El tema de la seguridad física en las instalaciones del condominio es altamente importante, más en un país como Venezuela donde los homicidios se acercan cada vez más a los 30.000 al año. Es por ello, que las Juntas aprueban una serie de estrategias que requieren ingentes recursos económicos para logar el máximo nivel de seguridad posible en materia de prevención del delito en sus condominios.
Así, la inversión en sistemas electrónicos de control de ingresos y egresos de personas al y desde el edificio; la video vigilancia; alarmas lumínicas y sónicas; botones de pánico y radios conectados y con frecuencias directas a los órganos policiales; lláves magnéticas de proximidad para acceder y salir de ciertas áreas como ascensores; estacionamientos; depósitos; cercas eléctricas y vegetales con espinas en los perímetros; controles o detección de movimientos en áreas comunes; iluminación por movimientos; en fin, es sumamente variada la inversión en los distintos tipos de dispositivos que se adquieran para el condominio.
Todo ello es válido y si la comunidad lo puede pagar, bienvenida sea la inversión, pero siempre decimos que la máxima seguridad la tendrán los vecinos cuando estos se conozcan entre ellos; establezcan conexiones y estrategias y conductas o modos de actuación antes, durante y posterior a la comisión de un delito; y apuesten sobre todo, a la comunicación como herramienta de prevención. Aquí, el uso de la estadística es bien importante por la comunidad y la Junta, puesto que si se detecta la frecuencia de un tipo determinado de delito cuya ocurrencia afecta a determinada área común, entonces se podrán tomar las medidas; los correctivos para que este no ocurra nuevamente.
Una de las medidas de seguridad y que tienen que ver con el control de acceso y egreso de personal en el edificio, es la adquisición de llaves magnéticas de aproximación que permiten la apertura de puertas o el uso de ascensores. Advertimos, ello tiene su utilidad siempre y cuando talles llaves se mantengas siempre en las manos de propietarios y residentes del edificio. Cuando estas comienzan a ser solicitada en un número superior al del censo de personas que viven en el edificio, es la primera alarma que hay que observar que nos está diciendo que hay una “fuga de llaves” a más personas que las que realmente las necesitan porque viven en el edificio y es allí cuando comienza a debilitarse el nivel de seguridad que determina este dispositivo.
Entonces comienzan a aumentar los hechos delictivos: hurtos o robos (delitos contra la propiedad) y la comunidad comienza a quejarse. Es así, cuando las Juntas de Condominios toman la decisión de “RECODIFICAR” las llaves; “resetear” o reprogramar el sistema con nuevos códigos de seguridad para que las llaves puedan volver a ser usadas y de esta manera, “limpiar las llaves magnéticas” en manos de los propietarios que realmente viven en el edificio. Esta reprogramación es realizada por un personal técnico; vale decir, el proveedor del sistema de seguridad que vendió las llaves u otro distinto también calificado, y su trabajo tiene un costo. Ese costo es un gasto común al que están obligados pagar todos los copropietarios, de acuerdo a lo señalado en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
Para hacer esta reprogramación o recodificación de las llaves magnéticas no se requiere en lo absoluto la realización de una asamblea de propietarios; es una decisión de la Junta de Condominio que debe ser motivada e informada con tiempo a todos los copropietarios, para evitar las molestias que ocurren cuando algún propietario descuidado no recodificó su llave oportunamente. Cuando ello ocurre, el gasto de la recodificación fuera del lapso para el cual la Junta contrató los servicios de reprogramación con el proveedor, deben ser asumidos como un gasto particular, atribuido exclusivamente al propietario “olvidadizo”. Esta decisión de la Junta para volver a contar con el nivel de seguridad que proporciona este dispositivo se basa en que debe actuar bajo el concepto jurídico del buen padre de familia, principio jurídico con más de 3.000 años de vigencia desde los tiempos del derecgo romano; y que encuentra su fundamento legal en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano.
Esperamos con esta nueva entrada contestar muchas dudas sobre este tema; y aclarar la situación, especialmente para aquellos propietarios que se niegan infundadamente a pagar por la recodificación de las llaves magnéticas de aproximación (esas que son redonditas, como un botón metálico y que se parecen a una pila plana).
Gracias por su amable atención.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Vendedor de Servicios Jurídicos; de Consultoría y Coaching para Condominios
Ex Director Nacional de Prevención del Delito del Ministerio de Justicia de Venezuela, período: 10/1994 al 03/1996
