De la misma forma cuando un propietario ha causado un daño a las áreas o bienes comunes del condominio; debe reparación este cuando por acción u omisión (buen de la Junta de Condominio o de su ente administrador) se lo ha causado a un propietario de un bien susceptible de apropiación individual.
En Venezuela, el hecho ilícito está regulado por el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano que dispone: “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.
En consecuencia, cuando la Junta de Condominio (en funciones como administrador) o el ente administrador (tercera persona designada por la Asamblea de Propietarios legalmente) no cumplen con uno de sus principales deberes consagrados en el artículo 20, literal “b” que pauta: “Corresponde al administrador: …b) Realizar o hacer realizar los actor urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes”… entonces desde ese momento nace la responsabilidad por daños y perjuicios que se causen al propietario afectado por tales conductas.
Ahora bien, mientras estén presentes las circunstancias que afectan al propietario, vale decir, que no se hayan hecho las reparaciones, en cualquier caso, el propietario podrá reclamar lo que considere, bien en sede extrajudicial (lo que requiere el acuerdo en la magnitud de los daños y perjuicios de parte de la Junta de Condominio o del ente administrador); o bien de forma judicial, para lo cual el propietario actor (demandante) tendrá la carga de probar en juicio la relación de causalidad entre las conductas (acción u omisión) observadas por la Junta o el administrador y los daños que ha sufrido.
Puede darse el caso que la Junta de Condominio o el ente administrador si hayan resuelto las causas que dieron origen a los daños sufridos por el propietario y este no haya hecho la reclamación de indemnización por daños y perjuicios. En tal caso, el condominio no queda obligado a perpetuidad a pagarle al propietario, porque el transcurso del tiempo es una de las formas de extinguir las obligaciones en el derecho, y se tomará entonces como que el propietario renunció al cobro, a hacer efectiva su reclamación. Ese tiempo es de veinte (20) años de acuerdo a la prescripción veintenal establecida en el artículo 1.977 del Código Civil Venezolano que reza así: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta e título ni de buena fe, y salvo disposición contraria a la ley…”
Por cierto, que se incluyen dentro de la prescripción veintenal las obligaciones que tienen los propietarios de pagar sus gastos comunes mensuales; y no dentro de la prescripción breve del plazo de dos años, puesto que entonces se le estaría dando pie a los morosos a aprovecharse de la circunstancia del tiempo breve para no pagar o cumplir con sus obligaciones, en perjuicio de la comunidad de copropietarios, además que estas obligaciones están ligadas al derecho real inmobiliario por su naturaleza, lo que las hace incluirlas dentro de la prescripción veintenal.
Pero, ¿que es la prescripción? De acuerdo a lo establecido en el artículo 1.952 del Código ejusdem, “la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley” . Según la doctrina, siguiendo al Profesor Emilio Calvo Vacca en su obra: “Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado”, Ediciones Libra, Impreso por Editorial El Greco, meses de diciembre 1991/enero 1992, Caracas, páginas: 1.175 y siguientes nos aporta el siguiente concepto: “Siendo la obligación una relación jurídico temporal, el derecho del acreedor para exigir al deudor su cumplimiento no es indefinido, eterno; llega un momento en que se pierde ese derecho, que de otro modo mantendría en permanente incertidumbre al obligado. Este es el fundamento de la prescripción, como modo extintivo de las obligaciones.”
Nos da este autor una clasificación de la prescripción y señala que existe la “prescripción adquisitiva” (que tiene por objeto adquirir un derecho sobre una cosa -usucapión, en Roma-) y la “prescripción extintiva o liberatoria” a la que aquí en este artículo nos estamos refiriendo. Al respecto, continua el Profesor Calvo Vacca diciendo que: “es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación recuperando su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas en la ley; no supone la posesión de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante ese determinado tiempo.”
Pongamos un ejemplo que derivamos recientemente de nuestra actividad profesional consultora: en un condominio, una propietaria sufre en su vehículo daños en la carrocería, producto de filtraciones de agua de lluvia. Ha venido realizando varias reclamaciones, lo cual la más nueva interrumpe el plazo de prescripción de la más vieja. La última reclamación la hizo en el año 2001. De forma tal, que hasta la fecha ya han transcurrido 16 años si que haya accionado legalmente contra la Junta de Condominio o la comunidad de copropietarios por ella representada, quien es el ente administrador del conjunto residencial. Luego, si en los próximos cuatro años no reclama, entonces la obligación de reclamar los daños se extinguirá.
Lo peor del asunto es que hasta la fecha, la Junta de Condominio como administrador en funciones no ha ralizado las reparaciones de las filtraciones. Cosa que nos parece increíble.
Esta misma propietaria ha sufrido robos de partes de su vehículo que pretende que el condominio le pague. En tal caso, el condominio no puede hacerse responsable por los hechos de un tercero; la empresa de vigilancia privada del conjunto reportó los daños de varios propietarios víctimas de robos y hurtos de partes de los vehículos a la empresa aseguradora y esta pagó parcialmente de acuerdo a las cláusulas de su contrato de seguro. La propietaria pretende que se le pague una suma millonaria por su vehículo y robos que han hecho en su maletero; y la Junta de Condominio, a nuestro juicio, no tiene responsabilidad civil en tal caso, porque su conducta no está dentro de los supuestos de hecho establecidos en el artículo 1.185 del Código ejusdem; además, que nunca se supo con certeza el contenido de los muebles afectados por las filtraciones habidas en los maleteros.
Por cierto, esa propietaria es morosa con el condominio y está condicionando el pago de sus gastos comunes al previo reconocimiento y pago de los daños que ella dice haber sufrido por culpa de la omisión de la Junta de Condominio.
Esperamos que estas líneas ayuden a muchas personas a tener mayor claridad sobre el tema. De ser así nos sentiremos tremendamente satisfechos por nuestra contribución.
Nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
