La ley de propiedad horizontal de Venezuela no trata ni regula este importante tema. Sólo señala en su artículo 18 el momento del nacimiento de la junta; su composición mínima de miembros; la cualidad legal de estos; habla de sus dos principales funciones (la de control y de vigilancia sobre el administrador); contiene la forma de como deben sus miembros tomar decisiones (por mayoría de sus miembros); señala sus atribuciones legales, pero nada dice de la forma y manera como debe ser tratada la renuncia al mandato que este ente colegiado recibe cuando es designado por la asamblea de copropietarios.
Siendo como lo es la junta de condominio un ente mandatario pero con la característica particular que es colegiado, vale decir, integrado por un número de miembros principales y suplentes (tres en cada caso) el cese de sus funciones por voluntad de la mayoría de sus miembros, (o de cualquiera de ellos -renuncia-) debió haber sido regulada por el legislador nacional. Al no hacerlo, se crea un vacío relativo en cuanto a la especificidad aplicada al condominio; a la propiedad horizontal o condominio, puesto que se sabe perfectamente, que de modo general el Código Civil Venezolano en su artículo 1.704, numeral 2, señala que: “El mandato se extingue: …2) Por la renuncia del mandatario”. Cabe destacar, que el artículo 19 de la Ley ejusdem nos indica que: “La responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato”; el cual es un contrato nominado que se contiene en los artículos 1.684 y siguientes del Código ejusdem, por lo que el legislador de propiedad horizontal quiso remitir el tema de la extinción del mandato al Código Civil.
Al haber una remisión expresa de la forma como se extingue el mandato en la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, entonces no cabe ninguna interpretación como la que muchos ignaros hacen, en el sentido de considerar que cuando una junta de condominio quieren sus miembros renunciar, tienen que esperar que sean relevados o peor aún, por allí hay quienes interpretan que la renuncia no existe en el derecho condominial venezolano, lo cual por supuesto, es totalmente falso. A quienes así piensan, les decimos que no pueden olvidarse de las disposiciones generales del Código ejusdem que van desde su artículo 1 al 14 y recordando también lo que dice el artículo 4: “A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador…”; intención evidente que en este caso de la extinción del mandato, se considerara a la renuncia como una de sus formas. Y su artículo 2 reza: “La ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento”.
Por otra parte, es un principio de derecho constitucional consagrado en el artículo 20 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela la libertad y el derecho que tiene toda persona al libre desenvolvimiento de su personalidad, sin más limitaciones que las que derivan del derecho de los demás y del orden público y social. En el caso de la renuncia de uno o más miembros de la junta de condominio, se trata de un derecho de seguir perteneciendo o no a un ente mandatario que decide de forma colegiada. No hay ninguna limitación en la legislación especial de propiedad horizontal venezolana para impedir o condicionar la renuncia de los mandatarios que contiene: la junta y el administrador del condominio.
De la interpretación de los contrapesos con que funcionan los órganos que contiene la Ley de Propiedad Horizontal, vale decir, la asamblea general de copropietarios, la junta de condominio y el administrador, derivamos que así como el administrador y la junta de condominio tienen un límite de tiempo marcado para realizar sus funciones (de un año, aunque pueden ser reelectos) por otra parte, ambos entes no tienen ninguna condición o limitación para extinguir su mandato por renuncia. Y pensamos que es sabia la intención del legislador de remitir de forma expresa al contrato de mandato la responsabilidad del administrador, porque podría ser totalmente contraproducente que tanto él como la junta de condominio se vieran legalmente forzados a continuar el ejercicio de un mandato que no quieren; que rechazan y que por tal motivo, si lo hicieran obligados estarían sujeto en mayor medida a errores u omisiones que terminarían perjudicando el patrimonio de la comunidad de copropietarios.
Agregamos que la renuncia normalmente ocurre luego de un balance que hace todo mandatario sobre su conveniencia personal de continuar o no ejerciendo sus funciones. Es un acto estrictamente valorativo e individual y por el hecho de su renuncia, no significa que puedan derivarse responsabilidades legales de lo que ocurrió estrictamente en su período de gestión. El control a posteriori de gestión no se extingue con la renuncia del mandatario. La renuncia debe hacerse por escrito y comunicada a la comunidad de copropietarios, al administrador o a la junta de condominio, según sea el caso de quien renuncie. A partir del momento preciso cuando se verifique, queda el mandatario auto inhabilitado para seguir ejerciendo sus funciones. Él mismo se auto excluye y tiene la capacidad de extinguir el mandato por fuerza de la ley.
Conclusiones: 1) Los mandatarios en la ley de propiedad horizontal venezolana pueden renunciar cuando así lo consideren; 2) Ellos son responsables de las acciones u omisiones ocurridas estrictamente en su gestión; 3) No se les puede exigir legalmente a los mandatarios en Venezuela que continúen es sus funciones luego de haber presentado su renuncia; 4) Todo mandatario en Venezuela tiene la capacidad de extinguir su mandato por renuncia; 5) La renuncia del mandatario no está condicionada legalmente a nada; por lo que este no está sujeto a continuar el mandato esperando un relevo en sus funciones. 6) El régimen de propiedad horizontal está diseñado para que cuando ocurra una renuncia de sus mandatarios, la asamblea se reúna y tome las decisiones que correspondan; 7) Si la asamblea no puede reunirse materialmente por la causa que rige hoy en el planeta, el Covid 19, necesariamente los copropietarios tendrán que organizarse de hecho y pueden de derecho, conforme a lo pautado en el artículo 21 de la ley ejusdem, realizar por si mismos /cualquiera) y pagar por los actos de administración y conservación de urgente necesidad que requieran; de tal manera, que el propio legislador abre juego y contempla tales posibilidades en caso que no existan estos mandatarios, o que existiendo, no actúen; 8) Todos los actos del mandatario que haga luego de su renuncia son nulos de nulidad absoluta e inexistentes en el derecho y comprometen su responsabilidad jurídica.
Material elaborado por el abogado: Rafael Ángel Viso Ingenuo (Inpreabogado: 40.236)
