PROYECTO DE LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS

CUARTO BORRADOR

(Autor: Rafael Ángel Viso Ingenuo, Abogado)

 

LIBRO PRIMERO

 

De las Comunidades Inmobiliarias: Definiciones; de su existencia, nacimiento extinción y organización; de los Organismos de Control y Desarrollo del

Régimen Comunitario

 

TÍTULO I: Disposiciones Generales

 

Artículo 1: Ámbito de aplicación de esta Ley: La presente Ley regulará todo lo referente a la titularidad múltiple de derechos que puedan tener las personas sobre los bienes inmuebles; vale decir, la comunidad de derechos reales propias nacidas por ciertas circunstancias jurídicas o fácticas que más abajo se reconocen taxativamente y que constituyen los distintos tipos de “realidades inmobiliarias” que este ordenamiento jurídico desarrolla, y también, la copropiedad o condominio, entendido éste por el régimen de propiedad horizontal.

El Código Civil Venezolano será norma supletoria para todas las situaciones no contempladas en la presente Ley.

Artículo 2: Realidades Inmobiliarias reguladas: una realidad inmobiliaria es la que sobreviene por la vinculación de varias personas a uno o más inmuebles, en un espacio y tiempo determinado, con uno o más propósitos claramente definidos y verificables. En esta Ley se regulan sólo determinados aspectos de realidades inmobiliarias que originan las siguientes comunidades inmobiliarias, a saber:

Parágrafo Primero: se entiende como una comunidad inmobiliaria sólo a los fines regulados por esta Ley, la coexistencia de varios sujetos sobre un inmueble que haya sido heredado por éstos o que les hubiese sido donado.

Parágrafo Segundo: también existirá la comunidad inmobiliaria cuando por efectos de la voluntad de varias personas organizadas con atención a las disposiciones más abajo contempladas, hayan decidido crearla para apuntalar la consecución de los fines de esta Ley.

Parágrafo Tercero: la copropiedad o condominio es una especial comunidad inmobiliaria, que más adelante se normará como el régimen de propiedad horizontal.

La(s) persona(s) natural(es) o jurídica(s) titular(es) del (o los) derecho(s) que le determinan las realidades inmobiliarias antes enunciadas se entenderá(n) como “comunero(s) inmobiliario(s)” quien(es) será(n) el(los) acreedor(es) de los derechos y obligaciones que le(s) consagra esta Ley.

Artículo 3: Principios que orientan y se siguen esta Ley:

A)               Participación ciudadana: La comunidad inmobiliaria persigue la mejor integración entre los ciudadanos, resaltando la búsqueda de la convivencia pacífica y democrática entre éstos en pro de la concienciación de sus derechos y obligaciones. Cuando dicha participación deba hacerse a través del sufragio, éste seguirá los principios universalmente admitidos para su desarrollo, y en consecuencia, deberá ser: directo, universal, secreto y uninominal en lo que respecta a la elección de las Juntas Directivas de las distintas comunidades cuyas realidades son están regulando.

B) Control de gestión comunitaria: La Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN); la Federación Nacional de Comunidades Inmobiliarias (FENACOMUNIDADES) y el Fondo Nacional para el Desarrollo y el Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias  (FONCOMIN) serán las estructuras organizativas encargadas de la supervisión, participación y financiamiento, respectivamente, de todas las actividades de los miembros integrantes de las comunidades inmobiliarias y quienes procurarán siempre la exaltación de los principios indicados o  establecidos en esta Ley.

C) Celeridad burocrática: consiste en minimizar los tiempos de respuestas de cualquier tipo de solicitudes que hagan las comunidades inmobiliarias ante las estructuras organizativas creadas por esta Ley, ya mencionadas. A tal efecto, sus reglamentos de funcionamiento interno deben estar impregnados de este principio que busca la eficiencia y eficacia de gestión.

D) Transparencia administrativa: todo proceso de administración de los recursos económicos manejados por las comunidades inmobiliarias y por los órganos creados por esta Ley, deberá estar sujeto a los controles administrativos y contables que garanticen su buena inversión  y especialmente, la clara, concisa, veraz, uniforme, oportuna y eficaz rendición de cuentas por quienes tengan a su cargo su administración.

E) Responsabilidad ciudadana: El espíritu de esta Ley es hacer más responsable al comunero inmobiliario de sus deberes para con la comunidad a la que pertenece. De allí, que con su diaria participación en el régimen comunitario se intenta hacerlo y educarlo como ser responsable de sus obligaciones.

F) Exigencia de responsabilidades: procedimientos especiales: Tanto para los administradores como para los administrados esta Ley crea sendos procedimientos administrativos y judiciales capaces de lograr de forma inmediata, la coerción de aquellas personas que han violado los principios y sus más elementales obligaciones recogidas en estas normas.

G) Rápida resolución de conflictos: siguiendo el procedimiento de arbitraje ante los órganos administrativos creados por esta Ley, deberán siempre proponerse en primera instancia, los conflictos para su resolución en sede administrativa utilizando los principios de la equidad y la justicia. Resultando ineficaz esta vía, se remiten por mandato de esta Ley los conflictos ante los Jueces de Paz, quienes deberán decidirlos, haciéndose de la asesoría de un cuerpo colegiado de profesionales (según la especificidad del caso) encargados de emitir un informe técnico vinculante en sus decisiones.

H)               Indemnización por mala praxis: siendo la administración (incluyendo todos sus procesos) de los recursos económicos de las comunidades inmobiliarias un asunto de alta responsabilidad, se sanciona aquellos casos donde por culpa o dolo de los administradores se les causa a aquellas, un daño patrimonial, surgiendo así, una indemnización pecuniaria para repararlo y las responsabilidades penales a que hubiere lugar.

Artículo 4: Definiciones a considerar dentro del régimen comunitario: Además de las enunciadas anteriormente se tienen las siguientes:

A)               Condominio (copropiedad) o comunidad de bienes en propiedad horizontal: Es una realidad inmobiliaria  donde coexisten dos tipos de derechos: uno ordinario de dominio, que ejerce el propietario  de una “Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal” sobre ella; y otro, común, pro indiviso, que dicho propietario ejerce sobre los elementos destinados al beneficio de la misma.

B)                Unidad Inmobiliaria de Propiedad Horizontal: Es toda aquella infraestructura física o parte de ella, independientemente de su dimensión, o su disposición arquitectónica en el espacio, o su uso, que mantenga una relación de interdependencia con otra mayor, donde coexista junto a los derechos e intereses de una comunidad de propietarios a la cual pertenece y que sea susceptible de apropiación individual por parte de cualquier persona, para obtener su aprovechamiento conforme a los límites que imponga la Ley. Según su uso o destino se clasifican así:

B.1) Unidad Inmobiliaria Habitacional o Residencial:  es aquella ubicada dentro de una estructura física vertical (edificio); en complejos residenciales habidos en urbanizaciones, o en las parcelas de terrenos y calles de éstas; o en  barrios, caseríos, poblados o ciudades, que están perfectamente deslindadas e individualizadas de otras y que estén indiscutiblemente destinadas y usadas por una o más personas, como su habitación o la de su grupo familiar.

B.2) Unidad Inmobiliaria Comercial: es el espacio físico cuyo uso obedece exclusivamente a la consecución de actos de comercio definidos por el legislador, sin importar el lugar donde esté ubicado.

B.3) Unidad Inmobiliaria Industrial: es aquella infraestructura que alberga maquinarias, artefactos, útiles y demás efectos o bienes para la producción en fases o series, de otros que posteriormente serán comercializados. Por su afectación, deberá este tipo de infraestructura, ubicarse en zonas especialmente diseñadas para la instalación de fábricas e industrias, salvaguardando todas las normas de seguridad física; higiene; control de la contaminación, entre otras, a favor de las comunidades circunvecinas.

B.4) Unidad Inmobiliaria Mixta: es aquella utilizada al mismo tiempo, tanto para la explotación comercial como industrial, antes referidas.

Los órganos especializados en urbanismo dependientes de la autoridad municipal, serán los encargados en establecer o modificar las zonificaciones en su jurisdicción acordes con las distintos tipos de unidades inmobiliarias contempladas en esta Ley.

C) Cosas comunes del Condominio: Son las que brindan una utilidad pública e inequívoca a la comunidad de copropietarios; no susceptibles de apropiación individual y que están señaladas como tales por el documento de condominio de un bien inmueble.

D) Parte alícuota: es aquella que representa el factor o módulo de cálculo que sirve para definir la participación de un comunero inmobiliario con relación al valor total del inmueble y servirá a su vez, para precisar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad; en principio, las alícuotas son inalterables y sólo podrán ser modificadas por el 75% del acuerdo de los comuneros inmobiliarios. Viene expresada en valores porcentuales y para establecerla podrá calcularse así:

D.1) Cuando la unidad inmobiliaria no comporte en su venta terreno alguno, ésta versará exclusivamente sobre la parte que ella representa sobre el total del valor inmobiliario, estimado éste de acuerdo con los metros cuadrados de construcción total, que incluyen áreas comunes y no comunes de la infraestructura mayor a la que pertenece;

D.2) Cuando la enajenación de la unidad inmobiliaria sí contemple también la venta del terreno sobre la cuál está construida, entonces la alícuota podrá comprender una integración dual: un porcentaje no mayor al 30% referido al valor del terreno con relación al valor total del terreno susceptible de apropiación individual (ofrecido para la venta) y un 70% referido al total del valor correspondientes a los metros de construcción de la unidad inmobiliaria con relación al valor total del conjunto al que pertenece;

D.3) Cuando deba establecerse una alícuota para distribuir las cargas y beneficios en cualquier otra comunidad inmobiliaria distinta al Condominio, pero que conforma una única unidad territorial y realidad inmobiliaria conforme a un proyecto común de desarrollo, ésta será fijada siguiendo estos mismos criterios; y

D.4) Cuando la comunidad inmobiliaria sea producto de la manifestación libre de voluntad por parte de un número de propietarios de unidades inmobiliarias; distintas al supuesto fáctico señalado en el literal anterior y que desean acogerse al régimen establecido por esta Ley, entonces la alícuota será igual para todos los propietarios.

E) Bien de dominio público: es aquel que presta una utilidad o causa pública, sin importar el número de personas que lo utilicen en un momento dado.

F) Voto capitalístico o según el valor inmobiliario dado por la alícuota: es aquel que se computa o tiene en cuenta de acuerdo al valor de la alícuota de la unidad inmobiliaria y que está establecido en el Documento de Condominio; o en el que crea otra de las formas de comunidad inmobiliaria.

G) Voto personal: es el que se computa por enteros; que es indivisible y que atenderá al número de unidades que sea propiedad de una persona. A cada unidad inmobiliaria le corresponderá un solo voto. Este tipo de voto se tomará en cuenta para los distintos tipos de decisiones que deban tomarse en la comunidad inmobiliaria.

F) Mayoría absoluta: La formada por más de la mitad de los votos (capitalístico o personal).

G) Mayoría relativa: es la que se forma por los votos predominantes en una discusión o votación, sin llegar a más de la mitad de los que hayan sido emitidos.

H) Mayoría calificada: es la exigida por encima de la mayoría absoluta. Está reservada para decisiones de trascendencia en la vida de la comunidad inmobiliaria; la necesaria para tratar graves asuntos que le conciernen.

I) Título ejecutivo: a los fines de esta Ley, lo constituirán las facturas mensuales que pase el ente administrador de cualquier comunidad inmobiliaria. Con base a ellos cabe proceder sumariamente al embargo y venta de los bienes del deudor moroso con los gastos comunitarios. Presentados en juicio, le está vedado a la autoridad judicial cualquier tipo de control que lo haga irrito y que verse sobre las causas y su contenido. Sólo podrá el juez rechazarlo cuando el título ejecutivo no cumpla con las formalidades establecidas en esta Ley para la factura mensual de gastos comunes.

J) Obligación “propter rem”: es aquella que subsiste a causa de la cosa; en este sentido, las cargas atribuibles a las unidades inmobiliarias tiene tal carácter, independientemente del momento en el cual sus propietarios entran en posesión con ellas.

K) Administrar: Regir, cuidar, controlar, supervisar, manejar y planificar acciones sobre los bienes de una comunidad inmobiliaria para obtener de ellos, su mayor provecho de acuerdo a su uso, destino o funciones. Para cumplir con tales acciones, quien administre siempre deberá observar el concepto de “un buen padre de familia”, desarrollando sus actividades de forma diligente, prudente, oportuna y eficaz.

L) Procesos de administración: son aquellos que desarrolla un administrador de una comunidad inmobiliaria, que obedecen a criterios particulares según cada acción que persiguen, y que son tenidos como parte de un todo, en un contexto integral de la actividad del administrador para lograr los objetivos de su gestión. Dentro de estos procesos se destacan los siguientes: planificación; dirección; control; supervisión; organización; rendición de cuentas.

M) Administrador: es la persona natural o jurídica que lleva a cabo los procesos de administración en una comunidad inmobiliaria, según los parámetros establecidos por esta Ley.

N) Acto electoral: es aquel que le permite a la asamblea de propietarios discernir y tomar postura o fijar posición alrededor de una mayoría de votos, sobre cualquier tema que le haya sido propuesto como una decisión. En síntesis, es el momento cumbre de la expresión de la voluntad del comunero inmobiliario cuando toma una decisión libre conforme a sus intereses, y siguiendo los mecanismos dispuestos para ello, que garantizan su derecho a hacerlo dentro de un conjunto de reglas que le dan validez legal.

Ñ) Escrutinios: consiste en una contabilización de los elementos que se relacionan directamente con la emisión del voto cuando sea necesario tomar cualquier tipo de decisión en la comunidad inmobiliaria, el cual se lleva a cabo en diversas instancias o etapas. La primera se realiza en las mesas receptoras del voto, llevándose a cabo las subsecuentes etapas en órganos electorales de mayor jerarquía como lo es la Comisión Electoral y cuya competencia se extiende a dimensiones más amplias que las etapas inferiores.

El proceso que se lleva a cabo en la etapa electoral del escrutinio no solamente incluye un simple recuento de votos emitidos –el que sin duda es el recuento más importante–, sino también el referido al número de electores que votó en cada casilla, al número de los votos emitidos a favor de cada uno de los candidatos o posiciones o asuntos a considerar, al número de votos blancos y anulados, así como al número de las boletas sobrantes de cada elección o decisión.

La Comisión Electoral será el órgano que realice el escrutinio final en las comunidades inmobiliarias y producirá su informe definitivo sobre la elección o decisión a tomar, donde considerará la calificación  de los votos que producirán los efectos jurídicos necesarios para la validez de la decisión tomada por la comunidad inmobiliaria votante.

Toda elección o decisión donde intervenga la Comisión Electoral será supervisada por la Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) a través de su gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades.

O) Cómputo de votos: es el conjunto de actos mediante los cuales se contabiliza, se valora y califica el voto y se derivan sus consecuencias jurídicas y administrativas en la comunidad inmobiliarias.

 

TÍTULO II: Del nacimiento de nuevas comunidades inmobiliarias

 

Artículo 5: Cómo nacen: Sin incluir al Condominio, las comunidades inmobiliarias señaladas en el artículo 2 up supra tiene su génesis tanto en la Ley como en la manifestación de voluntad de las personas. Sin embargo, en ambos casos (hecha la excepción) las que nazcan después de la entrada en vigencia de este ordenamiento tendrán que cumplir con las formalidades que establezca su Reglamento o las señaladas por la SUNACIN.

 

Artículo 6: Su estructura organizativa: La presencia de un órgano rector es indispensable para la toma de las decisiones comunitarias y también para su administración. La SUNACIN orientará a las personas interesadas en constituirlas en el diseño de la rectoría que han de tener por mandato de esta Ley, quedando siempre abierta la posibilidad para que los constituyentes incluyan estructuras organizativa adicionales a las recomendadas por esta Superintendencia.

 

Artículo 7: Legitimidad del ente rector: Las personas organizarán todo el proceso constituyente de las comunidades inmobiliarias, pudiendo la SUNACIN coadyuvar en su realización y certificar y convalidar los resultados electorales para tal fin. La Superintendencia podrá establece los mecanismos y métodos que han de seguirse para garantizar la confiabilidad y transparencia de los procesos electorales en toda comunidad inmobiliaria. En todo caso, y como el proceso constituyente trata también de la expresión de la voluntad de las personas con un fin, se designará primero a una Comisión Electoral Constituyente, ente que guiará todo el proceso e informará a la SUNACIN  de los resultados que se obtengan.

 

Artículo 8: Regulación de la vida comunitaria: Realizada la elección y dejando constancia formal de sus resultados, las personas electas y encargadas de la rectoría de una comunidad inmobiliaria en formación, tendrán la obligación de presentar su cuerpo normativo ante la SUNACIN dentro de un tiempo de quince (15) días continuos para que sea convalidado, antes de insertarse en el Registro Civil.

Este cuerpo legal hará las veces de acta constitutiva y de estatutos sociales y contendrá: la fecha de la elección; personas que manifiestan su voluntad de constituir la comunidad inmobiliaria, debidamente identificadas; los cargos que ocuparán dentro de su órgano rector, sus facultades y vigencia de los mismos; su patrimonio; momentos de realización de sus Asambleas; alícuotas de las distintas unidades inmobiliarias y sus tipos; motivación o justificación de la constitución; indicación de la persona administrador; obligatoriedad de los aportes para su mantenimiento por parte de los comuneros; normas de convivencia; normas sobre la extinción y su liquidación; y en general, cualquier otra circunstancia que sea de interés resaltar.

 

TÍTULO III: De la Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) y del Fondo Nacional para el Desarrollo y Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN)

 

Capítulo I: Misión; estructura organizativa y del Superintendente Nacional

 

Artículo 9: Misión principal (Beneficio social): Su misión esencial es la de vigilar, controlar y supervisar las distintas realidades inmobiliarias que están bajo el ámbito de aplicación de la presente Ley. En este sentido, constituye parte de su misión principal el diseño de las políticas públicas necesarias que coadyuven al mejor desarrollo del régimen comunitario; en respeto de los derechos de propiedad privada de las comunidades ya organizadas y regidas por leyes; y con atención a los más altos intereses de aquellas comunidades que deseen organizarse bajo esta Ley para elevar su calidad de vida.

 

Artículo 10: Organización básica: La SUNACIN estará integrada por las siguientes Gerencias que atenderán los distintos tipos de realidades inmobiliarias reguladas por esta Ley, a saber:

A) Gerencia de Condominios (copropiedad);

B) Gerencia de Comunidades Hereditarias o Sucesiones;

C) Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades y

D) Gerencia de Control Interno de Gestión, ésta última, órgano asesor directo del Presidente de SUNACIN. Otras estructuras internas podrán ser creadas por el Directorio de la Superintendencia, pero las Gerencias antes nombradas no podrán ser eliminadas; transformadas o modificadas sino con la aprobación de una nueva Ley, y tendrán carácter y presencia en todo el territorio nacional.

E) Gerencia Técnica de Proyectos Inmobiliarios.

 

Artículo 11: Divisiones especializadas de cada Gerencia:  La realidad inmobiliaria tratada por cada una de las Gerencias antes nombradas deberá contar con Divisiones y Departamentos altamente especializados en la atención y tratamiento de la realidad que ha justificado su creación. Así, cada una en su área deberá brindar beneficios directos e inmediatos a las comunidades, tales como: orientación jurídica para su creación; administración; contabilidad, control de gestión, y otros que sean provechosos; haciendo especial énfasis en la constitución de una División de Mediación y Arbitraje para atender los conflictos que podrían surgir en cada realidad inmobiliaria. Igualmente, las Gerencias tienen la obligación de organizar un servicio u órgano de información de interés comunitario según su radio de acción, que permita educar al ciudadano dentro de los valores cívicos y democráticos de convivencia en su comunidad inmobiliaria.

Parágrafo Primero: La SUNACIN será un sistema descentralizado por Estados y Municipios. Su personal directivo (incluyendo al Superintendente Nacional o regionales) en todas las Gerencias habidas en el país, deberá ser profesional universitario o técnico superior universitario.

Parágrafo Segundo: Una vez de entrada en vigencia la presente Ley, la SUNACIN tendrá un tiempo de dos (2) años para organizar su funcionamiento efectivo en todo el territorio nacional. Mientras ello ocurre, las Gerencias podrán diseñar, ejecutar y supervisar las directrices que crean más convenientes para cumplir con su misión esencial.

 

Artículo 12: Ministerio de  adscripción de la SUNACIN: La Superintendencia estará adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y dentro del presupuesto total que le sea asignado a éste Ministerio, deberá destinársele no menos del cinco por ciento (5%) para su organización, desarrollo y cumplimiento de los objetivos que le son impuestos en esta Ley.

Artículo 13: Del Fondo Nacional para el Desarrollo y Mejoramiento de la Calidad de Vida de las Comunidades Inmobiliarias (FONCOMIN): Este Fondo estará adscrito a la SUNACIN y su misión fundamental será la de servir de herramienta o factor financiero o de inversión de los recursos que éste aporte a las comunidades inmobiliarias. El Fondo tendrá una estructura totalmente descentralizada; con presencia en todo el territorio de la República y sus autoridades regionales y municipales deberán pertenecer y vivir normalmente en tales territorios.

Las autoridades (nacionales, regionales o municipales) de FONCOMIN deberán ser profesionales universitarios o técnicos superiores universitarios, y serán nombrados por méritos; ratificados por el Directorio Nacional de la SUNACIN.

 

 

 

Capítulo II: Del Presupuesto e ingresos de la SUNACIN

 

Artículo 14: Presupuesto asignado por el Poder Ejecutivo Nacional: Para la organización de las Gerencias a nivel Nacional, el Ministerio de Finanzas deberá crear las partidas presupuestarias necesarias que permitan el óptimo desarrollo y consecución de los objetivos de este organismo, respetando lo antes dicho en cuanto a la asignación presupuestaria obligatoria del Ministerio de Hábitat y Vivienda en el  artículo 12.

 

Artículo 15: Presupuesto asignado por las Gobernaciones de Estados y Municipios: Estos distintos niveles del Poder Ejecutivo deberán igualmente contemplar en sus presupuestos de gastos las partidas presupuestarias que permitirán el funcionamiento descentralizado de la SUNACIN.

