Esta situación nos ha sido consultada en muchas ocasiones. De tal forma, que damos una respuesta precisa para las preguntas que formulamos en la entrada.
El gasto de impermeabilizar una azotea es un gasto común a todos los propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 5, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que reza: “Son cosas comunes a todos los apartamentos: …c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste”.
Cabe destacar, que el legislador aquí señala dos cuestiones que nos parecen de suma importancia diferenciar: una primera, tiene que ver con la definición que hace de determinadas áreas las cuales considera comunes a todos los apartamentos. estas áreas son: azoteas, patios y jardines. Por otra parte y en segundo lugar, señala una condición que hace derivar el concepto de “uso exclusivo” POR RAZONES DE DISTRIBUCIÓN ESPACIAL EN EL EDIFICIO. En este último caso, las zonas de uso exclusivo que detenta legalmente los propietarios que sólo tengan acceso a ellas, sus gastos de mantenimiento serán atribuibles sólo a los propietarios de los apartamentos que las tengan, siempre y cuando así lo determine el documento de condominio o su reglamento.
DE ORDINARIO, LOS COSTOS DE IMPERMEABILIZACIÓN DE LAS AZOTEAS TIENEN Y DEBEN LEGALMENTE QUE SER CONSIDERADOS COMO GASTOS COMUNES A TODOS LOS COPROPIETARIOS.
Ahora bien, si existe una filtración y la Junta o el administrador no actúan para resolverla impermeabilizando el área afectada, puede perfectamente el propietario del Pent House, por sí sólo o con la unión de otros que estén afectados, estén o no sus apartamentos en la última planta, pagar los costos de la reparación urgente para evitar un daño mayor a las propiedades particulares afectadas por la filtración y al propio condominio, entidad que tendría que pagar daños y perjuicios por no hacer las reparaciones de forma oportuna. El fundamento legal para que cualquier propietario pague el gasto común por un acto de administración o de conservación de carácter urgente, está en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que dispone: “El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”.
A nuestro juicio, esta es la norma más sabia que contempla el legislador venezolano en propiedad horizontal porque combate directamente la ruina del inmueble, lo que es un factor que deteriora el nivel de la calidad de vida de la comunidad de copropietarios.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
