INTRODUCCIÓN AL TEMA: ¿ADMINISTRADORAS VÍCTIMAS DE LAS JUNTAS DE CONDOMINIO?

Conferencia No. 1: ¿Administradoras víctimas de las Juntas de Condominio?

Introducción:

a)      Marco del tema y necesidad de abarcarlo:

Nuestra experiencia reciente pasada como administradores inmobiliarios nos ha permitido evaluar este tema de manera profunda. Hemos tratado con muchas Juntas de Condominio, unas integradas por miembros con un alto contenido ético y moral que ha permitido una excelente relación comercial y un aprendizaje mutuo, y sobre todo, solventar situaciones que siempre se presentan en la administración de un inmueble, y otras, no tan santas ni maduras, y sí viciadas, que asumen al condominio como una manera de vivir y de satisfacer ansias de poder y de privilegios en la vida comunitaria, que terminan chocando con los principios o políticas administrativas de quienes no  nos prestamos a vagabunderías o a ilícitos, que perjudican a la comunidad de copropietarios especialmente. Pues bien, ese tipo de Juntas “caprichosas” son las que más frecuentemente le  traen inconvenientes y perjuicios económicos al condominio y la experiencia resulta que, cuando el administrador decide “enfrentarlas” o “frenarlas”, se producen roces que terminan predisponiéndolas a realizar conductas sistemáticas y fraudulentas que ponen en riesgo el mandato de administración dado al administrador por la Asamblea de Propietarios y en definitiva, atentando contra la propia estructura de costos de la administradora. Es por ello, que consideramos útil ordenar y desarrollar algunas ideas sobre el tema para que quienes se quieran iniciar como administradores de inmuebles, especialmente de condominios, conozcan las conductas de sus clientes y eviten “hasta donde sea posible”, los daños como empresarios y profesionales que son.

Cierto es que las conductas dolosas de terceras personas son imposible de prever cuando van a ocurrir. Pueden prevenirse como ocurre con el delito y de allí, que estas líneas buscan establecer una estrategia de protección contra la victimización de las empresas administradoras. Quizás, la transparencia de gestión demostrada de forma constante a los administrados y el uso del concepto del “control social” de la propia comunidad sobre la Junta de Condominio, sean maneras reales y bastantes efectivas para lograr disminuir la potencialidad de víctimas de una administradora en su gestión. Herramienta esencial y vital para esto, es la comunicación en todas sus manifestaciones que haga la administradora de su gestión, ante los administrados, siempre, con base a la razón y al ordenamiento jurídico que rige la propiedad horizontal o un tema en particular que deba conocer en su actividad diaria.

b)      Delimitación del concepto de “administradora víctima”:

Partimos entonces de la definición del concepto de “víctima” para que el lector tenga la total certeza de quien y cuando puede ser y denominarse como tal. Ahora veamos la acepción del término “víctima” para comprender mejor nuestra intención al tratar este tema, y es: “3. Persona que padece daño por culpa ajena o causa fortuita”[1]; y por daño entendemos “como el efecto de dañar”, vale decir, “causar detrimento, perjuicio, menoscabo, dolor o molestia. Maltratar o echar  a perder algo”[2]. Obsérvese aquí, que nos estamos refiriendo a conductas dolosas o intencionales con la pretensión de la lograr un daño, echar a perder algo dentro del patrimonio de la administradora, bien de índole material, económico o moral (que apuntan hacia la reputación de la empresa). Esas conductas sufridas por la administradora pueden constituir o no delitos, y por ello, consideramos prudente que ahora nos adentremos en lo que la criminología señala como víctima. El Profesor Juan Manuel Mayorca nos dice al respecto: “victima es toda persona natural o jurídica, que directamente recibe el impacto del daño delictual”[3]. Continua Mayorca: “De la definición anterior es importante tener   varios datos con absoluta claridad: a) la víctima puede ser cualquier  tipo de persona, es decir: naturales o jurídicas, de derecho Público o Privado; b) Sin embargo, debe tener esa condición, de acuerdo a las normas jurídicas que regulen la materia en cada país; c) Debe haber una conducta delictiva (dolosa o culposa) para que se produzca el proceso de victimización. Es irrelevante para la criminología el sujeto que padece un daño, producto de una fuerza mayor o de un simple caso fortuito; d) La condición indispensable para que pueda hablarse de víctima, es la recepción directa del impacto del daño y no quien deba responder jurídicamente del mismo”…. No vamos a entrar aquí en mayores profundidades de la ciencia de la criminología, pero sí vale la pena resaltar que  en no pocas ocasiones  se presentan conductas por partes de miembros de juntas de condominios que pudieran considerarse “tipos delictivos” o “tipos penales” sancionados por el legislador penal. Más adelante, veremos un caso que conocimos como administradores en un conjunto residencias de una pujante ciudad mirandina aledaña a la ciudad de Caracas, para analizar algunos aspectos y con la finalidad de que sirva de ejemplo para nuestros colegas administradores y amigos de las juntas de condominios, y evitar las conductas desviadas, que terminan poniendo en riesgo los intereses de la comunidad de copropietarios.