 

Artículo 16: Otras fuentes de ingresos de la SUNACIN: Mediante esta Ley se establece que constituirán fuentes para el financiamiento de las actividades de la SUNACIN las siguientes:

A) el desarrollo de nuevas comunidades inmobiliarias, bien realizadas por el sector público o el privado;

B) las transacciones o negocios jurídicos inmobiliarios que constituyan enajenaciones o arrendamientos hechos ante Registros o Notarías Públicas;

C) Donaciones de organismos públicos o privados.

Parágrafo Primero: Reinversión  obligatoria: Los ingresos obtenidos  conforme a este artículo deberán reinvertirse íntegramente en la cobertura de las necesidades y servicios que requieran las distintas comunidades inmobiliaria; ello, a través  del FONCOMIN.

Parágrafo Segundo: En todo caso, tanto la SUNACIN como el FONCOMIN deberán presentar para la aprobación del Directorio de aquella, sus respectivos presupuestos anuales de inversión, señalando en cuáles comunidades inmobiliarias y en qué montos se invertirán los recursos obtenidos por las fuentes aquí señaladas; así como los entes y personas responsables de su ejecución y administración.

 

Capítulo III: Competencias de la SUNACIN

 

Artículo 17: Esta Superintendencia tendrá las siguientes:

A)   Cumplir y hacer cumplir la presente Ley y su Reglamento inclusive solicitando la  intervención y colaboración de la fuerza pública si ello fuere realmente necesario.

B)    Organizar a las comunidades inmobiliarias: a tales efectos, podrá señalar mediante sus resoluciones publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el organigrama o la estructura organizativa que deberán seguir.

C)    Supervisar, evaluar y sugerir los correctivos sobre el  funcionamiento de las estructuras  organizativas de las comunidades inmobiliarias. Esta es una actividad de control que deberá reglamentarse una vez que estén operativas las distintas Gerencias.

D)   Informar y educar a los miembros de las comunidades inmobiliarias y a los funcionarios del Estado sobre sus derechos y responsabilidades que tienen como parte de ellas, o por obligación de la ley. A tal fin, elaborará las estrategias permanentes de educación a la ciudadanía y fomentará entre ellas el intercambio de las experiencias conocidas, mediante la realización periódica de encuentros comunitarios en todo el territorio de la República; creará un órgano divulgativo especializado en las distintas realidades inmobiliarias contenidas en esta Ley; promoverá seminarios, foros, conferencias, publicaciones y los convenios con centros de estudios superiores y especializados donde se dicte la carrera de gerencia de condominios y otras comunidades.

E)    Intervenir como parte de buena fe en todos los procesos judiciales donde se ventilen asuntos propios y derivados de esta Ley o su Reglamento; pudiendo emitir sus opiniones, dictámenes, recomendaciones y fijar sus posiciones cuando así le sea requerido por la autoridad judicial.

F)     Denunciar ante los organismos competentes los hechos perjudiciales que se presenten en las comunidades inmobiliarias y que pongan en riesgo la salud; seguridad ciudadana; integridad de sus instalaciones o servicios comunes; o cualquier otro de naturaleza similar.

G)   Denunciar ante la jurisdicción penal ordinaria y el Fiscal del Ministerio Público todos los hechos ilícitos que estén tipificados como delitos en el Código Penal, leyes especiales y esta Ley, que perjudiquen la vida de las comunidades inmobiliarias, debiendo hacer el correspondiente seguimiento de los procedimientos iniciados ante tales instancias del Poder Público.

H)   Requerir de cualquier miembro de una comunidad inmobiliaria la documentación necesaria que demuestre el cumplimiento de cualquiera de sus deberes, especialmente el del pago de los gastos comunes. En caso de negativa por parte de éste, se entenderá como una presunción en su contra de no haber cumplido con su obligación.

I)      Aprobar los distintos tipos de contribuciones a favor de las comunidades inmobiliarias, considerando la opinión de la Oficina Técnica o de Apoyo Económico de la Asamblea Nacional de Diputados.

J)      Supervisar, controlar y reorientar si esto último así fuere necesario, la inversión y reinversión de los recursos del FONCOMIN obtenidos por las distintas vías señaladas en esta Ley.

K)   Prevenir, mediar y resolver a través la intervención de las distintas Divisiones de Mediación y Arbitraje de cada una de sus Gerencias, todo tipo de conflictos o controversias habidos en las comunidades inmobiliarias, incluyendo los referidos  a la administración o contribuciones de los comuneros con sus gastos comunes o no comunes. Las decisiones dadas a través de la mediación y del arbitraje serán de carácter vinculante para las partes en conflictos y son inapelables.

L)    Con base a lo anterior, deberá substanciar, tramitar y decidir los procedimientos iniciados de oficio, por denuncia o por solicitud de parte interesada, precisando la existencia de los hechos violatorios de esta Ley, o de las disposiciones que haya tomado para hacerla cumplir.

M)  Solicitar ante los Juzgados Ejecutores de Medidas competentes, la ejecución de las medidas cautelares inmediatas contra el patrimonio del comunero deudor denunciado, cuando así lo considere prudente o a instancia de parte interesada, al iniciarse el procedimiento administrativo de cobro de gastos comunes. La práctica de estas medidas tendrán por mandato de esta Ley, preferencia sobre cualquier otra que deba practicar la instancia judicial y no acarrearán ningún tipo de costo ni para la SUNACIN ni para ninguna de las partes en conflicto.

N)   Asesorar jurídicamente a las comunidades inmobiliarias en su constitución y desarrollo; así como en todo lo atinente a la contabilidad y en los procesos de administración en general, conforme a los criterios establecidos en esta Ley.

O)   Proponer las modificaciones, correcciones o sugerencias de esta Ley, su Reglamento y de cualquier otro ordenamiento jurídico que tenga relación con su objeto y contenido.

P)     Imponer las sanciones administrativas a las que hace referencia esta Ley.

Q)   Asesorar en la organización de los procesos electorales de las comunidades inmobiliarias; auditar y convalidar sus resultados, procurando siempre sugerir los mecanismos más idóneos para garantizar los principios de transparencia en todo proceso de sufragio. En este sentido, deberá llevar un registro de las comisiones electorales y de los padrones o data electoral que éstas produzcan. Podrá también establecer sanciones pecuniarias y determinar responsabilidades a título personal para los miembros de dichas comisiones por no mantener actualizado el padrón electoral al menos una vez al año, o con la anticipación de un mes requerido para la decisión electoral  o asunto de interés de la comunidad, todo lo cual se establecerá en el reglamento de la presente ley.

R)    Coordinar con los jueces de paz el tratamiento de los conflictos conocidos en las comunidades inmobiliarias y que deban ser resueltos por esta jurisdicción. Siempre se procurará recomendar a las partes en conflicto resolver sus controversias fuera del ámbito de acción de los órganos jurisdiccionales, apoyando la institución de la mediación, conciliación y el arbitraje.

S)     Cualquier otra que se contenga en esta Ley, o que le sea asignada especialmente por otra.

 

Capítulo IV: De la Federación Nacional de Comunidades Inmobiliarias

(FENACOMUNIDADES)

 

Artículo 18: Quiénes y cómo la integran: FENACOMUNIDADES es la personería jurídica de carácter nacional que integra y aglutina a todas las Federaciones de Comunidades Estadales y Municipales de Comunidades Inmobiliarias (FEDECOMUNIDADES)  que se hayan organizado en todo el territorio nacional.

FENACOMUNIDADES tendrá representación en todo el territorio de la República pudiendo su sede nacional ser rotativa y alterna en el Estado que su Asamblea Nacional así lo decida.

Su organización viene dada por una Junta Directiva Nacional que será elegida por una Asamblea Nacional de Comunidades Inmobiliarias. Dicha Junta tendrá cinco miembros principales con sus respectivos suplentes.

 

Artículo 19: Objetivos que persigue: Se destacan a modo enunciativo los siguientes:

A)   Contribuir con la SUNACIN y el FONCOMIN en la correcta consecución de los objetivos en pro de las comunidades inmobiliarias.

B)    Proponer ante el Directorio de la SUNACIN las inversiones a realizar en las comunidades inmobiliarias y supervisar la buena marcha y control de inversión del FONCOMIN.

C)    Servir de órgano de comunicación con todas las comunidades inmobiliarias existentes en el país, divulgando las experiencias habidas en cada una de ellas y que ayuden al mejor aprovechamiento de las mismas. En este sentido, organizará los encuentros nacionales, estadales y municipales para lograr este objetivo.

D)   Participar y ayudar  en la organización de los procesos electorales de las comunidades inmobiliarias.

E)    Velar por el correcto funcionamiento del régimen comunitario previsto en la ley, proponiendo programas; ideas; proyectos legislativos o reglamentarios o cualquier otra forma que así lo permita.

F)     Acentuar los valores democráticos de Venezuela y contribuir con el desarrollo de la democracia participativa de los ciudadanos.

 

Artículo 20: Presupuesto: Será la SUNACIN junto a las Gobernaciones de Estados y Municipios los entes principales que velarán por otorgar los aportes necesarios para el mejor desenvolvimiento de las funciones de este organismo. Asimismo, podrá gestionar por sí misma  recursos económicos por cualquier medio lícito de consecución.

 

LIBRO SEGUNDO

DEL RÉGIMEN DE ADMINISTRACIÓN DE LAS

COMUNIDADES INMOBILIARIAS

 

TÍTULO I: De la representación y legitimidad en las Comunidades Inmobiliarias

 

Capítulo I: Generalidades: cómo se expresan las Comunidades

 

Sección Única: De los órganos de decisión de las Comunidades

Sub-Sección Primera: De las Asambleas de Comuneros Inmobiliarios:

 

Artículo 21: Tipos de Asambleas:   Los comuneros inmobiliarios reunidos conforme a los requisitos establecidos en esta Ley representan uno de los órganos de mayor expresión y decisión en cualquier tipo de comunidad. Ellas (las Asambleas) podrán atender cualquier tipo de materia y cuando se constituyen válidamente, tienen todo el poder legal suficiente para adoptar las decisiones  que sean menester en un momento dado.

Las Asambleas serán de dos tipos: Ordinarias y Extraordinarias. Las primeras tendrán como temas de discusión obligatorios, además de otros que puedan conocer, los siguientes:

A)   La rendición de cuentas de  la Junta Directiva del Condominio o de cualquier otro tipo de comunidad inmobiliaria; así como la del ente administrador si lo hubiere.

B)    La aprobación del presupuesto de gestión anual de la comunidad.

C)    La elección de las autoridades de dirección de la comunidad.

 

Artículo 22: Momento de realización de las Asambleas: Las asambleas ordinarias se realizarán dentro del primer trimestre de cada año, a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley. Serán convocadas por las Juntas Directivas de Comuneros Inmobiliarios conforme a lo señalado por los Estatutos Sociales o Actas Constitutivas de las comunidades inmobiliarias; o por lo establecido en el Documento de Condominio, para el caso de la copropiedad o condominio. Igualmente, el ente administrador de las comunidades inmobiliarias podrá realizar la convocatoria cumpliendo los requisitos de Ley; y siempre deberá convocarlas cuando así lo soliciten  un número de comuneros inmobiliarios que representen al menos, un tercio del total de ellos existente en dicha comunidad

Parágrafo Único: Cuando exista un ente administrador de una comunidad inmobiliaria éste tiene la obligación inexcusable de convocar sin demora, la realización de la asamblea ordinaria de la comunidad que administra, a más tardar, dentro de los siguientes treinta (30) días continuos al cumplimiento del año de su gestión. El incumplimiento de esta obligación le acarreará una penalización equivalente a cincuenta (50) unidades tributarias vigentes al momento de verificarse su omisión; siendo además causa de revocación del mandato de administración inmobiliario, si pasados los treinta (30) días antes indicados no realizare o se negare justificada o injustificadamente a efectuar la convocatoria de la asamblea ordinaria. Esta penalización deberá ser pagada ante la SUNACIN dentro del mes siguiente a su imposición.

Sólo se excusa al administrador de realizar esta convocatoria en caso de la existencia de causas de fuerza mayor o fortuitas que imposibiliten su realización.

 

Artículo 23: Formalidades ineludibles para la realización de toda Asamblea: Cualquier tipo de Asamblea de comuneros inmobiliarios será nula de nulidad absoluta e inexistente en el ámbito jurídico y legal, en caso de no observarse los siguientes requisitos:

A)   Verificación del quórum: los convocantes a la asamblea y siempre la Comisión Electoral vigente de la comunidad inmobiliaria, deberán realizar un control muy estricto al momento de su instalación, tanto del valor o capital inmobiliario presente en su seno conforme a las alícuotas de cada comunero, así como del número de éstos que han asistido a su convocatoria, mediante el registro en una “Hoja de Asistencia”. Será obligación de cada comunero así como de los convocantes, presentar y exigir los documentos que sean necesarios que demuestren fielmente y sin duda alguna, la cualidad jurídica de “comunero” para poder ejercer el derecho de voz y voto en las Asambleas. Quienes no acrediten tal condición se considerarán como ausentes de su seno.

Los comuneros  que delegaren mediante una carta o autorización expresa en tercera persona de su confianza su representación ante la asamblea, deberán presentar por escrito (manuscrito) o mediante mensajes electrónicos que no dejen duda que provengan de ellos, tales autorizaciones y los documentos demostrativos de su cualidad de  comunero inmobiliario. La Comisión Electoral de la comunidad inmobiliaria deberá llevar un registro actualizado de sus miembros donde consten fielmente la cualidad de éstos y copia certificada por su Presidente le deberá ser entregada al Presidente o Secretario de la Junta Directiva de la comunidad inmobiliaria.

Representación de los comuneros inmobiliarios: en cualquiera tipo de asambleas que se realicen en cualquiera de las distintas realidades inmobiliarias que regule esta Ley, los comuneros inmobiliarios que ejerzan la representación de  otros de forma indubitable, no podrán representar más de los derechos e intereses de diez (10) comuneros inmobiliarios. Las cartas o autorizaciones dadas por los representados deberán siempre quedar en archivo ante quien ejerza la Secretaría de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria de que se trate.

B)    Publicidad de la convocatoria (medios a utilizar): Para que una Asamblea delibere sin la presencia de todos los comuneros inmobiliarios en su seno, deberá ineludiblemente constar y realizarse su convocatoria en un periódico de circulación del lugar donde esté ubicada la comunidad inmobiliaria. Otros medios que podrán utilizar los convocantes pero que no excluirán en modo alguno la publicidad en la prensa, serán los mecanismos de transmisión electrónica de datos (correos electrónicos; fax, telegramas con acuse de recibo, etcétera) a las direcciones conocidas de los comuneros.

Un ejemplar de la publicación en la prensa será fijado en la entrada principal del inmueble; y le serán entregados o bien al Conserje o al encargado de vigilar la comunidad para que sean debidamente distribuidos en cada unidad inmobiliaria. Se dejará constancia de entregar en las manos de estos responsables las copias de los ejemplares de la publicación de prensa, caso contrario le acarreará a los convocantes o al administrador, una sanción pecuniaria de diez (10) unidades tributarias pagaderas ante la SUNACIN dentro del mes siguiente a su imposición.

C)    Número de convocatorias a realizar y a publicar en la prensa: Sólo se realizarán dos (02) convocatorias para la deliberación de la Asamblea, sea cual sea su tipo, independientemente de que los documentos de condominio que regulan la copropiedad y existentes antes de la entrada en vigencia de esta Ley, señalen otra cosa distinta. Así, la primera convocatoria se publicará en la prensa, con al menos cuarenta y ocho (48) horas de antelación a su realización y la segunda, se hará de la misma forma. Queda totalmente prohibida la realización de estas dos convocatorias bajo una misma publicación de prensa.

D)   Contenido de la convocatoria: Deberá contener esta estructura:

      D.1) Denominación de la comunidad inmobiliaria según sus documentos que le han dado vida;

D.2) Tipo de Asamblea;

D.3) Referencia al número de la convocatoria;

D.4) Identificación de los convocantes y señalamiento de respectivos cargos dentro de la comunidad inmobiliaria;

D.5) Lugar, hora y fecha cuando se realizará;

D.6) Puntos Informativos a tratar (si los hubiere);

D.7) Puntos Decisorios a votar;

D.8) Quórum necesario para su constitución válida;

D.9) Quórum necesario para la toma de decisiones válidas; ambos quórum de acuerdo con los documentos que regulan la comunidad inmobiliaria; y

Se prohíbe expresamente la colocación del término “puntos varios u otros” dentro de la agenda de discusión de la asamblea por ser vago y genérico.

Cabe destacar, que el contenido de la primera y segunda convocatorias deberá ser exactamente idéntico, no pudiendo deliberar la Asamblea sino con base a los temas publicados en la primera convocatoria hecha en la prensa. Cualquier decisión tomada  sobre puntos no contemplados en dicha convocatoria es totalmente nula e inexistente en el derecho; y no están obligados los comuneros inmobiliarios a cumplirla, ni a esperar que una decisión judicial se pronuncie sobre su nulidad.  De esta irregularidad deberán los comuneros inmobiliarios que se sientan afectados informar a la SUNACIN para que ésta establezca las responsabilidades del caso; y haga las orientaciones que correspondan.

E)    Presencia de sus convocantes: realizada su convocatoria de la Asamblea, quienes la han convocado deberán estar presentes al momento de su realización. En caso de que los miembros principales o alguno de ellos no pueda asistir, deberá estar presente su suplente.

F)     Registro del quórum de validez y de los resultados: Todas las deliberaciones de las Asambleas deberá contenerse en un Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, previamente certificado por la SUNACIN para tales fines. Las anotaciones se harán siguiendo la siguiente metodología:

Sobre la verificación del quórum de constitución válida de las Asambleas:

F.1) Se escribirá en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los comuneros las convocatorias tal cual como han aparecido en la prensa;

F.2) Luego se elaborará un cuadro con la denominación de cada unidad inmobiliaria; nombre y apellido de su propietario; Cédula de Identidad; alícuota según documento de condominio o acta constitutiva; y la firma del asistente y si ejerce la representación de otro comunero inmobiliario deberá indicarlo; donde se anotarán los asistentes a la asamblea;

F.3) Se dejará constancia exacta del quórum presente y si es el requerido legalmente, se iniciará la Asamblea formalmente, siguiendo estrictamente la agenda publicada;

F.4) Para cada punto decisorio se podrá dejar constancia   exacta del valor según alícuotas o del número de comuneros inmobiliarios que lo apoyan o rechazan o salvan su voto. En caso de empate se considerará el punto negado;

F.5) Concluidas las deliberaciones, se elaborará un cuadro igual al antes indicado donde se registrarán todos aquellos comuneros inmobiliarios que apoyan las decisiones tomadas. Si los votos fuesen los suficientes para dar por aprobada determinada cuestión, entonces se indicará expresamente los puntos que fueron aprobados; los rechazados o cualquier otra determinación distinta que adopte las asambleas;

F.6) Al final del acta, deberá contemplarse un espacio para que cualquier comunero inmobiliario haga las observaciones que considere oportunas y hechas o no las observaciones, el acta deberá ser suscrita por los miembros principales o suplentes  de la Junta Directiva y de sus pares pertenecientes a la Comisión Electoral de la comunidad inmobiliaria.

Parágrafo Primero: El comunero que no firme el acta avalando su voto o decisión, no será tomado en cuenta a los efectos del quórum de aprobación de determinado punto. Se considerará presente en las Asambleas quien suscriba el acta aunque no hubiese firmado inicialmente el cuadro de asistencia.

Parágrafo Segundo: Confidencialidad del voto: Los convocantes garantizarán el voto universal, directo y secreto producido en las Asambleas en todas sus decisiones, especialmente en los casos de elección de autoridades de dirección de las comunidades inmobiliarias. El voto será depositado mediante papeletas correctamente diseñadas en urnas o cajas que serán armadas en presencia de las asambleas.

Ahora bien, para darle un verdadero dinamismo a las reuniones asamblearias no será obligatorio observar lo dispuesto en este parágrafo en aquellas comunidades inmobiliarias integradas por un número igual o menor a setenta y cinco (75) o unidades inmobiliarias; aunque si así lo pidiese un tercio del total del número de comuneros, deberá respetarse esta norma.

Parágrafo Tercero: Información inmediata de los resultados: Esta obligación surgirá una vez que hayan votado todos los comuneros en cuya presencia se contarán los votos y se anotarán sus resultados en el Libro de Acuerdos, tal y como fueron expresados.

Parágrafo Cuarto: Medios de comprobación: Constituyen medios de prueba de todo lo acontecido en las Asambleas, en primer lugar, lo recogido por escrito en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de los Comuneros; así como lo observado y llevado a actas por la autoridad judicial o notarial de la jurisdicción de la comunidad inmobiliaria que haya estado presente, a solicitud de cualquier comunero inmobiliario; lo que haya sido registrado por la Comisión Electoral, o también, lo que haya sido grabado en video o audio en presencia de esta  autoridad judicial, igualmente previa solicitud de parte interesada, miembro de la comunidad.

Parágrafo Quinto: Validación de los resultados obtenidos: Ello será obligación de la Comisión Electoral de la Comunidad Inmobiliaria una vez que hayan sido contado los votos y computados de acuerdo a las exigencias legales establecidas (bien si se trata de un voto personalístico o de uno capitalístico); o también podrán ser convalidados por la SUNACIN, a través de su División Electoral de Comunidades Inmobiliarias, ente que funcionará adscrito a la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades,  luego de que este órgano entre en funcionamiento.

 

Artículo 24: Nulidad de las Asambleas y sanciones por violación de estas formalidades: Como se estableció en el artículo anterior, las asambleas realizadas en franca violación a las disposiciones existentes, serán inexistentes en el ámbito del derecho y la ley. Quienes violen tales formalidades responderán con su patrimonio por los daños y perjuicios que pudieran causar a terceras personas.

Parágrafo Primero: Intervención de la SUNACIN: Todo caso de nulidad de asamblea deberá ser tratado en primera instancia y sin excepción, por la Superintendencia de Comunidades Inmobiliarias mediante la División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia competente para conocer de la realidad inmobiliaria donde ha ocurrido la asamblea impugnada.

