En anteriores publicaciones nos hemos referido a la auto gestión como la tendencia más viable, segura, transparente y controlada para administrar un condominio en el Estado de Quintana Roo. Ya las administradoras están en su mayoría, bastante comprometidas con sus errores cometidos y con la opinión que de ellas tienen los propios condóminos que han evaluado sus gestiones. Entonces, ¿que hacer para mejorar la administración de los condominios en el Estado de Quintana Roo?
La respuesta la encontramos ciertamente aplicando las herramientas que el legislador especial que rige esta materia en este Estado de la mexicana nos aporta en la Ley de Propiedad en Condominios de Inmuebles del Estado de Quintana Roo en su artículo 34. Veamos nuestra recomendación para los Comités de Vigilancia y los condóminos, para que no pierdan sus buenas intenciones y su entusiasmo en la administración por auto por auto gestión de su propio condominio.
Nuestro análisis legal y aporte doctrinario:
En el “Capítulo II: Del Nombramiento y Facultades de los Administradores” de la mencionada ley, se señala en su artículo 33 quienes pueden ser las personas que se pueden encargar como administradores de un condominio: en síntesis, una persona física o moral, en los términos indicados por ella. Luego, el artículo 34, es el que menciona el concepto de la “auto administración” (este es el término que utiliza el legislador especial) y señala quién puede serlo agregando:
- El Administrador (ya se sabe que puede ser una persona física o moral; lo importante es que tenga la condición de condómino).
- Cómo se elige al administrador por auto gestión: LO ELIGE LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS LEGALMENTE REUNIDA.
- La duración en el cargo del Administrador del condominio será EL QUE ESTABLEZCA LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS.
- NO SE CREAN DERECHOS LABORALES para el Administrador por el ejercicio de su actividad.
- En el segundó párrafo de esta norma, se establece la OBLIGACIÓN DE ESTAR SOLVENTE EN EL PAGO DE SUS CUOTAS DE MANTENIMIENTO; DE ADMINISTRACIÓN Y LAS DEL FONDO DE RESERVA DESDE EL INICIO HASTA MIENTRAS DURE LA GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR, siendo que esta obligación subsiste para UN CONDÓMINO CUANDO SEA DESIGNADO COMO ADMINISTRADOR, MIEMBRO DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN O DEL COMITÉ DE VIGILANCIA.
Teniendo clara cuáles son las premisas, los términos, los supuestos de hechos y consecuencias jurídicas que este artículo 34 señala, derivamos las herramientas que debemos aplicar para sugerir por nuestra parte, la auto administración; veamos nuestros argumentos:
- Existe en la ley y de forma expresa, la figura del Comité de Administración, además del Administrador y del Comité de Vigilancia. De hecho, el legislador especial desarrolla esta figura en los artículos 38 y 39 de la ley ejusdem. Esta figura, a nuestro criterio, abre una excelente oportunidad para todos los condominios para su proceso de auto administración, cuando el mismo no se encuentre desarrollado por su Reglamento de Condominio. El Comité de Administración es un “ente colegiado” y aunque el legislador habla de esta figura en el “Capítulo III: De la Elección e Integración de los Comités de Administración y Vigilancia Generales de Condominios Maestros”, NADA IMPIDE QUE UNA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS TOME ESTA FIGURE LEGAL PARA CREAR UN “COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN” que asuma como ente colegiado, la auto administración de un condominio regular y cohabite con el Comité de Vigilancia.
- Este “Comité de Administración” a nuestro criterio, debe ser aprobado y desarrollado por decisión del máximo órgano decisorio del condominio, cual es la Asamblea General de Condóminos. Su composición podría ser similar a la que el propio legislador propone para el caso de los condominios maestros, es decir, que cuente con un Administrador, un Secretario y un Tesorero que van a cumplir las funciones que están consagradas para ellos en la propia ley. Pensamos sí, que el Tesorero, podría ser (aunque no hacemos un punto de honor por ello) un miembro del Comité de Vigilancia.
- En resumen: proponemos que la auto administración sea ejercida por un Comité de Administración designado por la Asamblea de Condóminos, la cual expresamente debe atribuirle todas las facultades que tiene el administrador y que están contenidas en el artículo 36 de la ley ejusdem. En esta nuestra propuesta, el Comité de Vigilancia seguiría con sus mismas facultades legales, como un ente supervisor de la buena marcha de la administración y el Comité de Administración designado, sería la entidad colegiada designada por la Asamblea General e integrada por los propios condóminos en la cantidad y puestos que ella misma decida, para ejecutar las tareas de administración directamente y responder por ellas; sería un órgano especialmente “ejecutor” e INDEPENDIENTE DEL COMITÉ DE VIGILANCIA.
La Asamblea General de Condóminos es un órgano que puede ir llenando las lagunas de muchas circunstancias y dinámicas que se dan en el condominio, para ir disminuyendo o erradicando los niveles de conflictividad entre los condóminos y todas las personas que por cualquier razón, se relacionan con él.
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Director y Administrador Único de ASESORÍAS PROCONDOMINIOS CANCÚN, S.A. DE C.V.
