¿Cuáles son las atribuciones legales de la Junta de Condominio?
Respuesta:
En Venezuela la respuesta a esta pregunta viene dado por lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, particularmente en lo que señala su tercer párrafo:
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
- Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
- Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
- Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
- Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
- Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador”.
Ahora bien, sería poco sensato no hacer algunas consideraciones sobre cada una de las atribuciones legales que tiene la Junta de Condominio, máxime cuando estamos desarrollando por primera vez este importante tema, para aclarar, claro está, desde nuestra óptica y experiencia, las dudas que se nos han presentado en talleres, foros, charlas y en la consulta privada. Podríamos abordar varios subtemas al tratar lo que ha sido nuestra experiencia profesional sobre cada una de estas atribuciones legales de la Junta de Condominio en Venezuela, pero versaremos sobre lo que más nos ha llamado la atención. En todo caso, para el público hispanoamericano recomendamos que lean la ley especial que rige el tema de la propiedad horizontal para saber que dice el legislador de cada país sobre el mismo, siendo ello muy importante, puesto que la actuación y las responsabilidades que asume la Junta de Condominio vienen dadas por la ley; en Venezuela, no sólo la de propiedad horizontal, sino también el Código Civil Venezolano, porque al ser la Junta capaz de ejercer las funciones como ente administrador, debe seguir las normas del contrato de mandato que están establecidas en él, por disposición de la propia ley especial, tal y como más abajo señalaremos.
De manera tal, que vamos a comenzar nuestros comentarios sobre las atribuciones legales de la Junta de Condominio, y lo hacemos así:
“a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Propietarios”: al respecto conviene destacar, que durante el desarrollo de todo el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana no se define lo que debe entenderse como “caso de urgencia”; lo cual da pie para que cada Junta de Condominio haga uso de esta facultad según su grado de discrecionalidad y de entendimiento de tal concepto. Por eso, nosotros como observadores y estudiosos del tema del condominio, consideramos oportuno y sano esgrimir un concepto en este sentido, aun apostando a equivocarnos a no ser lo suficientemente precisos; pero en todo caso, desde el punto de vista metodológico, es lo que corresponde incluso al legislador futuro para eliminar la discrecionalidad sobre este asunto. Entendemos como “caso de urgencia” al “hecho, circunstancia que ponga en peligro o sugiera una mera amenaza directa o cause un daño a cualquier interés de la comunidad de copropietarios, suficientemente capaz de producir un daño patrimonial o económico, ambiental o desmejoramiento de cualquier posición jurídica de o sobre las cosas comunes, incluyendo la pérdida de dinero, bien por la acción u omisión del ente administrador del condominio (sea persona natural o jurídica) o de terceras personas relacionadas o no con él, que priva sobre cualquier otro procedimiento legal ordinario que la Ley consagra para convocar a la Asamblea de Propietarios”. En nuestra definición partimos de la siguiente ecuación: Caso de urgencia = amenaza/peligro con proyección de Daño (económico/ambiental/jurídico) / Cosas Comunes x Acción u omisión (Administrador o terceras personas).
