Bienhechurías en terreno ajeno (respuesta a consulta)
La usuaria Linda Arab nos hizo recientemente una consulta sobre el registro que hizo de un título supletorio de las bienhechurías que construyó en un terreno ajeno. Ello nos dio pié para extender nuestra respuesta sobre el tema de la prescripción de los derechos reales de acuerdo a lo que señala el Código Civil Venezolano. Entendemos que otras legislaciones romanísticas consagran el transcurso del tiempo como forma de adquirir un dominio o derecho real o de libertarse de alguna obligación. Es un tema muy extenso e invitamos a los interesados a profundizar sobre este concepto según su legislación nacional.
En síntesis, esto fue lo que le respondimos a nuestra usuaria
Apreciada usuaria: Linda Arab, gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:
1) Usted puede registrar el título supletorio sin que el dueño del terreno pierda sus derechos. Obviamente, esta situación tarde o temprano tendrá que resolverse, bien sea que usted compre el terreno; o el propietario se lo done, o bien porque usted vaya a un tribunal civil y alegue la usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad por el transcurso del tiempo.
2) Le recomendamos que se lea el artículo 796 del Código Civil Venezolano que hace referencia al tema de la Prescripción como medio adquisitivo de la propiedad y reza así: “La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de los contratos.
Pueden adquirirse también por medio de la prescripción”.
Nos dice el tratadista venezolano Emilio Calvo Baca en su obra, “Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado”, Ediciones Libra, impreso por Editorial El Greco en Caracas, en 1992, página: 475, que: ” La prescripción a que alude el Art. 796 mencionado es, naturalmente, la prescripción adquisitiva (usucapión). Pueden ser adquiridos por usucapión el dominio y los derechos reales (poseíbles) sobre cosas ajenas.
3) Es necesario que la lectura de este artículo la haga considerando lo que dispone también el artículo 1.952 que está referido en general a la prescripción: reza así: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley”; lea todosm los artículos referidos a la prescripción: 1.952 y siguientes del Código ejusmen.
4) Con relación al tiempo necesario para prescribir, lea los artículos 1.976 y siguientes del Código Civil Venezolano. Nos detemos en uno de ellos: el artículo 1.977 que señala: Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria a la ley.
5) El tema de la buena fe es importante: el artículo 1.979 señala: “Quien adquiere de buena fe un inmueble o de un derecho real sobre un inmueble, en virtud de un título debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma, prescribe la propiedad o el derecho real por diez años, a contar de la fecha del registro del título”.
6) De forma tal, que si usted está en este último caso, usted adquiere la propiedad con el paso de 10 años pero recuerde que debe ser declarado por un tribunal competente; caso contrario, si usted ocupó ese terreno sin justo título, entonces prescribe por veinte años como reza el Código.
Esperamos haberle sido de utilidad y nos suscribimos de usted cordialmente.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenas noches mi caso es el siguiente tengo bienhechuria en terreno ejido la cual me fue invadida y me ha sido imposible por dialogo amistoso llegar a un acuerdo ,ahora bien como hago para solicitar un credito para obtener vivienda si la anterior esta registrada a mi nombre ? dentro de los requisitos para obtener credito es no tener vivienda actualmente vivo en casa de un familiar fallecido y sus herederos me piden desalojar a la mayor brevedad posible
Apreciada señor Colmenarez: le sugerimos que busque su respuesta a su comentario, ya que lo hicimos en esta misma entrada. Hizo un comentario duplicado. Cordialmente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
El constructor de un edificio construyo un estacioamiento en ZONA VERDE que colinda con el terreno del edificio en cuestion, El acceso a dicha zona verde y por ende a su estacionamiento es a travez del terreno del edificio, El constructor vive en el edificio y ahora el terreno de zona verde esta cediendo por el peso del estacionamiento poniendo en peligro nuestras instalaciones y la de terceros cerro abajo. A parte de todos los problemas que esto puede acarrear, el constructor le da a entender a todo el mundo que su terreno es parte del edificio y si la Zona Verde cede y perjudica a los terrenos mas abajo estos demandaran a el edificio y no al propietario q construyo en Zona Verde.
Pregunta
Que hacer y como proceder a fin de que el constructor se responsabilice ante terceros de las cosas que sucedan en la zona verde donde el construyo un estacionamiento?
Saludos
buenas noches mi caso es el siguiente tengo bienhechuria en terreno ejido la cual me fue invadida y me ha sido imposible por dialogo amistoso llegar a un acuerdo ,ahora bien como hago para solicitar un credito para obtener vivienda si la anterior esta registrada a mi nombre ? dentro de los requisitos para obtener credito es no tener vivienda actualmente vivo en casa de un familiar fallecido y sus herederos me piden desalojar a la mayor brevedad posible
Apreciada usuaria Carmen Colmerarez: reciba nuestros cordiales y desde ya la invitamos a nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas, urbanización Prados del Este; mayor información, por favor contacte a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580 e info@procondominios.com.ve. ¡La esperamos! Con relación a su planteamiento le señalamos que:
1) Ante todo, debe dirigirse a las Ficalía Municipal de su jurisdicción para denunciar la invasión de su bienhechuría; ya que se trata de un delito que debe ser perseguido y sancionado contundentemente. No debe dejar de ejercer los derechos que le asisten.
2) Lo que usted registró fue la propiedad de los materiales y la construcción propiamente de la bienhechuría (si es que se refiere a la que construyó en el terreno de la nación). De forma tal, que pensamos que no debe haber problema alguno en solicitar un crédito para obtener una vivienda. Ahora bien, no sabemos qué tipo de vivienda, ya que el nivel crediticio para la Ley de Política Habitacional en Venezuela es sumamente bajo y prácticamente imposibilita a cualquier interesado en obtener un buen crédito para comprar una buena vivienda.
3) Le recomendamos inscribirse en la Gran Misión Vivienda Venezuela señalando que usted no posee vivienda para ver si tiene la gran suerte que le asignen una; aunque a sabiendas que no forman parte del patrimonio de los adjudicatarios, hasta que la nueva Asamblea Nacional apruebe la Ley para otorgar los títulos de propiedad. Dios mediante, así será.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236