Aunque parezca rara, la violencia existente entre copropietarios en una comunidad inmobiliaria o un condominio es algo más frecuente de lo que todos piensan. La cultura cívica que debería privar por excelencia en condominios donde un grupo de seres humanos comparten áreas y bienes comunes y en donde el civismo debería ser la condición más normal para el respeto de los derechos ajenos, cada vez está cediendo más terreno al barbarismo y al conflicto físico y psicológico entre copropietarios, al menos, en la Venezuela de hoy, país que tiene una de las tasas de homicidios y conflictividad social más elevada del mundo, y donde también, reina un clima de impunidad generalizado, que ya forma parte de la cultura del ciudadano, y donde las gentes pocas barreras tienen que lo persuadan de resolver los conflictos entre los particulares a través del diálogo y sobre todo, de la interacción e intervención de las instituciones que nominalmente existen en la república. Venezuela, un país donde las instituciones operan con niveles muy pobres de eficiencia y eficacia, tiene todas las características de lo que el historiador Agustín Blanco Muñóz apunta acertadamente, de EX-PAÍS.
Y quienes lidiamos día a día en el campo de la gerencia de condominios y otras comunidades inmobiliarias, nos topamos de frente con la forma como se presenta la violencia: desde la estigmatización y exclusión del propietario moroso que por cualquier causa no ha pagado sus gastos comunes atribuibles a su propiedad; pasando por la lucha de poderes entre grupos que quieren controlar la Junta de Condominio para hacer negocios a través de las intermediaciones con los proveedores de bienes y servicios del condominio; sin olvidar aquellos propietarios que en las asambleas de propietarios amenazan e insultos a otros, simplemente por no estar de acuerdos con sus posiciones o por no tolerar los desacuerdos con las propuestas que estos hagas; y también, llegando al colmo de violencia física donde copropietarios, sus parejas, cónyuges, concubinos o amigos, sabotean fiestas infantiles, reuniones sociales de otros copropietarios por cualquier causa, valiéndose de superioridad física, abuso de derecho o simplemente, empuñando un arma impune y cobardemente.
La sociedad no puede acostumbrarse a vivir en violencia permanente y si lo hiciere, sin duda alguna, podríamos decir que presenta alguna patología o endemia mental generalizada, digna de un tratamiento o terapia de urgencia para evitar su disolución o transformación en horas de seres humanos que pululan a su mejor saber y entender y capricho, sobre un territorio que ya no podría llamarse república.
La disolución de un condominio desde el punto de vista fáctico o moral, tiene su origen precisamente en la aceptación de los actos de violencia existentes entre sus propietarios y en la omisión de sus responsables legales (la junta de condominio) de enfrentarlos, confrontarlos con el imperio de la Ley y el repudio inmediato y generalizado del resto de la comunidad, como respuesta moral a la barbarie.
¿Cómo combatir la violencia física y psicológica que se observa en el condominio?
Recomendamos a los administradores; juntas de condominios y copropietarios en general, a no ser omisos en el registro de los actos de violencia, sea quien sea que los haya cometidos. Conocemos casos donde un copropietario o sus relacionados (parejas, amigos) han realizado varios actos de violencia en la comunidad y el resto de la gran mayoría de ella nada han hecho. Y los primeros que están obligados a actuar es la Junta de Condominios, el ente administrador y por supuesto, la Asamblea de Propietarios como gran órgano de poder y de expresión para tomar los correctivos del caso.
En este orden de ideas, ante un hecho de violencia reiterado por una persona o un relacionado de ésta (recordemos que los documentos de condominios normalmente atribuyen una responsabilidad solidaria a los propietarios que permiten el acceso de terceras personas, cuando estas últimas causas violencia de cualquier tipo en el condominio) recomendamos sin duda alguna, que la Junta de Condominio, el ente administrador o en su defecto, si éstos no actúan, un tercio del valor del inmueble traducido en firmas de copropietarios del inmueble, realicen la convocatoria de la asamblea de propietarios para que se aplique el artículo 39 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que reza textualmente: “El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsables de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad”.