Si la nulidad versare sin lugar a dudas, sobre la violación de alguno de los requisitos taxativamente antes previstos para la realización de las asambleas, entonces la decisión de la División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia competente será inapelable. Si en cambio, estuviese fundada la nulidad en otros puntos distintos al incumplimiento de tales formalidades, entonces la decisión de esta División sí podrá ser objeto de control jurisdiccional, pero siempre será indispensable y se entenderá como un requisito de admisibilidad sobre el cual deberá el  órgano jurisdiccional, pronunciarse dejando constancia expresa de su cumplimiento en el momento de la admisión de la demanda.

Parágrafo Segundo: Lapso de impugnación: El comunero interesado tendrá quince (15) días continuos para proponer ante la SUNACIN su solicitud o recurso de impugnación de la asamblea correspondiente. El recurso oportunamente interpuesto no suspende la ejecución del o los acuerdos impugnados y sólo la SUNACIN actuando bajo los parámetros de la equidad, la justicia y la mediación entre las partes en conflicto, podrá de forma discrecional suspender o modificar provisionalmente los acuerdos de las asambleas, siempre a solicitud de la parte interesada.

Parágrafo Tercero: Procedimiento judicial: Cuando se hayan cumplido los requisitos de esta Ley para que se verifique la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de decidir lo conducente sobre la impugnación de las asambleas, se seguirá el procedimiento breve previsto en el artículo 881 del vigente Código de Procedimiento Civil.                       

Artículo 25: Aceptación tácita de los acuerdos de las asambleas: Concluidas éstas y no ejercidos los recursos legales aquí previstos de forma oportuna por  parte del comunero interesado, los acuerdos de las asambleas se considerarán plena y totalmente aceptados en los mismos términos que fueron recogidos en el acta que consta en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, no siendo posibles impugnarlos o atacarlos en forma alguna.

Quien intente una acción judicial temeraria fuera del marco señalado por esta Ley será sancionado con cincuenta (50) unidades tributarias que deberá pagarle a la comunidad inmobiliaria a la que pertenece. El juez de la causa deberá siempre pronunciarse sobre la temeridad o no de la acción.

 

Sub-Sección Segunda: De la Consulta:

 

Artículo 26: Definición: La consulta representa junto a las asambleas de comuneros, el otro de los máximos órganos de decisión y expresión de la comunidad inmobiliaria. No existe diferencia alguna entre los acuerdos tomados por la forma de las asambleas o bien mediante la consulta. Así, se presenta la consulta como el modo más reflexivo y ponderado de decisión y expresión de la voluntad de los comuneros, quienes pueden tomar sus decisiones en el ámbito no apasionado de sus pensamientos y con el apoyo de los expertos que consideren necesarios consultar.

 

Artículo 27: Contenido y sustitución de la Asamblea: excepción: La consulta podrá versar y referirse absolutamente a todas las materias que pueden ser tratadas por los dos tipos de asambleas establecidas por esta Ley. En este sentido, puede sustituir en todo la realización de las asambleas si se siguen los procedimientos más abajo establecidos, siendo la excepción, el nombramiento de las autoridades de dirección de la comunidad inmobiliaria, lo que siempre tendrá que hacerse mediante una Asamblea Ordinaria. Incluso, por la consulta pueden ser aprobados o no la rendición de cuentas de la Junta Directiva de la Comunidad y del ente administrador, así como el presupuesto anual de gestión.

La consulta deberá contener además, la dirección precisa donde debe ser remitida su respuesta; el momento de la misma y el señalamiento del quórum necesario para considerarla aprobada, y la fecha cuándo, cómo y dónde se presentarán los resultados a los comuneros consultados.

 

Artículo 28: Formalidades y procedimiento para hacerla: Para el tratamiento y decisión de un asunto de interés de la comunidad se podrá consultar a los comuneros inmobiliarios, tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

Parágrafo Primero: Quién la solicita y realiza: La consulta deberá ser solicitada para su realización al ente administrador de la comunidad inmobiliaria, por un número de comuneros que represente al menos, un tercio del total de ellos existente en dicha comunidad. También podrá realizarla el ente administrador de la comunidad cuando a su prudente criterio del buen padre de familia, estime conveniente, necesario y sano que los comuneros decidan los asuntos comunitarios conforme a una consulta. Asimismo, podrá la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria solicitar la realización de la consulta al ente administrador cuando éste fuere una persona distinta de aquella.

Parágrafo Segundo: Medios de realización: Para realizar la consulta se someterán  los puntos de interés a la consideración de los comuneros inmobiliarios, utilizando la vía escrita o correspondencia privada con acuse de recibo; telegramas; correos electrónicos que contengan en su cuerpo del mensaje los datos identificatorios del ente emisor y del destinatario; éste último debe ser el propio comunero; publicación de prensa en diario de circulación en la localidad donde se sitúa la comunidad inmobiliaria; o cualquier otro medio o sistema que garantice fielmente que el comunero está en perfecto conocimiento del contenido y oportunidad de la consulta.

Parágrafo Tercero: Quórum de validación: Para que los resultados de una consulta puedan ser considerados como válidos; obligantes para todos los comuneros y anotados en el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros, deberán contar, en su primera vez, con una aprobación mínima de los dos tercios (2/3) del valor total de la comunidad, o del total de los comuneros, si se tratare de decisiones donde el voto de cada uno de ellos tiene un valor igualitario. Los resultados de la segunda consulta, cuando esta se realice, se tomarán como válidos cuando el número de comuneros que emita una opinión aprobatoria sea igual a la mitad más uno (mayoría simple) del total del número de opiniones recibidas oportunamente por la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria  o por su ente administrador.

Parágrafo Cuarto: Procedimiento de ejecución de la Consulta: una vea que haya sido solicitada su realización conforme a lo dispuesto en el Parágrafo Primero de este mismo artículo, el responsable de administrarla deberá, so pena de nulidad, atenerse al siguiente procedimiento:

A)   Elaborar un Libro de Acuerdos por Consulta de los Comuneros y anotar allí la forma y motivo que da inicio a la realización de la consulta. Este Libro deberá guardar las mismas generalidades que el Libro de Acuerdos de la Asamblea de Comuneros en cuanto a su certificación por SUNACIN se refiere.

B)    Preparación de la consulta: recibida la solicitud de su realización, el responsable de la consulta, luego de verificar llenos los extremos de ley para su procedencia, la elaborará expresando: la comunidad a consultar; la fecha en que se inicia el proceso de consulta y momento para la recepción de las respuestas de los comuneros; una breve motivación y el contenido exacto de la consulta; el domicilio para la recepción de las opiniones de los comuneros: lugar físico, dirección de correo electrónico o número telefónico o de fax.

Se destaca que para tener una fecha cierta del momento cuando todos los comuneros se consideran por esta ley “consultados” y por ende en conocimiento del contenido de la consulta, el responsable en administrarla  podrá optar, entre publicar su contenido en la prensa de circulación de la localidad donde se encuentra la comunidad inmobiliaria, caso en el cual se contarán los lapsos a partir de esa misma fecha; o en su defecto, fijar las copias fotostáticas de la consulta en cada una de las unidades inmobiliarias, en las entradas principales de la comunidad inmobiliaria a la que pertenecen, haciendo firmar las originales por al menos, cinco (05) de sus miembros no pertenecientes a su Junta Directiva, quienes dejarán constancia de la fecha cierta regulada en este aparte y de la cual se comenzará a contar el lapso de recepción de respuestas de los comuneros.

C)    Oportunidad de envío de las respuestas: los comuneros tendrán cinco (05) días continuos luego de la fecha cierta señalada en el literal anterior, para enviar sus opiniones al responsable de la consulta. Éste comprobará y anotará en el Libro de Acuerdos por Consulta el número de opiniones que recibió transcurrido este lapso y en caso de no ser suficientes para considerar aprobada la agenda en tratamiento, procederá a realizar una segunda consulta dentro de los cinco (05) días siguientes luego de vencido el lapso anteriormente señalado para la recepción de las respuestas de la primera consulta. Para esta segunda consulta se seguirá el mismo procedimiento de la primera ya enunciado y se mantendrá con exactitud su mismo contenido.

D)   Presentación de los resultados: forma y discrecionalidad: en el Libro de Acuerdos por Consulta se anotarán los resultados dejando constancia de cuántos comuneros aprobaron la propuesta consultada y cuántos la rechazaron. Se expresará el resultado en términos porcentuales sobre el total de los comuneros y se archivarán por un tiempo de tres (03) años los comprobantes físicos de las consultas firmadas por los comuneros. Los comuneros o sus representantes debidamente autorizados deberán firmar las consultas, cuyas opiniones podrán hacerse públicas si así lo exigiese la autoridad judicial; la SUNACIN o un tercio del total de los comuneros inmobiliarios individualmente considerados.

 

Artículo 29: Impugnación de la Consulta: se seguirá lo mismo establecido para el caso de la Asamblea de Comuneros. Mientras no haya definición al respecto, sus resultados serán de obligatorio cumplimiento para los comuneros.

 

Capítulo II: De las Juntas Directivas de las Comunidades Inmobiliarias

 

Artículo 30: Nacimiento, designación, renovación y revocación de sus miembros: Al constituirse una comunidad inmobiliaria por la voluntad de un grupo de personas, sus estatutos comunitarios o acta constitutiva deberá indicar quiénes de ellos integran su Junta Directiva, así como los cargos que cada uno ocupan.

Igualmente, estos documentos deberán expresar todos los aspectos relativos a la designación posterior de futuros miembros de las Juntas Directivas; así como el procedimiento de renovación de dichos miembros.

Son causas taxativas de revocación o destitución sus miembros las siguientes:

A)   La condenatoria a penas de prisión según sentencia definitiva y firme de cualquiera de sus miembros por la comisión de cualquier hecho punible.

B)    Obrar manifiestamente contra los intereses o cualquier estructura organizativa de la comunidad inmobiliaria.

C)    Mantener un estado de insolvencia manifiesto y recurrente en el pago de los gastos comunes de la comunidad.

D)   Ausentarse injustificadamente y no asistir a las reuniones de la Junta Directiva.

E)    Residir de forma permanente en un lugar distinto al de la comunidad inmobiliaria.

F)     La no rendición oportuna de cuentas de su gestión.

G)   Otras que de forma específica sean señaladas por el acta constitutiva o estatutos sociales de la comunidad inmobiliaria.

Artículo 31: Condiciones especiales de elegibilidad de sus miembros: para poder ser elegido como miembro de una Junta Directiva de cualquier comunidad inmobiliaria, el aspirante deberá vivir de forma permanente en su seno; no estar sometido a proceso judicial penal alguno; ser mayor de edad; y dar compromiso escrito y auténtico de prestar las garantías que señale esta Ley para responder cabalmente por la sana conducción y administración de los intereses comunitarios; y haber presentado ante la comunidad, cuando así los disponga la comisión electoral, su proyecto de gestión para el cargo de dirección al cual aspira ser electo.

 

Artículo 32: Formas esenciales para su elección y duración del mandato: los miembros principales y suplentes de las Juntas Directivas de las comunidades inmobiliarias serán elegidos de forma uninominal mediante el voto universal, directo y secreto.

La duración del mandato de la Junta Directiva será de un (1) año, pudiendo ser  renovado hasta por dos (2) períodos adicionales de igual tiempo, si así lo decidiese la comunidad. Concluido el tercer año consecutivo del mandato de los mismos miembros de la Junta, éstos no podrán optar nuevamente a ninguno de los cargos, por un tiempo de dos años, procurando así la alternabilidad y responsabilidad de otros miembros de la comunidad inmobiliaria en los cargos de dirección. Esto será igual para los miembros de la Junta de Condominio.

 

Artículo 33: Su Organización y atribuciones: La Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria estará integrada por seis (06) comuneros: tres de ellos tendrán el carácter principal y cada uno, tendrá un miembro suplente. Los miembros principales serán: un Presidente; un Secretario General y un Tesorero. A cada cargo le corresponderá un suplente, sin que éste pueda asumir indistintamente la ausencia de cualquier miembro principal.

Las atribuciones de cada uno de los miembros de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria serán las mismas que se señalan más abajo para los miembros de la Junta de Condominio, en tanto y en cuanto sean compatibles y análogas con la realidad inmobiliaria donde actúe.

 

Artículo 34: Garantía de buena gestión administrativa: Los miembros de la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria deberán prestar por escrito compromiso a favor de ésta, hasta por  cien (100) unidades tributarias vigentes al momento de ser electo, sobre su patrimonio para responder de su gestión. Este compromiso constituirá un verdadero título ejecutivo a la orden de la comunidad y caducará luego de transcurridos cuatro (04) meses consecutivos del término del mandato para el cual fueron electos dichos miembros.

 

Artículo 35: De la rendición de cuentas: Concluido cada año de su designación y habiendo rendido cuentas mensuales a lo largo del período de su gestión, la Junta Directiva deberá presentar ante la comunidad inmobiliaria especialmente reunida o consultada, un informe final sobre su gestión administrativa, que contenga los aspectos financieros y cualitativos más importante a destacar. De no hacerlo, la Junta Directiva podrá ser  intervenida directamente por la SUNACIN y podrá ejecutarse de inmediato la garantía prestada, por orden judicial.

 

TÍTULO II: De las Juntas de Condominios o de Copropietarios de Inmuebles:

 

Capítulo I: La Junta de Condominio

 

Artículo 36: Obligatoriedad de funcionamiento: En todas las unidades inmobiliarias bajo régimen de propiedad horizontal deberá existir y funcionar una Junta de Condominio, el cuál es el ente que ejercerá el control y la vigilancia de todo el funcionamiento de éste régimen y de la administración y cuido sobre las cosas comunes.

 

Artículo 37: Personalidad jurídica y patrimonio: El Condominio (copropiedad) y las comunidades inmobiliarias en general, por efectos de esta Ley, serán considerados como una persona jurídica de carácter privado, de naturaleza similar a las contempladas en el artículo 19 del Código Civil Venezolano; capaz de comportarse como  verdaderos sujetos de derecho titulares de derechos y deberes, una vez que se hayan constituido conforme a los requisitos  establecidos en este ordenamiento jurídico. Asimismo, tendrán patrimonio propio respaldado  por: cuentas bancarias; cuentas cobrar a copropietarios; el valor del inventario de las cosas comunes a las unidades inmobiliarias, con posibilidad de ser arrendado; enajenado, y dado en garantía para soportar los créditos y responsabilidades  de la comunidad de copropietarios; o por cualquier otro bien o derecho.  La responsabilidad de adelantar estos negocios jurídicos sobre los bienes de las comunidades inmobiliarias, será siempre de sus comuneros, quienes deberán emitir sus opiniones al respecto, bien a través de la asamblea o de la consulta.

En este sentido, las comunidades inmobiliarias establecidas en esta Ley, son verdaderos sujetos de derecho con capacidad suficiente para desarrollar su personalidad jurídica de acuerdo a la Constitución y las Leyes de la República; y  quedarán exentas del pago de impuesto sobre la renta y del impuesto al débito bancario. La administración tributaria nacional podrá exonerarlas o disminuir la incidencia del impuesto al valor agregado.

 

Artículo 38: Constitución y nacimiento: La Junta de Condominio deberá constituirse en un plazo no mayor de treinta (30) días continuos, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual que integran el Condominio.

Parágrafo Primero: Obligación de los dueños de obras: Cuando éstos en su condición de constructores del conjunto inmobiliario hayan protocolizado ante el Registro Público el porcentaje antes indicado, deberán convocar a una Asamblea de Copropietarios para efectuar la entrega formal y material del inmueble. Para ello, deberán obligatoriamente cumplir con lo siguiente:

A)   Rendir cuentas de la administración del conjunto inmobiliario hasta el momento de la entrega en la forma establecida en el artículo 56 de esta Ley;

B)    Entregar en un plazo no mayor de quince (15) días continuos los fondos económicos existentes que hayan podido aportar los adquirientes al momento de la compra de sus inmuebles, para la operatividad del inmueble.

C)    Adquirir y hacer certificar ante la SUNACIN los libros de: Acuerdos de la Asamblea de Copropietarios; Acuerdos por Consulta de los Copropietarios; Actas de la Junta de Condominio.

D)   Presentar un informe fidedigno sobre el estado de la infraestructura física del conjunto inmobiliario, así como de sus equipos, servicios y demás accesorios comunes que lo integran.

E)    Realizar un inventario de las obras comunes y particulares a cada unidad inmobiliaria que estén pendientes por ejecutar y una carta autenticada donde conste su compromiso de culminación.

F)     Realizar la publicación en la prensa de circulación en la localidad donde se encuentre el inmueble, de las convocatorias a las asambleas de copropietarios para la constitución del Condominio. Esto no podrá hacerse por consulta.

G)   Garantizarle a cada copropietario la entrega de copias simples del documento de condominio y su reglamento, así como las copias de los distintos planos de su unidad inmobiliaria.

H)   Entregarle a la primera Junta de Condominio electa toda la información útil relativa a la obra; bienes y servicios comunes, así como los manuales o instructivos de su operación. También deberá entregarle en este acto, una copia certificada del documento  de condominio, su reglamento y del juego de planos descriptivos de toda la obra.

Parágrafo Segundo: De las Comisiones de Enlace: Mientras el dueño de la obra (del conjunto inmobiliario) no haya protocolizado el porcentaje antes indicado para poder constituir la primera Junta de Condominio, éste podrá reunir a los copropietarios existentes, sin necesidad de hacer la publicación de la convocatoria por la prensa, para crear una o varias comisiones de enlace con éstos, con el fin de ir preparando las actividades de la constitución o nacimiento de la Junta. Las decisiones tomadas en estas comisiones junto al dueño de la obra, tendrán carácter vinculante para todos y las responsabilidades que de allí deriven corresponderán a todos de forma solidaria.

 

Artículo 39: Facultades de la Junta de Condominio: Tendrá las siguientes:

A)               Convocar a los copropietarios para la realización de las asambleas, sean éstas ordinarias o extraordinarias.

B)               Ordenar la realización de la consulta de aquellos puntos que consideren que deban ser decididos por la comunidad de copropietarios.

C)               Proponer a la asamblea de copropietarios la revocatoria del mandato del administrador o su destitución por su actuación negligente, deshonesta y fuera de los cánones universalmente admitidos para su oficio, o por cualquier otra causa justificada.

D)               Ejercer las funciones como ente administrador de la comunidad inmobiliaria, cuando la asamblea de copropietarios no lo hubiese nombrado por cualquier razón. En este caso, la Junta realizará el proceso de carga o facturación de gastos comunes y no comunes de la comunidad; llevar la contabilidad; recaudará de manos de los copropietarios tales gastos para cubrirlos; estampará en los recibos de condominios  pagados por éstos las notas de cancelación; abrirá y movilizará con firmas conjuntas las cuentas de la comunidad, donde siempre una de ellas será la de su Tesorero;

E)                Velar por el mantenimiento, uso y destino de las cosas comunes de acuerdo a  lo establecido en el documento de condominio y su reglamento; y denunciar ante las autoridades competentes cualquier apropiación individual de las áreas comunes hecha por cualquier copropietario;

F)                Representar legalmente a la comunidad de copropietarios para cualquier negocio jurídico que ésta la haya autorizado o que esté dentro de sus facultades poder hacerlo;

G)               Ejercer en juicio la representación  de los copropietarios en todos los asuntos atinentes a la administración; conservación y mantenimiento de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados de su confianza u otorgando en ellos el correspondiente instrumento poder. En este caso, deberá dejarse constancia expresa en el Libro de Actas de la Junta de Condominio la identificación personal del mandatario; el alcance del poder y el motivo de su otorgamiento;

H)               Suscribir en cabeza de su Presidente, el contrato de administración inmobiliario con el ente administrador si fuese el caso;

I)                  Guiará y orientará las relaciones entre la comunidad inmobiliaria y personas públicas o privadas ajenas a ella;

J)                   Cumplir y hacer cumplir esta Ley, el documento de condominio y su reglamento, así como todo el cuerpo jurídico de la República;

K)               Servir como ente mediador de los conflictos surgidos entre los copropietarios: escuchando las partes confrontadas; proponiéndoles las soluciones y levantando las actas correspondientes del caso;

L)                Proponer a la comunidad la aprobación del presupuesto anual de gastos o de inversiones necesarias para mejorar su calidad de vida;

M)              Presentar trimestralmente un resumen de todas sus actividades, versando el mismo sobre las siguientes materias: mantenimiento de áreas comunes; sugerencias para la mejor convivencia, entre otros aspectos. Este informe será colocado en la cartelera de información general del condominio.

N)               Presentar mensualmente los reportes contemplados en el parágrafo primero del artículo 69 de esta Ley;

O)               Llevar una base de datos sobre las informaciones más esenciales de los señores copropietarios para su pronta ubicación y comunicación. Asimismo, será de su responsabilidad actualizarla y distribuirla oportunamente entre todos ellos.

P)                Informar a los copropietarios sobre los requisitos legales a cumplir para realizar cualquier obra en sus inmuebles o las zonas de su uso exclusivo, estableciendo los horarios más convenientes para la comunidad.

Q)               Designar a la Comisión Electoral para la renovación o designación de sus miembros;

R)               Cualquier otra que le sea asignada por la ley, el documento de condominio o su reglamento

 

Artículo 40: De los Miembros de la Junta: Estará integrada de la misma forma que la señalada en el artículo 31 de esta Ley para la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria y las atribuciones de sus miembros son las que seguidamente se indican meramente a título enunciativo y no taxativo, a saber:

Parágrafo primero: Son funciones del Presidente de la Junta de Condominio las siguientes:

A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Copropietarios.

B) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio cuando sea necesario.

C) Coordinar las actividades de los demás miembros (principales o suplentes) de la Junta Directiva.

D) Adelantar las relaciones institucionales con las empresas prestadoras de los servicios públicos de la comunidad.

E) Realizar la contratación de personas para la administración, conservación, mantenimiento o reparación de las áreas comunes, así como decidir su despido o revocación contractual, excepción hecha en el caso del ente administrador, cuya revocatoria o destitución será decidida por la comunidad de copropietarios.

G) Convocar y presidir el proceso electoral para la renovación de los miembros de la Junta Directiva del Condominio, así como dar a conocer sus resultados por escrito.

H) Elaborar con la asesoría del Tesorero el presupuesto semestral o anual de gastos o inversión en las áreas comunes del Condominio, así como proponer para la aprobación de los dos tercios (2/3) del total de propietarios el aumento o disminución del monto del aporte mensual por concepto de gastos comunes.

