El manejo o la administración de un condominio siempre resulta algo tortuoso, afanoso y no porque realmente lo sea, sino porque a sus copropietarios les cuesta mucho cumplir con los reglamentos internos del condominio, su documento de condominio, la ley especial que regula la materia (que en Venezuela es la Ley de Propiedad Horizontal) y en general, porque observan conductas individualistas antes que colectivas, sobre áreas comunes que terminan generando conflictos severos en la comunidad.
Los grupos de poder dentro del condominio:
Este es a nuestro juicio, el principal drama que se evidencia en los condominios: los copropietarios se van aglomerando de acuerdo a sus intereses particulares, constituyendo guetos que se enfrentan por situaciones tan estúpidas como inverosímiles, hasta por la posesión y uso de áreas comunes, excluyendo a otros propietarios inventando normas o circunstancias para ello; todo lo cual debilita el espíritu de convivencia que debe reinar en el condominio, si todos los copropietarios, en lugar de estar velando por intereses particulares o grupales, se pudieran e hicieran equipo del lado de la ley, es decir, donde debe privar siempre el interés general sobre el particular para que pueda desarrollarse pacíficamente la dinámica condominial.
Ocurre con demasiada frecuencia que quienes pertenecen a una junta de condominio o a alguna comisión determinada para atender algún asunto comunitario, se creen falsamente empoderados con un espíritu de superioridad; que les da un pobre perfil de prepotencia y arrogancia creyéndose más importantes que los demás, y no comprenden que pertenecer a una junta de condominio o a alguna entidad de índole comunitario, es un honor de servicio; de reconocimiento por la solvencia moral y económica de un copropietario que pone su tiempo al servicio de la comunidad sin esperar nada a cambio y que en muchas ocasiones, es maltratado injustamente por sus vecinos copropietarios, cuando le achacan y endosan culpas que no tienen por problemas del edificio que tienen su origen por la irresponsabilidad de la mayoría de propietarios, que por acción u omisión no los supieron o quisieron atender oportunamente.
Antes de criticar una gestión de la junta de condominio conviene es analizar a fondo las circunstancias y conflictos que están confrontando; y esta debe siempre mantener informada a la comunidad, precisamente en pos del principio de transparencia en su gestión.
Ponerse de acuerdo en las decisiones:
Este es el gran reto de todo condominio; y para ello es necesario que la junta de condominio o el administrador presente un plan operativo del edificio, donde comulguen la atención de los principales intereses de los actos de conservación y administración que a todos importan. Ahora bien, si existe un plan de trabajo, que se traduce en una metodología de la gestión administrativa, los problemas en los condominios deberían disminuir, siempre y cuando se respete la ley. En los condominios con baja densidad de apartamentos, hoy día se ven sumamente afectados por la realidad social de la diáspora que sufre el país, porque se están quedando vacíos y sin la posibilidad de lograr en muchos casos, la constitución de las juntas de condominios, que son de obligatorio funcionamiento según la legislación venezolana especial (ver artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Nuestra recomendación para enfrentar la apatía y la ausencia de copropietarios por la diáspora es que la comunidad de copropietarios cambie de modelo de administración: contrate a una empresa administradora que le garantice la designación de un residente interno que se encargue de los temas operativos y administrativos del edificio; y que no sea una simple hacedora de recibos de condominios que solamente envía por correo electrónico o por mensajes de textos en los teléfonos inteligentes. Un buen administrador y así lo hemos dicho una y mil veces, debe visitar y recorrer todos los días las áreas comunes del edificio; interactuar con los copropietarios; tener un plan operativo con proyección económica; conocer la legislación y atender a los proveedores; y sobre todo, rendir cuentas de todas sus operaciones, tal y como lo ordena el Código Civil Venezolano en su artículo 1.694 cuando señala esta, entre otras obligaciones de todo mandatario. Es preciso recordar, que el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato>; y este es un contrato nominado establecido en el Código Civil Venezolano.
¿Qué pasa si no hay quien asuma la junta de condominio?
Si por razones de la apatía o porque no hay copropietarios presentes en el país para asumir la junta de condominio, haya o no un administrador anteriormente designado por la asamblea general de copropietarios, tendrá que acudirse al Juez de Municipio para que este dilucida el problema; bien designando una junta de condominio ad hoc entre los copropietarios que el administrador o cualquier otro interesado pueda demostrar que se encuentran en el país para asumir tal función; o bien imponiéndole al administrador la obligación de convocar tantas veces sea necesaria a la asamblea de propietarios para designar a la junta, en caso que no se haya designado por la apatía de estos de participar en la toma de decisiones y conducción del edificio.
La ley ejusdem no señala un procedimiento al respecto; pero puede el juez competente seguir el mismo procedimiento que su artículo 24 señala en su primer aparte, cuando el administrador no convoca a la asamblea de propietarios, una vez que el tercio del valor del inmueble así se lo ha pedido. Los jueces tienen que abrir juego a favor del condominio; de facilitar su administración y manejo, tomando todas las previsiones para proteger los intereses de sus copropietarios y de evitar daños patrimoniales.
El rol del administrador ante la apatía:
Hemos observado en edificios con menos a diez unidades inmobiliarias a administradores que no solo no van a visitar el inmueble, sino que asumen una actitud genuflexa con el presidente de la junta de condominio (quien no representa a la mayoría de la junta) y le permiten todo tipo de atropellos en el edificio, por ejemplo: cambian el destino de las áreas comunes que señala el documento de condominio como jardines y las convierten en estacionamientos, abriéndoles de paso entradas y salidas a vehículos por muros perimetrales; o atentan contra las fachadas del edificio abriendo puertas y ventanas que permiten comunicación con áreas comunes, lo cual ranchifica el edificio, le resta valor y perjudica la privacidad de las áreas comunes, que no tienen por qué integrarse a dinámicas particulares por el simple capricho de un propietario. También es frecuente ver en edificios pequeños, la mcolocación de candados por parte de la junta de condominio en puertas, rejas y acceso a las azoteas y otras áreas comunes; en fin, vemos en este tipo de condominios muy pequeños que es muy fácil que se desborden las conductas que algunos propietarios hacen en sus casas, hacia las ´áreas comunes, tratándolas como si fueran suyas. Y esto ocurre con mayor frecuencia y potencia en edificios que antes de ser propiedad horizontal, pertenecieron a un solo dueño, que luego sigue creyéndose como tal y pretende imponerle al resto de los copropietarios, sus caprichos o conductas que privaban cuando el edificio sólo era de él.
