En nuestra experiencia profesional hemos precisado una máxima con relación al tema de la mora: “El grado de mrosidad es directamente proporcional a la ruina del inmueble, y viceversa”.
De visita en la Isla de Margarita, en el Estado Nueva Esparta, en Venezuela, hemos visitado un gran centro comercial inaugurado hace menos de un año y medio y al que vamos regularmente cada vez que estamos en esta hermosa isla. Sucede que desde mediados del mes de Junio de 2013, observamos que este gigantesco centro comercial, muy bien diseñado y construido, ya presenta serios problemas con su aire acondicionado, lo que le resta confort al visitante y quien no se siente cómodo por el calor que hace dentro de sus instalaciones; prefieriendo entonces visitar otros centros comerciales que son tan espectaculares como el Parque Costa Azul, pero que cuentan con un mejor nivel de mantenimiento, a pesar que tienen una data de construcción muy anterior a este moderno centro comercial.
Indagando sobre la situación de la deficiencia de los aires acondicionados del centro comercial Parque Costa Azul, nos enteramos que en la actualidad, al momento de escribir este artículo (29 de octubre de 2013) ya hay propietarios de locales comerciales quienes están muy descontentos con tal situación y se niegan a pagar los gastos comunes a la empresa delegada de la administración del inmueble, dando origen al círculo perverso de la mora, que no hará otra cosa que mantener la ruina de los bienes y equipos del condominio.
En efecto, ese centro comercial cuenta con unos 350 locales comerciales, de los cuales un poco más de 260 están ya operativos y varios más ya están prestos para ser inaugurados. Vale decir, que aún todos los locales comerciales no están totalmente en funcionamientoi; cuando lo estén, imagínense amigos lectores, como sufrirán el calor los comerciantes y visitantes! con seguridad, requerirán de una mejor termodinámica en las áreas comunes para atraer mayor público que genere la mayor posibilidad de la actividad comercial de este inmueble. Corren el riesgo que los visitantes vayan a otros centros comerciales con mejor confort que le proporciona el sistema de aire acondicionado del centro comercial Parque Costa Azul, para efectuar sus compras y realizar sus actividades de entretenimiento o recreación.
Ahora bien, nos han informado que la mora en el pago de los gastos comunes ya ha nacido y se fortalece cada día entre los comerciantes del Parque Costa Azul. ¿Cómo erradicarla? Están muy a tiempo los responsables de ese inmueble para atender esta situación: tanto desde el punto de vista legal como operativo y en este último punto vamos a detenernos para analizar el concepto de la “Ruta de la Mora y de la Ruina”.
Para algunos parecerá un término muy fuerte; y con él, queremos hacer referencia directamente a varios factores que conducen a esta “Ruta”; veamos algunos:
1) La deficiencia en los actos de conservación y mantenimientos preventivos, correctivos y predictivos sobre bienes y áreas comunes: el déficit operativo. En principio, el responsable de este “déficit operativo” es quien administra y dirije las operaciones de mantenimiento del inmueble. Cada equipo, cada área común del centro comercial Parque Costa Azul debe tener una hoja específica para su correcto mantenimiento, diseñado por su fabricante, o ingeniero, y que debe cumplirse cabalmente. Puedieran estar fallando los responsables de la programación y ejecución de los mantenimientos; o en su defecto, si están operando bien, es posible que exista un problema de suministro de repuestos de los sistemas de aire acondicionado que imposibilitan su correcto funcionamiento o calibración.
En todo caso, la comunidad de copropietarios debe ser informada debidamente sobre las causas que estuvieren presentes para respaldar el cambio que requieren para superar las dificultades.
2) Ausencia de supervisión de los proveedores técnicos responsables contractualmente de los mantenimientos de equipos: es posible que la falla no provenga directamente del equipo de mantenimiento del centro comercial sino de alguno de sus proveedores. En este caso, es necesario analizar la responsabilidad contractual; cambiar al proveedor si es necesario y supervisar directamente con otro experto especialmente contratado y sabido en la materia, para determinar si los mantenimientos se están haciendo, cumpliendo con los protocolos diseñados por el fabricante de los equipos.
3) Falta de dinero para realizar la inversión necesaria en los mantenimientos antes comentados. La carestía del dinero en una comunidad inmobiliaria, en este caso, en un condominio de un centro comercial naciente, recién inaugurado, debe ser estudiada con sumo cuidado. Aquí, el dueño de la obra, el constructor del centro comercial, debe programar la inversión de los mantenimientos; y jamás debe inaugurarse un centro comercial cuando no se tiene ordenado el aspecto financiero y administrativo con el debido soporte jurídico. No señalamos que ello haya ocurrido en el centro comercial Parque Costa Azul; no tenemos elementos de juicio para afirmarlo; simplemente, exponemos una variable que conocemos que ha ocurrido en otros casos que hemos observado, donde la premura por la inauguración ha atentado contra la buena marcha de la administración del condominio, puesto que el constructor quien no ha terminado la obra, pretende promover las ventas de las unidades inmobiliarias con la muestra o puesta en marcha de la actividad comercial, en este caso, de un centro comercial; y cuando ello ocurre, estimados amigos lectores, muchos propietarios, al tener reclamos pendientes con el constructor por defectos en la obra (mal hecha o inconclusas) retienen los pagos por gastos comunes al condominio, privando al administrador de la posibilidad de contar con una fuente de ingresos económicos para ser reinvertida en los mantenimientos que requieren los bienes y áreas comunes, para cumplir con sus fines para los cuales fueron diseñados, produciéndose entonces el círculo perverso de la mora, su ruta y la ruina parcial o total del inmueble.
Todo esto se traduce en la desvalorización o pérdida de valor del inmueble, y el desafecto de las personas sobre él, dándole preferencia a otros inmuebles que captan la inversión y atención de las personas.
En la Isla de Margarita, conocimos también el caso del Centro Ciudad Comercial JUMBO, el cual tiene una infreaestructura y diseño fabuloso, con una gran ubicación pero lamentablemente, con un alto grado de ruina de sus instalaciones. Este inmueble debería ser objeto de una intervención y para eso nosotros estamos a las órdenes de las comunidades inmobiliaria;s para organizar las actividades de recuperación tanto de la mora como de la infraestructura de cualquier tipo de inmuebles.
La creación de los Fondos pare el Recate y mantenimientos preventivos y correctivos del inmueble, aprobados por la asamblea de propietarios, junto a su metodología de administración, representan la decisión y herramienta jurídica y financiera para dar los primeros pasos hacia la retoma del rumbo correcto en el mantenimiento del inmueble.
Estamos a sus gratas órdenes para proponer la recuperación de proyectos inmobiliarios que presenten alta mora y ruina para enrumbarlos definitivamente por el camino del éxito y del progreso.
Contáctenos por: vprocondominios@gmail.com / visoasociados2003@gmail.com
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RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
