El área del estacionamiento del condominio no puede dividirse o separarse del edificio (Caso)
Estimado Dr. Viso
Buscando en la web ayuda en un caso de condominio encontré su página http://procondominiosvenezuela.wordpress.com, entendiendo la amplia experiencia que usted posee en estos temas quisiera saber si puede ayudarme en este caso, u orientarme hacia donde puedo dirigirme en búsqueda de ayuda, una asesoría o consulta.
Le escribo porque en el condominio donde resido estamos realizando unas Normas de Convivencia para una sana, cordial y solidaria convivencia, se espera regular los comportamientos inadecuados que algunos miembros de la comunidad acometen.
Este es un edificio viejo de los que no tiene puesto de estacionamiento para todos los apartamentos, existen 12 puestos vendidos como una dependencia separada al apartamento y con un % de alícuota aparte. Cito documento de condominio: “Los puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponderá un uso exclusivo de los mismos están marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bolívares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%”.
Los propietarios de puestos quieren en un artículo del reglamento separar administrativa y físicamente toda el área del estacionamiento y restringirnos y controlarnos a los demás vecinos todo lo relacionado con esa área de terreno del edificio, en donde también se encuentran los servicios de electricidad, cuarto de basura y tanques de agua y sistemas de bombeo. Este artículo n· 70 lo platearon (los redactores de la Normativa, todos con puestos de estacionamiento) de este modo:
“Artículo 70: El estacionamiento es un espacio deslingado de la posesión de un apartamento del edificio. Los propietarios y arrendatarios del estacionamiento conformarán un grupo de administración especial, destinado para la administración del mismo en el cual tendrá presencia) en calidad de observador) el presidente de la Junta de Condominio. Dicho grupo estará facultado para tomar decisiones exclusivamente en materia del espacio de estacionamiento y deberá regirse por los principios de la solidaridad y buena concordia. Para tomar decisiones, se deberá contar con dos tercios de los votos. El grupo contará con un vocero que permanecerá en funciones el mismo tiempo que la Junta de Condominio. Este representará al grupo en pleno de cara a otras instancias como la Asamblea de la Comunidad o la propia Junta de Condominio.”
Pero existe un problema de interpretación del documento de condominio:
Ellos alegan que el resto del estacionamiento es su área de circulación y también dicen que nos dan a los otros 28 vecinos una servidumbre de paso para los servicios. Tienen cerrados los puestos de estacionamiento con unas áreas mayores a la que dice el Documento de Condominio que les corresponde, son los únicos que tienen acceso a la llave del portón y a la llave del pasillo que da hacia los servicios y hacia el estacionamiento. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a la totalidad del terreno donde está el estacionamiento.
Yo por mi parte interpreto que el área excedente del espacio de estacionamiento que no son los puestos de estacionamientos, se corresponde a un área común (de la totalidad del terreno), de la cual todos los vecinos podemos libremente hacer uso de ella, incluso ganar rentas con el alquiler, mediante sorteo a los demás vecinos sin puestos, de un espacio en el que por año y medio ha permanecido un carro pequeño accidentado en un área que evidentemente no le molesta a ningún propietario de puesto para su circulación. De igual manera pienso que somos el resto de la comunidad los que les damos a ellos la servidumbre de paso a sus puestos de estacionamiento, y que todos debemos poder hacer uso y disfrute de las áreas comunes siempre y cuando no perjudiquemos a los demás. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a que los puestos no son intercambiables, sino que cada quien es dueño de su único puesto y no puede estacionarse en otro. En una reunión anterior entregue un volante explicativo con escrito y gráficas de las irregularidades que sobre el espacio del estacionamiento vienen haciendo los propietarios de puestos.
Nuestro edificio tiene varias dependencias entre la que existen también locales comerciales, y un área de terreno de los locales comerciales que según el Documento de Condominio: “se hace constar expresamente que el área de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local “A” y el área de terreno ubicada en la parte oeste del edificio será de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A”, “B”, “C” e “I””. Yo pienso que si el área de terreno del estacionamiento fuese de uso exclusivo de los propietarios de puestos de estacionamiento el Documento de condominio lo diría también expresamente.
Estamos actualmente en proceso de discusión de estas Normas de Convivencia, pero para llegar a un acuerdo al respecto del destino del estacionamiento debemos saber realmente que dice el Documento de Condominio y no interpretaciones parcializadas del mismo que nosotros podemos realizar según nuestras conveniencias.
