Consulta para la instalación de un techo en una terraza del pent house
Caraballeda, 07 de Agosto de 2014
SEÑORES:
PROCONDOMINIOS VENEZUELA
ATTN : DR. RAFAEL ANGEL VISO INGENUO
PRESENTE.-
Yo, JOSE FELIX ARGUIANO HIDALGO, Titular de la Cedula de Identidad N° 6.355.183, en mi carácter de Co-Propietario de un Pent House identificado con las letras PH-H, ubicado en la Parroquia Caraballeda del Estado Vargas, y denominado ASOCIACION CIVIL RESIDENCIAS GOLF SUITES ,por medio de la presente tengo el agrado de dirigirme a usted para plantearle una pequeña duda y una posible solución al caso que a continuación le detallo :
– El edificio tiene 10 pisos y 08 apartamentos por cada piso, los Pent house son de dos niveles cada uno , solo varían en la cantidad de metros cada uno.
– La primera planta está compuesta por un Pasillo de entrada, Cocina , Baño auxiliar, sala, comedor , habitación principal con baño incorporado.
– La segunda planta está constituida por tres habitaciones , dos baños y una terraza descubierta
– La terraza descubierta tiene las siguientes medidas 4,30 metros de largo ( Frente ) por 6,50 metros de ancho
– Necesito instalar un techo de “ Toldo estructural en vinil BLACK OUT, color blanco, en medidas 3,10 metros de largo ( frente ) y 6,00 metros de ancho, siendo un techo Ornamental y donde en ningun momento alcanza a la fachada Principal faltándole 1,20 metros para esto y sin contar con la jardinera y faltándole 10 cm en su parte lateral para alcanzar los limites perimetrales del edificio.
– En ningún momento la caída de agua de lluvias en ninguno de sus extremos caerá hacia la fachada ( frente ) lateral derecho ( vecino ) y lateral izquierda ( edificio )
– NOTIFICACION A LA PRESIDENTA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO : El día 04 de julio le notifique vía email a la Presidenta la necesidad de instalar un techo , porque las lluvias continuas entraban atraves de la puerta y ventana llegando a inundarse el apartamento en su pasillo y cuartos del nivel de arriba, perjudicando puertas de madera , cerámica y otros ,en sus adjunto le envié el presupuesto de la empresa ONDA SOLAR DECORACIONES C.A. así como fotos modelos de su vista panorámica de lado, de frente y de abajo hacia arriba. su respuesta fue la siguiente : En referencia a la solicitud que está realizando le informo que lo más importante de todo es que el techo que vaya a colocar en la terraza de su apartamento no modifique la fachada, es decir no debería notarse (mi apartamento es punta de edificio igual al Pent house PH-A ) lógicamente si lo vemos de una esquina o a más de 100 metros se debe ver un techo porque su nombre lo indica techo , pero nunca sobrepasa los límites de la fachada. Al ver la respuesta y no sobrepasar al contrario cediendo espacio que lo más legal era cubrir todos los extremos, hago contrato con la empresa antes mencionada y cancelo la totalidad del material , resulta ser que el día 22-07-2014 la empresa hace formal entrega del material y se sube al apartamento , justamente el mismo día y a las 12,29 pm me envía un correo la Presidente y me indica textualmente lo siguiente : En correo enviado respeto a su solicitud NO SE LE ESTA AUTORIZANDO la colocación del Toldo que usted informa. Como comprenderá cualquier Techo que en los Pent House se instale se va a notar desde la calle y va a alterar la fachada. La colocación de este techo debe estar aprobada en Asamblea, agradezco su colaboración al respeto.
– Me pregunto porque no fue esa la respuesta el día 04 de julio y no hago esa inversión? consulto con un Ingeniero Carlos león CIV:30824 y me indica en un informe que si lo puedo instalar ya que no cubre ni sobrepasa el perímetro del edificio .
– Esta consulta con usted es para estar seguro de instalar el techo por mi necesidad y aparte por el importe que tuve que realizar al cancelar el material.
Sin más por los momento y agradeciendo su gentil atención al respeto se despide de usted muy,
ATENTAMENTE
JOSE FELIX ARGUIANO
6.355.183
NOTA : SE ADJUNTA INFORME DEL INGENIERO
NUESTRA RESPUESTA A ESTE USUARIO FUE LA SIGUIENTE:
Apreciado señor: JOSÉ FÉLIX ARGUIANO:
Con relación a su caso, procedimos a leer minuciosamente el material
que nos envió; y para poder dar una respuesta exacta a su caso, es
necesario revisar el documento de condominio, y el documento de compra
y venta de su apartamento, para mirar las posibles regulaciones de su
terraza y de las fachadas.
