Un propietario que integra una Junta de Condominio General en un conjunto residencial de una urbanización del Este de la ciudad de Caracas, capital de la República Bolivariana de Venezuela y con quien hemos compartido otras consultas en fecha anterior, nos envió un correo electrónico sobre la forma y manera de administración y manejo de la Junta General de Propietarios, ente encargado de la administración de las áreas comunes del parque residencial, que queremos compartir con ustedes. Obviamente, amigos lectores, para cada inmueble hay que tener en cuenta las disposiciones contenidas en su Documento de Condominio, que aunque aquí no reproducimos, lo importante es abrir la oportunidad de reflexión de cualquiera de ustedes que viven en conjuntos residenciales integrados por dos o más etapas, donde en cada una de ellas existe una junta de condominio, pero que se administran de forma integral por la Junta General de Propietarios, quien hace la distribución de los gastos comunes para cada etapa en particular, así como para el condominio general integralmente considerado.
El propietario, ante una discusión surgida con los miembros o representantes electos de la Etapa I del inmueble donde vive, donde hay una lucha innecesaria y podríamos decir que hasta “infantil” sobre quien y cómo debe administrarse el conjunto residencial nos preguntó en concreto los siguientes aspectos, a saber:
1.- ¿ Es legal que la Señora XXXXXX, representante legal de la Etapa I del conjunto residencial, aperture una cuenta corriente en el Banco XXXXXXX utilizando el mismo Registro de Información FIscal correspondiente a la Junta General de Propietarios y aun más, sin conocimiento ni autorización de la Junta Directiva General del Condominio que comprende sus dos Etapas?.
2.- Pueden darnos su opinion sobre la legalidad de la decisión tomada por la Junta General de Propietarios del inmueble (que integra sus dos Etapas) sobre la contratación de una Poliza de Seguros para todo el conjunto residencial y la obligación de ambas Etapas de pagar la prima? Existe una Fundamentacion Juridica a considerar: El Reglamento del Condominio : El Art 6. Literal H, dice: “Estudiar y Aprobar, todo contrato relativo a cualquier servicio necesario para el Condominio”; condición previa indispensable para que el administrador pueda suscribir el contrato correspondiente. En este sentido la contratacion del servicio fue aprobada en reunión de la Junta General de Propietarios con votación de 4 votos favorables contra 3 votos en contra, en el pasado mes de Diciembre del año 2012 y contratada a partir del 31 de enero de 2013. Actualmente esta ratificada por la actual Junta de Condominio General de Propietarios.
3.- ¿Puede decirnos con nombre y apellido, según el Reglamento del Condominio, quién es el Presidente de la Junta General de Propietarios?
4.- El alegato que más esgrime la Señora XXXXX, Presidenta y representante de la Etapa I del conjunto residencial, en su defensa para desconocer los pagos de los trabajos realizados en áreas comunes a ambas Etapas (I y II) yque son gastos comunes es: “Negamos su aprobación porque fuimos consultados”, pero hay que acotar que ella normalmente no asiste a las reuniones de la Junta Directiva General dle Condominio y sólo se reune con sus compañeros en la Etapa I.
En espera de tus noticias, nos despedimos.
Propietario: XXXXXX
Nuestra respuesta a este propietario cuyo nombre nos reservamos para evitar herir susceptibilidades en esa comunidad de propietarios fue la siguiente:
1) No es legal que se haya abierto una cuenta bancaria a nombre del conjunto residencial utilizando el mismo Registro de Información Fiscal. Es más, no sabemos cómo el Banco XXXX así lo permitió, ya que tratándose de un condominio, debió solicitarse el Acta de la Junta de Condominio de su designación como tal por parte de la asamblea de propietarios, para identificar a los miembros principales y suplentes; y al mismo tiempo, debió exigirse una carta a dichos miembros principales dirigida a la entidad financiera para determinar la forma y manera sobre cómo se van a movilizar los fondos.
Insistimos en algo muy importante: la realidad jurídica y fáctica del Conjunto Parque Residencial XXXXXXXX impone una administración centralizada para ambas etapas y eso deben entenderlo todo los propietarios que en él viven; de lo contrario, los conflictos y la ruina del inmueble está más que garantizada porque cada quien va a apelar a parcelas de poder.
2) Con relación a la póliza de seguros usted mismo bien señala el fundamento de establecido en el Reglamento del documento de condominio del conjunto residencial. Más allá de eso, la Junta de Condominio ha obrado bajo el concepto del buen padre de familia el cual tiene carácter lega según las normas del contrato de mandato establecido en el Código Civil Venezolano. Le sugiero que se lea el contrato de mandato en dicho código para que abunde en detalles.
Además, la otra fundamentación jurídica deviene del artículo 20, literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal según el cual debe el administrador, en este caso, la Junta General de Propietarios del Condominio debe cumplir y hacer cumplir el documento de condominio su reglamento y los acuerdos de los propietarios. Otra fundamentación legal de vital importancia deriva de la propia votación a la cual se sometió el asunto y que con mayoría simple fue aprobado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 18, de la LPH según el cual, la Junta de Condominio decide por mayoría simple, que en el caso del conjunto residencial Parque XXXXXXX sería dos votos de tres de los miembros principales de la Junta General de Propietarios.
La consecuencia de esto, es que quien no pague la póliza de seguros, sencillamente entra en mora con el condominio y puede ser obligado judicialmente a pagar el gasto común, los intereses por mora y los daños y perjuicios que deriven de tal incumplimiento.
Con la firma del cheque para pagar la prima del seguro por parte de la mayoría de la Junta General de Propietarios, se está verificando y al mismo tiempo tomando una decisión: contratar la póliza de seguros en cumplimiento del Reglamento del Documento de Condominio. Y eso lo tiene que tener muy claro los propietarios y representación legal de la Etapa I (aunque no haya apoyado la decisión de contratarla) ya que la mayoría de la Junta General es la que decide.