Y aquí queremos poner en evidencia la preeminencia y prelación que tiene que significan un “caso de urgencia” como mecanismo que tiene legalmente la Junta de Condominio para producir la manifestación de la voluntad de la comunidad de copropietarios reunidos formalmente en Asamblea de Propietarios para tomar una decisión, lejos de cualquier otro protocolo de convocatoria que tenga el legislador diseñado para tomar decisiones en circunstancias normales, “no urgentes”, dadas en la vida del condominio; ello para evitar entonces el abuso de la atribución legal de convocar con urgencia a cada rato a la Asamblea de Propietarios. Y es por esto último que contar con la definición es muy importante, puesto que marca una pauta; define la estructura precisa de una típica norma jurídica: supuesto de hecho y consecuencia(s) jurídica(s). Veamos seguidamente un ejemplo de un “caso de urgencia” para afincar mejor nuestros argumentos: ocurrido un deslave por intensas lluvias, se inunda y llena de lodo varias áreas comunes de la fachada de un edificio que colinda con un cerro; entre las áreas afectadas se encuentran todos sus depósitos de basura, razón por la cual se requiere la contratación de un proveedor para que retire las decenas de metros cúbicos de lodo que afectan gran parte de la estructura. La Junta de Condominio requiere del administrador que este no sólo inspeccione el inmueble sino que además, haga uso del fondo de reserva para poder cubrir aunque sea parcialmente, parte de los costos que representa sacar todo el barro y destapar todos los drenajes de aguas de lluvias colapsados por el deslave. Se está ante una grave situación de contaminación ambiental; así como ante una plaga de roedores que pululan entre las bolsas de basura por no poder estar estas debidamente depositadas en los cuartos que están ahora inundados. El administrador del condominio ha sido avisado de la situación y ante la solicitud de entregarle dinero del fondo de reserva, este se niega a hacerlo, argumentando que requiere la aprobación del setenta y cinco por ciento (75%) de aprobación de los propietarios, mediante una carta consulta a estos. La anterior situación sin duda pone en aprietos a la comunidad de copropietarios. En tal caso, es nuestro criterio que la Junta de Condominio bien puede convocar a la Asamblea de Propietarios tanto para solicitarle los recursos que sean necesarios para atender la emergencia; así como para revocarle el mandato al administrador por dispraxis profesional, porque por su omisión en su conducta está causando un daño y agravando la situación de la comunidad de copropietarios. En estos casos, el administrador no puede exigir que la comunidad recopile la manifestación de voluntad que represente al menos un tercio del valor total del inmueble, para convocar a la asamblea de propietarios, tal y como lo dispone el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; mucho menos la situación da tiempo como para transitar el procedimiento legal judicial para que se le obligue al administrador, mediante decisión de un Juez, a convocar a la Asamblea de Propietarios para aprobar los recursos que la situación amerita.
“b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador”: valiéndonos del ejemplo anterior, destituir al administrador del condominio se vuelve una necesidad cuando este, bien sea por acción o por omisión, causan daño o exponen a una amenaza o peligro los intereses de la comunidad de copropietarios. El legislador venezolano en el artículo 19 de la Ley ejusdem nos revela que el administrador puede ser revocado en cualquier momento; siendo nulas aquellas cláusulas que hemos visto en contratos de administración de empresas dedicadas a este oficio, donde se indica que la Junta de Condominio debe darle aviso al administrador con sesenta (60) días de anticipación a la fecha cuando le será revocado el mandato, lo cual de paso es imposible saberlo porque quien tiene la facultad de revocar el mandato es la asamblea de propietarios y no la Junta. Igualmente, nulas son las cláusulas que hemos según las cuales la empresa administradora cobrará sus honorarios por los meses que faltaren transcurrir desde la revocatoria hasta la llegada del término natural de expiración del contrato de administrador, lo cual sería totalmente absurdo y condicionaría la posibilidad que la ley especial da a la Asamblea de Propietarios de revocar el mandato en cualquier momento, existan o no causas justificadas para ello.
Con respecto a la destitución del administrador del condominio la ley no señala las causas. El efecto de la destitución es exactamente el mismo que el de la revocatoria; algunos colegas nos hablan que en la destitución el administrador tendría lo que se llama “derecho a defenderse” de cualquier imputación que se le haga sobre su mal accionar. La ley no señala causas taxativas de destitución; solo establece que se propone ante la Asamblea de Propietarios, con lo cual está diciendo que es esta quien la acuerda. No sabemos en realidad si el legislador utiliza como sinónimos los términos “destitución” y “revocatoria”. El otro artículo donde se habla de destitución en la Ley citada es en el 20, Parágrafo Único.
