULTA SOBRE EL CONTENIDO DEL RECIBO DEL CONDOMINIO
Caracas, 09 de febrero de 2012
Ciudadano
Superintendente Nacional de Tributos y Aduanas
SENIAT
Su Despacho
Distinguido ciudadano:
De conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual consagra el Derecho de Petición para garantizar la oportuna y adecuada respuesta de los funcionarios públicos en los temas y asuntos que son de su competencia, nos dirigimos a usted con el debido respeto a los fines de solicitarle que se sirva evacuar la siguiente consulta, la que se contrae en los términos que a continuación señalo, a saber:
1) ¿Es necesario que las “planillas de liquidación” de los condominios expresen dentro de los “gastos comunes” un monto relativo al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) por tales gastos? A nuestro criterio, el recibo de condominio como comúnmente lo denominamos no es una factura de consumo de bienes y servicios, tal y como la conocemos en el mundo del derecho mercantil y en la práctica comercial. Pensamos que sencillamente revelan (dicho recibo) una relación de gastos donde el condominio no busca ni persigue jamás un fin lucrativo, sino relacionar unos “gastos causados” como lo señala la propia Ley de Propiedad Horizontal, que deberán ser repuestos a la presentación de la planilla de liquidación según la alícuotas de cada inmueble para recuperar el cien por ciento (100%) del gasto realizado.
Adicional a ello, estimamos oportuno comentar que no sólo los gastos comunes son los que integran una planilla de liquidación de un condominio, sino que también están los denominados “gastos no comunes”, que son los que se le atribuyen a un propietario en particular y más nadie, por una determinada causa en particular y que tampoco deben generar I.V.A., como por ejemplo, la mora legal establecida en el Código Civil Venezolano. A diferencia de los gastos comunes, que sí son los que se distribuyen entre todos los copropietarios conforme a las alícuotas establecidas en el documento de condominio.
2) Debe pronunciarse el SENIAT sobre la denominación “Planilla de Liquidación” para homologarla en dentro del lenguaje tributario como “RECIBO DE COBRO DE CONDOMINIO”; y la exigencia de colocar “RECIBO COBRADO” luego que el propietario efectúe el pago conforme del mismo. Esto es de suma importancia: la forma afecta al fondo del concepto que desarrollamos; es decir, cuando un administrador efectúa la recaudación de los gastos comunes en cumplimiento a una de sus obligaciones pautadas por el artículo 20, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal, y coloca el sello “Pagado”, en realidad está distorsionando la función administrativa que él está haciendo, puesto que no está pagando, sino “cobrando” de manos de los copropietarios la planilla de liquidación del condominio, integrada insistimos, integral, único e indivisible por “gastos comunes” y “no comunes” y que representan un título ejecutivo según la Ley. Esto último es de suma importancia y sobre ello volveremos más abajo. De forma tal, que volviendo sobre nuestra propuesta, el SENIAT debería considerar una Resolución que contemple el tema del lenguaje que deben utilizar los condominios y otras comunidades inmobiliarias que se regulan por el Código Civil Venezolano (comunidades sucesorales y ordinarias) para que sea la denominación de RECIBO COBRADO la que prive cuando se paguen los gastos en ellos.
3) Solicitud expresa para que el SENIAT no exija los libros de ventas en el Condominio: Aunque no somos expertos en el área de la contabilidad, sencillamente en este tema debe tomarse en cuenta lo que dice el legislador especial vigente con respecto a las obligaciones del administrador: los únicos Libros que debe llevar el administrador son: a) El de asamblea de propietarios; b) El de Actas de la Junta de Condominio y c) el Libro diario de contabilidad. Por tal razón, no puede el organismo rector tributario del país imponer obligaciones más allá de las que el legislador especial que regula la materia de propiedad horizontal le establece al ente administrador del inmueble. Y ese Libro de Contabilidad puede llevarse de forma automatizada aprovechando los avances que hoy día permiten las computadoras en el contexto de avance científico y tecnológico de la humanidad, y de la cual Venezuela no escapa.
En este orden de ideas, un condominio no puede llevar, aunque quisiera un libro de ventas, puesto que no realiza ninguna operación de traslación de la propiedad de ningún tipo de bienes en su operación diaria, tal y como sí lo hace el comercio. Es una exigencia que va más allá de lo que la Ley pide y por tal motivo, solicitamos el expreso pronunciamiento de la administración tributaria para que también, mediante una Resolución especial publicada en la gaceta Oficial, ratifique el criterio legal y contable que debe privar.