Espero que pueda ayudarnos muy prontamente ya que esta situación está siendo muy incómoda para mí ya que se me quiere satanizar como persona que irrumpe la supuesta cordialidad que no existe en el edificio, a razón de reclamar el derecho al libre acceso al área de estacionamiento para todos los vecinos y mi negativa a aceptar una separación administrativa de la propiedad.
A la espera de una pronta respuesta a mi consulta, se despide muy coordialmente
Atte.
Blanca Rivero
0412-7278644
Anexo le envío: el Documento de Condominio y acá le copio algunos fragmentos que en el Documento de Condominio hablan del terreno, de la constitución del edificio, de las cosas comunes, y de que no se puede deslingar ninguna cosa común. Y el volante con las irregularidades (se lo enviaré en otro mail)
Documento: Protocolo; Primero.Tomo: 24. Número: 8. Folio: 0. Año 1967. Cantidad de folios: 28. Fecha: 05/09/1967. En Registro público segundo circuito municipio Libertador Distrito Capital
“El referido inmueble está formado por un edificio de apartamentos de dos cuerpos, con locales de comercio en su planta baja, un depósito extraño al cuerpo principal y el terreno en donde está construido y le es propio, inmueble situado en la Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal. Dicho edificio denominado “Tirrenia” está construido sobre un lote de terreno alinderado así norte…., sur, este, veintinueve metros (29,00mts) callejón de por medio que es paso de los conductores eléctricos y que a la vez da a varios fondos de casas, oeste en veintiséis metros con treinta y siete centímetros (26.27 mts) con calle privada que corre de norte a sur y que se empalma por su extremo sur con la citada calle Colón…”
“El Edificio “Tirrenia” consta de: Planta baja, siete (7) plantas tipo en el cuerpo del frente, ocho (8) plantas tipo en el cuerpo posterior y un Penthouse en este mismo cuerpo. Además consta de un depósito denominado letra I extraño al cuerpo principal, ubicado en la parte oeste de la parcela y un estacionamiento para vehículos. La planta baja esta distribuída así: Hall de entrada, conserjería, apartamento nº2, nueve (9) locales de comerciomarcados con las letras A,B,C,D,E,F,G,H,I,J y estacionamiento.”
“El local de comercio letra I ó deposito tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados (110,00 mts) más el derecho de uso exclusivo de veintisiete metros cuadrados (27,00 mts2) de terreno destinado a retiro del edificio y colindante con el indicado local ó depósito…, …Se hace constar expresamente que el área de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local “A” y el área de terreno ubicada en la parte oeste del edificio será de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A”, “B”, “C” e “I””
““Los puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponderá un uso exclusivo de los mismos están marcados con los números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bolívares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%”.
“Cuantas las cosas comunes o bienes de uso general a todos los habitantes del edificio y cuya propiedad indivisa corresponde a todos los propietarios de las dependencias que integran el inmueble son: a) la totalidad del terreno sobre el cual está construido el edificio….c) los locales o instalaciones de servicios centrales o generales de todo el edificio, tales como luz, fuerza, teléfono, gas, antenas generales de radio y televisión, los conductores recolectores, desagües de agua potable, de aguas negras y aguas de lluvia, el ducto y el depósito de basura y los estanques de agua elevados y subterráneos con sus respectivos equipos de bombeo… cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin prejuicio del uso legítimo de los demás”.
“La propiedad de cada una de las dependencias comprende además, todo aquello que forma parte de la misma y que no sea considerado como parte integrante de las cosas comunes”
“Séptima.- los derechos que corresponden al propietario o a los propietarios de cada una de las dependencias sobre las cosas comunes son inherentes a la propiedad de la respectiva dependencia e inseparable de ella y en consecuencia todo acto jurídico que tenga por objeto cualquiera de las dependencias comprenderá en la proporción respectiva los derechos que corresponden a la misma en las cosas comunes. Octava.- limitaciones a los derechos de comunidad. Específicamente se establece que no podrá ninguna persona cualquiera que sea el derecho de que fuere titular sobre algunas de las dependencias determinadas en este documento permitirse el ejercicio de ningún derecho que pueda afectar el beneficio común derivado del régimen de propiedad horizontal y en consecuencia no será aplicable a este régimen, el término de duración de la comunidad señalada en el artículo 768 del código civil, ni tampoco podrá pretender el ejercicio del derecho de retracto establecido en el artículo 1.546 del mismo código.