I) Firmar los cheques correspondientes para el pago de servicios y proveedores del inmueble; para lo cual deberá registrar su firma en la entidad bancaria elegida para tal fin.

J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del valor total del inmueble o señaladas por la Ley.

Parágrafo segundo: Son funciones del Secretario de la Junta de Condominio las siguientes:

A) Hacer una síntesis por escrito de los puntos tratados tanto en la Asamblea General de Copropietarios, así como de las reuniones de la Junta Directiva del Condominio. Para facilitar este trabajo, se establece que la redacción podrá constar en papel  impreso  por  sistemas  de  computación,  y  debiendo  anotar  el día, lugar, hora, puntos tratados y resultados de la reunión. Esta documentación podrá ser sustituta del libro de actas del condominio, siempre y cuando sea firmado por los miembros de la Junta Directiva del Condominio y dos (02) copropietarios del inmueble, sin que ello releve a este funcionario de su obligación de entregar debidamente llenados los libros de Acuerdos de la Asamblea de Copropietarios y de  Actas de la Junta de Directiva de Condominio al finalizar su gestión.

B) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta, así como las que se decidieren en las reuniones de la directiva.

C) Manejar el archivo de la Junta de Condominio y la correspondencia en general. Integran el archivo general, también, los libros de actas de las asambleas generales de copropietarios, los libros de contabilidad  (Mayor y Diario producidos de forma automatizada por sistemas computarizados) y el libro Actas de la Junta de Condominio.

D) Sustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente, abandone el cargo o renuncie a sus funciones. En tal caso, se dejará constancia del carácter con que actúa mientras dure la encargaduría.

E) Convocar las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, haciendo constar tal carácter en la convocatoria, una vez que la Junta así lo haya decidido.

F) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios, bien escritas o verbales, para ser tratados en la Junta Directiva o bien en la Asamblea General de Propietarios.

G) Darle publicidad al estado de las cuentas del condominio, así como la relación de los aportes mensuales de cada copropietario.

H)               Verificar el quórum y validez de las decisiones tomadas por la Asamblea.

I)                  Firmar cheques de la cuenta corriente del Condominio junto a su Presidente y Tesorero.

J) Otras que sean aprobadas por los dos tercios (2/3) del total del valor inmobiliario de la comunidad de copropietarios o esta Ley.

Parágrafo Tercero: Son funciones del Tesorero de la Junta Directiva del Condominio las siguientes:

A)               Recibir del contador responsable su informe sobre la contabilidad  del inmueble y darlo a conocer a los copropietarios;

B)                Publicar la lista mensual de copropietarios solventes con las distintas obligaciones del condominio.

C)                Firmar los cheques junto al Presidente y Secretario del Condominio.

D)               Llevar la relación mensual de gastos de la caja chica;

E)                Buscar y recomendar presupuestos de servicios y proveedores del inmueble.

F)                 Otras que sean aprobadas por los dos tercios del total del valor inmobiliario de la comunidad.

Artículo 41: De las decisiones de la Junta de Condominio:

La Junta de Condominio deberá reunirse en todo momento que sea necesario para los intereses comunes. De cada reunión se levantará un acta que será transcrita en un libro sellado o mediante el uso de sistemas de computación. Podrá suprimirse la reunión cuando los miembros de la Junta manifiesten mediante escrito dirigido al Presidente de la misma, cuál es su opinión o voto sobre determinado asunto. El Presidente de la Junta resolverá, en cada caso, si convoca a los miembros a una reunión o si solicita por escrito la opinión el voto.

Las decisiones se tomarán por mayoría simple, la mitad más uno, cuando no haya unanimidad de criterios, dejando constancia en el libro diario de las divergencias que hubieren surgido y de los votos salvados.

Artículo 42:  Revocación o destitución de los miembros de la Junta de Condominio: serán las  mismas que han sido establecidas por esta Ley para el caso de otras comunidades inmobiliarias y que están contempladas en su artículo 28.

Artículo 43: Afectación del patrimonio de sus miembros: Como garantía de la buena gestión de la Junta de Condominio, el patrimonio de sus miembros quedará afectado para responder legalmente ante la comunidad de copropietarios en la forma indicada en el artículo 32 de esta Ley.

Artículo 44: De la remuneración de los miembros de la Junta: Sin que surja una relación laboral entre los miembros de la Junta  y la comunidad de copropietarios, y de acuerdo a lo dicho en este artículo, cuando se reúnan formalmente sus miembros principales se les deberá una contribución pecuniaria a su favor, equivalente a dos coma cinco (2,5) unidades tributarias vigentes al momento de la reunión. La Junta se reunirá cada vez que lo desee pero sólo se remunerarán un máximo de dos (2) reuniones por mes. La asistencia de los miembros suplentes a las reuniones de la Junta no causará ningún reconocimiento económico cuando estén presentes los titulares de sus cargos, caso contrario, si procede la retribución económica.

Cuando los miembros de la Junta deban trasladarse fuera de su domicilio para supervisar, atender, cuidar y en general, cumplir con sus responsabilidades con relación al inmueble y a la comunidad de copropietarios, se les deberá cancelar además de la remuneración antes indicada, todos los gastos en los que hayan incurrido por concepto de traslado y alimentación  de un solo día; teniendo éstos la obligación de presentar las facturas pertinentes para poder resarcirse de dichos gastos.

Artículo 45: Sobre la forma de rendir cuentas de la Junta de Condominio: Durante el año de gestión, mensualmente y al cumplirse un año de su designación la Junta deberá sin mayores dilaciones rendir cuentas de su actividad de conformidad con lo señalado en el artículo 70 de esta Ley. Para ello tendrá que presentar un informe de gestión que abarque las siguientes áreas:

A)    Situación y resultados financiero del inmueble: balance general y sus anexos; el estado de resultados y sus anexos; y cualquier otra información de esta naturaleza útil para enfatizar la transparencia administrativa  y credibilidad en la gestión.

B)    Recuento de todos los trabajos de conservación o mantenimientos; y mejoras realizados y pendientes en el inmueble.

C)    Situación general de la infraestructura; equipos, bienes y servicios comunes del inmueble.

D)    Sugerencias para garantizar la continuidad administrativa en las obras y tareas que coadyuven en el buen funcionamiento de la comunidad de copropietarios.

E)     Cualquier aspecto de interés común que deba ser observado por la Junta.

Capítulo II: De los distintos tipos de unidades inmobiliarias; de las áreas comunes y zonas de uso exclusivo del Condominio.

 

Artículo 46: Las unidades inmobiliarias de propiedad horizontal: Son las que se encuentran definidas en el artículo 4, literal “B” de esta Ley y que estarán reguladas por este Capítulo

 

Artículo 47: Áreas comunes a todas las unidades inmobiliarias:  Además de lo dispuesto en el artículo 4, literal “C” de esta Ley, se consideran como áreas comunes bajo el régimen de la copropiedad las siguientes:

A)               La totalidad del inmueble donde se ha proyectado y construido el desarrollo o conjunto inmobiliario autorizado por la autoridad competente.

B)                Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones entre las distintas partes del conjunto;

C)                Las azoteas, patios o jardines. Cuando tales áreas sólo tengan o sea posible, según su distribución arquitectónica, el acceso a través de una unidad inmobiliaria en particular, serán de uso exclusivo de su propietario;

D)               Los sótanos, salvo las unidades inmobiliarias que en ellos se hubieren construidos de conformidad con el ordenamiento jurídico vigente.

E)                Los espacios físicos destinados a las funciones de administración, seguridad privada o interna, conserjería, jardinería, recreación o deportivas, piscinas (incluyendo todas sus instalaciones); fuentes, ornato, recepción o ingreso de personas, reunión social, o cualquier otra especial que exista en el inmueble;

F)                 Los espacios físicos y las instalaciones de los servicios centrales que sirven o se destinan a todo el inmueble. Estos servicios son los que brindan una utilidad pública común a todos los copropietarios, tales como: suministros de electricidad, agua (fría o caliente), gas, aire acondicionado, refrigeración, tanques y sistemas de bombeo de agua, plantas de tratamiento de aguas negras o residuales, recepción de señales satelitales de radio o televisión, incineradores de residuos y, en general todos los equipos (con sus accesorios) o servicios existentes para el beneficio de la comunidad inmobiliaria;

G)               Los puestos de estacionamiento para visitantes o huéspedes que sean declarados como tales en el documento de condominio. Éste deberá asignar, al menos, un puesto de estacionamiento a cada una de las unidades inmobiliarias  existente en la comunidad, caso en el cual dicho espacio físico no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con la unidad inmobiliaria de la cual es parte integrante e inseparable. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los copropietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco  por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sea copropietarios de unidades inmobiliarias en el conjunto. En todo caso, estos espacios en tal situación, deberán ser siempre utilizados como puestos de estacionamiento. En los puestos de estacionamiento no podrán aparcarse sino vehículos cuyas dimensiones físicas estén acordes con los  espacios diseñados por los constructores de la obra, quedando prohibido estacionar vehículos distintos o utilizar estas áreas como para actividades de mecánica, construcción o mantenimiento de vehículos o de cualquier otro bien, elemento o factor.

H)               Los maleteros o depósitos señalados como tales en el documento de condominio. Estos espacios son, al igual que los puestos de estacionamiento, unidades inmobiliarias accesoria a una principal por lo que no podrán  ser enajenados o gravados sino conjuntamente con ésta. En los conjuntos residenciales, industriales o comerciales deberán contemplarse en su diseño y construcción, al menos una unidad accesoria de esta naturaleza; la cual se deberá indicar sin excepción en el documento de condominio, asignándola a una unidad inmobiliaria en particular e indicando su alícuota respectiva. Las alícuotas de los puestos de estacionamientos, maleteros o depósitos al ser asignadas a una misma unidad inmobiliaria podrán ser sumadas para calcular la alícuota total de dicha unidad.

Cuando los maleteros de depósitos sean áreas comunes, podrán ser arrendados a los copropietarios para constituir fuente de ingresos adicionales de la comunidad, mediante un contrato que siempre será considerado de tiempo determinado.

I)                  Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas, mantenimiento y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de las unidades inmobiliarias existentes en él;

J)                  Igualmente serán considerados como cosas o áreas comunes, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio principal o complementario  y también, los espacios físicos que conformen una unidad inmobiliaria del tipo que fuere (residencial, comercial o industrial); sótanos, depósitos o maleteros; y estacionamientos rentables, si los hubiere en el Condominio, cuyos frutos se destinarán exclusivamente a incrementar el fondo de reserva del inmueble.

 

Artículo 48: De las áreas de uso exclusivo a determinadas unidades inmobiliarias: Las áreas o zonas de uso exclusivo se definen como áreas comunes cuyo acceso sólo es posible a través de determinada unidad inmobiliaria, como resultantes del hecho de la construcción del inmueble que produce tal privilegio y que comporta una tenencia material del espacio geométrico que así ha sido definido. No es un derecho real que tiene el propietario de la unidad inmobiliaria a la que está asignada, sino la expresa delimitación del área común;  su uso, goce, disfrute y destino conferido al propietario de tal unidad. Se estiman otorgadas estas áreas sin límite de tiempo preestablecido.

La posesión que ejerce el copropietario de una unidad inmobiliaria a la cual le está asignada una zona de uso exclusivo será gratuita y nada deberá pagar al condominio por ella. Quedará a su cargo todo lo referente a su mantenimiento y conservación sin que por ello se le deba compensación económica alguna.

Parágrafo primero: Límites del derecho de uso exclusivo:

A)   Su titular deberá servirse de esta área común según  el destino que está establecido en el documento de condominio y proyecto inmobiliario aprobado por la autoridad competente.

B)    No podrá servirse de esta área común contra el interés de la comunidad de copropietarios; y

C)    Su titular deberá servirse de esta área sin causar daños o perjudicar el derecho de otros copropietarios en la comunidad.

Parágrafo segundo:  cuándo puede revocarse el derecho de uso exclusivo:

A)   Cuando su titular se sirva del área de uso exclusivo  en vulneración y traspaso de cualquiera de los límites establecidos en el parágrafo anterior;

B)    Cuando por decisión de los copropietarios bien expresada por vía de la Asambleas o de la Consulta, siempre y cuando representen  al menos, el setenta y cinco por ciento (75%) del total de voto personalístico y favorable de la comunidad inmobiliaria;

C)    Por disposición de la Ley;

D)   Cuando  por hechos fortuitos o de causa mayor; fenómenos de la naturaleza en general, las áreas de uso exclusivo desaparezcan o sean alteradas de tal forma, que pierdan su carácter en el conjunto inmobiliario.

Parágrafo tercero: Del cuido y conservación de las áreas de uso exclusivo:  Serán por cuenta del propietario de la unidad inmobiliaria a la cual están atribuidas estas áreas,  la totalidad de los gastos de mantenimiento; las reparaciones menores que requieran y las mayores que se deban por la no realización de aquellas. En el caso de las azoteas dadas como áreas de uso exclusivo, los propietarios de las unidades inmobiliarias tendrán la obligación de realizar a sus propias expensas los trabajos en sus pisos que garanticen su impermeabilidad contra el agua, para evitar daños a otros copropietarios. Estos trabajos serán considerados como actos de conservación o reparaciones menores.

Parágrafo cuarto: Principio de seguridad física: especialmente en el caso de las áreas de uso exclusivo determinadas por las azoteas de los inmuebles, el propietario de la unidad inmobiliaria afectada deberá siempre permitir el acceso a las mismas en caso de incendio o de cualquier otro hecho fortuito que ocurra en el conjunto inmobiliario; teniéndolas como eventual lugar de refugio. Esto comprende el acceso  para el personal técnico que deba realizar las labores de mantenimiento o reparación de los equipos y bienes comunes que se encuentran ubicados en las azoteas y cuyo acceso se logra únicamente por ellas.

 

Capítulo III: Del Documento de Condominio y su Reglamento

 

Sección Primera: Del Documento de Condominio:

 

Artículo 49: Definición: Es la norma fundamental que debe considerarse en la regulación de la vida de una comunidad inmobiliaria bajo el régimen de condominio o copropiedad. A él quedan sometidos todos los copropietarios y sus disposiciones son de obligatorio cumplimiento; no relajables por acuerdos entre particulares y su elaboración puede corresponder exclusivamente al dueño de las unidades inmobiliarias que se enajenarán  en propiedad horizontal, o éste puede procurar la intervención de los potenciales copropietarios, si la obra no está concluida  y antes de la enajenación de los inmuebles.

Artículo 50: Su contenido esencial: Todo documento de condominio deberá hacer mención sobre  los siguientes aspectos:

A)               Tradición legal de la propiedad inmobiliaria donde están construidas las áreas comunes y susceptibles de apropiación individual del condominio;

B)                Identificación del dueño de la obra y su expresión de voluntad de vender las unidades inmobiliarias en ella contenidas, bajo el régimen de propiedad horizontal;

C)                Identificación y deslinde de los lotes de terrenos donde se construyeron las unidades inmobiliarias, identificando su área perimetral con coordenadas U.T.M.;

D)               Descripción general de las cosas comunes que sirven al inmueble y de las que sirven a determinadas unidades inmobiliarias; incluyendo las áreas de uso exclusivo a éstas;

E)                Estimación del valor total del conjunto inmobiliario y de cada una de las unidades inmobiliarias en moneda de curso legal, de forma referencial no vinculante para el precio final de venta, valor que debe ser expresado exclusivamente en moneda de curso legal;

F)                 Descripción y deslinde de cada unidad inmobiliaria a vender y determinación de su alícuota y la de aquellas áreas que le han sido asignadas (puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos) según el documento de condominio.

G)               Determinación de la alícuota de cada unidad inmobiliaria para calcular su participación en las cargas y gastos comunes del total del conjunto inmobiliario al que pertenece; y también de la alícuota que sirve para determinar su participación en los gastos comunes sobre el edificio o parcialidad inmobiliaria donde está construida, integrante de la totalidad del conjunto o inmobiliario. En caso de existir estas dos alícuotas, el documento de condominio deberá obligatoriamente expresar la metodología y procedimientos aritméticos realizados para calcular cada alícuota. El contenido de la alícuota será el que está expresado en esta Ley.

H)               Régimen administrativo del inmueble: versará sobre lo dispuesto en este título, enfatizando en cuanto a: el nacimiento de la Junta de Condominio; sus atribuciones; constitución de los fondos de reserva y otros especiales para la conservación y reparación del inmueble. Existirá un Fondo de Reserva definido como: “parte del patrimonio del inmueble que se constituye con el aporte  inicial que hace en un solo desembolso todo copropietario, el cual se reembolsa mensualmente y se incrementa también cada mes con la retención que haga el ente administrador de un porcentaje sobre el total de los gastos comunes del inmueble”.

H.1) El Fondo de Reserva será de carácter obligatorio en el funcionamiento de cualquier conjunto inmobiliario bajo el régimen de propiedad horizontal. Se constituirá con los aportes iniciales de los copropietarios, cuya suma exceda el cuarenta por ciento (40%) del total de los gastos comunes mensuales del condominio correspondiente al primer mes del funcionamiento de la primera junta de condominio. Para los meses siguientes, se mantendrá con la retención que haga el ente administrador de un mínimo del diez por ciento (10%) sobre el total de tales gastos, pudiendo la comunidad de copropietarios aprobar porcentajes mayores cuando lo estime conveniente.

H.2) El Fondo de Reserva podrá incrementarse también por ingresos provenientes de las siguientes fuentes: a) los intereses bancarios generados por la cuenta financiera (corriente, ahorros u otra de naturaleza similar) donde se encuentra  depositado el dinero que lo constituyó inicialmente; b) los intereses moratorios por el atraso en el pago de las deudas de condominios que obligan a los comuneros; c) por la recaudación excedente al cien por ciento (100%) de las alícuotas porcentuales señaladas en el documento de condominio; d) por colocaciones financieras de cualquier índole; e)  cualquier otro ingreso regular y de poca cuantía; o esporádico y de monto importante (Ej. Vallas publicitarias; alquiler de áreas comunes para instalaciones determinadas, entre otras); y f) o esporádico y de poca cuantía.

H.3) El Fondo de Reserva sólo podrá ser utilizado para cubrir gastos comunes ordinarios o extraordinarios causados en el Condominio y deberá ser repuesto en su totalidad,  de acuerdo a la programación de su recuperación gradual que podrá hacer la Junta de Condominio. Se considerarán gastos ordinarios los esencialmente recurrentes o fijos que se presentan periódicamente e imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad y de montos más o menos estables; los extraordinarios son los que se presentan de forma eventual, de montos significativos bien sean imprescindibles o no para el funcionamiento de la comunidad. Una vez cubierto estos dos tipos de gastos comunes, el dinero residual deberá ser invertido provechosamente de cualquier forma en pro de los intereses de la comunidad.

H.4) Todo ingreso regular, aún de poca cuantía; o eventual de monto significativo debe ser identificado, presentado y destacado como entrada o fuente del Fondo de Reserva en el Estado de Resultados. La partida genérica “Otros ingresos” debe contener solamente ingresos ocasionales de montos pocos significativos como por ejemplo, comisión por cheques devueltos; entre otros.

Cabe la posibilidad de constituir otros fondos paralelos o adicionales al Fondo de Reserva con destinos específicos como: la atención de áreas o servicios comunes determinados.

I)  Con relación al Balance General, el patrimonio debe ser estructurado o dividido en fondos y a su vez, cada uno de estos fondos deberá ser subdividido o presentar por separado los conceptos “resultados de períodos anteriores” y “resultados de período actual”.

K)               Régimen decisorio de la comunidad de copropietarios: se refiere al conjunto de normas que regulan la forma de tomar las decisiones en una comunidad; el quórum requerido para cada tipo de decisiones; el cómputo y expresión de los resultados arrojados en las mismas y en general, todo lo atinente a las decisiones comunitarias;

L)                Normas y procedimientos para la administración de los recursos económicos de la comunidad; manejo de los distintos fondos existentes, entre los aspectos más resaltantes.

M)              Gravámenes que recaen sobre el inmueble;

N)               Cualquier otra circunstancia que se considere importante destacar para el mejor funcionamiento del régimen.

Artículo 51: Sobre su registro:  Luego de haber sido otorgada la cédula o certificación de habitabilidad parcial o definitiva por la Oficina de la Ingeniería Municipal correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el conjunto inmobiliario, el dueño de la obra; el constructor o la persona debidamente autorizada para ello,  procederá a inscribir ante la Oficina de Registro Público competente, tanto el Documento de Condominio como su Reglamento, debiendo presentar los siguientes recaudos:

A)               Certificación de gravámenes del inmueble, teniendo el deber el registrador de extender su validez para todas las unidades inmobiliarias del conjunto construido;

B)                Cédula de Habitabilidad parcial o definitiva emitida por la Oficina de la Ingeniería Municipal;

C)                Constancia de la SUNACIN a través de su Gerencia Técnica de Proyectos, de que el constructor o el dueño de la obra le han presentado en orden todos los permisos exigidos para su construcción: planos (arquitectónicos; de instalaciones eléctricas; de redes de tuberías de aguas blancas y negras; de los colores de las fachada si los hubieres; de la distribución o conformidad de uso del conjunto inmobiliario, y todos aquellos que detallen y la describan con exactitud).

D)               Balance General de la obra presentado por su dueño al momento de registrar el documento de condominio y su reglamento en la oficina competente. Este balance contable deberá estar suscrito por un contador público colegiado; y avalado   por la Gerencia Técnica de Proyectos de la SUNACIN.

Sección Segunda: Del Reglamento del Documento de Condominio:

Artículo 52: Su objetivo general: Este instrumento legal especificará con detalle las normas que hagan posible la mejor convivencia pacífica de los copropietarios dentro del Condominio. Será de obligatorio cumplimiento para todos y para su elaboración se tomará lo mismo dicho para el Documento de Condominio. Este es el documento comunitario que le imprime por excelencia el verdadero dinamismo a las relaciones humanas que se dan dentro de la comunidad inmobiliaria, en respeto y exaltación de los valores democráticos de los ciudadanos y promoviendo su participación en todos los órdenes de la vida en comunidad.

