Este tema realmente se presta a mucha confusión por la interpretación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Veamos lo que dispone esta norma en parte de su primer párrafo: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios para deliberar sobre asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla…”.
La importancia de esta norma y lo forma cómo creemos y sugerimos que sea interpretada por los órganos de justicia de Venezuela:
Muy comunes son los casos o situaciones donde las Juntas de Condominios quedan desmembradas, desmanteladas por la renuncia o el abandono de los cargos por parte de su miembros principales y suplentes y queda ilegalmente uno de ellos a cargo de toda una gran responsabilidad, más cuando la Junta de Condominio ejerce las atribuciones como ente administrador de un edificio.
Al principio, ese único miembro es el buen samaritano del edificio; de la comunidad; pero poco a poco pasa a convertirse en una especie de reyezuelo donde todo lo decide él; erigiéndose como un mandamás en el condominio y en una persona déspota, que además no rinde cuentas de su gestión y peor aún, si se las piden se considera que lo están ofendiendo en su dignidad y honorabilidad, ya que cree que todo lo hace de forma transparente y honesta. Y como se cree indispensable y el “gran protector” del edificio, no ve necesario compartir sus decisiones que toma al unísono de su voz y conciencia y siendo el “administrador” (en realidad es un usurpador de funciones) se niega a convocar a la asamblea de propietarios para que sea esta quien designe a la nueva Junta de Condominio y si lo considera necesario, a la persona natural o jurídica que servirá como el ente administrador del edificio y en consecuencia, representante legal de la comunidad de copropietarios.
Entones, así las cosas ¿que puede hacer la comunidad de propietarios para defenestrar a este mandamás y pedirle cuentas? Nuestra respuesta se enmarca exclusivamente en el marco legal y la comentaremos paso a paso, a saber:
Paso 1: En primer lugar, la comunidad de propietarios debe reunirse en un tercio del valor del inmueble, es decir, el 33,33% y pedirle foralmente por escrito y con acuse de recibo al miembro de la Junta que ejerce en cualidad de administrador que convoque a la asamblea de propietarios según un texto por ellos presentado, para que sea este órgano quien elija a la nueva Junta de Condominio y eventualmente a un ente administrador. Como sabemos, en Venezuela las Juntas de Condominios tienen la atribución legal de ejercer las funciones como administrador, a tenor de lo dispuesto en el articulo 18, literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esa carta o solicitud firmada por el tercio del valor del edificio debe contener una fecha tope para señalarle al administrador y único miembro de la Junta de Condominio, o a la Junta de Condominio cuyo período esté vencido y no se haya renovado, que de no convocar a la asamblea en el lapso indicado se procederá por la vía judicial.
Otra interpretación arrojada por otros colegas abogados apuntan a que no es necesario hacer tal petición a una Junta desmembrada o vencida, por cuanto se le estaría dando legitimación cuando se están usurpando funciones. A nuestro juicio, respetamos ese criterio pero debe dejarse constancia de haber agotado la solicitud escrita del tercio del valor del inmueble, para precisamente demostrar en la vía judicial, que sí hubo el interés de la comunidad en cumplir con la norma y que hubo una omisión del responsable de la administración en no realizar la convocatoria de la asamblea de propietarios. Mientras más elementos de convicción se le aporten al juzgador, mejor será su aproximación a la solución del tema y se le facilitará su labor juzgadora.
Paso 2: En segundo término, hecha la solicitud por parte del tercio del valor del edificio al administrador o a la Junta para que convoque a la asamblea de propietarios y existiendo un desacato por parte de estos, seguidamente viene lo que creemos debe ser la interpretación correcta de la norma del artículo 24 de la ley ejusdem, que le da la posibilidad a “los interesados” de acudir a la vía judicial para que sea el juez quien haga la convocatoria de la asamblea de propietarios. Y aquí es donde hemos observado problemas en la interpretación por parte de jueces, donde algunos consideran que cuando el legislador refiere a los interesados deben entenderse al mismo tercio del valor del edificio; siendo que otros jueces le dan una interpretación más laxa, menos restrictiva y asumen que cualquier interesado está legitimado para pedir judicialmente la actuación de la justicia para que se convoque.
Nuestra posición se encuadra en esta última forma de interpretar la norma con base a los siguientes argumentos:
- La norma no señala expresamente que es el mismo tercio del valor del inmueble el que debe tenerse como “interesados” para tener la facultad de solicitar judicialmente la convocatoria de la asamblea de propietarios.
- Como interesados, pudieran existir propietarios que no hayan firmado la solicitud extrajudicial al administrador para que él hiciera la convocatoria; pero que sí suscriben y pueden actuar judicialmente, porque son propietarios.
- Las causas de cualquier interesado en acudir a la vía judicial para que se haga la convocatoria pudieran ser distintas a las causas por las cuales otros interesados hayan hecho la solicitud extrajudicial a la Junta o al administrador; y en consecuencia, también sigue siendo un interesado el primero, pero con causas distintas.
- Exigir por vía judicial como requisito para admitir la demanda o solicitud de convocatoria respaldada con el tercio de valor del edificio constituye un obstáculo para la libre expresión de la voluntad de la comunidad, por cuanto los interesados pueden variar sus posturas con el tiempo y también, porque sería no entender la compleja dinámica que se da en los condominios cuando resulta muy difícil recoger un cúmulo de voluntades para cualquier causa o empresa en su seno. Además, y siempre ponemos el siguiente ejemplo: pudiera ser que el tercio del valor del inmueble que hace la solicitud extrajudicial de la convocatoria a la asamblea sea totalmente distinto al que la hace por la vía judicial. Ya con esta hipótesis perfectamente posible de verificarse en la realidad, hecha por tierra el argumento que identifica como interesados a los que acuden a la vía judicial como a los que acudieron a la vía extrajudicial con iguales fines.
- Si en todo caso lo que se persigue con la acción de los interesados, bien por la vía extrajudicial o judicial es que sea convocada la asamblea de propietarios para que esta, reunida previo el cumplimiento de los requisitos legales para la toma de decisiones válidas, a los fines que se pronuncie y elija a la nueva Junta de Condominio o designe al administrador (o lo revoque o ratifique) entonces para nosotros resulta totalmente inoficioso e imprudente que un juez no admita una solicitud de convocatoria suscrita por uno o más propietarios, dada la gravedad de los hechos y sus consecuencias, resumidas en la ausencia de una Junta integrada en la forma como lo exige la ley.
Y esa es nuestra CONCLUSIÓN sobre este tema:
PUEDE CUALQUIER PROPIETARIO ACUDIR A LA VÍA JUDICIAL A PEDIR QUE EL JUEZ CONVOQUE A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, CUANDO EL ADMINISTRADOR O LA JUNTA NO LO HAN HECHO, EXISTIENDO ESO SÍ, Y DEMOSTRADO EL DEBER LEGAL DE HACERLO.
De allí que resulta imperioso que cualquier interesado acompañe a la solicitud que le haga al juez, los comprobantes del deber que tiene el administrador o la Junta, de hacer la convocatoria; por ejemplo, si está vencido el período de la Junta y el administrador se niega a convocar a la asamblea, a nuestro juicio no es necesario ni siquiera recoger la manifestación de voluntad del tercio del valor del inmueble para pedir dicha convocatoria.
Estamos a sus gratas órdenes,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
