Comenzamos este Año Nuevo 2022 con un primer artículo sobre un tema muy importante y además interesante, que nos han consultado a través de nuestros Procondotips que escribimos y respondemos con audio en Cuaradas.com, donde colaboramos siempre llevando a todos una orientación jur´ídica, basada en la legislación venezolana.
Conforme al artículo 21 de la ley de propiedad horizontal venezolana que dispone que: “El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”, se permite que cualquier propietario asuma una actitud y de una respuesta efectiva ante un problema existente en su condominio. Consideramos que esta norma es quizás, la más sabia de todo este cuerpo legal, porque convierte al copropietario en un agente activo y corresponsable de los mantenimientos en su edificio, aunque debemos precisar ciertos elementos y situaciones que no están muy claras en la norma.
En efecto, el legislador abre esta posibilidad de actuación de cualquier copropietario cuando existe una conducta omisiva, bien por dolo o culpa por parte de los dos órganos mandatarios del condominio, cuales son: la junta o el ente administrador; y circunscribe su habilitación jurídica para cuando esa omisión sea para atender “los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad”, pero no define tales actos, por lo que deja aún la duda y al criterio de quien los haga, qué es lo que se debe entender por tales actos.
En nuestra experiencia profesional nos hemos encontrado que hay propietarios que realizan determinados actos de conservación y administración y las juntas y administradores de condominios entran en conflicto con ellos, puesto que señalan que no eran actos de urgente necesidad y que entonces, no se les consultó, insinuando además que son actuaciones caprichosas del copropietario que los hizo o que no están ajustadas a derecho y que eran irrelevantes para el condominio, razón por la cual, niegan luego que se les hagan los reembolsos por los costos cubiertos por el propietario. Entonces, ¿qué y cómo hacer?
Nuestra orientación y recomendación siempre ha sido que los propietarios desarrollen la definición de estos actos de administración y conservación de urgente necesidad, bien por la vía de una asamblea de propietarios; o bien por la v´ía de la carta consulta. Una vez que los propietarios se hayan puesto de acuerdo en el alcance y contenido de esta definición, entonces existir´´a un marco jurídico más claro y preciso que facilitará la realización de este tipo de desembolsos, ante cualquier conducta omisiva de la junta o del administrador. Recordamos que los acuerdos de los propietarios tomados por estas dos vías u órganos de decisión del condominio, son de obligatorio cumplimiento para el administrador, tal y como lo señala el artículo 20, literal “c” de la ley de propiedad horizontal de Venezuela.
No puede una junta o un administrador negarse a reembolsar el gasto hecho por un copropietario a favor del condominio, aún cuando no se les haya consultado nada para realizarlo; o aún cuando ellos entiendan que no se trataba de un acto de urgente necesidad de administración o conservación, puesto que la imprecisión de la definición dada por el legislador aplica tanto para los órganos mandatarios, como para el copropietario que actúa bajo esta norma. Una negativa al reembolso por el gasto hecho, a nuestro juicio sería una postura a priori sin control jurisdiccional. En caso que exista algún conflicto sobre la naturaleza del gasto hecho por el copropietario, habría que someterlo al control de un juez quien decidirá quién tiene la razón.
Pero aquí hay que aplicar la lógica; analizar el tipo de acto de conservación o administración realizado y proceder en consecuencia; ello en caso que la propia comunidad no haya aprobado la definición antes señalada. Por ejemplo, si un copropietario ve que una tubería está dañada y presenta una fuga de agua y tiene tiempo bajo esa condición, entonces él puede contratar un plomero para que realice la reparación; pagar el gasto y pedir que la factura se haga a nombre del condominio para que se le haga el reembolso del gasto. Este reembolso puede ser hecho mediante un abono futuro a su cuenta de gastos comunes o mediante transferencia electrónica bancaria o cheque. Lo mismo, si se trata de la reparación de la máquina de un ascensor, en caso que exista un propietario con condiciones económicas suficientes, este podría proceder a ordenar su reparación, porque es una urgente necesidad contar con este bien común en funcionamiento.
Finalmente, esta norma incorpora legalmente a todo copropietario en la gestión del condominio; y nuestra recomendación es que si el copropietario ve una situación o problema por resolver, se ponga en contacto con la junta o el administrador del condominio y de aviso de su intención de pagar el gasto del acto de administración o conservación para evitar cualquier mal entendido o herir cualquier susceptibilidad en los órganos mandatarios del condominio. Una comunicación oportuna evita muchos inconvenientes y ataja los conflictos entre los seres humanos.
Elaborado por: Rafael Ángel Viso Ingenuo, Abogado venezolano. Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A. Contáctenos por: vprocondominios@gmail.com.
Desarrollador de contenidos especializados en la administración y manejo de condominios y de otras especies de comunidades inmobiliarias en Venezuela. Educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir.
Recuerden el artículo 2 del Código Civil Venezolano: “La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento”.