Un somero análisis de esta norma, nos permite señalar que el legislador no hace mención a que tipo de obligaciones específicas son esas que debe incumplir el propietario para hacerse acreedor a la sanción señalada; de manera tal, que si el legislado no discrimina, mucho menos lo puede hacer el intérprete de la ley, razón por la cual, debemos concluir en un primer plano, que se trata de cualesquiera de las obligaciones que le contiene para todo propietario, la Ley de Propiedad Horizontal; el Documento de Condominio o su Reglamento que rige en su inmueble.
Otro aspecto que habrá que tomar en cuenta, es que a nuestro juicio, puede ser convocada la asamblea para aplicar esta sanción en contra de un propietario, cuando una tercera persona relacionada a él, y que por su cuenta y responsabilidad tenga acceso a las áreas comunes del condominio, cometa y haya cometido en reiteradas oportunidades hechos de violencia. Recordemos que el propietario es solidariamente responsable de los daños y perjuicios que causen sus dependientes y personas que por su cuenta violen las disposiciones del documento de condominio y causen daños a personas y bienes comunes dentro de sus instalaciones.
Igualmente, debemos recomendar a los jueces de la república, una interpretación bien laxa o amplia de este artículo 39 de la L.P.H. en el sentido de definir lo que debe entenderse por un incumplimiento reiterado de las obligaciones por parte de un propietario. Aquí, pensamos que hay matices que considerar: no es lo mismo que un propietario deje de pagar dos o tres meses las cuotas de gastos comunes porque está pasando por un momento de dificultades económicas, a que por ejemplo, un propietario o las personas relacionadas con él, hayan incurrido en dos o más hechos de violencia comprobados dentro de la comunidad de copropietarios. Los intereses jurídicos en juego no son los mismos en estos casos: en el primer caso, se trata de un interés económico, pero en el segundo caso, la violencia tiene en juego la propia integridad de la vida humano de cualquier persona que esté dentro del condominio y ella jamás debe ser permitida. De tal forma, que nosotros recomendamos a los constructores inmobiliarios que cuando desarrolles en régimen de convivencia en el condominio, incluyan normas muy severas que rechacen y obliguen a la convocatoria de la asamblea de propietarios para obligar a vender en subasta pública, los bienes inmuebles de aquellas personas propietarias que directa o indirectamente tenga responsabilidad con uno o más hechos de violencia en el condominio.
En el QUINTO BORRADOR de nuestro Proyecto de LEY ORGÁNICA DE COMUNIDADES INMOBILIARIAS colocaremos unas disposiciones en este sentido; y el llamado es a la Asamblea Nacional para que piense en estas situaciones tan graves de violencia, que perturban la vida comunitaria.
Con relación al porcentaje exigido por la L.P.H. del setenta y cinco por ciento (75%) que representen los intereses de la comunidad, aquí el legislador pudo ser más preciso: se trata del contar el voto por medio de las alícuotas o mediante el voto personal o uninominal. Nosotros somos de los que creemos que debe computarse el voto personal, en atención al principio constitucional de no discriminación de las personas por razones económicas (en este caso) establecido en el artículo 21, numeral 1, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde cada propietario debe expresar de forma igualitaria su opinión, valiendo así por cada individuo y no por alícuotas, ya que en este último caso, tendría más peso la opinión de un propietario que tuviese la alícuota mayor en su propiedad, lo que se traduce en un tema estrictamente de poder económico, violando la igualdad establecida constitucionalmente.
Otro aspecto sobre la norma, es que pareciera que la asamblea de propietarios que se convoque, debe estar representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad; pero no dice con cuál de ese porcentaje se toma la decisión de obligar la venta hasta en subasta pública. Y creemos que no debe aplicarse el criterio del valor establecido en el artículo 23 que indica los dos tercios del valor del inmueble, puesto que ese valor debe considerarse para decisiones a los efectos del artículo 7 y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, y no de la aplicación de una sanción que es grave, porque conlleva de facto, la expulsión de un propietario de un condominio.