Vale la pena considerar aquí, que un condominio no necesariamente puede estar administrado por una persona natural o jurídica dedicada a esta actividad; sino que de acuerdo a la propia Ley de Propiedad Horizontal, puede la Junta de Condominio ser el ente quien administre el inmueble, tal y como lo dispone su artículo 18, literal “c”. Enfatizamos también, que una Junta que ejerza las funciones de administrador no puede disponer de las cosas comunes del condominio, es decir, venderlas ni registrar dichas ventas en un Libro de Ventas Diarias, porque sencillamente no tiene la facultad legal para ello.
Todo esto, lo que nos impone a todos es que los condominios y otras comunidades inmobiliarias no pueden ser consideradas bajo la misma óptica o criterio tributario que una sociedad mercantil con fines de lucro, puesto que no es el lucro lo que persiguen, sino cubrir gastos causados y aprobados por las comunidades de acuerdo a unas normas especiales que regulan la materia.
4) Los Condominios son ficciones jurídicas operativas para manejar un inmueble, carentes de personalidad jurídica y de patrimonio: Este es otro de los grandes vacíos de la Ley de Propiedad Horizontal: un condominio es una personería jurídica y por tal razón, no tiene asignado un determinado patrimonio, legalmente establecido. En nuestra propuesta de derogatoria de la ley en cuestión, solucionamos el vacío en este tema asignándoles patrimonio y personalidad jurídica propia (ver nuestro Tercer Borrador del Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias que reposa en la Asamblea Nacional desde el año 2005). Esto nos lleva a otro tema: hemos observado que el SENIAT cuando va a asignar un R.I.F. a una comunidad inmobiliaria, ha confundido a comunidades que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal con otros tipos de comunidades que sí se rigen en el Código Civil Venezolano. No se le puede dar la denominación de Junta de Condominio a una Junta de Propietarios que habita en un inmueble donde se vendieron las parcelas bajo la Ley de Ventas de Parcelas y donde coexisten condominios con quintas, como por ejemplo, es el caso de la urbanización Lomas de Monteclaro (Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda). Ello genera confusión a los propietarios a la hora de efectuar el pago, porque quienes no tienen claro el tema se ven confundidos cuando abonan sus gastos comunes, puesto que creen que están pagando a una Junta determinada de las existentes en una urbanización o sector, y no al ente general que ejerce la representación jurídica de la comunidad de conformidad, no con un documento de condominio, sino con un documento de parcelamiento, que es algo totalmente distinto, amén de las diferencias procesales a la hora de atacar judicialmente la mora sustentando la acción en un título ejecutivo, o en un recibo de cobro no pagado que no lo es. Por eso, el SENIAT tiene que darle un tratamiento especialísimo a los condominios y también, a otras comunidades inmobiliarias que no persiguen un fin de lucro, como pueden ser las sucesorales.
5) Propuesta al SENIAT: aparte de lo arriba expuesto, sugerimos a este organismo público, que emita una Resolución donde se diseñe el contenido de un RECIBO DE COBRO DE UNA COMUNIDAD INMOBILIARIA, bien sea un condómino o de naturaleza diferente regida por el Código ejusdem. De esta forma, los entes administradores de inmuebles tendrán clara las exigencias a la hora de rendir cuenta de su gestión. Otro de nuestros petitorios, es que el SENIAT elimine las exigencias del cobro del IVA a los proveedores de los condominios y de las comunidades inmobiliarias en general, así como la formalidad de la presentación de facturas formales a aquellos proveedores que son personas naturales que normalmente no persiguen un fin de lucro con la prestación de sus servicios, sino más bien, un modo de sustentar su vida. Nos hemos encontrado a muchas personas: jardineros, obreros; personal de toda clase que prestaba un tipo de servicio en un condómino y que han quedado cesantes simplemente porque no tienen ni siquiera la capacidad de elaborar una factura conforme a las resoluciones del SENIAT. Ante esta situación injusta y aberrante; ante tanto dramas humanos que conocemos, solicitamos expresamente que se reconsidere el tema de los proveedores de las comunidades inmobiliarias, por cuanto pagarles el I.V.A. no es más que encarecer los costos de mantenimiento en ellas, cuando no es el fin de lucro lo que priva, sino elevar la calidad de vida de los ciudadanos.
Sin más a que referirnos por los momentos, y para que usted pueda dar estricto cumplimiento al artículo 51 constitucional antes citado, le señalamos nuestra dirección en la parte superior de esta solicitud para que nos responda.
Muy cordialmente, de usted y reiterándole nuestra más alta estima y consideración, nos suscribimos.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
C.I.: 6.809.740
Inpreabogado: 40.236