De la definición arriba enuncia, la “administradora víctima” no es más que una persona jurídica (de derecho privado) que en el ejercicio de su mandato de administración (contrato nominado que regula la relación comercial con la comunidad, donde se establecen las responsabilidades delas partes) sobre un inmueble, sufre una conducta dolosa (intencional) o culposa de parte de alguno de los miembros de la junta de condominio (aunque también pudiera ser de parte de cualquiera de los administrados del inmueble, vale decir, un copropietario) que da inicio al proceso de victimización que le genera un daño directo. Si el daño no lo sufre la administradora directamente, entonces no estamos ante el proceso que la define como víctima. Ese daño que frecuentemente sufren las administradoras podemos clasificarlos de varias formas, y normalmente es un daño patrimonial o económico, aunque también como veremos, puede ser moral e inclusive, hasta personal, ya no a la empresa, pero sí a cualquiera de sus miembros, y es aquí donde podemos hablar de un “doble” proceso de victimización: el que eventualmente puede recibir propiamente dicho la empresa y que se puede calcular patrimonialmente, y el sufrido personalmente por sus trabajadores, bien en su integridad física y de sus bienes propios.

c)      Tipos de daños sufridos:

Como dijimos anteriormente, podemos hacer una clasificación de los daños sufridos por la administradora.

c.1) Daños económicos o patrimoniales: son aquellos que se perjudican y restan el activo del patrimonio de la administradora víctima por las conductas directas ejecutadas dolosas o culposamente por parte de los miembros de la Junta de Condominio, o de cualquiera de los copropietarios del inmueble administrado por ella. Pero ¿cómo puede una administradora verse perjudicada económicamente en su activo patrimonial en el ejercicio de un mandato? Por ejemplo, cuando a la administradora le son sustraídos con dolo o culpa los títulos ejecutivos o recibos de condominios por ella elaborados por alguno de los miembros de la Junta de Condominio o cualquier propietario, bien de la oficina de condominio o bien con violencia de manos del personal que los custodia, y siendo llevados a un lugar distinto y desconocido, ello hace imposible realizar una labor de cobranza efectiva, sana y transparente, exponiendo a la administradora a verse imposibilitada de cumplir por hechos de un tercero con su mandato, y por supuesto, de cobrar sus honorarios profesionales por el trabajo realizado dado por la elaboración de las facturas de condominio, que tiene que financiar en horas de su personal dedicado a tales tareas. Este tipo de caso lo evidenciamos en la ciudad de Guatire, Estado Miranda, en el conjunto residencial “Lomas Altas”[4], en el Sector El Ingenio, donde nuestra administradora, una vez que elaboró los recibos de condominios, los cuales reposaban en la oficina de condominio del inmueble bajo la custodia y manejo de una asistente administrativo empleada del conjunto bajo la orientación nuestra,  fue abordada en forma poco amistosa por un sujeto copropietario quien le retiró en su presencia todos los recibos de condominio que habían sido elaborados por la administradora anterior y por la nuestra, dejando al conjunto sin ingresos económicos y a la administradora sin poder ejercer la recaudación a la que legalmente está obligada.