RESPUESTA:
Apreciada usuaria Blanca Rivero:
Reciba nuestros cordiales saludos pasamos a responder su planteamiento en la siguiente forma:
Hemos leído minuciosamente su caso y al respecto me permito señalarle lo siguiente:
1) Resulta totalmente absurdo; insólito y fuera de todo contexto jurídico la interpretación que pretende darle al documento de condominio, algunos propietarios que tienen asignados en uso exclusivo 12 puestos de estacionamiento. El condominio es una propiedad proindiviso, no divisible en principio y está conformado por áreas comunes y no comunes, estás últimas, privativas o susceptibles de apropiación individual.
2) Las áreas de uso exclusivo asignadas a algunos apartamentos como en este caso lo son los puestos de estacionamientos señalados en el documento de condominio, son en todo caso, áreas comunes, pero que están sometidas a un régimen especial según el cual sólo pueden ser usadas por determinados propietarios; lo cual no significa ni les da derechos a los propietarios que puedan usarla legítima y legalmente, a separarlas del condominio mediante acciones leguleyas, sin fundamento jurídico.
3) El documento de condominio establece el lote de terreno de todo el inmueble y repite el criterio legal señalado en una norma de orden público establecida en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que es el que establece las áreas comunes a todos los apartamentos. Los puestos de estacionamientos son parte de las áreas comunes del inmueble y cualquier acción de facto del grupo de propietarios que poseen uso exclusivo de los puestos de estacionamientos, tendentes a restringir, pasos o el libre acceso al área del estacionamiento, es sencillamente ilegal y la comunidad de propietarios debería de organizarse de inmediato para accionar legal y judicialmente si esto llegare a ocurrir.
4) No hay ni servidumbre de paso ni otra interpretación posible al documento de condominio: este y la ley, son expresos y no dan lugar a interpretaciones posibles para separar física y administrativamente el áreas de estacionamiento del edificio. No se cuál podría ser la pretensión última de este grupo de propietarios de actuar de esta forma. Pareciera más bien una actuación basada en instintos primitivos de territorialidad de grupos con exclusión de otros, con abuso de derecho o en todo caso, sin contar con una correcta asesoría legal en materia de propiedad horizontal y el Código Civil Venezolano.
5) Una vez que se determine la intención de la actuación de este grupo, será posible plantear un esquema de solución de conflicto, lógicamente, partiendo de la base legal vigente de Venezuela. Eso sí: cada quien debe asumir su responsabilidad legal en caso de pretender torcer el derecho.
Estamos a sus órdenes para cualquier asesoría adicional con miembros de esa comunidad.
Sin más a que referirme por los momentos.
Una vez más, mil disculpas por su amable paciencia y por la demora que tuvimos al responderle.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
04248178841
hola que sucede cuando aun no asignado puesto estacionamiento por documnento, el edificio utiliza desde el años 60 un espacio colindante para tal fin, ya mediante una posecion, sin embargo dichos gastos a los aptos que no tienen vehiculo le cobran como si se tratase de area comun, ello en reparacion de puertas, asi mismo la vigilancia contratada con expresa vigilancia a ese lugar se la imputan a la generalidad de propietarios, como hacerles entender que al no pertenecer a las construcciones originales del edificio ni al terreno donde se construyo lo toman como un gasto comun
buenas tardes señor rafael me gustaria plantearle mi problematica para q usted me asesore en cuanto a mi problema con el estacionamiento.
tengo 3 años viviendo en el edificio y resulta que mi apartamento no tiene asignado un puesto de estacionamiento, el condominio justifica q es porque al momento de la construccion del edificio los primeros dueños de mi apartamento no quisieron adquirir un puesto por que no tenian vehiculo, entonces esos puestos que son 8 creo los adquirio el condominio para alquilarlos y asi obtener ingresos para el edificio. a la persona q yo le compre tenia un puesto alquilado, mi problema esta en cuando yo voy a comprar el condominio me asegura seguirme alquilando el puesto, pero resulta q al mudarme ya el puesto lo tenia otra persona y de eso han pasado 3 años y aun no tengo puesto de estacionamiento. que puedo hacer señor rafael?
Apreciada señora Claudia: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y la invitamos a nuestro taller de Gerencia de Condominios que tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas. Mayor información: vprocondominios@gmail.com; donde además puede solicitar nuestros servicios profesionales parta atender su caso. Con relación a su planteamiento le señalamos que ante todo, debe revisar cuidadosamente el documento de compra y venta de su propiedad para ver si hace referencia a algún puesto de estacionamiento; lo mismo debe hacer revisando el documento de condominio del edificio para ver si hay algún puesto asignado a su propiedad.