“c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo”: con esta atribución legal queda muy claro que la Junta de Condominio puede ser perfectamente el ente administrador del condominio; y cuando ello ocurre, serán sus miembros principales y suplentes quienes asuman las responsabilidades que corresponden a todo administrador indicadas en el artículo 20 de la Ley ejusdem, incluyendo por supuesto, las de tipo civil y penal que se señalan en el Parágrafo Único del mencionado artículo.
Debe la Junta de Condominio en funciones de administrador, cumplir con todas las normas del contrato de mandato (contrato nominado) que establece el Código Civil Venezolano; así como deberá decir la Asamblea de Propietarios cómo prestará la garantía suficiente para respaldar su gestión. Esto es algo que realmente nunca lo hemos visto, aunque está claramente señalado en el tercer párrafo del artículo 19 de la Ley ejusdem. Podría la Asamblea de Propietarios establecer cuál es el criterio de “garantía suficiente” que deberán prestar los miembros de la Junta de Condominio si no designan a una tercera persona como ente administrador. No imaginamos a ningún miembro de la Junta prestando garantía; ello sería otro factor más que aumentaría la apatía de participación en la Junta, y sería casi que un atentado contra la “autogestión” que muchas Juntas hacen en sus condominios. El legislador no señala en la norma la consecuencia jurídica en caso que el ente administrador no preste la garantía suficiente para respaldar su gestión. Conocemos muchísimos casos de buenos administradores que cumplen con sus funciones y nunca han brindado garantías por su gestión; también sabemos de casos contrarios: malos administradores que causan daño a las comunidades y que nunca brindaron garantías económicas por su gestión. La garantía la consideramos positiva como factor que incrementa la confianza en un administrador que es un proveedor de servicios al condominio; pero sin duda, debe el legislador futuro regular toda esta importante materia.
“d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria”: el comentario que queremos hacer como nuestra innovación interpretativa, es referente a considerar el dinero[1] como una cosa común y la posibilidad real que tiene la Junta de Condominio de establecer una reglamentación para su uso. Claro está, cualquier reglamentación puede ser revisada y modificada o derogada por parte de la Asamblea de Propietarios convocada especialmente para tales efectos.
Nos parece muy extraño que el legislador haya dejado tan grande vacío en un tema que reviste tanta importancia en la vida de la comunidad de copropietarios. Diríamos sin temor a equivocarnos que es el aspecto esencial del condominio, del cual depende directamente la calidad de la vida en él. El dinero viene a significar la sangre que necesita el órgano condominial para poder nutrirse y servirse de bienes y servicios, sencillamente para poder cumplir con sus fines; con su existencia misma. Es por ello, que siendo el dinero una cosa tangible, apelando a la definición legal referida anteriormente, consideramos que la Junta de Condominio puede establecer una reglamentación concreta, sensata para su uso. Por ejemplo, puede reglamentar aspectos tan importantes como: colocación del dinero a la vista de lo recaudado por gastos comunes; del fondo de reserva y su metodología de uso y reposición; de la forma de resguardar el dinero invirtiéndolo en tiempos de alta inflación; de la rendición de cuentas permanente de su existencia y uso; del uso del dinero proveniente de los intereses de mora de los propietarios del ajuste por inflación; de los responsables de la custodia del dinero y cómo debe ser entregado a los proveedores de bienes y servicios del condominio; en fin, dejamos a la creatividad de nuestros lectores otros aspectos que a bien tengan considerar como parte de una reglamentación del uso de una cosa común, en este caso el dinero, de acuerdo a la norma que estamos analizando. De lo que sí estamos seguros, es que en nuestra experiencia profesional no hemos visto ningún tipo de reglamentación sobre el uso del dinero que bien podría establecer la Junta de Condominio de acuerdo a la ley venezolana.