Artículo 53: Su contenido básico: Versará el Reglamento de Condominio sobre:

A)               Funcionamiento de la Junta de Condominio: sus atribuciones genérica y composición;

B)                Facultades de cada uno de los miembros de la Junta de Condominio;

C)                Responsabilidades del ente administrador del inmueble y de la garantía que puede prestar en el cumplimiento de sus funciones;

D)               El derecho de voto de los copropietarios y de la regulación del sufragio en el Condominio;

E)                Constitución, manejo y administración de los fondos económicos del Condominio;

F)                 Régimen de las asamblea y la consulta; forma de tomar decisiones y de los quórums a ser considerados de acuerdo al tipo de decisiones a tomas (voto personal o según valor inmobiliario –alícuotas-);

G)               Normas de convivencia entre los copropietarios y uso de las cosas comunes del conjunto inmobiliarios y de las que son privativas a determinadas unidades inmobiliarias; Limitaciones al derecho de propiedad;

H)               Normas para la protección de las fachadas o modificación de exteriores;

I)                  Fusión entre las distintas unidades del conjunto inmobiliaria: condiciones físicas que deben cumplirse;

J)                  Responsabilidades especiales de los copropietarios por daños y perjuicios que pueda causar a la copropiedad;

K)               Sanciones a los copropietarios por el incumplimiento de las normales legales;

L)                Otras que apuntalen el mejor desarrollo de la vida del Condominio.

Capítulo IV: Del Documento de Condominio Complementario y de la modificación de los Documentos de Condominios anteriores a la vigencia de esta Ley.

 

Artículo 54: Documento Complementario: Es el instrumento legal que contiene una modificación; adecuación; innovación; especificación o expresión complementaria  de alguna de las partes del Documento de Condominio que por primera vez fuese registrado por el dueño o constructor de la obra y que se propone antes de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) del total de las unidades inmobiliarias existentes. Este nuevo documento no anula al anterior; lo perfecciona y debe cumplir con todas las exigencias registrales consideradas para el Documento de Condominio.

Artículo 55: Sobre la modificación del Documento de Condominio: Toda modificación de este instrumento deberá contar con al menos, la aprobación del ochenta y cinco por ciento (85%) del total del número de copropietarios que integran el conjunto inmobiliario (voto personalístico) sin importar la alícuota atribuida a sus unidades inmobiliarias; siempre y cuando la modificación no contravenga ninguna disposición legal o de carácter técnico que ponga en peligro o riesgo los derechos de los copropietarios, y que tenga el aval o visto bueno de la SUNACIN. La modificación entrará en vigencia una vez que haya transcurrido el tiempo de ley que impida la impugnación de la asamblea o consulta que la haya aprobado y cuando haya sido registrada.

Parágrafo Único: La modificación de los documentos de condominio que hayan entrado en vigencia antes que esta Ley y que sólo impliquen su adecuación a las exigencias de la misma, sólo requerirá el aval de la SUNACIN, sin importar el quórum que la haya aprobado mediante los órganos de decisión de la comunidad inmobiliaria.

TÍTULO III: De la administración de las Comunidades Inmobiliarias

 

Capítulo I: Tipos de gastos y criterios contables en la administración

 

Artículo 56: Definición genérica del “gasto común”: Se entiende como tal al importe o costo de un objeto o bien, actividad o servicio que se hace en función de la utilidad que reporta para los miembros de una comunidad inmobiliaria y bajo la autorización y conocimiento de su representante legal.  En líneas generales el gasto común es lo que se invierte en la comunidad y cuya totalidad se distribuye entre los comuneros inmobiliarios de acuerdo al valor de su alícuota.

Artículo 57: Tratamiento del gasto común y no común: de acuerdo a las distintas relaciones  que se dan entre el gasto común objetivamente considerado y los diferentes proveedores de bienes y servicios, surge una realidad en torno al gasto que es tomada en cuenta por esta Ley y que establece la siguiente clasificación del mismo, a saber:

A)               Gasto causado: es aquel que se presenta una vez que el proveedor efectivamente le ha brindado o aportado a cambio de un importe o costo, un bien o servicio a la comunidad inmobiliaria y que está debidamente soportado mediante comprobantes o facturas. Este es el gasto común que pura y simplemente debería  aparecer tal cual ocurrió en determinado momento, en el recibo de gastos de la comunidad relativo al mes vencido más inmediato que se presenta, de acuerdo a con fecha mensual de cierre del cómputo de gastos establecida contractualmente con el ente administrador.

B)                Gasto pagado: causado el gasto, éste debe ser pagado a favor de la persona que proveyó el bien o servicio a la comunidad mediante la una de las formas tradicionales de pago en la actividad comercial, a través del cheque.

C)                Gasto cargado: es el que una vez causado y contabilizado, se incluye en la factura o recibo mensual de gastos comunes de la comunidad, según las instrucciones de la Junta Directiva de la Comunidad o del Condominio, o bien, con atención al buen criterio de responsabilidad del ente administrador.

D)               Gasto cargado y no pagado: el anterior, pero que por circunstancias sobrevenidas de insuficiencia de los fondos económicos de la comunidad inmobiliaria, no puede enterarse o depositarse realmente  en las cuentas o cajas a favor de uno o varios de sus proveedores de bienes o servicios. Este tipo de gastos también resulta de aquellos casos donde la inversión corresponde a un trabajo programado para ejecutarse en varios meses, dada su magnitud y cuantía. Si se comprueba que habiendo fondos, y el ente administrador no paga o no pagó oportunamente a los proveedores será sancionado con la revocación de su mandato y con  una exigencia por concepto de daños y perjuicios de quince (15) unidades tributarias vigentes al momento de su falta.

E)                Gasto pagado y no cargado: es el gasto que habiendo sido causado y pagado efectivamente al proveedor de un bien o servicio de una comunidad inmobiliaria, su Junta Directiva o el ente administrador ha decidido no reflejarlo aún en la factura mensual o recibo mensual de gastos de la comunidad por razones justificadas. Los gastos causados y ya pagados podrán presentarse fraccionadamente en la factura mensual de gastos comunes hasta la concurrencia de su monto total que los extinga y recupere íntegramente de manos de los comuneros inmobiliarios.

F)                 Gasto estimado por promedio: se refiere a aquellos que provienen de proveedores de bienes y servicios fijos, cuyos soportes físicos donde consta la obligación en un momento dado pueden no conocerse exactamente, al tiempo del cierre del cómputo mensual de los gastos comunes. En tal caso, si no es posible lograr por ninguna vía la información contable de confianza por parte del proveedor, la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria o su ente administrador, quedan plenamente facultados para reflejar en la factura mensual de gastos comunes una cifra para el gasto en cuestión, equivalente al promedio de las tres últimas facturaciones mensuales que se hayan reflejado, con el deber de incluir en la factura o recibo futuro, cualquier complemento que se necesite para alcanzar el monto total definitivo. Para el caso en que el gasto estimado supere al gasto definitivo o real, el sobrante quedará reflejado en el Balance General en espera de cubrir otro gasto de la comunidad o recibir otro tratamiento derivado del buen criterio de responsabilidad del ente administrador.

G)               Gastos de administración: son los causados por las gestiones realizadas por el ente administrador, tanto para mantener de forma transparente, actualizada y sana la contabilidad diaria, mensual y anual de su propia actividad, así como los causados por las gestiones de cobranza extrajudicial sin la intervención de abogados, para lograr recaudar o recuperar los gastos comunes y no comunes de manos de los comuneros inmobiliarios.

En cuanto al monto de lo que puede cobrar el ente administrador por los gastos de cobranza, éste estará dentro de un rango del dos por ciento (2%) y cinco por ciento (5%) del monto total a pagar por el comunero en el mes; y podrán cobrarse estos gastos sólo si dicho comunero presenta mora, es decir, que no haya pagado oportunamente sus gastos de antes o durante el día de vencimiento informado en la propia factura. Asimismo, estas gestiones de cobranza se justifican con las actividades que haga el ente administrador para recuperar y recordar el pago tales como: llamadas telefónicas; envío de cobradores, telegramas, cartas y visitas al comunero. Éste, al no atender los avisos de cobro hechos por el administrador podrá ser penalizado por éste último, hasta por un monto equivalente al tres por ciento (3%) del total de los gastos comunes reflejados en la factura o recibo mensual, debiendo constar tal penalidad en el contrato o mandato de administración, o en las condiciones generales del recibo estampadas a su dorso. El producto de esta penalidad por pago retardo del comunero indemnizará al administrador por las actividades administrativas de control contable que ocasiona una cuenta morosa, sin que deba probarlas.

H)               Gastos necesarios: son aquellos exigidos por las cosas comunes que permiten conservarlas según el destino que se les ha conferido dentro de la comunidad y que evitan  su perecimiento o deterioro. Los comuneros están obligados a realizar las erogaciones sin las cuales las cosas comunes dejarían de servir para los fines objetivamente considerados para su utilización.

En todo caso, se permite a cualquier comunero inmobiliario adelantar este tipo de gastos por su propia cuenta, siempre y cuando informe previamente al ente administrador y teniendo la constancia escrita emitida por éste, de que tal gasto no se ha efectuado previamente. Cualquier adelanto hecho por el comunero le dará derecho a que le sea reembolsado por el resto de los comuneros, incluso de forma coactiva, descontando del monto a rembolsar su cuota o alícuota de participación comunitaria.

Para la realización de este tipo de gastos no se requerirá la autorización de la comunidad, bien sea por la asamblea o la consulta. Son gastos indispensables para el buen y ordinario funcionamiento de la comunidad.

I)                  Gastos útiles: los que no siendo “urgentes” comportan una erogación para mejorar las cosas comunes ya existentes, permitiendo de ellas su mejor utilización. Son gastos perfectamente programables por la comunidad inmobiliaria pero queda excluida la posibilidad del comunero de realizarlos, puesto que ello será decisión de toda la comunidad, bien sea por vía de la asamblea o de la consulta. Para que sean aprobados en la primera manifestación de la comunidad se requerirá de la opinión favorable de los dos tercios (2/3) del total de su valor inmobiliario (voto capitalístico). De requerirse un segundo pronunciamiento comunitario, se exigirá los dos tercios (2/3) del total del valor inmobiliario que se haya manifestado, por cualquiera de las vías antes señaladas. Los acuerdos así tomados son obligatorios para el resto de los comuneros inmobiliarios.

J)                  Gastos por mejoras: Se diferencian de los anteriores en vista de que las “mejoras” están representadas por todas las erogaciones que hacen los comuneros para incorporar a la comunidad inmobiliaria, nuevos bienes y servicios que no existían antes del momento de su aprobación. El quórum para su aprobación será del setenta y cinco por ciento (75%) del total del valor inmobiliario, exigido para el primer pronunciamiento de la comunidad, bien por asambleas o por consulta. De no lograrse este quórum, en el segundo pronunciamiento de la comunidad por cualquiera de estas vías, se aprobarán las mejoras con el setenta y cinco por ciento (75%) del total del valor inmobiliario (capitalístico) que se haya expresado y los acuerdos serán obligatorios para todos los comuneros.

Ningún comunero inmobiliario puede hacer erogaciones de esta naturaleza en la comunidad. Quien así lo hiciere nada se le deberá y más aún, estará obligado a sus propias expensas a devolver las cosas comunes a su estado original.

K)               Gastos suntuarios: son los que no se requieren ni para conservar el destino ni procurar una mejor utilidad en las cosas comunes. Estos gastos se refieren a las obras de ornato y para su aprobación se seguirá lo exactamente dispuesto para los gastos por mejoras, así como la prohibición allí contemplada para los comuneros.

L)                Gasto no común: es el que se ha causado y que debe soportar exclusivamente algún comunero por no haber razón legal o jurídica para imputárselo a la cuenta de gastos de la comunidad inmobiliaria. Forman parte integral de la factura o recibo mensual de gastos y no pueden ser descontados arbitrariamente por el comunero, so pena de incurrir en una sanción equivalente al doble de dicho gasto más una indemnización a favor de la comunidad inmobiliaria, equivalente a quince (15) unidades tributarias vigentes al momento de su falta.

Artículo 58: Otras definiciones sobre procesos administrativos:

A)               Facturación de los gastos: es el proceso según el cual el ente administrador de una comunidad inmobiliaria acumula, contabiliza, concilia y decide finalmente cuáles son los gastos comunes y no comunes que presentará la factura mensual que distribuirá entre los comuneros para lograr su recaudación mensual.

B)                Recaudación de los gastos: es la fase en donde el ente administrador de la comunidad recibe de manos de los comuneros, lo que previamente está determinado en la factura  o recibo mensual de gastos comunes y no comunes. El administrador podrá disponer distintas vías para lograr una mejor recaudación o rápida información del pago de los gastos hecho por los comuneros: mensajería privada; telefax; Internet; o cualquier otro que permita tal fin.

Quedará librado de toda responsabilidad legal el ente administrador, cuando el comunero que haya realizado un pago a favor de la comunidad, no se lo haya demostrado por medio probatorio oportunamente. Quien paga está obligado a informarlo y probarlo; y si no lo hace podrá ser penalizado por el administrador con un monto equivalente a cero como cinco (0,5) unidades tributarias vigentes al momento de cierre de proceso de facturación de gastos.

C) Demostración contable: es la presentación de las cuentas mediante los criterios técnico científicos propios de las ciencias contables, que junto a una sencilla explicación les permitan a los comuneros entender con facilidad la conciliación integral mensual y cualquier otro informe específico de naturaleza contable, sobre la buena marcha de la actividad administrativa realizada en la comunidad inmobiliaria. La fase final de esta demostración es la rendición de cuentas anual del administrador.

Capítulo II: Estructura y valor legal de las facturas o recibos  mensuales emitidos por el ente administrador.

 

Artículo 59: Contenido esencial de las facturas de gastos: Toda factura mensual elaborada por el ente administrador de una comunidad inmobiliaria deberá obligatoriamente contener y expresar:

A)               La fecha de su emisión.

B)                Su fecha de vencimiento, momento a partir del cual comenzará a correr la mora y serán exigibles los gastos de cobranza.

C)                Fecha del nacimiento de obligaciones especiales para el comunero, si las mismas fueren legalmente aprobadas por la comunidad o establecidas en el documento de condominio.

D)               El  monto por concepto de interés de mora, estableciendo su porcentaje.

E)                El monto total por concepto de gastos de cobranza, indicando el porcentaje sobre el total acumulado de la deuda del comunero.

F)                 El monto total por concepto de honorarios profesionales del administrador

G)               El monto total por concepto del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.).

H)               El monto total de los gastos comunes y no comunes (si los hubiere) y el detalle de cada concepto, permitiéndose la clasificación de los gastos por categorías, según buen criterio del ente administrador de la comunidad.

I)                  El monto total de la deuda a pagar por el comunero, resultante de la sumatoria de todos los gastos y de la aplicación del ajuste o corrección monetaria  por inflación (indexación) en caso de existir mora; calculada de acuerdo con los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela.

J)                  Datos sobre el registro fiscal del ente administrador y su domicilio.

K)               Serie y número de la factura.

L)                El número de meses de mora que presente un comunero; la totalidad debida a la comunidad y la indexación de la deuda acumulada considerada en su conjunto. Será potestativo del ente administrador, presentar la indexación de cada uno de las facturas pendientes del comunero.

M)              El saldo de cada uno de los fondos que se hayan establecidos.

N)               Identificación de la comunidad inmobiliaria; de la unidad inmobiliaria y del comunero inmobiliario.

O)               La alícuota aplicable en la distribución del gasto común.

Parágrafo Primero: Actuación del ente administrador en caso de insuficiencia o exceso de alícuota establecidas en el documento de condominio, de parcelamiento  o constitutivo de la comunidad inmobiliaria: Cuando la sumatoria de las alícuotas indicados en estos documentos arroje un total que sea inferior o superior al cien por ciento (100%) necesario para que estén distribuidas correcta y matemáticamente entre todos los comuneros inmobiliarios y pueda así atribuirse a cada unidad inmobiliaria con exactitud los gastos comunes que debe pagar mensualmente, el ente administrador deberá distribuir  la insuficiencia o el exceso de alícuota entre todos los comuneros inmobiliarias con base a la alícuota que el documento de condominio o de parcelamiento o constitutivo de la comunidad inmobiliaria le establece a cada unidad inmobiliaria susceptible de apropiación individual, para poder ajustarse siempre al cien por ciento (100%). El fundamento jurídico de este ajuste será el concepto del “buen padre de familia” con el cual debe obrar siempre el ente administrador de la comunidad inmobiliaria y lo reflejará siempre en las facturas de gastos, debiendo también indicar la alícuota contemplada según los documentos registrados y el “factor de corrección” aplicado, y sumado a la alícuota conocida para que el comunero inmobiliario pueda verificar siempre los cálculos de imputación o distribución de gastos comunes sobre la unidad inmobiliaria de su propiedad.

Parágrafo Segundo: Prohibición de registros de documentos: Los registradores inmobiliarios se abstendrán siempre de protocolizar los documentos de las unidades inmobiliarias, que no arrojen, como resultado de la sumatoria de las alícuotas de todas las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual, un total igual al cien por ciento (100%) y de hacerlo, serán sancionados con la destitución del cargo que ejercen; con la aplicación de una multa de cuatro mil (4.000) unidades tributarias vigentes a la fecha cuando se protocolizó indebidamente los documentos referidos en este artículo; y serán sancionados en calidad de cómplices del delito de estafa agravada establecido en el Código Penal.  Con la misma pena, en lo que sea aplicable será sancionado el constructor o dueño de la obra que haya presentado los documentos en cuestión e insista en registrarlos si llega a mediar la observación oportuna hecha por el registrador inmobiliario.

Los documentos que fueren registrados en violación a lo dispuesto en el parágrafo anterior serán nulos de nulidad absoluta en lo que respecta al cálculo de la alícuota, debiendo el Registro Inmobiliario hacer las correcciones que sean necesarias, protocolizando nuevamente dicha corrección y todo el documento que la contiene, y dando aviso a la SUNACIN, al ente administrador de la comunidad inmobiliaria en cuestión, quien estará obligado a informar de las correcciones a todos los comuneros inmobiliarios

Artículo 60: Contenido opcional: siendo la factura o recibo mensual de gastos comunes un “título ejecutivo integral”, en la parte posterior o reverso el ente administrador podrá establecer condiciones generales  que deberán ser observadas y cumplidas obligatoriamente por el comunero inmobiliario o administrado. Esas condiciones pueden resumir los aspectos más importantes del contrato de mandato de administración inmobiliaria.

Capítulo III: De las formas de administración de las comunidades inmobiliarias

 

Sección Primera: Administración exclusiva hecha por el ente administrador:

 

Artículo 61: De la exclusividad en sus funciones: Existe una administración exclusiva por parte del ente administrador cuando todos los procesos administrativos (cómputo de los gastos comunes; distribución de las cargas entre los comuneros; elaboración de las facturas; distribución de las mismas entre los comuneros; recaudación de dinero para cubrir los gastos comunes; conciliación de las cuentas y fondos de la comunidad; control de pago a proveedores; disposición absoluta del dinero recaudado y su imputación discrecional a los pagos pendientes; entre otros) del conjunto inmobiliario,  están bajo su total responsabilidad, en la que no interviene ninguna otra persona. La administración exclusiva de suyo, comporta un mandato de administración absoluto y general para toda la labor administrativa sobre el inmueble.

En este caso, el ente administrador puede depositar las sumas recaudadas de manos de los comuneros en las cuentas bancarias a su nombre, pero deberá depositarlas en la entidad bancaria y tipo de cuenta que le señale su mandante. No puede el ente administrador, cerrar esta cuenta sin consentimiento expreso y escrito dado por la mandante. Tampoco podrá depositar en una cuenta financiera el dinero de más de una comunidad inmobiliaria. Debe, el administrador, establecer y emplear un sistema de control interno o conjunto de normas y procedimientos que brinden seguridad al dinero y eficacia a la administración, y que facilite la ejecución de cualquier auditoría que juzgue oportuno la Junta Directiva de la Comunidad Inmobiliaria realizar.

Si incumpliere con lo aquí señalado, le deberá a la comunidad inmobiliaria el doble de la cantidad que existía al momento de su clausura más doscientas (200) unidades tributarias vigentes para ese mismo momento.

Parágrafo primero: De manejo de los proveedores: Si la mandante no le hubiese suministrado al ente administrador una lista de proveedores de bienes y servicios de la comunidad, éste podrá seleccionar a su entero arbitrio quiénes serán tales proveedores. Asimismo, las partes del contrato de mandato podrán establecer de mutuo acuerdo el monto que podrá cobrar el ente administrador por la ubicación de los proveedores y la supervisión a satisfacción de los trabajos que ellos hagan sobre el inmueble. Éste responderá de la exigencia que deba hacer por la garantía dada por los proveedores por los trabajos y servicios prestados.

Parágrafo segundo: Pagos privilegiados: Al igual que el pago por concepto de honorarios profesionales por los servicios prestados por el ente administrador, se considera a los fines de esta Ley, como un pago privilegiado que ocupa el primer lugar dentro de la jerarquía de los que debe realizar la comunidad inmobiliaria, el pago por los servicios de proveeduría que presta y tiene las mismas características; forma parte de sus honorarios, pero deberá ser desglosado en la factura o recibo mensual de gastos comunes.

Sección Segunda: De la administración con responsabilidades compartidas:

Artículo 62: Funciones administrativas compartidas: En el contrato de administración inmobiliario las partes pueden establecerse mutuamente obligaciones de carácter administrativa, para lograr una mayor celeridad, agilidad, transparencia y credibilidad en la gerencia de un conjunto inmobiliario. Así, cada parte tendrá y asumirá sus responsabilidades legales de acuerdo con lo establecido en dicho contrato, no siéndole exigible a ninguna de ellas que cumpla más allá de lo acordado, salvo que esta Ley u otra le señale determinadas responsabilidades conforme a la cualidad que tengan dentro del contrato.

Artículo 63: Procesos compartidos: Cualquiera de los procesos administrativos enunciados en el artículo 59 pueden ser distribuidos contractualmente entre las partes. No hay exclusividad por mandato de esta Ley, que alguno de ellos le deba ser asignado a cualquiera de ellas. Se garantiza así, el principio de la libre determinación de las partes y su amplia posibilidad para contratar y definir los negocios jurídicos entre ellas.