Según la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, en su artículo 5, literal «i» se señala que el documento de condominio debe asignar, al menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos; ello de acuerdo a la reforma de esta ley que ocurrió en el año de 1983. Es posible que su edificio sea más viejo y antes de esa data, no había tal regulación. Ahora bien, como verá, no se trata que los primeros dueños de su apartamento hayan querido o no contar con un puesto de estacionamiento, sino que desde el punto de vista legal, debe cumplirse con la asignación de un puesto como mínimo por apartamento. No es una opción sino un deber que el documento de condominio haga esta asignación; de lo contrario, el documento de condominio no hubiese podido registrarse. Por eso insistimos, debe revisar la data de construcción del inmueble.
En caso que efectivamente los puestos sean del condominio recomendamos que la Junta, elabore un reglamento de alquiler de dichos puestos para que le den oportunidad mediante sorteo, de alquilarlos temporalmente y de forma rotativa, por año o por semestre, dándole así oportunidad a quienes no posean puestos de arrendarlos. Cuando la demanda de puestos sea mucho mayor a la existencia de los mismos, entonces se plantea como solución que quienes hayan gozado del alquiler por haber sido sorteados previamente, no participan en el siguiente sorteo; aumentado así las posibilidades de que salgan sorteados otros propietarios que no lo hayan sido con anterioridad.
La Junta puede elaborar un reglamento de uso y de alquiler de los puestos de estacionamiento conforme a lo establecido en el artículo 18, literal «d» de esta ley.
Esperando haberle sido de utilidad con nuestra orientación, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas noches, en mi edificio pasa lo siguiente: por cuestiones de seguridad se han empezado a enrejar los puestos de estacionamiento. Pero, un puesto esta frente a la puerta para entrar al mismo. El propietario propone enrejar su puesto y colocar una puerta en la reja para permitir el paso a los demas propietarios que estacionan de ese lado del estacionamiento. Lo puede hacer? Gracias.
Apreciado señor Richard Cardenas: con relación a su planteamiento le señalamos que no deben ni pueden colocarse rejas en áreas comunes como lo son los puestos de estacionamientos del edificio. En todo caso, no se puede impedir el libre tránsito de los propietarios por áreas comunes.
En tal virtud, la Junta de Condominio y el administrador del edificio está obligados a a ctuar en defensa de l,os intereses de la comunidad de copropietarios.
Siga nuestro blog y estamos en contacto.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenos dias, tengo alquilado un local comercial con un areas al frente detallada en el documento de condominio como uso exclusivo del local comercial , en esa area se estacionan algunos residentes del edificio y dejan el carro todo en dia y no permiten que los vehiculos comercianes que tiene que entregarme mercacia o clientes se estacionen, el puesto tenia una cadena y uno de los que viven en el edificio daño el candado colocandole pega loca. y se quito la cadena
puedo solicitar a traisito terrestre que remolque esos carros.
que me pueden recomendar..
Saludos y gracias
Apreciado señor Gustavo: reciba nuestros cordiales saludos de Año Nuevo 2016. Leímos su planteamiento y al respecto le señalamos lo siguiente:
1) Si puede usted avisar a la autoridad de tránsito terrestre o a la policía de circulación de su Municipio que acuda para retirar los vehículos que están mal estacionado, aún siendo un área privada como lo es el condominio.
2) Un vehículo parado indebidamente está mal estacionado y ello perjudica directamente el tránsito, ya que entonces sus clientes o proveedores deben pararse en la vía pública para cargar o descargar mercancías.
3) Le recomendamos que dirija escrito a la administradora, a la Junta de Condominio para que ellos en primer lugar intenten resolver el problema. De no tener éxito, dirija carta al Director de la Policía Municipal y solicite ayuda y su intervención por escrito, con base al artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Saludos Cordiales Sr Rafael
La presente tiene la finalidad de pedirle asesoría con respeto al estacionamiento de mi edificio , antiguamente funcionaba como estacionamiento publico , pero los antiguos dueños decidieron venderlo y una mayoría de los propietarios del edificio decidieron comprarlo , cada propietario adquirió una acción correspondiente a cada puesto del estacionamiento total 36 puestos 36 acciones, y la documentación que tenemos es como persona jurídica (un negocio pero que no obtenemos beneficios económico solo para uso personal),lo único que se hizo fue traspasar las acciones de los antiguos dueños a los nuevos accionista en este caso, cada propietario posee una acción correspondiente a cada puesto, estamos todos como socios del estacionamiento, estamos al día con el pago de la cuota de condominio, derecho de frente y pago municipales, quisiera saber si existe la posibilidad de realizar una asamblea, convocar a todos los accionista ,para que lleguemos a un acuerdo de realizar el documento de propiedad con un abogado, que cada propietario pueda tener su documento de propiedad y registrarlo en el registro, Cada quien sea dueño de su propio puesto .