“e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador”: a nuestro juicio, esto tiene más que ver con la metodología de administración del dinero del condominio, de acuerdo a lo que está establecido en el documento de condominio y su reglamento. Pero ¿Qué sucede cuando no hay reglamentación alguna? Entonces ello refuerza nuestra tesis de la posibilidad legal que tiene la Junta para reglamentar sobre el uso del dinero; siendo que cuando es aprobada por la Asamblea de Propietarios dicha reglamentación, el administrador está obligado a cumplirla. ¿Y si no es aprobada por la Asamblea de Propietarios, el administrador puede obviar la reglamentación adoptada por la Junta de Condominio? La respuesta dependerá de lo que las partes, Junta y Administrador externo, convengan en el contrato: si en este se reproducen como obligaciones del administrador todas las reglamentaciones sobre el uso del dinero de la comunidad de copropietarios, entonces debe cumplirlas puesto que el contrato es ley entre partes; en caso contrario, que no se den por reproducidas en el contrato, el administrador usará el dinero conforme a lo que disponga el documento de condominio; su reglamento; lo que haya decidido la Asamblea de Propietarios y también, lo que diga el Código Civil Venezolano en lo referente al contrato de mandato; donde se establecen las obligaciones de todo mandatario.
Tareas del lector:
- Identifique si la Junta de Condominio de su edificio está cumpliendo con cada una de las atribuciones legales establecidas en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Escriba la forma o metodología que la Junta de Condominio de su edificio vela por el correcto manejo de los fondos de su edificio.
- Elabore un esquema que contenga los principales aspectos que usted le sugeriría a la Junta de Condominio de su edificio para reglamentar sobre el uso del dinero de su comunidad.
Reflexión del Autor:
Nuestra reflexión apunta en forma amplia a que en le ley futura se amplíen y organicen bajo una mejor técnica legislativa las atribuciones legales de la Junta de Condominio. Debe pensarse en escenarios nuevos: por ejemplo, en el manejo de inmuebles donde coexisten distintas realidades de vida: la comercial; la residencias; oficinas; industrias, donde la Junta de Condominio tiene una integración de personas con diferentes fines; debe especificarse más en cuanto a qué tipo de reglamentaciones puede hacer la Junta sin pasar por la aprobación de la Asamblea de Propietarios; la función de la Junta de Condominio cuando coexiste con un administrador del edificio distinto a ella; el tema de la dirección de los inmuebles donde el dueño de la obra no vende adrede el setenta y cinco por ciento (75%) del valor inmobiliario para mantener el control de la toma de decisiones; en fin, estos son algunos aspectos. Otros se lo dejamos al pensamiento del lector.
Reflexión del lector:______________________________________________
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El dato curioso:
Lo constituye que esta norma bajo análisis no presenta ninguna redacción prohibitiva de las acciones que puede tomar legalmente la Junta de Condominio. De allí quizás, la fuente de algunas lagunas y formas de interpretar la Ley de una u otra manera. Recordemos que los ciudadanos podemos hacer todo lo que la ley no prohíbe expresamente y esa es una de las máximas que nos enseñan a los abogados cuando estudiamos derecho privado; a diferencia de lo que ocurre en derecho público, donde las instituciones y funcionarios públicos no pueden hacer sino lo expresamente determinado por el orden jurídico.
En conclusión, la Ley de Propiedad Horizontal venezolana no establece ninguna prohibición expresa de dar, hacer o no hacer para la Junta de Condominio. Es un tema que habrá que desarrollar en ley futura para aproximarnos a un orden jurídico mucho más especializado y cónsono con las realidades inmobiliarias dadas en el país.
[1] Dentro de una definición amplia de dinero tomamos la que nos da el Profesor James-
Otis Rodner S. en su obra: “El dinero, la inflación y las deudas de valor”, impresa por Editorial Arte, Caracas, 1995: 189. Debe el lector considerar que al presente ha habido cambios en la legislación venezolana, en cuanto a la Ley del Banco Central de Venezuela, por lo que remitimos a este texto para que revise todo lo atinente al tema de la moneda de curso legal. El concepto aquí aportado básicamente mantiene su esencia.