Artículo 64: Disposiciones comunes:

Parágrafo primero: Para que un ente administrador, cuando sea ésta una persona jurídica de comercio o natural, pueda iniciar sus funciones como tal en una comunidad inmobiliaria, deberá suscribir junto al representante legal de ésta, el contrato de mandato de administración inmobiliario de forma auténtica y con el aval de la SUNACIN.

Parágrafo segundo: Queda totalmente prohibida la posibilidad de que un ente administrador financie o preste dinero de su propio peculio para pagar los gastos de la comunidad inmobiliaria; ésta es la única responsable legalmente de cubrir tales gastos y en consecuencia, se libra por mandato de la presente Ley, de toda la responsabilidad al ente administrador de efectuar cualquier tipo de gastos en la comunidad. Si se trataren de gastos muy urgentes cuya no realización pone en riesgo la seguridad de bienes y personas, sólo deberá advertirlos por escrito, salvando así su responsabilidad penal o civil por los daños y perjuicios que puedan producirse en el inmueble que administra. Esta responsabilidad sí subsiste para la Junta Directiva de la comunidad en tal circunstancia quien podrá librarse de ella dando aviso a las autoridades competentes y a toda los miembros de la comunidad.

Los entes administradores que violen lo señalado en esta norma serán sancionados con la revocatoria del mandato; no tendrán derecho a exigir de sus mandantes ningún tipo de reembolso y deberá pagar la multa que le establezca la SUNACIN, previa denuncia de parte interesada.

 

 

 

 

 

TÍTULO IV: Del ente administrador

 

Capítulo I: De las personas administradoras

 

Artículo 65: Quiénes pueden serlas: Podrán administrar comunidades inmobiliarias las personas naturales o jurídicas, incluyendo la propia Junta Directiva de la Comunidad. En todo caso, las personas naturales o jurídicas deberán inscribirse como administradoras inmobiliarias ante la SUNACIN donde deberán aportar todos los recaudos exigidos para poder cumplir tales funciones.

Artículo 66: Designación de una persona como administradora: Las personas jurídicas o naturales podrá ser designadas como administradoras inmobiliarias por: las asambleas o las consultas en su carácter de órganos de máximo poder de decisión de la comunidad; la decisión de la SUNACIN; la decisión judicial.

Artículo 67: Sobre su revocación: La revocatoria del mandato de administración inmobiliario puede ser hecha en cualquier momento luego de que la administradora haya sido nombrada, por cualquier causa, esté justificada o no. Contra esta decisión no puede la administradora ejercer ningún tipo de defensa y deberá, una vez que es producida, dejar de realizar inmediatamente las funciones administrativas.

Ocurrida la revocatoria del mandato así le será comunicado por escrito a la administradora para proceder a devolver los efectos propios del mandato de administración conforme con lo que indicado en este Título.

Capítulo II: El Contrato de Mandato de Administración Inmobiliario

Artículo 68:   Definición: Tomando en cuenta la definición del mandato contenida en el artículo 1.684 del Código Civil Venezolano vigente, todas las personas administradoras cuando suscriban un contrato para administrar una comunidad inmobiliaria deberán contemplar en él los siguientes aspectos:

A)    Identificación clara de las partes y del carácter con que actúan;

B)    Calificación expresa del tipo de contrato;

C)                Duración del contrato: por mandato de esta ley, todos los contratos de administración lo son a término fijo de un (1) año;

D)               Objeto del contrato;

E)                Obligaciones de la parte Mandante y de la parte Mandataria;

F)                 Remuneración de la mandataria;

G)               Causas unilaterales de resolución del contrato;

H)               Del arbitraje administrativo y obligatorio ante la SUNACIN como medio de prevención y de resolución de conflictos entre las partes;

I)                  Direcciones y momentos de ocurrencia de las notificaciones entre las partes;

J)                  Fecha y lugar de la contratación.

Sección Primera: Causas de nulidad del contrato de administración:

Artículo 69: El contrato de administración inmobiliario será nulo de nulidad absoluta si en el faltase alguno los requisitos de su contenido señalados en el artículo anterior. Igualmente, será nulo cuando:

A)               Se establezca una remuneración a la administradora menor que la establecida en esta Ley;

B)                Establezca una duración más allá de un año o no esté determinada expresamente;

C)                Establezca el cobro de honorarios por parte de la administradora más allá del momento de su extinción. En tal caso, además de la nulidad del contrato y de la improcedencia del cobro de la administradora, la SUNACIN la sancionará con una multa equivalente a setecientas cincuenta (750) unidades tributarias vigentes para el momento en el cual haya intentado el cobro ilegal de honorarios, y además, podrá suspenderla parcial o definitivamente de sus operaciones comerciales como administradora inscrita en su seno.

D)               Permita el cobro de intereses de mora; gastos de cobranza o penalidad por pago retardado por sobre los límites establecidos por esta Ley u otras normas especiales;

E)                No se hayan cumplido las exigencias formales y solemnes propias del nombramiento de la administradora. Ésta, como profesional en su oficio será responsable de los daños y perjuicios que pueda causarle a terceras personas; siendo que la SUNACIN podrá imponerle una multa  que va entre ciento cincuenta (150) y cuatrocientas  (400) unidades tributarias vigentes al momento de decidir sobre la denuncia que en este sentido haga la parte interesada, que puede ser cualquier comunero administrado;

F)                 La mandante no tenga la cualidad de tal. En tal situación se sancionará y responderá con su propio patrimonio la persona que haya suscrito pretendiendo ser la representante legal de la mandante;

G)               Exista una decisión judicial definitiva y firme.

Sección Segunda: Cuándo se extingue el mandato de administración:

Artículo 70: Causas taxativas: Este contrato se extinguirá por la sobrevenida de las siguientes circunstancias:

A)               Por atraso o quiebra de la persona administradora, ambos casos decretados por la autoridad judicial competente;

B)                Por decisión administrativa definitiva y firme emitida por la SUNACIN, cuando ocurra el incumplimiento de alguna de las partes:

C)                Por haber sobrevenido la ruina total o parcial del inmueble objeto del contrato;

D)               Por haber sido condenado alguno de las personas naturales socio o accionista de la administradora, mediante sentencia definitiva y firme por la comisión de un delito que amerite pena de prisión.

E)                Por mutuo acuerdo entre las partes firmantes.

Una vez que se ha  presentado una de las causas que motivan la extinción del mandato de administración, deberá notificarse por escrito a la SUNACIN para dejar constancia de ello.

Sección Tercera: Obligaciones legales que debe asumir la parte mandataria:

 

Artículo 71: Llevar la contabilidad por partida doble: Ello significa la obligación del ente administrador de manejar el Libro Diario y Libro Mayor a través de sistemas automatizados.

 

Artículo 72: La rendición de cuentas del ente administrador: Es el proceso comunicacional mensual y anual habido entre el ente administrador y la comunidad inmobiliaria toda, según el cual aquél informa sobre su actividad administrativa (conforme al mandato) en determinado lapso a través de los siguientes reportes e informes financieros:

Parágrafo primero: con regularidad mensual (reportes):

A)               El recibo o factura de condominio;

B)                El monto pagado y adeudado por cada una de las unidades inmobiliarias;

C)                El movimiento contable (Mayor Analítico) por cada cuenta financiera (cuenta corriente; de ahorros y cualquier otro instrumento o producto financiero de naturaleza similar);

D)               La conciliación integral que determina las diferencias cuantitativas surgidas  entre el saldo del Fondo de Reserva plasmado en el recibo o factura de condominio, el balance general y el estado bancario por cada cuenta financiera que exista;

E)                La presentación de los originales de los estados bancarios por cada cuenta financiera que exista, emitidos por la entidad financiera;

Parágrafo segundo: con regularidad anual (informes):

A)               El balance general (bienes, derechos; y obligaciones o deudas a una fecha determinada).  El patrimonio debe ser estructurado por fondos y cada uno de éstos, deberá contener principalmente, de manera separada, los conceptos de: “resultados acumulados de períodos anteriores” y el relativo a los “resultados del período actual”.

B)                El estado de resultados (resumen de todas las entradas y salidas de dinero durante un período específico). Quedará a juicio de la Junta de Propietarios de la Comunidad exigir este reporte mensualmente o cualquier otro adicional a los contemplados en este artículo.

Estos informes financieros deberán estar firmados por un contador público o administrador diplomados.

Artículo 73: Automatización de los reportes e informes financieros: Para facilitar la labor de rendición cuentas, el ente administrador deberá servirse de sistemas automatizados o de procesamiento electrónico de data.

Artículo 74: Entrega de los efectos propios de la ejecución del mandato y su momento: Una vez finalizada la vigencia del contrato de administración inmobiliario el ente administrador de la comunidad inmobiliaria deberá, dentro de los treinta (30) días siguientes, devolverle a la mandante todos  los documentos, factores o elementos que utilizó mientras cumplía su mandato.

Para tal fin, deberá elaborar un “acta de entrega” donde relacione cada uno de los efectos que está devolviendo; siendo penalizado todo aquel ente administrador que vencido el plazo aquí indicado no lo hiciere. La SUNACIN establecerá la multa correspondiente que estará entre cien (100) y trescientos (300) unidades tributarias vigentes al momento de concluir el plazo señalado anteriormente, y por cada uno de los meses que demore en hacer la entrega efectiva y material de dichos efectos, que también comprenden las sumas de dinero que eventualmente pudiera tener el ente administrador a su nombre de acuerdo a lo contemplado en esta Ley.

Cuando exista inconformidad de alguna de las partes con la elaboración del “acta de entrega” por ningún concepto se dejará de firmar, ya que la misma no representa conformidad alguna con su contenido. En tal caso, la parte inconforme acudirá a la SUNACIN para solicitar su intervención.

Sección Cuarta: De las sanciones al ente administrador:

Artículo 75: Sanciones de carácter pecuniario: Además de las penalizaciones que se contemplan en los artículos precedentes, el ente administrador será sancionado por daños y perjuicios cuando exista plena prueba y decisión firme en sede administrativa o judicial, de su actuación culposa derivada de su negligencia, de la violación de normas técnicas o de la impericia profesional que revelan una mala praxis en su oficio. Esta indemnización será de índole pecuniaria o patrimonial, y la establecerá el órgano competente que conozca de la situación en cuestión, considerando los parámetros establecidos   entre quinientas (500) y tres mil (3.000) unidades tributarias vigentes al momento de la emisión de la sanción.

Comprobada la mala praxis profesional la SUNACIN  deberá obligatoriamente suspender temporal o definitivamente la licencia que acredita al ente administrador para actuar como tal. En consecuencia, sus clientes podrán revocarle el mandato y obtener los servicios de otro ente administrador debidamente calificado y registrado en ella. Esta sanción será además, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, todo ello sin perjuicio a las sanciones disciplinarias que puedan establecer los respectivos colegios profesionales contra los responsables involucrados.

Artículo 76: Del delito de apropiación indebida calificada cometido por el ente administrador: Éste será sancionado conforme a lo establecido en el artículo 470 del Código Penal Venezolano si incumpliere con la obligación que le está establecida en el artículo 74 de la presente Ley.

TÍTULO V: Del procedimiento especial de cobro de los recibos de gastos en las

comunidades inmobiliarias

 

Artículo 77: Procedimiento de cobro (vía administrativa): Principios: Esta Ley garantizará la mayor brevedad posible del tiempo para hacer efectivo el cobro de los gastos comunes de la comunidad; a tal efecto abreviará todo lapso procesal, sin vulnerar el derecho constitucional a la defensa que tiene toda persona en el Estado democrático de Derecho.

Parágrafo Único: Condición sine qua non: Toda persona que quiera hacer efectivo el cobro de los recibos de los gastos comunes tendrá que transitar íntegramente los procedimientos consagrados en este Título, puesto que son especiales y obligatorios. Antes que el interesado acuda a la vía jurisdiccional para ejercer sus derechos, necesariamente deberá agotar íntegramente el procedimiento del cobro por la vía administrativa el cual se realizará ante la SUNACIN.

El procedimiento administrativo no podrá iniciarse si el ente administrador no presentase constancia de haber solicitado por escrito al comunero deudor, el pago de los gastos comunes que reclama por esta vía.

La División de Mediación y Arbitraje de la Gerencia correspondiente a la realidad inmobiliaria de donde surja el conflicto por el cobro de los gastos comunes de determinada comunidad inmobiliaria, será la competente para conocer del presente procedimiento administrativo. En esta División funcionarán las Salas de Conciliación y de Substanciación. Se observará el siguiente procedimiento:

A) La vía administrativa se inicia ante la Sala de Conciliación de la División de Mediación y Arbitraje, la cual tendrá a su cargo intentar solucionar las controversias surgidas entre el ente administrador y el comunero administrado por razón del cobro de los gastos comunes. Los miembros integrantes de esta Sala deberán ser de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de reconocida probidad, experiencia y probidad; técnico superior universitarios graduados en la carrera de gerencia de condominios o en su defecto, profesionales del derecho.

B) Al conocer el caso el “funcionario instructor” levantará un acta donde deje constancia de la solicitud motivada del cobro de gastos comunes hecha por el ente administrador. La misma deberá estar acompañada de los recibos o facturas originales de cobro que le han sido presentadas al comunero inmobiliario, junto a una síntesis de los argumentos en lo que a su juicio, se funda el motivo de la falta de pago de éste. Recibida la denuncia o solicitud de cobro, el Jefe de la Sala ordenará la comparecencia del deudor y del ente administrador dentro de los cinco (05) días continuos a su notificación, con el objeto de fomentar los acuerdos necesarios de las partes a someterse a un proceso de conciliación o de arbitraje.

C) En presencia de las partes, el funcionario instructor designado llamará a la conciliación del conflicto y, en caso de lograrse se levantará el acta correspondiente que ellas deberán suscribir, donde constará los términos de la solución acordada y la firma tanto del funcionario instructor como la del Jefe de la Sala. Lograda la conciliación, se registrará dicha acta en el Libro de Mediación y se ordenará su archivo inmediato. En caso contrario, de haber fracasado la conciliación o de habiéndose logrado, no se cumpla con lo que se ha acordado; o se haya rechazado el procedimiento de arbitraje de la SUNACIN, la parte que se sienta afectada podrá ejercer las acciones judiciales que desee. El expediente administrativo será remitido a la Sala de Substanciación, quien deberá instruirlo cabalmente.

D) La SUNACIN  realizará todas las actuaciones e investigaciones pertinentes para tener el conocimiento más exacto del asunto que deba decidir, por lo que será de su estricta responsabilidad impulsar el procedimiento en todas sus fases y trámites.

E) Existirá plena libertad probatoria y podrán utilizarse todos los medios de prueba que están establecidos en las leyes y en los Códigos de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal, los cuales serán considerados con base a las reglas de interpretación de las pruebas en ellos establecidas.

F) La Sala de Substanciación notificará al deudor denunciado para que comparezca y exponga en una audiencia oral y pública sus alegatos y probanzas en un lapso no mayor de cinco (05) días hábiles que se contarán a partir de su notificación. A este acto podrá acudir la parte denunciante (ente administrador) y cada una tendrá quince (15) minutos para exponer sus pareceres y también, se les concederá un tiempo de réplica de cinco (5) minutos. Todo lo acontecido se recogerá en un acta que las partes deberán firmar; si alguna se negare a ello se dejará expresa constancia.

Concluido este acto, la Sala dictará su decisión definitiva en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles. Si la Sala tuviese exceso de trabajo, podrá por auto expreso prorrogar el tiempo para tomar su decisión, hasta por un máximo de cinco (05) días hábiles.

F)                 Si el deudor no asistiere a la audiencia oral y pública o no presentare prueba alguna que le favorezca durante el procedimiento aquí establecido, se considerará tal conducta como la expresa y total aceptación de la deuda que se le está presentando al cobro, y si así ocurriere, no podrá luego ejercer las acciones legales para desconocerla, aunque sí podrá realizar el control jurisdiccional del acto administrativo y también los recursos administrativos de reconsideración dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a su notificación; y una vez que éste haya sido decidido, el deudor podrá interponer el recurso jerárquico dentro de los cinco (05) días siguientes a su notificación, el cual será decidido por la Junta Directiva Nacional de la SUNACIN en un tiempo no mayor de cinco (05) días hábiles luego de su consignación, y que será improrrogable. Si el recurso no fuere decidido en este tiempo, los funcionarios responsables serán destituidos de inmediato o suspendidos de sus funciones temporalmente.

G)               Cuando la decisión fuere la procedencia del cobro total o parcial, el comunero deudor deberá consignar ante la Sala de Sustanciación el pago correspondiente dentro de un plazo no mayor a setenta y dos (72) horas. El ente administrador podrá aceptar el pago parcial  que haya sido establecido; pero si aún mostrare inconformidad con la decisión, podrá acudir a la vía jurisdiccional conforme al procedimiento señalado en el artículo siguiente para reclamar la parte del pago que no fue considerada como procedente. En todo caso, concluido el procedimiento administrativo con el pago parcial o total del comunero deudor, la SUNACIN deberá remitir de forma inmediata y de oficio, una solicitud al Juzgado Ejecutor de Medidas para que deje sin efecto las medidas cautelares que haya practicado.

H)               Si por el contrario, el comunero deudor no paga su deuda oportuna y voluntariamente en la forma como le ha sido establecida será sancionado con una multa comprendida entre cincuenta (50) y cien (100) unidades tributarias vigentes al momento del incumplimiento voluntario la cual deberá pagar en la forma como se le indique dentro de un plazo de diez (10) días hábiles. Contra la multa podrá ejercer los recursos correspondientes, pero una vez que esté firme, la planilla de su liquidación adquirirá la misma fuerza de un título ejecutivo y la SUNACIN se encargará de su efectiva recaudación, ya sea por la vía extrajudicial o judicial, según lo que estime más conveniente.

El administrador también podrá acudir a la vía judicial para que el juez, en un procedimiento sumarísimo, proceda a ejecutar el patrimonio del comunero deudor contumaz.

Artículo 78: Del procedimiento judicial especial para el cobro de gastos comunes: A los fines de contar con un procedimiento expedito que le permita a las partes involucradas dirimir con prontitud sus conflictos, se establece el siguiente:

Parágrafo primero: Sobre las condiciones de admisibilidad: Sólo cuando concurran las circunstancias y se cumplan los requisitos aquí señalados, podrán los jueces competentes de la República, conocer del presente procedimiento. Si faltare alguna de ellas no podrán hacerlo y si aún lo tramitaren, serán sancionados con la destitución y demás penas que acarrea el ejercicio impropio de la función judicial. Estas condiciones de procedencia de la acción son:

A)               Que el accionante haya transitado íntegramente el procedimiento administrativo establecido en el artículo precedente y consigne junto a su solicitud, copia certificada de todo el expediente administrativo conocido por la SUNACIN.

B)                Que el accionante consigne los documentos que acreditan la legitimidad con que actúa. En el caso del ente administrador: las pruebas de su designación legal y la constancia de su registro ante la SUNACIN; en el caso del comunero deudor: copia certificada del documento de propiedad o título supletorio de propiedad de su unidad inmobiliaria; copia simple fiel a su original del documento de condominio o del acta constitutiva o estatutos sociales de la comunidad inmobiliaria a la que pertenece; copia de su cédula de identidad o de la constancia del trámite de su obtención, o del pasaporte.

C)               Solicitud motivada en los hechos y en el derecho, con expresión precisa de los petitorios de la pretensión.

Parágrafo segundo: procedimiento sumarísimo:

A)               Cuando exista una decisión administrativa definitiva y firme que haya declarado procedente el cobro total o parcial de los gastos reclamados por el ente administrador: El juez de la causa deberá pronunciarse expresamente sobre la admisibilidad o no del procedimiento por cobro de gastos comunes intentado por el ente administrador; también deberá hacerlo sobre la admisión de la solicitud que presente el comunero deudor en defensa de sus pretensiones. Verificada la admisión las partes se entenderán citadas y a derecho en todas las incidencias del procedimiento. El juez notificará a las partes interesadas para comparezcan a los dos (02) días de despacho siguientes a la admisión, a una  audiencia oral y pública para que expongan sus argumentos, dando lugar equitativamente a sus réplicas. Concluida la audiencia las partes, tendrán tres (03) días de despacho para consignar cualquier prueba y las conclusiones que estimen oportunas. El juez deberá dictar su sentencia dentro de los diez (10) días de despacho siguientes y sólo podrá diferir la sentencia por una sola vez y por cinco (05) días de despacho siguientes al vencimiento del plazo anterior. Contra su decisión se oirá el recurso de apelación en ambos efectos si éste se propone dentro de los tres (03) días de despacho siguientes.

B)                Si la sentencia ha quedado definitiva y firme se ejecutará conforme a lo señalado en el artículo 892 del Código de Procedimiento Civil, referido a la ejecución del fallo en el procedimiento breve.

C)                La segunda instancia se tramitará conforme a lo indicado en el artículo 893 del Código ejusdem, referido al cumplimiento voluntario de la sentencia en el procedimiento breve y no habrá recurso de casación posible al final del procedimiento.

D)               En todo caso, cuando el juez admita las solicitudes de cualquiera de las partes podrá de oficio y a su prudente arbitrio, decretar medidas cautelares sobre el patrimonio de ellas para garantizar la ejecución de la sentencia.

E)                El procedimiento de remate de las unidades inmobiliarias se llevará a cabo como lo establece el Código de Procedimiento Civil.

Artículo 79: Creación de una nueva jurisdicción: La Dirección Ejecutiva de la Magistratura (D.E.M.) ordenará que dentro de un plazo no mayor a dos (2) años luego de la promulgación y publicación de esta Ley en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, la constitución de los Tribunales Inmobiliarios, que serán los órganos de justicia especializados para resolver los conflictos que surjan en el ámbito de aplicación de esta Ley Especial.

LIBRO TERCERO

De la ruina de los inmuebles

 

Artículo 80: Definición de ruina: A los fines de esta Ley, la ruina de un inmueble es la pérdida, destrucción, destrozo, o decadencia, total o parcial en que puede encontrarse un inmueble, bien sea por la acción de las fuerzas de la naturaleza, o también por la culpa o dolo de los comuneros inmobiliarios al que le pertenecen, y responsables de su cuido.