Muchas gracias de antemano Sr Rafael y espero su pronta respuesta.
Apreciado señor Tony González: gracias por contactarnos! y siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y lo invitamos desde ya al IX FORO PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS del 21 de diciembre de 2015 en nuestras oficinas, ubicadas en Prados del Este, Caracas. Mayor info del Taller: en este blog y con la Dra. Belkis Rojas por el celular: 04122451580. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
1) Hemos manejado casos similares en otros inmuebles y cada caso tiene sus particularidades. Respondemos a su pregunta diciéndole que debe considerar que el estacionamiento seguramente está considerada como un área susceptible de apropiación individual, vale decir, vendible y fue así como perteneció a una persona jurídica. En consecuencia, la propietaria del local estacionamiento era y es una persona jurídica.
2) De tal forma, que no es posible realizar ningún documento que asigne los espacios físicos demarcados como puestos de estacionamientos para atribuirlos e integrarlos a los apartamentos. Lo que compró cada propietario fue un bien mueble representado por una acción por determinado valor que le da derecho a usar un puesto de estacionamiento. En tal virtud, si un propietario vende su apartamento, no necesariamente tiene que vender su acción que le da derecho a usar el puesto de estacionamiento.
4) Los accionistas manejan la empresa del estacionamiento a través de una Junta Directiva. Esta empresa es una propietaria más en el edificio y paga sus gastos comunes de acuerdo a la alícuota establecida en el documento de condominio. Dividir el estacionamiento pasaría por deslindar con coordenadas UTM cada puesto; además de las áreas de circulación vehicular y peatonal, y realizar cada venta particular, además de atribuirle una cuota de condominio; todo ello significaría cambiar el documento de condominio para lo cual se requiere la unanimidad de los propietarios, y también, que la autoridad competente otorgue los correspondientes permisos y se hagan los registros en la oficina de registro inmobiliario.
Lo vemos bastante difícil porque sí es verdad que un local privado puede dividirse; pero en el caso del estacionamiento quedarán áreas que serán comunes del condominio como las de circulación y que todos deben también comprar para todos.
Es un caso más teórico que práctico, porque requiere de la verificación del concurso de una serie de variables simultáneas que hacen muy difícil pensar en su viabilidad.
5) En todo caso, para darle una respuesta adaptada a su contexto jurídico, debemos analizar cuidadosamente el documento de condominio de su edificio. Puede solicitarnos una consulta privada por: vprocondominios@gmail.com para atender su caso.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted,
atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Hay unos puestos de visitantes y la junta de condominio quiere cobrar, a los propietarios que se estacionen en ese sitio, la cantidad de 3000 bs mensuales, por las casa se pagan 2000 mensuales, eso es legal, y si lo es como se calcularía el monto a pagar, debe ser en relación a lo pagado por casas, también hay un caney para reuniones y quieren cobrar 5.000,00 por reunión , saludos y muchas gracias por su respuesta
Apreciado señor Rodolfo: Gracias por seguirnos; nuestra cuenta en Twitter es: @procondominios y nueva dirección: http://www.procondominios.com.ve. Sobre su planteamiento le respondemos que no existe una metodología específica para calcular el costo del arrendamiento de áreas comunes de los puestos de estacionamientos del condominio. Se aplica un criterio de valor dirigido por la oferta y demanda del mercado en este rubro. Obviamente, debería ser un valor más bajo que en el mercado por el beneficio que deben tener los propietarios quienes al fin y al cabo son quienes mantienen las áreas comunes.
Lo mismo ocurre para el Caney de reuniones. Normalmente lo que se cobra es el costo de la limpieza del personal que la hace, luego de la reunión; y si hay algún daño, debe pagarlo el propietario que lo contrató.