En este caso, el sujeto fue más allá del hecho: publicó una convocatoria en la prensa para llamar a la elección de una nueva junta de condominios y de ipso, pretendió revocarnos el mandato y ejercer junto a otros vecinos, la administración ilegal del inmueble. Evidentemente, ello provocó una reacción inmediata en la comunidad: la gran mayoría de los propietarios se abstuvo de pagar los gastos comunes porque estaban confundidos y no querían “pagar mal”, aunque hubo varios propietarios que sí pagaron de buena fe a quien de facto poseía los recibos y los daba como cancelados. Nuestra administradora tenía clara la situación legal: se trataba de un hurto de los recibos de condominio y era un hecho que de oficio debía ser perseguido por la Fiscalía del Ministerio Público. La respuesta de las autoridades fue poco menos que vergonzosa y no queremos aquí calificarla, pero dejó mucho que desear. No pudimos cobrar nuestros honorarios profesionales y peor aún, hubo un período donde nuestros comunicados a los propietarios informando la situación eran contestados por el grupo de asalto del condominio, generándose una especie de “guerra comunicacional”. Insistimos en hacer valer la legalidad de nuestro nombramiento como administradores y ejercimos los  actos de administración hasta tanto no se nos revocara el mandato por la Asamblea de Propietarios. La Presidenta de la Junta de Condominio firmaba en la cuenta del condominio junto a nosotros y pudimos realizar varios pagos mientras hubo recursos económicos. Pero el asalto y toma de la oficina de condominio junto a todos los efectos duró tres meses, hasta que el líder de esta actitud rebelde e ilegal por decir lo menos, se topó con la realidad de que no estaba recaudando lo suficiente; los propietarios que habían pagado exigían la imputación de sus pagos a sus cuentas mediante los recibos de la administradora, y nuestra empresa, no podía avalar recaudaciones que no hubiera hecho bajo su estricta supervisión y vigilancia; en consecuencia, pasó lo que tenía que pasar: el copropietario líder y rebelde de la toma por asalto del condominio, se fue del inmueble, vendió su propiedad y la comunidad quedó ensartada con una serie de deudas, es decir, que de acuerdo a nuestro concepto de víctima, sufrió un daño directo al igual que la administradora, quien no sólo laboró si recibir su pago, sino que para darle paso a una solución definitiva a la comunidad, sufrió la pérdida del cliente por el descrédito que por varios meses se vio sometida, dado que los propietarios tomaron la decisión de no pagar tampoco los recibos por ella producidos.

La situación se resolvió finalmente, por cuanto como administradores decidimos: a) contactar a la administradora que nos había antecedido en nuestro mandato para que reelaborara todos los recibos de condominio que estaban pendientes al cobro antes de la sustracción ilegal hecha por un copropietario en este caso; b) reelaborar nuestros recibos de condominio y la data de cuentas por cobrar; c) convocar a una Asamblea de Propietarios donde renunciábamos al poder; y d) llegar a un acuerdo de pago de nuestros honorarios profesionales. Así, se nombró una nueva Junta de Condominio a quien le entregamos toda la data contable y administrativa del inmueble y a luego de algunos meses, logramos recuperar parcialmente nuestros honorarios, no sin antes sufrir el daño económico. Este daño no sólo debe calcularse por los honorarios profesionales que no han pagado en un tiempo determinado, sino en el monto que  se dejaron de cobrar hasta la extinción natural del mandato, que en principio es de un año fijo, conforme a lo señalado en el artículo 19 dela Ley de Propiedad Horizontal.

No queremos concluir este caso sin hacer mención especial al uso del “control social” que propiciamos para que la gran mayoría de los copropietarios honestos que habitan ese conjunto residencial, lograran reestablecer el orden jurídico infringido con la orientación legal y administrativa que nuestra empresa se empeñó en darles a esa comunidad. El control social consistió en la motivación que logramos de la gran mayoría de los propietarios para elegir una nueva Junta de Condominio que se apegara al documento de condominio y especialmente, presionara y le pidiera cuentas a quienes de facto ejercieron la administración sin importarles las más elementales normas  de rendición de cuentas y transparencia de gestión. Los comunicados entregados mediante panfletos a cada inmueble provocaron un llamado de alerta y una reacción de los propietarios que no estaban dispuestos a permitir un deterioro de su nivel de vida por el capricho de unos pocos propietarios desadaptados que terminaron dilapidando el dinero y quienes se fueron sin rendir cuentas. Ello hace concluir, que cuando una comunidad se decide a poner coto a las arbitrariedades, tanto las que pudiera realizar un ente administrador, así como una Junta de Condominio, o un grupo de propietarios (como ocurrió en este caso)  produce los cambios legales que se requieren para normalizar la situación. La comunidad reaccionó ordenadamente con base a nuestra orientación legal: desde la retoma de la oficina administrativa; la colocación de un personal (varios copropietarios) en dicha oficina quienes gozaban de credibilidad y legitimidad de la comunidad; y la designación de una comisión de copropietarios que estableció con nuestra administradora todos los enlaces necesarios para actuar bajo el documento de condominio y retomar el camino del orden administrativo que se había perdido.