Nuestra interpretación para que sirva de guía en la resolución de la aprobación de la sanción, es que para la validez de la convocatoria de la asamblea debe estar representada por el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad de propietarios, insistimos, considerando a cada uno de ellos como un voto; y la decisión para aprobar la sanción, debería ser por mayoría simple de ese porcentaje, vale decir, la mitad más uno de ese setenta y cinco por ciento, lo que se traduce en treinta y ocho (38) propietarios, en un ejemplo de una comunidad de 100 propietarios. Y aquí, a falta de una regulación expresa, nos permitimos expresar nuestro criterio de facilitar este tipo de decisiones para repudiar un hecho de violencia por parte de un propietario o sus relacionados autorizados por él a vivir, residir o simplemente estar en el condominio.
Podrán ustedes amigos lectores estar o no de acuerdo con nuestra posición; pero lo cierto es que no es caprichosa; está argumentada y sobre todo, es bien severa en el sentido de rechazar y combatir la violencia física o psicológica que tanto dañan a nuestra sociedad. Si ustedes tienes mejores argumentos u otro distinto al nuestro, por favor, remitánlo a nuestra dirección de correo: vprocondominios@gmai.com para ver si modificamos el nuestro.
Y por supuesto, si usted amigo lector, conoce de hechos de violencia en su condominio; comunidad inmobiliaria, cometidos por propietarios; miembros de las juntas de condominios, proveedores, o personas relacionados con los propietarios, infórmenos, ya que estamos documentando los casos que nos lleguen para desarrollar aún más este tema en nuestro próximo libro “Gerencia de Condominios y de Comunidades Inmobiliarias, Volumen II” que publicaremos este año.
Las acciones de las víctimas de las agresiones deben iniciarse mediante denuncia ante la Fiscalía del Ministerio Pública; en la Unidad de Atención a la Víctima; y les recomendamos a todas las víctimas que acudan a la División de Medicina Legal del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminológicas (CICPC) para determinar la gravedad de las mismas (gravísimas, graves, leves o levísimas) ya que el juez penal según esta clasificación graduará también la pena a aplicar al agresor.
Otras posibles actuaciones de la Junta de Condominio como máximo ente representante legal de la comunidad de copropietarios, electa por la Asamblea General de Propietarios, es la denuncia de la parte agresora ante la justicia de paz. Los jueces de paz están llamados a resolver los conflictos a través de la conciliación y equidad, y su rol en la comunidad donde tienen jurisdicción a nuestro juicio, es de vital importancia, por cuanto pueden a través de su intervención, prevenir y resolver conflictos a tiempo, para evitar tragedias posibles. La Prefectura y las Alcaldías también tienen un rol que jugar; una denuncia a tiempo; la intervención policial oportuna para evitar que se altere el orden público; en fin, todo lo que se pueda hacer en pro de la PAZ y para ATACAR la violencia, no será ni perdida de tiempo ni lo será en vano. Así, que todos en un condominio tenemos un rol que jugar para prevenir y desmontar la violencia, hasta donde nos sea posible. La Junta de Condominio puede rechazar por escrito y públicamente la violencia entre copropietarios; y ya el hecho de convocar a la asamblea de propietarios para que se pronuncie en los términos del artículo 39 de la L.P.H. consideramos que es una actuación inequívoca y categórica, en la forma de mostrar ese rechazo. Lo que no recomendamos a las Juntas es que se pongan a mediar en conflictos donde hay hechos punibles y donde las autoridades de la república son las que tienen la última palabra.
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Rafael Ángel Viso Ingenuo
Abogado
Ex Director Nacional de Prevención del Delito del Ministerio de Justicia (octubre 1994 – Marzo 1996)
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