Sí es legal que se cobre por arrendamientos de áreas comunes del inmueble; y eso ayuda a bajar los gastos comunes mensuales, ya que el importe cobrado debe aplicarse a los gastos causados del mes, tal y como lo establece el artículo 20, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
Estamos siempre a sus gratas órdenes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas noches:
El siguiente tiene por finalidad solicitar asesoria sobre un problema que estamos teniendo con nuestro puesto de estacionamiento. El mismo, es un puesto esquinero que se encuentra al final de una zona cuadrada, por lo que tiene un espacio extra que permite parar otro carro atrás sin molestar a ningun vecino. Pero muchos de los vecinos se quejan de que no es puesto de estacionamiento, a pesar de que solo tranca nuestro puesto de estacionamiento. Hemos revisado los documentos de condominios de otro edificios y hemos visto que en las construcciones actuales (nosotros somos propietarios desde hace 50 años) venden estos puestos de estacionamiento como 2dos puestos de estacionamiento. Por favor expliqueme que podemos hacer al respecto.
Saludos y mil gracias
Apreciada señora Yudith: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro Blog. Con relación a su planteamiento le señalamos que el puesto de estacionamiento es un área común asignada en uso exclusivo y que forma parte integrante e inseparable de su propiedad, y es el que señala su documento de condominio. Si por la disposición física de su puesto el espacio permite parar otro vehículo, le recomendamos que dirija carta a la Junta de Condominio para alquilar dicho especio para no generar conflicto alguno con el resto de sus vecinos. De esa forma, el condominio tendría un ingreso y la decisión debería ser anotada en el Libro de Actas de la Junta de Condominio para que usted tenga el respaldo de estar aparcando su vehículo bajo justo título. Debería además, la Junta, firmar un contrato de arrendamiento con usted para que tenga ese justo título que usted requiera.
Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
bunas noches me llamo carmen ramirez, mi pregunta es un propietario del edificio donde vivo compro un a parte de la planta baja del edificio y puso un deposito de licores y un abasto y ahora quiere agarrar una parte mas del frente de sus locales pero eso prtenece al edificio, ya no lo podemos permitir esos locales lo han enrriquecido y nuestro edificio no tiene entradas solo las cuotas de condominio y queremos que ese señor se valla de aqui porque esos borracho y la bulla ya no podemos estar trankilos , y revizando el libro de acta cuando se le sedio el terreno no todos los propietarios firmaron el acta quiero saber si esa venta fue legal..
gracias espero su respuesta pronto..
Apreciada usuaria Carmen: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Leímos su caso y le respondemos que:
1) Las áreas comunes no son enajenables, vale decir, vendibles. Si las vendieron, lo hicieron ilegalmente y podríamos estar ante un eventual caso de estafa contra el propietario que las compró. Claro, hay que ver si existe un local en planta baja que pudo ser objeto de la venta. Debe aclararnos si se trata de áreas anexas a un local comercial vendible.
2) Si ese señor incumple con las normas de convivencia, pueden hacer la denuncia ante la Alcaldía de su jurisdicción, entidad que a través de su órganos policial, debe hacer cumplir con las Ordenanzas sobre Convivencia y Ruidos Molestos.
3) Si no hubiere un despacho de la Municipalidad encargado de atender estos reclamos y quejas vecinales, le sugerimos acudir ante la Fiscalía Municipal de su jurisdicción, ente ante el cual puede ventilarse cualquier tipo de faltas, señaladas en el Código Penal Venezolano. Este ente público generalmente llama a las partes en conflicto a un procedimiento de conciliación.
4) El condominio bien pudiera alquilarle áreas comunes al propietario de la planta baja, para obtener ingresos adicionales que serán aplicables al gasto común. Debemos tener mayor claridad de la condición del espacio físico vendido y sus áreas conexas, según el plano arquitectónica de distribución de áreas del edificio.
Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Celular: 04248178841
Me es grato dirigirme a usted en la oportunidad de informarle la Problemática que estoy presentando con mi inmueble ubicado en QUINTA GALIZ, APARTAMENTO N 4, PLANTA ALTA NIVEL PRIMER PISO, PARCELA DE TERRENO LETRA D, BLOQUE 31, AVENIDA 15 URBANIZACION ATLANTIDA CATIA LA MAR EDO. VARGAS, el cual especifico a continuación:
Existía una abertura que comunicaba las dos vivienda, la misma fue realizada cuando la construcción de la vivienda era de uso unifamiliar ya que antiguamente por allí existía una escalera para subir a la planta, una vez realizado las modificaciones de la misma y paso a ser vivienda multifamiliar, esa abertura presenta una incomodidad en violación a la privacidad tanto al uno como al otro de los propietarios, dichas viviendas tienen ventilación frontal (ventanas), el antiguo Director de Control Urbano Arq. Gustavo Portillo me informo que eso era un respiradero cosa que es falso, donde se llego a un acuerdo en cerrar con bloque de vidrios y hacer una claraboya, cosa que no estaba muy gustosa, ni estoy de acuerdo porque estoy perdiendo espacio en mi apartamento y privacidad, aparte de eso tengo dos niños en mi casa uno de seis años y una niña de dos, cosa que se pueden ver afectados si uno de eso bloque se rompe.