c.2) Daños morales: son los que atentan contra la reputación y la fama de la administradora y que ponen en tela de juicio los principios de “la buena fe”  y del “buen padre de familia” con el que obra en la ejecución de su mandato provocando un desprecio, descrédito entre la comunidad de copropietarios, quien por acción de los hechos (dolosos o culposos) de un tercero producen una desconfianza generalizada que hace imposible el cumplimiento de los deberes del ente administrador, que están establecidos en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y en  los artículos del Código Civil que regulan el contrato de mandato en lo atinente a los deberes del mandatario.

Los daños morales desde el punto de vista judicial y según la doctrina y la jurisprudencia reiterada y pacífica de los tribunales de la república, deben ser alegados y estimados en el libelo de la demanda, pero será el libre arbitrio del juzgador quien decida finalmente su procedencia, su contenido y su reparación o estimación económica.

c.3) Daños indirectos: como tales vamos a definir a aquellos que eventualmente puedan sufrir en su persona o bienes los empleados o representantes del entre administrador en la ejecución del mandato, o lo que es lo mismo, en la realización de un acto de conservación o de administración del inmueble administrado.

En el caso que antes comentábamos, nuestro Gerente General fue secuestrado por varias horas por un grupo de propietarios exaltados, provocados y fomentados por quienes realizaban la administración de facto del conjunto “Lomas Altas”, y quien sufrió varios tipos de daños directamente: en primer lugar, fue privado de su derecho constitucional de libre tránsito cuando fue rodeado su vehículo e impedido salir de él; luego, el mismo fue agredido y sufrió daños (pinchaduras de cauchos y roturas de ventanas) tipificándose un delito contra su bien, su patrimonio personal, y además, él fue objeto de insultos, agresiones verbales, injurias y fue también difamado en su nombre, junto al de la empresa administradora y la Presidenta de la Junta de Condominio.

d)     Importancia del tratamiento del tema: búsqueda de una mayor profesionalización de la actividad  administradora de inmuebles y promoción de una cultura sana entre los administrados. La difusión de estas modestas ideas, entre otras cosas, buscan que los administrados, bien en su rol de Junta de Condominio o en la simple condición de copropietarios observen conductas cónsonas con la ética, la moral y la ley, que coadyuven en la correcta administración de un inmueble cuando está en manos de una persona natural o jurídica capacitada pare ello. Evitar conductas que saboteen la labor del ente administrador más que un buen deseo de nuestra parte, es una necesidad imperiosa porque de darse, perjudican supremamente la calidad de los copropietarios en un momento dado. Sabemos que la administración de un inmueble impone muchos retos al mismo tiempo, y que nunca será “perfecta” es por ello, que una buena comunicación entre ente administrador y administrados es esencial, vital. Este proceso mientras más intenso y respetuoso sea, mejor resultados proveerá a todas las partes inmersas en él, y no puede desperdiciarse ningún vía comunicacional para establecerlo.

Con el ejemplo anteriormente narrado, se evidencia que el proceso de victimización fue más allá de los intereses particulares de una empresa administradora y afectó de forma importante a la comunidad de copropietarios. Concienciar las conductas erróneas que la comunidad o sus representantes circunstanciales de una Junta de Condominio pueden hacer,  constituye una herramienta para evitarlas y ese proceso de concienciación debe llevarse a lugar con la comunicación escrita y verbal que se haga en la comunidad: proponemos realizar asambleas de propietarios de forma informal entre los administrados, divulgando los problemas comunitarios y sus posibles soluciones; crear un órgano divulgativo promoviendo las mismas y propiciando los contactos entre los copropietarios, la Junta de Condominio y el ente administrador; así como la colocación de las carteleras informativas que deben de forma permanente y sistemática informar a la comunidad de forma escrita o visual con el uso de fotografías sobre los problemas y soluciones. Sin duda, otro medio muy útil para promover las ideas en la comunidad, lo constituye Internet. Hoy día es bastante económico crear y mantener una página del conjunto residencial, donde fluye la información de manera rápida, segura y abundante. Estas páginas web pueden almacenar hasta videos, lo que redunda en una más cercana comunicación con el administrado que la visite.