Obviamente, la Junta de Condominio en una primera instancia debió
responder específicamente y en primera instancia su planteamiento y
nos extraña mucho que no lo haya hecho. Lo hizo a destiempo y sin
fundamentar su respuesta en el ámbito jurídico; dejándolo a usted en
un estado de indefensión y sin determinación.
Nosotros le podemos recomendar tomar una cita de una hora con nosotros
para verificar personalmente los documentos; proyectos; planos y
proyectos elaborado por el proveedor, para poder tener todos los
elementos en la mano. Esa consulta incluye la elaboración de nuestro
dictamen firmado y sellado, de acuerdo al análisis que hagamos de los
instrumentos disponibles que nos presente.
El costo de nuestros servicios por la asesoría de una hora y el
dictamen dirigido a usted como nuestro consultante, tiene un costo de
Bs. 2.500,00 más el IVA de Ley. Y si la Junta de Condominio tiene
dudas al respecto, les sugerimos que también nos contacten para
orientarles en este aspecto fundamental.
Cabe destacar y sin llegar a emitir una opinión de fondo sobre su
consulta (no lo podemos hacer hasta estudiar bien los documentos) que
las terrazas pueden ser objeto de intervención, siempre y cuando no se
les altere el uso y destino para las cuales fueron concebidos. Por
ejemplo, si usted el espacio de la terraza lo cierra y lo convierte en
una habitación, evidentemente está alterando su uso y destino
concebido por el proyectista de la obra. Ahora bien, a nuestro
criterio, un techo como el que usted propone no cambia el uso y
destino de la terraza porque sigue siendo un espacio abierto, de
esparcimiento ocasional del inmueble a la cual está asignada; y en
muchas ocasiones los techos vienen a resolver problemas de
filtraciones en los pisos de las azoteas; siempre y cuando se
canalicen debidamente las aguas de lluvias y estas no caigan sobre las
fachadas y puedan ser drenadas correctamente.
Lo importante sería que la Junta de Condominio asumiera un tipo de
diseño para todas las terrazas. Si usted es el primero en colocar el
techo liviano, la Junta podría asumir su proyecto para lograr
posterior uniformidad en otros propietarios que deseen techar.
Finalmente, le reiteramos nuestra disposición de ayudarle y orientarle
y estamos a su completa disposición.
Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted en
espera de su respuesta.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
celular: 04248178841
Hola, tengo una inquietud, vivo en una terraza la cual está conformada por 3 torres cada una tiene 20 apartamento, existe una junta de condominio legalmente constituida y registrada, una de las torres a presentado una carta a la Junta de Condominio informando que se separa de las otras torres y que partir de ahora ellos tienen su nueva junta, mi pregunta es, esto es legal, pueden separarse sin antes haberlo consultado con las otras torres? gracias por su atencion.
Apreciada usuaria Noris Padrón: gracias por contactarnos. Esperamos que nuestra respuesta aún le sea de gran utilidad. El condominio está integrado por un documento de condominio. Esa separación es ilegal; la división de las cosas comunes es un tema que está regulado por los artículos 16 y 17 del la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela y está sujeta a la existencia de la destrucción total del inmueble o de una porción del mismo que represente al menos, sus 3/4 partes. De manera tal, que esa separación fáctica de una de las torres, además de ilegal, viene a comprometer su correcta administración, puesto que hay seguramente áreas y bienes comunes a las tres que son indispensables para la existencia de todas.
Son irresponsables los propietarios que están proponiendo una división fuera de la Ley y por supuesto, que asumen las responsabilidades legales del caso: civiles, penales y administrativas, según se presenten.
De tal forma, que recomendamos hacer una campaña en la comunidad donde se persiga más bien la unidad en lugar de la ilegalidad. ¡NO ES POSIBLE LA DIVISIÓN FÁCTICA! No están dadas las circunstancia o supuestos de hecho de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, para una división de esa naturaleza.
Aprovechamos para invitarla a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Igualmente, le señalamos que:
PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.
¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:
1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.
2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.
3) Independencia, movilidad y disponibilidad.
4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.
5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.
Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
•Manejar múltiples condominios.
•Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
•Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
•Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.
APLICACIÓN “ON LINE”:
CONDOMINIO EXPRESS también permite:
•Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
•Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
•Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
•Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
•Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.
CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:
Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:
NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
•Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
•Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
•Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
•Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.
NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:
Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
•Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
•Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
•El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
•No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
•El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236