1. En el patio existía un inodoro que era de agua servida, ya que en el patio por ser destechado existe un perro (por seguridad), la vecina del apartamento Nº 2 quito de forma arbitraria dicho inodoro, ya que ella alega que ninguna tubería debe pasar por su casa, eso sucedió en febrero de este año. En vista de eso me vi obligada a hacer un sobre piso para así utilizar nada más que el tubo de agua de lluvias. El 24 de junio con el aguacero que cayó en este estado, mi casa se vio afectada (se inundó) ya que el tubo de 3” no dio basto para la cantidad de agua recibida. Ver foto, donde la vecina del apartamento Nº 2 alega que soy culpable que a su apartamento se le haya filtrado el agua, en el cual ella ha tumbado paredes donde actualmente se filtra.
2. Cada apartamento tiene su entrada independiente, pues a las propietarias del apartamento Nº 1 y Nº 2 están empeñada en decir que esa área es área común, cosa que también es falso ya que el documento de propiedad dice que mi entrada es independiente lo que significa que es de uso exclusivo de mi apartamento que lo únicos que pasan por allí son los que entran y salen del apartamento Nº 4. Ver foto y Documento de Condominio.
3. Ambas propietarias del apartamento antes mencionado dicen que el techo de mi vivienda es área común, pero la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 5°, literal c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste, y eso pasa con esa azotea, deben pasar por mi casa para ir allí, en la actualidad no posee una escalera fija ya que el patio esta destechado y se le facilitaría el acceso a los delincuentes.
Necesito una orientacion para resolver este caso…gracias
Apreciada usuaria María José: gracias por volver a contactarmos. Con relación a su caso, queremos señalarle que de la revisión de nuestros archivos ya an fecha anterior dimos respuesta a su planteamiento dr forma bien específica, razón por la cual la invitamos a revisar nuestra batería de comentarios para que usted lea nuestra posición y análisis.
Sin más por los momentos, agradeciendo su atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Hola Sr. RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO -especialista en materia de Propiedad Horizontal-; quería afirmar algo con usted; en mi edificio la junta de condominio ha tenido la costumbre de alquilar los puestos de estacionamiento destinados a los visitantes; aun estableciendo nuestro documento de condominio en su articulo 1.8 que:
Bienes Comunes:
Las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada cada uno de los apartamentos y locales comerciales, serán comunes estos. También lo serán aquellos que expresamente se indiquen como tales en este Documento de Condominio. Son cosas comunes: a) La totalidad del terreno donde se asienta el inmueble ; b) Los cimientos, las fachadas, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras y vías de entrada, salida y comunicación; c) Las azoteas patios y jardines; d) Locales destinados al alojamiento de porteros o encargados del inmueble; e) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, Luz, gas y agua, tanques y bombas de agua y demás similares; f) Los ascensores, incineradores de residuos, g) La sala de fiestas y Conserjeria y en general, todos los artefactos e instalaciones existentes para el beneficio comun, segun pauta el articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. h) El area destinada a la escuela, la cual fue cedida en comodato al Ministerio de Educacion i) Los puestos de estacionamiento destinados a la escuela y a los visitantes.
Entonces, conforme a lo establecido articulo 31 de la ley de propiedad horizontal, las cosas comunes no son arrendables y según lo establecido en el articulo 45 hasta es castigado con presidio de 6 a 24 meses.
Así mismo interpreto que, las áreas o cosas comunes destinadas a un uso ordinario establecido en la ley de propiedad horizontal y en el documento de condominio, no pueden ser arrendadas por un grupo en particular de propietarios, cambiando su destino ordinario y excluyendo a los demás propietarios en el derecho de uso y goce de esa área común; y mas si los propietarios que quieran usar esos puestos con su visitante, están solventes en el condominio.
