Cuando un constructor desarrolla una edificación y decide venderla bajo el régimen de propiedad horizontal en Venezuela, inexorablemente debe cumplir y se acoge a la legislación especial que rige la materia que es la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su artículo 26 expone al detalle la estructura de contenido del documento de condominio y de su reglamento.
Son estos los dos documentos fundamentales que vienen a desarrollar el conjunto de normar del cual dota al constructor al inmueble construido, mediante un proceso de abstracción e imaginación que hace antes de su redacción, considerando las particularidades y características urbanísticas y arquitectónicas que influyen en la conducta de sus futuros copropietarios.
Por esta última razón, resulta un error y un contrasentido que muchos constructores por ahorrarse honorarios profesionales de abogados, copien la redacción de estos documentos redactados especialmente para un desarrollo inmobiliario y lo usen para todos los demás que hagan. La estructura de contenido es una sola porque la señala la ley; pero cada estructura física; cada proyecto inmobiliario tiene características únicas que no se repiten en otros.
Veamos que dice el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana:
“Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
- Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
- Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
- Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
- Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
- Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida”.
De la lectura de esta norma entre otras conclusiones rápidamente podemos derivar que toda la memoria descriptiva del inmueble construido, así como lo inherente a su normativa que garantice su administración y conservación, queda garantizada, informada, reconocida y señalada en un momento preciso: antes de proceder a la venta de las unidades inmobiliarias susceptibles de apropiación individual.
Y dentro de los órganos que se mencionan en esta norma están los dos fundamentales del condominio o comunidad pro indiviso: la asamblea de propietarios y la junta de condominio.
El documento de condominio puede modificarse por parte del constructor si en el proceso de construcción ocurren modificaciones, las cuales deben ser determinadas en lo que el legislador denomina “documento complementario” del documento de condominio, pero siempre antes de proceder a la venta de las unidades inmobiliarias.
Teniendo estas premisas anteriores claras y firmes, fácilmente se deduce que una vez que el constructor termina la obra y conforme a ella otorga y protocoliza el documento de condominio y su reglamento, y procede a vender las unidades inmobiliarias (apartamentos o locales) entonces la única forma que el legislador establece para modificar el documento de condominio es con base a la unanimidad de los copropietarios, tal y como lo señala el artículo 29 de la ley ejusdem.
Imposibilidad de crear juntas de condominios por caprichos de algunos propietarios: Otorgado el documento de condominio y su reglamento y protocolizado ante el registro público inmobiliario competente de la jurisdicción del inmueble, entonces se señala el órgano de representación ejecutiva natural de los copropietarios con capacidad de ejercer las funciones como ente administrador del edificio: no es otro que la junta de condominio.
En un desarrollo inmobiliario según sus características, pueden existir una o varias juntas de condominios. Pero cuando el documento de condominio sólo señala la existencia de una junta de condominio que lo rija, entonces luego de otorgado el documento de condominio no puede venir un grupo de propietarios, que por capricho o molestias con la administración del condominio, pretendan constituir una junta de condominio en un sector del desarrollo inmobiliario.
Casos como este hemos tratado en nuestra consulta privada. Por ejemplo, un desarrollo inmobiliario donde coexisten inmuebles destinados a viviendas y uso residencial, con locales del sector comercial; y existiendo una sola junta de condominio señalada en el documento de condominio, no puede ninguno de los dos grupos o sectores de inmuebles pretender tener cada uno una junta de condominio. Para ello, tendrían que dividir todos los bienes y servicios que sirvne en común a ambos sectores; realizar la división espacial si es que es posible y además, todo esto debe ser aprobado por la unanimidad de los copropietarios, tal y como dispone la ley.
Precisamente, por eso el legislador exige la unanimidad; para evitar que caprichosamente un grupo de propietarios por cualquier circunstancia que sea, atente contra la unidad administrativa, jurídica y de los servicios con los cuales se diseñó el complejo inmobiliario y que así fue reconocido expresamente por qujenes compraron sus apartamentos y locales cuando firmaron las escrituras públicas de sus contratos de compra y venta.
