La junta de condominio es un ente colegiado que toma decisiones por mayoría de votos; normalmente, por la mayoría de votos de sus miembros principales. Las legislaciones en materia de comunidad pro indiviso o en propiedad horizontal que hemos revisado en hispanoamérica, regulan este órgano del condominio de manera similar.
En México las juntas de condominio (denominadas así por la legislación venezolana) se les conoce bajo el nombre del “comité de vigilancia”. Al igual que en Venezuela, son entes colegiados que deciden por mayoría de votos.
Un problema muy importante: la realidad que observamos tanto en Cancún, Estado de Quintana Roo, México como en Venezuela, con relación a las juntas de condominios, es que los copropietarios no quieren y se resisten en principio a participar en ellas. Lo consideran como una especie de castigo bíblico; una función que nadie quiere servir porque lo consideran como una fuente eternas de conflictos y generador de enemistades gratuitas con otros copropietarios.
La causa de la apatía: observamos que los copropietarios se reúsan a postularse y a integrar las juntas de condominios por el hecho de huir de conflictos; y hemos concluidos que ello se debe principalmente al hecho que quienes se postulan o finalmente son designados por resignación en asambleas de propietarios aún cuando no se hayan postulados pero aceptan que el tumulto de la asamblea
Acontece que las juntas de condominios no trabajan con planes operativos de sus edificios, por lo que su accionar es básicamente improvisado; una especie de gerencia por emergencia, que para nosotros constituye la antigerencia.
Erradicar la apatía parte de la base de la disminución o erradicación de los conflictos en el condominio, lo cual ocurrirá a medida que tanto las juntas de condominios como el administrador, trabajen con base a planes y programas anuales, que orienten la inversión económica en los edificios.
Surgidos los conflictos comienzan los miembros de las juntas de condominios a agotarse en dimes y diretes; en marchas y contra marchas; en chismes y de inmediato aparece el convencimiento del conflicto inmanejable y los copropietarios terminan pensando: “qué necesidad tengo yo de esto; si no produce rentabilidad; es un trabajo gratis para el condominio y encima me van a señalar de ladrón y de culpable de los problemas del condominio; y de paso, me van a judicializar?”
Así, van renunciando los miembros y pasa que en no pocas oportunidades y con mucha frecuencia cada día más, observamos que las juntas de condominios pierden esa capacidad legal y legitimidad para actuar porque casi todos sus miembros renunciaron y se queda una sola persona en ella. Pues bien, queremos dejar claro que esa persona nada puede comprometer legalmente porque no existe el ente colegiado; si la mayoría de sus miembros renunciaron, la junta no puede tomar decisiones. Habría que convocar a la asamblea de propietarios para que designe a la nueva junta.
Y todas las decisiones que tome una sola persona en nombre de la junta de condominio y en connivencia con el administrador del edificio, son nulas; no obligan a nadie porque fueron tomadas si esa mayoría que el legislador exige y que en el caso de Venezuela, está perfectamente establecida en el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal.
Administradoras irresponsables: normalmente las administradoras que nosotros denominamos y calificamos como “PIRATAS”, que son las que aunque tienen muchos años en el mercado no cumplen con sus obligaciones legales como por ejemplo: rendir cuentas de todas sus operaciones; estar pendiente del cuido y reparaciones menores y de los mantenimientos preventivos y correctivos que requiere el inmueble; o atender la recomposición de la junta cuando esté desmantelada, no convocan a las asambleas de propietarios porque saben que les van a revocar el mandato y juegan al desgaste de la comunidad. No quieren perder un cliente, a pesar que han hecho méritos para ganarse el repudio de los copropietarios.
Estas administradoras llegan al colmo de excusarse en la pandemia para no convocar a las asambleas de propietarios para seguir sin rendir cuentas y para evitar que les revoquen su mandato. Y ponen a las comunidades todo tipo de obstáculos para ello.
En tal sentido, si usted amigo lector conoce que la junta de condominio de su edificio está integrada por un sólo miembro, debe dirigirse al juez de municipio de la jurisdicción del inmueble, para pedirle que convoque a la asamblea de propietarios para que esta, como órgano legítimo que es, designe a la nueva junta de condominio integrada de forma completa con sus miembros principales y suplentes
Nuestro bufete “VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS”, está en plena capacidad de representar a los copropietarios que quieran resolver y erradicar este problema que representan las juntas de condominios desmanteladas, que en complicidad con administradoras PIRATAS, ponen en riesgo la administración transparente de los recursos de todos los copropietarios.
Puedes contactarnos para solicitudes de servicios jurídicos por: visorojasyasociados@gmail.com.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO (Inpreabogado: 40.236)