Artículo 81: De la responsabilidad por ruina de los inmuebles: Surgirá la responsabilidad civil o penal a título de dolo o culpa de la siguiente manera:

Parágrafo Primero: Exoneración de responsabilidades en caso de ruina: Si un inmueble se ha arruinado total o parcialmente por efectos de las fuerzas naturales, no habrá ningún tipo de responsabilidad para sus comuneros inmobiliarios o funcionarios públicos encargados de velar por los mecanismos de prevención de riesgos sobre ellos.

Excepción: Sólo si llegase a comprobar que por la omisión o negligencia de los funcionarios públicos pudo evitarse la ruina total o parcial de un inmueble de la comunidad inmobiliaria, aunque el evento natural fuese impredecible, pero sí disminuible sus efectos desastrozos por una acción oportuna de aquellos, entonces se determinará la responsabilidad que tengan, quedando sus patrimonios personales como garantía a favor de las víctimas y en la graduación que establezca el juez competente de la jurísdicción civil o inmobiliaria.

Parágrafo Segundo: Responsabilidad de los comuneros inmobiliarios: éstos son responsables de la ruina total o parcial de los inmuebles, tanto por acción como por omisión. Si estas conductas acarrearen perjuicios a cualquier persona miembro o no (por cualquier título) de la comunidad inmobiliaria, el afectado por denuncia ante la SUNACIN podrá exigir el resarcimiento de los daños y perjuicios que hubiese sufrido. Asimismo, dictaminada la procedencia de tales daños por la SUNACIN, podrá acudir a la vía jurisdiccional ordinaria, en caso de que no obtuviese en esa instancia la indemnización satisfactoria que aspirase o decidida por dicho organismo.

Si el inmueble se encuentra arruinado total o parcialmente por la ausencia en la toma de decisiones de la Junta Directiva de la comunidad inmobiliaria que lo administra, entonces sus miembros serán responsables civil o penalmente, ante el resto de los comuneros inmobiliarios. En caso de que la ruina sea consecuencia de la falta de recursos económicos por no haber sido aportados oportunamente por los comuneros inmobiliarios, la SUNACIN podrá establecer responsabilidades administrativas a aquellos comuneros inmobiliarios que se encuentren en mora con el pago de sus gastos comunes; y en este caso, incluso cualquier comunero inmobiliario víctima de la ruina total o parcial, tiene derecho a ser indemnizado justamente, quedando los inmuebles propiedad de los comuneros inmobiliarios morosos como garantía de la indemnización que se establezca por la SUNACIN.

Artículo 82: De la obligación del Estado ante la ruina total o parcial de los inmuebles: La República representada por cualquiera de sus niveles del poder público (Nacional, Estadal y Municipal) estará en la obligación de aportar los recursos suficientes para procurar, mediante el FONCOMIN, la superación de los estados y grados de ruina en los inmuebles. Este aporte se realizará en caso de ruina por desastres naturales o cuando la SUNACIN, a través de su Gerencia Técnica de Proyectos, así lo determine a favor de determinada comunidad inmobiliaria, para salvaguardar la integridad física de personas, ante un inminente peligro de cualquier tipo.

Parágrafo Primero: El cuerpo de bomberos con jurisdicción del lugar donde se presenta el peligro, actuando de oficio, estará obligado a brindar las recomendaciones que considere pertinentes, las cuales tendrán que ser acatadas obligatoriamente por los diversos organismos involucrados. La inobservancia de las recomendaciones dadas por las experticias bomberiles acarreará para sus violadores, bien sean funcionarios públicos o cualquier persona, multas hasta de 3.000 unidades tributarias vigentes y pensa de prisión de 1 a 5 años, más los daños y perjuicios que puedan generarse por dicha omisión. Para el caso de los funcionarios públicos, la pena será agravada a consideración del juez competente.

Parágrafo Segundo: La SUNACIN tendrá y programará una partida presupuestaria anual para garantizar el entrenamiento y especialización de los cuerpos de bomberos de la República, especializado en el tratamiento preventivo (inspecciones) de la ruina de los inmuebles y también, para las labores de rescate cuando sean necesarias. Esta partida nunca podrá ser disminuida una vez que haya sido aprobada por su Directorio.

Parágrafo Tercero: La SUNACIN en las distintas regiones del país deberá llevar un registro  minucioso y actualizado sobre el estado de las infraestructura física de los inmuebles de las distintas comunidades inmobiliarias registradas en su seno.

Artículo 83: Administración de los inmuebles afectados por la ruina: Bien sea la ruina total o parcial, la Junta Directiva de la comunidad inmobiliaria deberá de forma urgente convocar a la asamblea general de comuneros o a hacer la consulta de los mismos, para la creación de un fondo especial que permita su atención y superación. Este fondo es de obligatoria existencia y sus recursos no podrán ser destinados al gasto ordinario del inmueble

Cuando existiere el estado de ruina total (donde queden afectados los bienes y servicios comunes que hagan imposible el logro de los fines para el cual fue construido el inmueble o pongan en riesgo la vida de personas) certificado por la SUNACIN,  este  fondo no será necesario establecer.

Artículo 84: Prevención de la ruina en las comunidades inmobiliarias bajo arrendamiento: Los propietarios de las comunidades inmobiliarias producto de la donación o herencia deberán reinvertir el diez por ciento (10%) del total del producto obtenido por el arrendamiento de sus inmuebles, en un programa de mantenimiento preventivo que garantice el buen estado y operatividad de los bienes y accesorios que lo conforman, en aras de procurar mantener el nivel de vida de los arrendatarios. En consecuencia, la SUNACIN a través de la gerencia de esta realidad inmobiliaria avalará este programa de mantenimiento y podrá hacer sus recomendaciones. El Estado a través de los poderes públicos que lo representan evitarán en todo momento la descapitalización o pérdida patrimonial de los propietarios de este tipo de comunidades inmobiliarias

Para garantizar y evitar la ruina de los inmuebles en este tipo de comunidad inmobiliario, el Gobierno Nacional decretará la derogación de los decretos que haya dictado para suspender los aumentos de los cánones de arrendamientos. Éstos podrán aumentarse sólo si los inmuebles cuentan con todos los servicios e infraestructura en perfecto estado de mantenimiento y de funcionamiento, avalada por la SUNACIN

LIBRO CUARTO

Del procedimiento de conversión de inmuebles arrendados al régimen de condominio o propiedad horizontal

 

Artículo 85: Norma rectora: Toda comunidad inmobiliaria que pertenezca a uno o varios propietarios y que se encuentre dada en arrendamiento podrá ser convertida al régimen de propiedad horizontal, previo cumplimiento de los requisitos que este Ley, su Reglamento o la SUNACIN (su Directorio) establezcan.

Artículo 86: Condiciones para la procedencia de la conversión: El inmueble que pretenda ser objeto de la conversión deberá:

1)                 Contar con el perfecto estado de mantenimiento y de funcionamiento de todos sus bienes y servicios; incluyendo fachadas; ascesores; sistemas hidroneuméticos; sistemas contra incendios; corecta pintura de sus espacios interiores y exteriores; adecuada iluminación, suministro de energía eléctrica, y funcionamiento de las redes de tuberías de aguas negras, blancas, recolectoras de lluvia y de gas si la hubiere, de todas las áreas comunes y susceptibles de apropiación individual que determine el documento de condominio, y en fin, de todos los bienes comunes.

2)                 Contar con el documento de condominio y su reglamento;

3)                 Tener toda la documentación que demuestre la propiedad y tradición indubitable del inmueble, así como las solvencias de haber pagado totalmente los servicios públicos con que le son prestados, y el derecho de frente y cualquier otro impuesto nacional, estadal o municipal que pueda afectarlo;

4)                 Sus propietarios deberán estar solventes con el pago del impuesto sobre la renta o haberla declarado ante las autoridades competentes;

5)                 Contar con todos los planos de fachadas; columnas; redes eléctricas, de tuberías de aguas negras, blancas; planos estructurales y de cualquier tipo que sean exigidos por la oficina de Ingeniería Municipal para otorgar el permiso de construcción de un inmueble. Estos planos deberán ser registrados ante el Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble;

6)                 Ser objeto de la inspección del Cuerpo de Bomberos con jurisdicción en la zona, quien elaborará un informe sobre los riesgos de la estructura y condiciones de salubridad, garantizando así el perfecto estado de mantenimiento y funcionamiento de bienes y equipos del inmueble. Esta actividad inspectora causará una contribución que deberá ingresar directamente al patrimonio del cuerpo bomberil que la realizó, en la forma que establezca el Reglamento de esta Ley o las leyes especiales sobre la materia; y

7)                 El avalúo total del inmueble, incluyendo el precio que éste determine para cada unidad susceptible de apropiación individual. Este precio no será necesariamente el que se especifique en las ofertas de venta de los apartamentos o locales que el propietario de la comunidad inmobiliaria haga a sus arrendatarios, de acuerdo al procedimiento establecido en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Artículo 87: Del procedimiento de conversión: Éste se realizará de la siguiente forma:

1)            Todos los recaudos señalados en el artículo anterior deberán ser consignados ante la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades de la SUNACIN en sus respectivos originales y dos copias simples de cada uno.

2)            La SUNACIN tendrá un tiempo de noventa (90) días hábiles  para emitir un informe que avale y autorice, o niegue la conversión del inmueble arrendado al régimen de propiedad horizontal o condominio. Un original del informe reposará en sus archivos y expedirá una copia certificada para el interesado. La negativa dada por la SUNACIN podrá recurrirse administrativamente, siendo que el recurso jerárquico lo conocerá y decidirá su Directorio en pleno, con presencia del Superintendente designado por el Ministerio de Hábitat y Vivienda.

3)            Habiendo dictado la SUNACIN su aprobación y autorizando el proceso de conversión del inmueble al régimen de propiedad horizontal o condominio, le expedirá una copia certificada del informe con destino al Registro Inmobiliario de la jurisdicción del inmueble, el cual deberá llevar el interesado, junto al documento de condominio, su reglamento y todos los planos de ingeniería, a los fines de proceder a su registro. Hecho el registro de tales recaudos, la SUNACIN  expedirá la “constancia de conversión a propiedad horizontal” la cual le será solicitada al(los) propietario(s) de la comunidad inmobiliaria conversa al momento de realizar la enajenación de las distintas unidades inmobiliarias existente en el inmueble. Sin dicha constancia no se podrá llevar a cabo las ventas.

LIBRO QUINTO

De los procesos electorales en las comunidades inmobiliarias

TÍTULO I: Quienes participan en los procesos electorales o decisorios de la comunidad inmobiliaria y del padrón electoral.

Capítulo I: Del deber que tienen los comuneros inmobiliarios de participar en las decisiones de su comunidad:

 

Artículo 88: Norma rectora: Todo comunero inmobiliario tiene el deber de participar en la elección de los miembros de las Juntas Directivas de su comunidad, así como para deliberar, tratar y decidir sobre los asuntos administrativos de cualquier índole que deban resolverse, considerando siempre los principios constitucionales que deben regir en todo acto electoral, además de las decisiones que la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia haya tomado en aras de propiciar la mayor transparencia posible en la toma de decisiones por parte de los comuneros inmobiliarios.

Incluso, tendrán derecho a participar como electores aquellos comuneros inmobiliarios que aparezcan como propietarios de los inmuebles en el registro inmobiliario correspondiente, que no estén solventes en el pago de sus obligaciones o gastos comunes, pero quienes estén en esta condición no podrán ser electos a ningún cargo directivo de las comunidades inmobiliarias, ni como miembros principales ni suplentes.

La Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) por intermedio de la División Electoral de Comunidades Inmobiliarias de su Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades establecerá por resolución administrativa la sanción pecuniaria para aquellos comuneros inmobiliarios que teniendo el deber de participar en los procesos electorales o decisiones de su comunidad, no lo hagan. Dicha sanción pecuniaria podrá establecerse entre una (01) y cincuenta (50) unidades tributarias vigentes al momento de ocurrir la abstención injustificada por parte del comunero inmobiliario. La planilla de liquidación de esta sanción constituirá un título ejecutivo a  favor de la República Bolivariana de Venezuela, quien podrá hacerlo valer en cualquier momento, tomando las garantías y medidas que sea necesario contra el deudor.

Capítulo II: Del padrón electoral:

Artículo 89: Elaboración del padrón electoral de la comunidad inmobiliaria: Será por cuenta de la Comisión Electoral que previamente al acto electoral se designará como más abajo se indica, la responsabilidad de construir o realizar el padrón electoral que contendrá los nombres, apellidos, cédulas de identidad de los comuneros inmobiliarios; la identificación de la(s) propiedad(es) inmobiliaria(s) de éstos; así como sus direcciones dentro de la comunidad que tienen derecho a votar y decidir todo lo que sea sometido a decisión en la comunidad inmobiliaria.

Artículo 90: Disponibilidad y resguardo del padrón electoral:  La lista de comuneros inmobiliarios con derecho a voto estará en poder de la Comisión Electoral y ésta sólo podrá entregarla a grupos de electores sólo cuando éstos se organicen en plancha para pretender elegirse como miembros de las Juntas Directivas de las comunidades inmobiliarias, o cuando deba someterse a decisión  de éstas una propuesta que permita la formación de bloques o alternativas de decisión, previamente decididas por la Comisión Electoral. No necesariamente todo asunto a decidir dentro de la comunidad inmobiliaria comporta la entrega del padrón electoral a los comuneros inmobiliarios, sino simplemente en tales casos servirá de control de la legitimidad de los electores o decisores.

 Artículo 91: Actualización del padrón electoral: Al menos una vez al año deberá la Comisión Electoral actualizar la data contenida en el padrón electoral. Para ello realizará todo lo que esté a su alcance y disposición para acceder  y solicitar expresamente a la información que ha de contener el padrón electoral a los comuneros inmobiliarios nuevos que se hayan integrado a la comunidad inmobiliaria. Copia certificada por la Comisión Electoral del padrón electoral deberá ser remitida a La Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN) por intermedio de la División Electoral de Comunidades Inmobiliarias de su Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su terminación.

Parágrafo único: Del padrón electoral válido para cualquier elección o decisión: un (01) mes antes de realizarse la elección de los miembros principales y suplentes de las Juntas Directivas de las Comunidades Inmobiliarias o de tomarse determinada decisión comunitaria que requiera el uso del padrón electoral, no podrá cambiarse o alterarse de ninguna manera la data que lo contiene; de allí que la Comisión Electoral deberá tomar sus previsiones y ser lo más diligente posible para mantener actualizada la lista de comuneros inmobiliarios con derecho a voto dentro de la comunidad inmobiliaria.

 

Capítulo III: De las fases de todo proceso electoral o de decisión en los asuntos que deba así considerarse en las comunidades inmobiliarias.

Artículo 89: Las fases de todo proceso electoral o decisorio comunitario: Para la elección de los miembros principales y suplentes de la Juntas Directivas de las Comunidades Inmobiliarias, así como de los miembros que han de integrar la Comisión Electoral de las mismas, o para tomar las decisiones que por vía de resolución administrativa determine la Superintendencia Nacional de Comunidades Inmobiliarias (SUNACIN); o aquellas que expresamente señalen los documentos de condominios y documentos constitutivos de los otros tipos de comunidades inmobiliarias contemplados en esta Ley o en el Código Civil Venezolano, se seguirá la cadena sucesiva o las fases indispensables de todo proceso electoral o de decisión de asuntos comunitarios que deban resolverse observando estas fases, según lo dispongan esta Ley o los documentos constitutivos o reglamentarios de las comunidades inmobiliarios, como lo son:

a) la designación y conformación de los integrantes del órgano que organizará el proceso electoral, en síntesis: la elección de los integrantes de la Comisión Electoral;

b) la convocatoria a elecciones o a la toma de decisión sobre algún asunto;

c) la publicación del registro de electores;

d) el lapso de impugnación del mismo;

e) la publicación del Registro Electoral definitivo (sólo los comuneros inmobiliarios con carácter de propietarios de inmuebles tendrán en el condominio o la comunidad inmobiliaria el derecho a voto);

f) la inscripción de las planchas que se postulen a la elección, o la presentación de las propuestas que se deban someter a decisión;

g) el lapso de impugnación de las postulaciones o de aquellos asuntos que resulten francamente ilegales o inconstitucionales, todo lo cual lo decidirá exclusivamente la Comisión Electoral  o la SUNACIN oportunamente;

h) la propaganda electoral; e

i) la votación, totalización, escrutinios y proclamación.

Parágrafo único: La no realización   de cualquiera de las fases antes enunciadas, hará nula de nulidad absoluta, e inexistente en el ámbito de la ley y el derecho, y por ende, sin efectos jurídicos que deban ser reconocidos por los comuneros inmobiliarios, las decisiones que se hayan podido tomar, dejando a salvo las responsabilidades civiles o de tipo penal de los miembros de los entes convocantes al proceso electoral o decisorio de algún asunto de la comunidad, sin que tengan los interesados que acudir a la vía jurisdiccional para demostrar el o los vicios de nulidad que afectan a las decisiones tomadas. Bastará simplemente con la certificación emanada de la División Electoral de Comunidades Inmobiliarias de la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades de la SUNACIN como medio de prueba que verificará la violación o no realización de alguna de las fases de todo proceso electoral.

Capítulo IV: La Comisión Electoral: sus actividades y régimen de funcionamiento:

 

Artículo 90: La Comisión Electoral: definición y elección de sus miembros principales y suplentes: es un  órgano autónomo e independiente de la Junta de Condominio o Directiva de la comunidad inmobiliaria. Su designación es hecha por  la Asamblea de Propietarios (comuneros inmobiliarios) reunida legalmente para tal fin. Una vez designada, esta Comisión debe de redactar un “reglamento interno” que rija su funcionamiento interno, cuyos límites serán los principios de la Constitución de la república y los valores democráticos de participación ciudadana. Esta Comisión, podrá estar constituida por tres o cinco miembros principales, con sus miembros suplentes. El Presidente de la Comisión será quien resulte electo en la primera reunión ordinaria que haga en pleno, con presencia de todos los miembros principales y suplentes. En caso de empate en la elección de su Presidente se hará una segunda y última elección y si vuelve a darse un empate en los votos, se tendrá en última instancia como Presidente a quien haya obtenido más votos al momento de ser elegido como miembro principal de la Comisión Electoral.

 

Artículo 91: Del perfil de sus miembros principales o suplentes: deben ser personas intachables, de reconocida solvencia moral dentro de la comunidad; que nunca hayan tenido situaciones que los hagan suponer de conductas parcializadas en la ejecución de sus cargos y preferiblemente con experiencia en la pertenencia de entes colegiados, aunque esto no es indispensable.

Artículo 92: La misión de la Comisión Electoral: su misión viene dada por velar que se cumplan todas las fases y procedimientos electorales indicados en el Capítulo anterior, y de resolver las controversias o conflictos que puedan surgir en el desarrollo de las mismas, con sujeción a los principios constitucionales de la república, en concordancia con las decisiones o sentencias tomadas por la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia y las competencias que les atribuye esta ley o su reglamento.

Artículo 92: Duración en sus cargos y obligatoriedad de asistencia a las reuniones: Los miembros de la Comisión Electoral deben durar en sus cargos entre  tres (03) años contados estos a partir del mismo momento de su elección y podrán ser reelectos exclusivamente sus miembros principales sólo por una sola vez para otro período igual; debiendo ser renovados íntegramente al concluir los primeros tres años, todos los miembros suplentes, ello para ir logrando en cada período, el entrenamiento de más propietarios que en el futuro puedan  integrarse como miembros principales a la Comisión Electoral, ya con una mayor experiencia al haber sido miembros suplentes. Los miembros suplentes tienen la obligación legal y reglamentaria de participar en todas las reuniones junto a los miembros principales de la Comisión.

Artículo 93: Del cronograma electoral: la Comisión Electoral tiene la obligación de aprobar un cronograma electoral desde el propio inicio de la gestión de la junta de condominio, para que su trabajo no se vea retrasado. Este cronograma no está sujeto a que sea aprobado por la junta de condominio o directiva de la comunidad inmobiliaria, ni mucho menos por la persona (natural o jurídica) administradora del inmueble. Ello forma parte de la actividad autónoma de la Comisión. El contenido del cronograma electoral viene a resultar el desarrollo de las fases de todo proceso electoral indicadas en esta Ley.

Artículo 94: Sobre la autonomía de la gestión y funcionamiento de la Comisión Electoral: su actividad no puede ser interferida por la gestión de la junta de condominio o por el ente administrador. Estos dos entes deben servirle de cooperación y nunca de obstrucción y deben tener en cuenta que todos los asuntos de naturaleza electoral que les puedan llegar a sus senos, deben remitirlos y canalizarlos con la Comisión Electoral, quien es el órgano que está llamado a resolverlos. Existiendo una Comisión Electoral, la convocatoria al proceso electoral no dependerá ni de la junta de condominio ni de la persona administradora, y así debe quedar aprobado en  el reglamento electoral que determine la Asamblea General de Propietarios o de Comuneros Inmobiliarios, que deberá luego registrarse en la misma oficina de registro inmobiliario que conozca del documento de condominio, de su reglamento o del documento de parcelamiento en el caso de las comunidades regidas por el Código Civil Venezolano, cuyos lotes de terreno se hayan vendido por la Ley de Ventas de Parcelas; o de los otros tipos de comunidades inmobiliarias de que trata esta ley.

Artículo 95: Financiamiento de la actividad de la Comisión Electoral: Sus gastos por la gestión interna o propiamente dicha, son todos gastos comunes, así como lo son todos aquellos inherentes a la ejecución de las actividades del cronograma electoral. No dependerá en lo absoluto de la aprobación de gastos que haga la Junta de Condominio o Directiva de la comunidad inmobiliaria. Una vez electa y designada la Comisión Electoral, esta se avocará a la elaboración de una partida presupuestaria con proyección anual para que  sea sometida a la aprobación o modificación por parte de la asamblea de propietarios (comuneros inmobiliarios) para que se hagan los apartados de los recursos económicos y se abra una cuenta que estará bajo exclusiva denominación  y responsabilidad de la Comisión. Todo ello, deberá constar en el libro de acuerdos de la asamblea de propietarios, bien por decisión tomada sobre esta materia en particular sometida a su seno; o bien cuando apruebe el reglamento electoral que redacte la Comisión.