Fraude a la ley y sus consecuencias: el hecho que un grupo de propietarios del sector comercial en nuestro ejemplo, realice una asamblea de algunos y minoría de sus propietarios de locales; levanten un acta y un abogado la presente ante una Notaría Pública destacando en su redacción la constitución de una pretendida e írrita junta de condominio; además, que se haya acudido al ente rector del sistema tributario venezolano como lo es el SENIAT, para gestionar y obtener un Registro de Información Fiscal para dicha disparatada junta, no es otra cosas que un fraude a la legislación especial, la ley de propiedad horizontal y todos los actos que se deriven de tal violación legal, son nulos y acarrearán las consabidas responsabilidades civiles y penales. Recordemos que el Código Civil Venezolano contempla en su artículo 1.185 el hecho ilícito civil señalando que quien cause un daño a otro está obligado a repararlo. En un caso como el ejemplo que estamos poniendo, los copropietarios quienes se prestaron para el fraude a la ley son quienes de forma exclusiva deben sufrir todas las consecuencias económicas por la restitución del orden jurídico infringido; así como el administrador del inmueble, quien se supone que debe cumplir y hacer cumplir el documento de condominio, su reglamento y las leyes, tal y como se lo ordena el artículo 20, ordinal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana.
La falta de ética de algunos colegas abogados: aquí ahora hablamos como abogados litigantes que somos y como quienes nos hemos dedicados al campo de las comunidades inmobiliarias y al condominios desde hace más de 23 años de manera ininterrumpida. Resulta una ignorancia infinita que un abogado pretenda desconocer el orden jurídico establecido; el Estado de Derecho venezolano. Quienes somos abogados y estamos autorizados por ley para ejercer esta noble profesión no podemos nunca olvidar que formamos parte integrante del sistema de justicia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuya lectura es obligatoria para todos.
La responsabilidad de los funcionarios públicos en Venezuela: el artículo 139 constitucional señala: “El ejercicio del Poder Público acarrea responsabilidad individual por abuso o desviación de poder o por violación de esta Constitución o la ley”. El artículo 140 reza: “El Estado responderá patrimonialmente por los daños que sufran los o las particulares en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea imputable al funcionamiento de la Administración Pública”. En este caso están involucrados funcionarios de la administración pública que están causando un daño a la propiedad privada pro indiviso y particular de cada propietario, puesto que al pretender dividir administrativamente el condominio, no habrá dinero suficiente para cubrir todas sus necesidades y ello generará el deterioro o la ruina parcial o total de los bienes y áreas comunes y el deterioro de la calidad de vida de todos los copropietarios. La garantía y el derecho constitucional de la propiedad privada señalada en el artículo 115 del texto constitucional, está tremendamente amenazado. Recomendamos leer también el artículo 141 constitucional.
El ejercicio del principio de autoridad de la junta de condominio legalmente electa por la asamblea de propietarios: es la única que existe y la que tiene que imponer su autoridad y ejercer los recursos de ley frente a los abusos y violaciones de ley en el caso de ejemplo como el que estamos exponiendo. Debe reunirse, levantar un acta y autorizar al administrador para ello. No se trata de una pelea cualquiera entre propietarios; se trata de la supervivencia misma del condominio y su viabilidad económica y jurídica.
Próximamente les seguiré contando el desarrollo de este interesante caso que expongo con fines didácticos de lo que no debe hacerse en el condominio y en el ejercicio de la profesión del derecho, que lamentablemente muchos colegas hacen todo el esfuerzo por prostituir y desacreditar.
Recuerden todos: artículo 2 del Código Civil Venezolano: “La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento”.
Elaborado por RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO (abogado venezolano, Inpreabogado: 40.236)
