¿Puede la Junta convocar a la Asamblea de Propietarios señalando como urgencia el hecho que el administrador se niegue u omita la convocatoria de la misma?
Respuesta:
A nuestro modesto criterio y partiendo de una comprensión amplia e integral de la dinámica de lo que ocurre diariamente en la vida de un condominio o comunidad inmobiliaria, damos una respuesta afirmativa a esta pregunta. Ante todo, veamos lo que señala la Ley de Propiedad Horizontal venezolana en su artículo 18, literal “a” cuando habla de las atribuciones de la Junta de Condominio; recordemos la norma:
“La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
1. Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;…”
Desde un punto de vista legal está expresamente establecido que la Junta de Condominio puede realizar la convocatoria en caso de “urgencia”. El legislador venezolano ni define ni le da contexto al vocablo “urgencia”, ni tampoco condiciona tal facultad a la existencia de alguna circunstancia en particular como por ejemplo, la existencia de un ente administrador del condominio distinto a la Junta. De tal forma, que la Junta como mandataria que es de la Asamblea de Propietarios puede entender en un momento dado, aún en contra de la decisión de un ente administrador del condominio, que debe ser convocada la Asamblea de Propietarios para que sea esta que tome determinada decisión de importancia en el condominio.
Por supuesto, que en un caso donde la Junta y el ente administrador se confronten en opiniones distintas porque uno considera que debe convocarse a la asamblea y el otro no, produce un drama, un impacto y en no pocas veces, juicios en tribunales que podrían afectar el patrimonio de la comunidad. Todo ello, a causa de un vacío legal como lo es la falta de una definición del término “urgencia” en la Ley de Propiedad Horizontal. Para superar estas deficiencias legales en la actualidad, nosotros recomendamos que sea la Asamblea de Propietarios que establezca y decida lo que debe considerarse como urgencia. Ello facilitaría y resolvería los eventuales conflictos que pudieran tenerse por diferencia de criterios con un ente administrador, ya que este tendría que cumplir con los acuerdos de los copropietarios por mandato legal, tal y como le corresponde a tenor de lo indicado en el artículo 20, literal “c” de la Ley ejusdem. Nos tendría opción ni discrecionalidad el ente administrador para contrarias una convocatoria de la Asamblea de Propietarios que la Junta de Condominio haga porque entiende que hay una situación urgente sobre la cual aquella deba pronunciarse.
Tareas del lector:
1. Lea el documento de condominio de su edificio y haga un cuadro ordenando cada una de las facultades que tiene la Junta de Condominio y el ente administrador.
2. Analice el Libro de Acuerdos de Propietarios en Asamblea y vea si se ha tomado la decisión de definir el vocablo urgencia, para regular situaciones como estas.
3. Proponga por escrito a la Junta, sobre la conveniencia de regular esta facultad legal de la Junta, por la vía del acuerdo de la Asamblea de Propietarios. Previamente, haga usted el proyecto de regulación: defina lo que ha de entenderse como un caso de urgencia, a los efectos de la convocatoria que haga la Junta.
4. Recuerde regular la situación comentada, vale decir, cuando el administrador no quiere realizar la convocatoria y la Junta sí, por las razones que sea.
Reflexión del autor:
Nuestra reflexión apunta a una interpretación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que señala lo siguiente:
“No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.”
De esta norma sólo vamos a comentar lo que nos parece más relevante en el caso que nos ocupa, cuando hay una negativa del administrador a realizar la convocatoria y la Junta lo hace directamente, sin seguir este procedimiento. Ya sabemos que lo puede hacer por cuanto lo señala el artículo 18 antes citado. Pero esta norma habla del poder y el deber que tiene el administrador de convocar a la Asamblea de Propietarios y nos dice que:
1) Puede realizar la convocatoria si así lo estima conveniente, para tratar asuntos a los que hace referencia el artículo 22, vale decir, sobre la administración y conservación de las cosas comunes, bien sea que atañan a un grupo de apartamentos o a todos del condominio. En resumen, el poder de convocatoria del administrador en este sentido, queda determinado a su voluntad y a su buena comprensión de una realidad dada en el condominio.