Artículo 96: Clasificación de los gastos de funcionamiento de la Comisión Electoral: Todos los gastos de la Comisión Electoral son gastos comunes que deben pagar todos los comuneros inmobiliarios. Al ser aprobado el presupuesto anual, no significa que la Comisión va a tener todo el dinero disponible de una sola vez. En todo caso, junto a la aprobación del presupuesto por la asamblea de propietarios o comuneros inmobiliarios, ésta también deberá  aprobar la forma cómo el ente administrador va a realizar las imputaciones en el recibo de gastos comunes del condominio o de la comunidad. Podrán hacerse imputaciones o apartados mensuales, trimestrales, semestrales que garanticen el correcto funcionamiento de la Comisión Electoral de acuerdo al cronograma de actividades que tenga que desarrollar en pro de los intereses de la comunidad inmobiliaria.

 

Artículo 97: Entrenamiento en las actividades de la Comisión Electoral: Sus miembros sin excepción deberán inscribirse en los cursos de formación y de orientación continua que para tales efectos deberá programar y dictar el Poder Electoral a través del Consejo Nacional Electoral (C.N.E.) organismo que emitirá un certificado a favor de los participantes en tales cursos.

 

Capítulo V: Disposiciones comunes a este Libro.

 

Artículo 98: Rol del ente administrador de una comunidad inmobiliaria y de su Junta de Condominio o de la Junta Directiva de la comunidad: Dentro del plazo de dos (02) años contados a partir de la promulgación de la presente Ley, todas las comunidades inmobiliarias sea cual sea su tipo existentes en el territorio nacional, deberán haber designado por Asambleas de Propietarios o de Comuneros Inmobiliarios las respectivas Comisiones Electorales que actuarán en su seno. Las Juntas de Condominios; Juntas Directivas de otras comunidades inmobiliarias, así como las personas naturales o jurídicas que estén actuando como entes administradores de los inmuebles, deberán procurar en todo momento y dentro de ese plazo realizar las convocatorias de las asambleas correspondientes para lograr su efectiva designación e informar a la División Electoral de Comunidades Inmobiliarias de la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades de la SUNACIN del cumplimiento de esta obligación.

Artículo 99: Vigencia de los documentos registrados o autenticados reguladores de procesos electorales antes de la entrada en vigencia de la presente Ley: Estos documentos, en lo que respecta a sus normas que regulan procesos electorales en los condominios u otro tipo de comunidades inmobiliarias estarán vigentes hasta un plazo de noventa (90) días a partir de la publicación en Gaceta Oficial de la presente Ley. Vencido este plazo todas las comunidades inmobiliarias del país deberán observar y cumplir todas las disposiciones contenidas en esta Ley.

Artículo 100: De la redacción del texto de la convocatoria de la Asamblea de Comuneros Inmobiliarios a publicar en la prensa para llamar a elecciones o decisiones: Será responsabilidad exclusiva y excluyente de la Comisión Electoral la redacción del texto de la convocatoria de la Asamblea de Comuneros Inmobiliarios para realizar cualquier proceso electoral o decisorio, según corresponda, en la comunidad inmobiliaria. Será nula de nulidad absoluta y no producirá efecto legal alguno, la convocatoria publicada en la prensa (de circulación nacional o en la jurisdicción donde se encuentra la comunidad inmobiliaria) que no sea hecha o esté avalada fehacientemente por la Comisión Electoral.

Artículo 101: Preferencia de la elección de los miembros de la Comisión Electoral sobre cualquiera otros de los órganos de las comunidades inmobiliarias: Si no existe la Comisión Electoral y se aproxima el vencimiento del período de los miembros de una Junta de Condominio o Junta Directiva de otro tipo de comunidad inmobiliaria, debe realizarse primero la elección de todos los miembros de la Comisión Electoral antes que estos últimos, quienes permanecerán en funciones hasta que la Comisión Electoral designada fije la oportunidad de la elección de aquellos.

Artículo 102: Estructura básica de todo Reglamento Electoral de las comunidades inmobiliarias: Este tipo de reglamento de obligatoria existencia en todas las comunidades inmobiliarias, así como su inscripción en las Oficinas de Registro Inmobiliario deben considerar y desarrollar por los menos, los siguientes puntos:

Capítulo I: Disposiciones generales: definiciones y principios electorales: regulaciones la actividad electoral del condominio; los conceptos de legitimidad; transparencia, elegibilidad, alternancia, publicidad y campaña electoral; padrón de propietarios electores y su disponibilidad para los candidatos y resguardo de la data electoral, condiciones de elegibilidad de los propietarios; candidatos a ser elegido por voto uninominal o por lista (plancha); financiamiento de la campaña;  entre otros.

Capítulo II: La Comisión Electoral del Condominio: elección de sus miembros; duración en los cargos; atribuciones; funcionamiento y administración de la actividad electoral del condominio, como máximo órgano de decisión en esta área.

Capítulo III: Normas para las diversas instancias del proceso electoral: regulaciones desde la convocatoria a elecciones, los mecanismos de control de de la representación mediante cartas o autorizaciones de los derechos de un propietario; de la inscripción de los propietarios a ser candidatos, la campaña y la propaganda electoral, hasta electoral que comprende la organización de las mesas electorales, la votación propiamente dicha, el escrutinio y el cómputo de los votos, y la proclamación de los candidatos vencedores, con el debido reporte a la Junta de Condominio y Juntas Directivas de otro tipo de comunidades inmobiliarias y a todos los comuneros inmobiliarios que las integran.

Capítulo IV: Revisión de los actos electorales: aquí se contendrán todos los procedimientos y forma de recurrir de los mismos ante la propia Comisión Electoral, ante la Asamblea de Propietarios o de Comuneros Inmobiliarios o por la vía judicial y por ante la División Electoral de Comunidades Inmobiliarias de la Gerencia de Organización y Desarrollo de Comunidades de la SUNACIN.

Parágrafo único: Otras normas podrán ser contempladas y agregadas a la estructura reglamentaria, dependiendo de la propia conformación administrativa de cada comunidad inmobiliaria.

LIBRO SEXTO

Disposiciones Especiales para la venta de las unidades inmobiliarias

 

TÍTULO I: Obligación y responsabilidades de los Registradores y Notarios Públicos

Artículo 103: De los Registradores y Notarios Públicos: Las comunidades inmobiliarias deberán inscribirse ante el Registro Inmobiliario contemplado en la Ley de Registro Público y del Notariado. La SUNACIN establecerá los requisitos especiales de inscripción cuando el tipo de comunidad inmobiliaria no se enmarque dentro de los requisitos mínimos exigidos por esa Ley.

Los Registros y Notarías no podrán y por ende, se abstendrán de protocolizar o autenticar los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otro negocio jurídico que versen sobre las cosas comunes que están definidas en el artículo 47 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un conjunto inmobiliario destinado a ser vendido bajo el régimen de propiedad horizontal; y también los documentos que versen sobre el patrimonio común de otras comunidades inmobiliarias reguladas en esta Ley.

Cualquier negocio jurídico celebrado en contravención a esta disposición es nulo de pleno derecho y los responsables acarrearán con las sanciones civiles o penales a que haya lugar.

Artículo 104: Cumplimiento de requisitos: El título de propiedad de una unidad inmobiliaria del régimen del Condominio no podrá registrarse si no se ha cumplido con lo exigido por el artículo 51 de esta Ley.

Para enajenar una unidad inmobiliaria es obligatorio contar con la habitabilidad al menos parcial, emitida por la autoridad competente. El certificado de habitabilidad sea cual sea, deberá expresar claramente cuáles son las condiciones de higiene y seguridad de la unidad inmobiliaria enajenada. Igualmente, no podrá protocolizarse y será nula su venta si no se presenta la “solvencia inmobiliaria” expedida por la SUNACIN, que demuestre el pago total de los gastos comunes a los cuales está obligado el comunero inmobiliario propietario de dicha unidad.

Artículo 105: Contenido del título de propiedad: Éste deberé indicar:

A)               La información relativa a la protocolización y registro del Documento de Condominio del conjunto inmobiliario;

B)                La identificación de la unidad inmobiliaria señalando su área; su ubicación interna dentro del conjunto inmobiliario; su denominación según el dueño de la obra; sus linderos; la(s) alícuota(s) o porcentaje(s)  que le han sido atribuidas con relación a la totalidad del conjunto en su totalidad o del inmueble mayor al que pertenezca particularmente;

C)                El valor de compra y venta a modo referencial en moneda de curso legal;

D)     Los gravámenes que puedan recaer sobre la unidad inmobiliaria.

Artículo 106: Modo de pago en la compra y venta de las unidades inmobiliarias: Las partes en el contrato de compra y venta podrán establecer libremente todas las condiciones para este negocio jurídico. Si el precio total se realiza de forma fraccionada en distintos momentos, se considerará así la compra y venta a crédito y deberá pactarse entonces en un contrato de promesa bilateral entre las partes, donde regulen todo lo que les interesa del negocio jurídico. Este contrato preparatorio deberá siempre contener la obligatoriedad del vendedor de otorgar ante el registro público el documento definitivo que, al igual que el contrato preparatorio, tendrán que inscribirse ante el Registro Inmobiliario en cumplimiento de la Ley de Registro Público y del Notariado.

En todo caso, el contrato preparatorio de compra venta dejará un saldo equivalente al treinta por ciento (30%) como pago final que deberá el comprador entregar al vendedor en el mismo momento del acto de otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compra y venta ante el registro público correspondiente. Todo contrato que viole esta disposición es anulable a solicitud del comprador, a quien no se le podrá exigir ni judicial ni extrajudicialmente que cumpla con el pago de este porcentaje antes del momento aquí señalado.

Los contratos preparatorios deberán contener la cláusula penal señalada por el artículo 1.258 del Código Civil Venezolano y al mismo tiempo, podrán referirse a las arras indicadas en el artículo 1.263 de dicho Código.

Parágrafo Único: Excepción: Sin embargo, se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes  que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aún cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:

A)               Que quien reciba todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el conjunto inmobiliario se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;

B)                Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;

C)                Que el propietario del inmueble, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y de los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. El propietario debe fijar un plazo ara cumplir su obligación  de transferir la propiedad de lo vendido;

D)               Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes  en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

 

Artículo 107: Causas de resolución de los contratos de compra y venta: Además de las que puedan particularmente establecer las partes de mutuo acuerdo, será causa de resolución del contrato o la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, la falta de pago por más de sesenta (60) días luego del vencimiento de la primera cuota insoluta.

Artículo 108: Indemnización debida al vendedor: Si por causa imputable al comprador, sea cual sea, se resolviese el contrato preparatorio de compra y venta, las cuotas que haya pagado se tendrán como fórmula indemnizatoria de daños y perjuicios a favor del vendedor. Si la sumatoria de tales cuotas abarca más allá del monto pactado por daños y perjuicios, se le devolverá al comprador el saldo resultante. Si no fuere suficiente, entonces quedará obligado a pagar dicho saldo al vendedor junto a los intereses  calculados a la tasa activa de la banca comercial que se vaya generando en caso de mora.

Artículo 109: Extensión de estas disposiciones: Las anteriores  normas se aplicarán también a los contratos de arrendamiento con opción de compra.

Artículo 110: Divisibilidad de la hipoteca: La enajenación de unidades inmobiliarias integrantes de un conjunto inmobiliario que se encuentre hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor porcentual que le ha sido asignada a dichas unidades, según sus alícuotas contenidas en el documento de condominio.

En consecuencia, en el documento de venta se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado cada unidad inmobiliaria y la parte del precio que deba pagar el comprador al vendedor, después de deducido  de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podrá emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

 

Artículo 111: Hipoteca del conjunto inmobiliario: Si éste estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario.

Artículo 112: Datos del documento hipotecario: En el documento constitutivo de la hipoteca sobre el conjunto inmobiliario destinado a ser enajenado por unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual, debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.

Artículo 113: Disposición especial para la hipoteca del proyecto de desarrollo del conjunto inmobiliario: Con la aprobación de la presente ley, los proyectos de construcción de un conjunto inmobiliario, una vez que sean aporbados por la oficina municipal de planificación urbana y de ingeniería, así como por la Gerencia Técnica de Proyectos de la SUNACIN, podrán ser objeto de hipoteca en distintos grados, así como de negociación en las bolsas de comercio, con el fin de facilitar la obtención de créditos y de capital necesario para su construcción.

La SUNACIN y la Superintendencia General de Bancos de forma conjunta dictarán las normas y resoluciones pertinentes que establezcan los requisitos, condiciones y garantías realizar  la hipoteca de los proyectos de construcción  del conjunto inmobiliario, lo cual será debidamente informado a los compradores que inviertan en él.

Artículo 114: Venta de bienhechurías: Éstas pueden ser vendidas libremente por pacto entre el vendedor y comprador, siempre y cuando consten sus características físicas y distribución espacial; linderos referenciales; y cualquier otro dato que las individualice en un título supletorio o justificativo perpetua memoria, obtenido de acuerdo al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil vigente.

La SUNACIN podrá establecer condiciones especiales para la venta de estas unidades inmobiliarias cuyos dueños no lo son del terreno donde se encuentran.

TÍTULO II: De las Sanciones

 

Artículo 115: En las comunidades inmobiliarias: Todo aquel comunero que reiterada e injustificadamente no cumpla con sus obligaciones legales con la comunidad, sin importar su naturaleza, será responsable de los daños y perjuicios que cause y podrá ser sancionado por la SUNACIN con una multa entre cien (100) y quinientas (500) unidades tributarias vigentes al momento de comprobarse su incumplimiento.

Asimismo, en este caso la comunidad inmobiliaria con la opinión favorable del setenta y cinco por ciento (75%) del número total de comuneros, considerando su voto personal y no inmobiliario o capitalístico, podrá demandar en la vía judicial la venta y subasta de la unidad inmobiliaria propiedad del comunero irresponsable, siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 563 del Código de Procedimiento Civil indicado para su remate. Tomada esta decisión por la comunidad, no será posible su revisión y sólo se publicará un único cartel de remate.

Si la unidad inmobiliaria estuviere bajo arrendamiento, este contrato quedará resuelto de pleno derecho y el arrendatario irresponsable podrá ser desalojado de la misma.

La SUNACIN, una vez que exista el pronunciamiento del quórum comunitario antes indicado que apruebe la subasta y remate de la unidad inmobiliaria en cuestión, y a solicitud del representante legal de la comunidad inmobiliaria, procederá ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial donde se encuentre dicho inmueble, para que éste decrete la medida de embargo ejecutivo del mismo; cite a las partes en conflicto para que ejerzan sus derechos, todo lo cual siguiendo el procedimiento breve contenido en el artículo 881 del Código ejusdem, sin importar la cuantía del asunto.

Artículo 116: Por falsa información: El proyectista, dueño de la obra o el profesional que hubiere conformado falsamente los planos de los conjuntos inmobiliarios a los que hace mención esta Ley, será sancionado con prisión de doce (12) meses a treinta y seis (36) meses si actuó sólo con culpa. La pena se duplicará si actuó con dolo. Adicional a esta pena, será responsable de los daños y perjuicios que su conducta causare a la comunidad y le deberá a ésta una indemnización equivalente a mil quinientas (1.500) unidades tributarias  vigentes al tiempo de ser sancionado.

Artículo 117: Incumplimiento del artículo 86 de esta Ley:  El deudor hipotecario que contravenga lo señalado en el artículo referido, será penado con prisión de diez (10) meses a cuarenta (40) meses y será acreedor de igual pena si viola lo dispuesto en el artículo 97 de esta misma Ley.

 

Artículo 118: Sanciones a los registradores y notarios: A ellos se le aplicarán, además de  las sanciones  establecidas en la Ley de Registro Público y del Notariado por los supuestos de hecho allí contenidos, las sanciones de tipo penal en que pudieran incurrir  y sanciones de tipo pecuniario para estos supuestos, que se establecen aquí entre un rango entre cien (100)  y cinco mil (5.000) unidades tributarias vigentes al momento de su comisión. La SUNACIN impondrá la multa y su planilla de liquidación tendrá fuerza ejecutiva la que podrá hacer valer judicial o extrajudicialmente.

Artículo 119: Sanción al dueño de la obra (conjunto inmobiliario): En caso de que éste hubiere efectuado alguno de los negocios jurídicos no permitidos por el artículo 88 de esta Ley, será castigado con prisión de doce (12) meses a cuarenta y ocho (48) meses y deberá pagar los daños y perjuicios que haya causado a terceras personas, más una multa a la SUNACIN  fijada dentro del rango de quinientas (500) a mil quinientas (1.500) unidades tributarias vigentes al momento de su imposición.

Artículo 120: Sanción en caso de personas jurídicas: Cuando el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales previstas  en los artículos 101 y 104 de esta Ley recaerán sobre sus directivos o socios principales.

Artículo 121: Colaboración del Instituto  Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y el Usuario (INDECU): Este organismo público colaborará con la SUNACIN en el suministro de información sobre las denuncias que conozca contra las personas  administradores de conjuntos inmobiliarios, de acuerdo con sus atribuciones legales. Todos los procedimientos que se ventilen contra ellas anterior a la entrada en vigencia de esta Ley y del efectivo funcionamiento de la SUNACIN seguirán su curso por ante el INDECU.

Habiendo entrado en funcionamiento la SUNACIN, todos los casos sobre denuncias contra personas administradoras serán de su exclusiva competencia; y hasta tanto este órgano no tuviere presencia a nivel nacional, las sedes regionales situadas en el interior del país, servirán como entes receptores e instructores de los casos que conozcan contra tales personas.

Las denuncias que presenten los compradores de inmuebles también deberán ventilarse ante la SUNACIN. En todo caso, ambos organismos indicados en este artículo siempre trabajarán bajo un espíritu de armonía, cooperación mutua, ética y profesionalismo.

 

DISPOSICIONES FINALES

 

Artículo 122: Responsabilidad de orden público: A los efectos de esta Ley, las responsabilidades del arquitecto, ingeniero, constructor prevista en el artículo 1.637 de Código Civil Venezolano; así como la asumida por el ente administrador de las comunidades inmobiliarias de acuerdo a las regulaciones contenidas en la presente Ley, son de orden público.

Artículo 123: Ventas especiales: Las operaciones de venta bajo el régimen de propiedad horizontal realizadas por el órgano oficial de los distintos niveles del Poder Público y orientadas para la satisfacción de las necesidades habitacionales de índole social, se regirán por las leyes especiales que lo regulen.

Artículo 124: Profesionalización del régimen comunitario: Con el objeto de contar y formar al recurso humano especializado y profesional en el manejo de las comunidades inmobiliarias en todo el país, sus entes administradores deberán contratar al menos a un técnico superior universitario  o universitario egresado de la carrera de Gerencia de Condominios, una vez que tengan diez (10)  comunidades inmobiliarias bajo su responsabilidad. Luego, por cada diez (10) comunidades que entren a su cartera de clientes, deberán contratar a un profesional de esta área.

La empresas administradoras constituidas y en funcionamiento antes de la entrada en vigencia de esta Ley, sea cual sea el número de clientes existente en su cartera, deberán contar dentro de su personal dedicado a la atención de Condominios,  al menos, con un profesional como el antes mencionado y le proporcionarán las facilidades de tipo económicas, tales como becas u otras y de horarios, para que el personal que actualmente trabaja en esta área pueda adquirir los conocimientos técnicos y cursar los estudios de esta digna carrera profesional.

Si no cumplieren estas empresas con lo dispuesto en este artículo, la SUNACIN  estará obligada a negar su inscripción en su registro y podrá ser multada con cincuenta (50) y cien (100) unidades tributarias vigentes al momento de verificarse tal incumplimiento.

Artículo 125: Participación de las Universidades: Siendo la fuente del conocimiento universal y el ente de capacitación profesional por excelencia de cualquier recurso humano, las universidades deberán presentar ante el Ministerio de Educación Superior los pensa de estudios para crear la carrera o especialización en la Gerencia y Desarrollo de Comunidades Inmobiliarias. Los egresados en esta área tendrán preferencia para trabajar en los entes administradores.

Artículo 126: Organización social del sistema: Siendo que la Universidad de debe a la sociedad donde está inmersa y la que le da sentido de existencia; las universidades venezolanas, públicas o privadas, a través de las Facultades de Humanidades y Educación; Ciencias Jurídicas y Políticas; Ciencias Económicas y Sociales, con el apoyo de sus estudiantes y profesores en los niveles de pre y post grado, deberán designar a sus representantes que coadyuvarán con la constitución de las estructuras orgánicas contempladas en esta Ley, así como con la orientación de las comunidades inmobiliarias que quieran fundarse en todos las ciudades y poblados del país sin distinción alguna. Para ello, crearán las unidades de atención al público que sean necesarias.

Asimismo, podrán organizar conferencias, cursos, talleres, jornadas y cualquier tipo de actividad académica que contribuya con la difusión y mejoramiento del contenido de esta Ley.

Artículo 127: Entrada en vigencia: Esta Ley entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación  en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela.

Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha cuatro (04) de agosto de mil novecientos ochenta y tres (1.983) y su Reglamento.

Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de la Asamblea Nacional de Diputados, en Caracas, a los _____días del mes de _______ del año ____. Año ____ de la Independencia de la República y ____ de la Federación.

Presidente;                Primer Vicepresidente         Segundo Vicepresidente

 

Secretario                  Subsecretario

 

 

NOTA DEL AUTOR: La redacción de este Cuarto Borrador  finalizó el día sábado 09 de abril de 2011, a las 11:30 a.m. y fue redactado con motivo de su presentación al país dentro del marco de realización del XVI TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que realiza su autor, y considerando muy especialmente la nueva composición política de la Asamblea Nacional de Diputados. Aspiro que los señores Diputados que crean que debe mantenerse y respetarse el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se interesen por promover la consulta y discusión nacional de todas aquellas personas que tienen amplia experiencia en los temas inmobiliarios y comunitarios a los que atañe este Proyecto, para que sirva de plataforma de discusión que invite a la creación de las mejores y adecuadas normas que sean posible, para regular los supuestos de hechos y las consecuencias jurídicas que contiene.

Doy así, mi modesta y más humilde contribución para poner sobre el tapete la necesidad de legislar sobre las comunidades inmobiliarias en Venezuela. Un ciudadano que se preocupa por el destino de su país.

Atentamente,

 

 RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Caracas, 08 de abril de 2011.