Esta situación como vecino me tiene molesto al no poder usar el puesto de visitante como lo manda la ley; y quería afirmar si estoy en lo correcto, de reclamar ante asamblea de propietarios que es la máxima autoridad del condominio o de ser necesario exigir mi derecho ante tribunales y que este coaccione a la junta de condominio para que se restablezca el orden jurídico de estos puestos de estacionamiento en virtud de lo establecido en la LPH y el Documento de Condominio. Y finalizo diciendo que soy de los que cree, que la Paz es el respeto al derecho ajeno.
esperando su pronta respuesta, quedo de usted, muy atentamente
Francisco Dominguez
Apreciado señor Francisco Ignacio Domínguez: gracias por contactar nos y deseamos que siga nuestro blog de forma permanente. Con relación a su planteamiento pasando a responderlo de la siguiente manera:
1) En primer lugar, le ratificamos que los puestos de estacionamiento en general, son áreas comunes; sólo que unos son asignados de forma exclusiva e inseparable a determinada propiedad y esta no puede ser enajenada sin afectar o incluir el derecho de uso de dichos puestos. Otros puestos, son los de visitantes y según el documento de condominio de su edificio está muy claro su destino y uso.
2) La Junta de Condominio no puede arrendar los puestos de visitantes puesto que estaría subvirtiendo o alterando el uso el cual le fue asignado a un área común del edificio, en beneficio de toda la comunidad de copropietarios. ¿Qué y cómo hacer para respetar el derecho de todos? Primero, le recomendamos que usted haga la denuncia por escrito a la Junta y al administrador para dejar constancia de su reclamo y exhortación a restablecer el orden jurídico infringido. Segundo, en caso de no lograr el respeto del documento de condominio, le recomendamos recabar la firma del tercio del valor inmobiliario del inmueble, según lo establecido en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, para exigir al ente administrador del edificio que convoque a la asamblea de propietarios para tratar el asunto y ratifique el valor del documento de condominio y desconozca cualquier contrato de arrendamiento sobre los puestos de visitantes. En tercer lugar, si se niegan a convocar la asamblea en el plazo exigido en su solicitud, cualquier propietario puede acudir al juez de municipio de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble para que la convoque.
3) Sobre las sanciones civiles establecidas en el arte. 31 de la ley ejusdem, creemos que cabe la posibilidad de demandar a los responsables por los daños y perjuicios que se hubieren causado y comprobables, de acuerdo a lo establecido en el arte. 1.185 del Código Civil Venezolano, cuya lectura le recomendamos aquí.
4) Pero recuerde algo de suma importancia: los puestos de visitantes no son tampoco para ser usado como parqueaderos de los carros de los propietarios que no puedan estacionar los dentro del edificio. Son para los VISITANTES de los copropietarios y no deberían servir para la pernocta de tales visitante sino de forma excepcional.
5) Le recomendamos a la Junta que reglamente el uso de esta área común, en uso de sus atribuciones señaladas en el srt. 18, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal, o bien que la asamblea de propietarios adopte la reglamentación que considere.
Estamos a sus órdenes para redactar tal reglamentación de los puestos de estacionamientos de visitantes y ayudar a la comunidad de copropietarios a resolver esta situación. Solicite nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com.
Sin más por los momentos y esperando haberle orientado, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
Rafael Ángel Viso Ingenuo
Inpreabogafo: 40.236
Celular: 04248178841
Entendido!, muchísimas gracias Abogado y especialista Rafael Ángel Viso Ingenuo; me falto escribirle también que lo mismo hacen con La sala de fiesta; deduzco con su respuesta que también aplica con esa área común -Sala de fiesta-; agrego que, la mayoría de los vecinos como la la junta de condominio son personas transgresoras de la ley y conflictivas o sea ignorantisimas por llamarlo así; si me veo obligado a ocurrir antes el juez, no dudare en llamarlo, nuevamente gracias y muy amable.
como hacer con un conserje que tiene mas de 23 años habitando ese apto, realiza las labores de conserje pero en esos 20 años nunca le han pagado, ahora llega una propietaria que quiere montar una junta de condominio y quiere sacarlos a la fuerza de ese apto. se aplicaría la prescripción adquisitiva en este caso ?
Apreciada usuaria Loredana: Saludos cordiales y gracias por seguir nuestro blog. Excusenos por la tardanza en la respuesta. Con relación a su caso queremos manifestarle que por más años que el consejr habite en el área común destinada a la conserjería, nunca podrá convertirse en propietario, puesto que él es un trabajador del condominio. Se trata de un área común además que no tiene estimada ninguna alícuota porque es mantenida por toda la comunidad.
Con relación a los problemas laborales del conserje, este debe acudir a la Inspectoría del Trabajo de su jurisdicción para ventilarlos y solicitar la protección de los derechos que crea que le están siendo vulnerados.
Agradecemos su atención.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236