Es necesario que entiendan todos, que se trata de una comunidad “PROINDIVISO”, como lo son todos los condominios bajo el régimen de propiedad horizontal. La única forma de dividir este tipo de propiedad está consagrada en la propia ley, y es en casos de ruina total y parcial legalmente declarada. Sugiero estudiar a fondo la “comunidad proindiviso”.
3) El nombre y apellido del Presidente de la Junta General de Propietarios del Condominio será quien resulte electo en la elección que se haga en sesión especial que para tales efectos, de la JDC General de Propietarios, que comprende las dos etapas del conjunto residencial. Vale decir, que de acuerdo al constructor del edificio, la Etapa II, por ser más numerosa en cuanto a la cantidad de apartamentos que posee, siempre tendrá mayor representación, de forma tal, que el constructor y quien inicialmente fue el dueño de la obra, quiso que la mayoría de la Junta de Condominio General de Propietarios fuera controlada por esta mayor representación del grupo total de propietarios. Ello es absolutamente lógico, además por ser el mayor número de propietarios que también contribuye con el pago de los gastos comunes generales a todo el parque residencial.
De forma tal, que para definir al Presidente de la Junta General de Propietarios, debe convocarse formalmente a todos los miembros de la Junta (Etapas I y II) para efectuar formalmente tal elección y levantar un acta que así se asiente en el libro de actas de la Junta de Propietarios (General).
4) Con respecto al punto “4” de su correo, se revela la falta de comunicación óptima entre la representación de la Etapa I y la Etapa II. En este caso, sugiero que se deje constancia expresa de las convocatorias a las reuniones de la Junta General de Propietarios del conjunto residencial, para que no haya excusa para no asistir. Si no asiste la representación legal de la Etapa I, el conjunto no se ve para nada afectado, por cuanto prevalece jurídicamente la mayoría de sus miembros (dos de tres) que pertenecen a la Etapa II. Y ello es lógico, dentro del concepto democrático de la participación y representación, a la luz de la vigente LPH (art. 18) y de la visión que tuvo el constructor del parque residencial desde un principio cuando registró el documento de condominio.
Es necesario a nuestro juicio, que la Junta General de Propietarios cuente con un coach o asesor para que se encargue de la orientación jurídica del inmueble y evitar así, que se tomen decisiones nulas y lo más importante, que se dejen de tomar decisiones que benefician a todos los propietarios. En este orden de ideas, hemos pasado varias veces nuestras propuestas de servicios profesionales, así como hemos asistidos innumerables veces a sesiones con propietarios para atender los asuntos del condominio, a los fines de orientarlos debidamente.
El proceso de comunicación debe ser pulcro y las Junta General de Propietarios debería aprobar primero que todo, las normas de su Reglamento de Debates, que no es otra cosa que el mecanismo de la toma de sus decisiones para crear la acción posterior que las ejecutará y supervisará.
Si la representación legal de la Etapa I no acude cuando se está discutiendo un gasto común a todo el conjunto residencial, está avalando expresamente con su omisión, el apoyo en la mayoría de los miembros, puesto que considera que su opinión no será necesaria; asumiendo que asistiría cuando debe dar una opinión. Su inasistencia injustificada es una seria rebeldía que tiene consecuencias jurídicas con relación a su permanencia en la Junta, por cuanto lo normal es que quien se erige como representante legal de una Etapa I del conjunto residencial, haga valer siempre y ejerza su representación ante la comunidad de propietarios que depositó su confianza para ello.
Si ante la necesidad de una toma de decisión que afecta e involucra a toda la comunidad de propietarios, la representación de cualquiera de las etapas no asiste, entonces debe prevalecer el protocolo del documento de condominio y su reglamento: asistirá en su defecto su suplente legal y en caso de inasistencia también de este, deberá tomarse la decisión conforme a la mayoría legal de la Junta General de Propietarios, que la constituye dos de los miembros de la Etapa II. Lo que no puede ni debe ocurrir jamás en el condominio es su paralización a causa de la conducta caprichosa de quien representa la minoría legal de la comunidad de copropietarios. Y no se trata de avasallar de ninguna forma y dejar de escuchar a esa mayoría genuina y legalmente representada; precisamente, se trata de escuchar sus pareceres para que con su opinión y criterio, se forme la mejor decisión posible siempre.
Tampoco se trata que la mayoría legal y genuinamente representada deje de tomar las decisiones para las cuales está facultada legalmente. Recuérdese siempre que la Junta de Condominio es responsable tanto por acción como por omisión y si ante una necesidad de tomar una decisión, como lo es por ejemplo la contratación de una póliza de seguros, la representación de la mayoría no la toma, entonces son corresponsables por los daños y perjuicios que se causen, si llegase a materializarse un riesgo, por cuanto el documento de condominio y su reglamento del conjunto residencial, autoriza a realizar todo tipo de contratos; y el contrato de seguros es uno que beneficia a toda la comunidad, en consecuencia, desarrolla el concepto jurídico del bien común, así como el del un buen padre de familia concepto romanístico con una vigencia de más de tres mil años y que debe seguir todo quien está bajo la responsabilidad de las normas del contrato de mandato, tal y como ocurre con la Junta General de Propietarios, por referencia expresa del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (Venezuela) que remite a este contrato la responsabilidad del ente administrador.
Finalmente, seguimos a las órdenes de la Junta General de Propietarios, así como de las Juntas particulares de las Etapas I y II, para evitar que terminen en conflictos innecesarios producto de la incomprensión de la realidad jurídica y administrativa del condominio.
Sin más a que referirme por los momentos, nos suscribimos cordialmente,
atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
