La administración de un macro condominio

Cuando estuvimos en Cancún, México y en otras ciudades de la Riviera Maya (2017-2019) nos familiarizamos bastante con este concepto, que también está acogido por la legislación del Estado de Quintana Roo. Apunta este concepto a la existencia jurídica de una entidad mayor que agrupa dentro de un mismo territorio a varios condominios (en México los llaman sub condominios) que tienen un régimen para participar en las obligaciones y derechos.

En Venezuela el concepto de macro condominio y sub condominios no tiene un desarrollo legislativo expreso y adecuado, que encuadre las principales realidades que hoy en día se da. Sí existen macro condominios que ha sido desarrollados por constructores y que están ampliamente detallados en sus documentos de condominios y que contienen a su vez, condominios que están en constituyen sectores o parcelamientos de terreno más pequeños, que representan un porcentaje menor del mayor que es el lote mayor de terreno que integra el macro condominio.

Sí pensamos que es conveniente que en futura legislación sí exista un amplio desarrollo de este concepto, el cual debe contemplar también a los parcelamientos que no son condominios propiamente dichos y que se rigen por el régimen de comunidad ordinaria establecido por el Código Civil Venezolano en su artículo 769 y siguientes.

Algunas reflexiones para el desarrollo de los documentos del macro condominio en Venezuela:

1. De la representación de los micro o sub condominios en la Junta General del macro condominio: en la legislación actual el macro condominio es sencillamente un condominio más. Tiene su junta de condominio que con frecuencia se denomina “Junta General del Condominio” y que la integran por preferencia, quienes son los miembros principales de las juntas de condominios de los sub condominios o de los sectores. En lo particular, esta fórmula no nos gusta mucho, puesto que ya el trabajo de la junta de condominio del sector representa un arduo trabajo ad honorem para sus miembros; por ello proponemos que para evitar la recarga de trabajo por pertenecer a la junta del macro condominio, se elijan a nuevos representantes distintos a los primeros. Es decir, hay que desarrollar las normas básicas para la representación más idónea que debe privar en el macro condominio.
2. Las funciones de cada uno de los miembros de la Junta General del macro: este es otro aspecto esencial: no sólo es saber quienes integrarán esta junta sino además, es vital que cada uno de sus integrantes conozca el campo de su actuación. Que cada uno de quienes se postulen como miembro principal o suplente, tenga claramente definido su rol para evitar reprocesos y el estar invadiendo competencia. Estas funciones se complementarán con un reglamento de debates y de toma de decisiones que permita la coordinación de esfuerzos y suma de voluntades de forma ordenada y el seguimiento de las decisiones tomadas.
3. De la administración del macro condominio: la legislación venezolana permite claramente, como otras latinoamericanas (México entre ellas) que el condominio sea auto administrado por las juntas de condominios (comités de vigilancia en México). También pueden ser administrados por una persona natural o jurídica con experiencia; pero atención: que tenga experiencia en el plano jurídico, administrativo y operativo para resolver y anticiparse a los problemas que naturalmente van a surgir en estas áreas y que cuando no son atendidos cabalmente, entonces vienen de inmediato los desajustes. Por ejemplo, una administrador de un macro condominio que nunca rinda cuentas; o que no aplique su documento general legalmente registrado, no tardará en viciar de nulidad muchas de sus actuaciones y desacreditarse ante toda la comunidad de copropietarios.
4. La visión de conjunto y la preeminencia de los intereses colectivos de todos los condominios (sub condominios o sectores): La junta general o el administrador del macro condominio tienen el deber de diseñar sus planes de acción con base a la búsqueda de la máxima seguridad, confort y sobreponiendo el interés general a cualquier de los particulares que en especial pueda tener cada sector en particular. Cuando existe un administrador que sea designado por la asamblea de propietarios, la junta general tiene como principal obligación la de velar y vigilar sus actuaciones; entender que se está en un binomio de acción; en una especie de matrimonio con base a un mandato dado por la asamblea general, donde las funciones de cada quien se deben respetar y cumplir. El administrador por su parte, tiene que tener la suficiente autoridad, capacidad, experiencia y sobre todo, conocimientos jurídicos para orientar a la junta general en todos los aspectos que se deben manejar, sujetados a este principio del interés general. Toda decisión que estos mandatarios tomen (la junta general o el administrador) en sus funciones, debe apuntar a este principio, aún en casos de duda.
5. El manejo de la cobranza de los gastos comunes de los sectores o sub condominios y el dinero del macro condominio: siempre hemos propuesto que el dinero debe estar todo el tiempo en el bolsillo de la comunidad de copropietarios. Los administradores somos simplemente prestadores de un servicio, a tiempo determinado, con obligación de rendir cuentas y de practicar el mandato recibido de la comunidad con absoluta transparencia. Por su parte, los sectores o sub condominios que forman el régimen jurídico de un macro condominio, tienen la obligación de pagas y contribuir en el porcentaje que señale el documento de condominio general, con los gastos comunes. Por eso, todos ellos deben estar siempre solvente en sus pagos; y allí en donde entran en juego las juntas de condominios de los distintos edificios que integran el macro condominio. Deben estimular a los copropietarios a pagar y mantenerse solvente para poder hacer la erogación del porcentaje que les corresponde pagar a cada uno. También, resultará bien importante que el administrador del macro condominio lo sea también de cada uno de estos sectores o sub condominios, para evitar los problemas de comunicación y de procedimientos que se presentarán si hay otros administradores distintos a él. Pudieran existir legalmente, pero estimamos que si se concentran todos los edificios en un sólo administrador, el del macro condominio, hará una fluidez mejor de la comunicación y sobre todo, en la toma de acciones para evitar o resolver los problemas.
6. El manejo de los proveedores del macro condominio: al igual que debería de ocurrir en cualquier condominio, tiene el administrador que diseñar una metodología de selección, control, supervisión, cambio y contratación de cualquier proveedor. Preferiblemente estos, no deberían tener intereses dentro de la propia comunidad como copropietarios. Pero cuando se trabaja con base a la buena fe y si existe un buen control, pudiera contratarse proveedores de esta. La construcción de los baremos y de las tablas de comparación entre proveedores siempre reforzará el concepto de transparencia en la gestión. El tema de las garantías es uno que resalta a la hora que los proveedores presten sus servicios o suministren sus productos para la comunidad y es uno de los temas a evaluar siempre en la administración. Por ejemplo, lo que sí nosotros no recomendamos bajo ningún concepto es que el administrador del macro condominio viva, resida y sea copropietario de uno de los inmuebles que esté en el macro condominio. Siempre existirá alguna situación donde se contrapongan sus intereses particulares con los generales y eso tiene que ser evitado. Y en caso que por cualquier razón el administrador incumpla sus obligaciones y deba ser revocado en su mandato, siempre existirá la posibilidad que este manipule la información entre sus copropietarios para evitar la pérdida de un cliente importante de su cartera. Y esto debe evitarse a toda costa. Otra situación sería que puede darse el caso del acuerdo de seleccionar un proveedor que le interese a la mayoría circunstancial de la junta general del macro condominio, a cambio de de comisiones o de algún tipo de lucro. Obviamente, sabemos de sobra que contra el incumplimiento humano nunca habrá una vacuna efectiva, sino controles que se ponen antes, durante y después de la contratación de un proveedor para garantizar la transparencia de la actividad.
7. El asesor jurídico del macro condominio: consideramos que todo condominio, sea pequeño o grande debe contar con un abogado experto en materia de propiedad horizontal; de condominios. No es cualquier abogado egresado de las escuelas de derecho de las universidades. En Venezuela, lamentablemente no existen estudios de post grado en materia de comunidades inmobiliarias y entre sus tipos, el condominio. Nosotros hemos sistematizado información y diseñado cursos de capacitación no solo para abogados y actores relacionados con el sistema, sino con los copropietarios, para que aprendan a manejarse en comunidad y la fortalezcan, antes que por ignorancia de ley atenten contra sus propios intereses y el valor de su patrimonio inmobiliario.
8. La resolución de conflictos graves en el macro condominio: sin lugar a dudas, pensamos que aunque existan normas jurídicas que puedan establecer protocolos que den razones a cualquiera de las partes confrontadas por cualquier tema en la administración del macro o micro condominio, hay una metodología infalible de resolución legítima de la comunidad: y ello pasa por la toma de decisiones de la asamblea general de propietarios reunida legalmente. De allí, que cuando una comunidad decide pronunciarse en asamblea válidamente constituida, cesarán las razones parciales que cada parte tengan y volverá a unificarse el criterio existente antes de surgir el conflicto. Dará la razón a cualquiera de las partes; o a ninguna o integrará una mejor posición nueva que supere el conflicto y ello es lo que se busca. Por eso, una junta general o administrador del macro o micro condominio que se deje guiar por razones parciales y no por los intereses generales de la comunidad, siempre iniciará el fin de su mandato cuando no entienda que debe convocar a la asamblea general de propietarios

Muchas otras consideraciones pudiéramos incluir en este artículo; miles son las circunstancias que se presentan en el complejo mundo de la administración de un condominio, bien sea macro o micro. Lo importante es que quien lo administre tenga una sólida capacitación; responda legalmente de todas sus necesidades y con ello, le de seguridad a los copropietarios.

Nosotros con nuestra empresa “ASESORÍAS PRO CONDOMINIOS, C.A.” en Venezuela, estamos en capacidad de prestarle un buen servicio. Entender que la administración de un condominio no es perfecta, pero siempre perfectible gracias a la buena fe y al concepto del buen padre de familia que debe regir el modelo de conducta de todo mandatario.

Elaborado por: Rafael Ángel Viso Ingenuo; abogado venezolano; Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A., correo electrónico: vprocondominios@gmail.com.