2) Ahora bien, esa misma convocatoria debe hacerla y llevarla a cabo de manera obligatoria cuando el administrador, ya no por voluntad propia sino por la de al menos, la de un tercio del valor básico del inmueble (valor inmobiliario) se lo exijan expresamente. Entonces aquí su voluntad o capricho o manera de entender las cosas o realidades en el condominio no importan, puesto que priva la forma y manera como un quórum mínimo (una tercera parte del valor del inmueble) asuma una realidad y considere que es necesaria la convocatoria a la asamblea. En este caso, el administrador ni siquiera podría cambiar el texto de la publicación que le sea entregado donde consten los puntos que se proponen sean tratados en la asamblea de propietarios.
Resaltamos que la identidad de ese número (quórum) de propietarios, con sus nombre y apellidos (personas naturales) o números del Registro de Información Fiscal –RIF- (personas jurídicas), no necesariamente serán las mismas que podrían ocurrir y en distinto número (como veremos a continuación) ante el tribunal de Municipio, para solicitar judicialmente la convocatoria en caso que el administrador la niegue.
3) Este artículo 22 establece la posibilidad que los “interesados” pueden ocurrir ante el mencionado Juez para pedir que haga la convocatoria. Lo primero que debemos decir, es que para este caso no señala cuántos ni quiénes son estos interesados, es decir, no hace referencia a que sea los mismos que en un principio le pidieron al Administrador que hiciera la convocatoria a la asamblea de propietarios. Bien pudieran ser en número distinto: más o menos de un tercio del valor del inmueble, por lo que si bien cuando el legislador habla de “propietarios interesados” refiere al plural (más de uno) nosotros comprendemos que ello no hace referencia a un número específico, sino más bien a un concepto: a cualquiera del total de los propietarios habidos en un condominio; con uno que tenga interés en plantearle a un juez el problema que se suscita ante en el condominio por la negativa del administrador a realizar la convocatoria de la asamblea de propietarios, será suficiente para poner en movimiento el aparato judicial que habrá de resolver el conflicto; y cuando el juez lo resuelve con su fallo, lo hace también para todo el resto de los copropietarios.
4) Ahora bien, siguiendo nuestro criterio y de acuerdo al artículo 18, literal “d” de la LPH, según el cual la Junta de Condominio puede convocar a la asamblea de propietarios en caso de urgencia, entonces este conflicto que podría surgir por la negativa del administrador de realizar la convocatoria, se evitaría. Sólo se presentaría cuando la Junta apoya dicha negativa y también se niega a realizar la convocatoria usando sus atribuciones legales, por lo que no tendría más recurso que transitarse la vía judicial para que el árbitro de la sociedad, un juez investido de autoridad resuelva el conflicto.
Reflexión del lector:______________________________________________
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El Dato curioso:
Quizás y por nuestra interpretación y nunca antes lo habíamos escrito, la única vez en la Ley de Propiedad Horizontal venezolana cuando el legislador le consagra la posibilidad a un ente mandatario de pasar por sobre la decisión de otro ente mandatario como lo es el administrador, ambos designados por la Asamblea de Propietarios, sea esta dada por la facultad que tiene la Junta de Condominio de convocar a la Asamblea de Propietarios en caso de urgencia. Y lo que puede ser interpretado como urgencia por un mandatario como lo es la Junta, puede no serlo por otro mandatario como lo es el administrador. Cabría entonces nuestro inquieto pensamiento de aterrizar en una sabia conclusión por parte del legislador: entre dos mandatarios y en una circunstancia de urgencia entendida de forma diferente por ellos, le da un poder legal decisorio a la Junta de Condominio, quizás por estar integrada por propietarios quienes invirtieron en la compra de una propiedad pro indiviso y que están unidos a ella indisolublemente bajo el concepto de la propiedad privada (propiedad horizontal o condominio) y no por una mera relación contractual tan temporal como lo es el administrador, que tiene un ejercicio funcional de apenas un año; tiempo ínfimo en comparación con el que en promedio debe tener un propietario ostentando la condición de tal.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
*Extracto de nuestro nuevo libro sobre: “Preguntas y Respuestas de las Juntas de Condominios” en preparación, Mayo 2017. Caracas.
