Con ocasión a las muchas consultas sobre la posibilidad que los propietarios adquieran e instalen plantas eléctricas en sus puestos de estacionamientos, que es un área común asignada a su apartamento y considerada como tal en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, procedemos a considerar los siguientes aspectos legales muy importantes, a saber:
Es una decisión de los de propietarios:
I- La instalación de una planta eléctrica en un condominio n o es una decisión individual:
En efecto, aunque alguien crea que ello es posible desde el punto de vista jurídico, se estaría utilizando un áreas común como lo son los puestos de estacionamientos que además, tiene un uso específico que es el aparcamiento de vehículos dentro de las dimensiones que les corresponden. Una planta eléctrica no es un vehículo obviamente, por lo que no se puede cambiar el destino o uso de esta áreas, tal y como lo dispone el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Una planta eléctrica genera ruidos molestos; además de gases contaminantes muy tóxicos y por otra parte, almacena combustible, lo cual atenta contra las normas de seguridad de la estructura física del edificio. Los literales “e” y “f” de este artículo dispone que:
Literal “e”) “Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada en el inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo”; y precisamente, a los puestos de estacionamientos de los edificios no se le ha dado otro destino: son solamente para estacionar los vehículos.
Literal “f”) “No producir ruidos, molestias ni daños ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten la salud pública”; todo ello lo causa una planta eléctrica. Normalmente este tipo de equipos se instalan en áreas previamente diseñadas en la propia construcción del edificio,. ya que requieren una serie de obras de ingeniería civil y eléctrica para operar de manera segura.
II- El tema de la seguridad del condominio:
La instalación de las plantas eléctricas que muchos pretenden afectaría gravemente las normas de seguridad del inmueble y cualquier propietario que se sienta afectado por tal amenaza podría perfectamente, no sólo denunciar el hecho ante el cuerpo de bomberos, sino interponer una acción de amparo constitucional en contra de quienes lo hagan, para que la autoridad judicial civil competente actúe y ordene el retiro inmediato o paralice las obras de la instalación de todos los equipos accesorios y la propia planta eléctrica. De tal manera, que además podría los violadopres de la norma ser condenados a pagar también los costos del proceso judicial y los eventuales daños y perjuicios que ocasione.
Lo que dice el artículo 4: “El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador”
Con este artículo se remata y se cierra por parte del legislador, la posibilidad alguna de alteración del inmueble, en el condominio.
III- La junta de condominio no tiene facultades legales para decidir sobre este asunto:
Dentro de las atribuciones legales que la ley ejusdem asigna a la junta de condominio, no se encuentran la de otorgar autorizaciones para este tipo de instalación; por el contrario, en el artículo 18, literal “d” se establece la posibilidad que la junta de condominio sin aprobación de la asamblea de propietarios pueda reglamentar el uso (ya definido por la ley o por el constructor para cada área común, para mejorar el régimen condominial, pero nunca para violar las disposiciones legales o las que establezca el documento de condominio. Seguramente, su documento de condominio establecerá o repetirá las prohibiciones de ley. Este documento, los copropietarios, al comprar sus apartamentos, se comprometieron por escrituras públicas a respetarlo y hacerlo cumplir.
IV- Otros problemas asociados a este caso:
Para comprar e instalar una planta eléctrica en el condominio, se trata de una mejora que requiere un quórum calificado de aprobación del 75% del total de los propietarios, que se manifiesten bien en asamblea o por carta consulta. Ahora bien, siempre deben respetarse las condiciones de la seguridad física del inmueble y no pueden los propietarios estar aprobando la instalación de plantas eléctricas en cada apartamento porque se violarían las normas de seguridad. Ya se han dado varios casos de explosiones y apartamentos y áreas comunes incendiadas por la acumulación de los gases de los combustibles.
Conclusiones:
1) Sin la aprobación del quórum calificado del 75% de los copropietarios no es posible instalar una la planta eléctrica en un áreas común y siempre cuando la oficina de Ingeniería Municipal de la jurisdicción del edificio apruebe dichas mejoras y otorgue los correspondientes permisos. El cuerpo de bomberos también debe dar su conformidad de este tipo de instalaciones.
2) La Junta de condominio es incompetente legalmente para aprobar a cualquier propietario la instalación de plantas eléctricas en sus apartamentos. Si lo hicieren, son solidariamente responsables civil y penalmente ante los riesgos y daños que eventualmente deriven de dicha instalación.
3) Adquirir una nueva planta eléctrica del condominio entra dentro del concepto de lo que se entiende como una mejora: vale decir, un valor nuevo agregado no considerado por el constructor; y en consecuencia, se tiene obligatoriamente que considerar lo dispuesto en el artículo 9 de la comentada Ley que reza: “Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios…”
4) Cualquier propietario tiene la legitimación activa para oponerse a la instalación de la planta eléctrica en su puesto de estacionamiento.
5) Los puestos de estacionamiento no pueden usarse para otros fines distintos a los que sean estacionar vehículos de las dimensiones marcadas.
6) Las instalaciones de escape de humo necesariamente pasarían por otras áreas comunes que representan también la alteración de las fachadas.
7) Si cada copropietario instala una planta eléctrica, entonces el edificio no solamente se convierte en una bombas de tiempo sino que además, sería anarquizado y los conflictos entre sus copropietarios harían imposible la vida pacífica de los mismos.
Recomendaciones:
1) No instalar la planta eléctrica en su puesto de estacionamiento.
2) Realizar la consulta para ver si los copropietarios están dispuestos a pagar la instalación de una planta eléctrica para el condominio, que dote de electricidad las principales áreas y equipos comunes y permita una dotación de carga eléctrica para el bienestar de cada familia.
Elaborado por:
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Abogado, Inpreabogado: 40.236 / teléfono Celular: 04248178841
