Índices de una buena gestión administrativa en el Condominio

PorRafael

Aunque será motivo para abordar con mayor profundidad este tema, a continuación y por ahora, vamos a  señalar lo que entendemos son los principales índices que deben ser considerados por todas aquellas personas que administran condominios y cualquier clase de inmuebles, y también, por sus copropietarios para que ejerzan un control sobre la gestión de la Junta de Condominio.

Cada administrador o Junta de Condominio puede establecer y crear sus propios parámetros de gestión, los cuales deben ser explicados a la comunidad, en cuanto a la metodología de elaboración y sobre todo de explicación de los resultados de gestión par que no dejen lugar a dudas en su correcta interpretación.

Los índices no son otra cosa que los valores o parámetros que derivan o son producto de una actividad, perfectamente medibles desde el punto de vista cuantitativos y calificativos que hacen posible establecer conclusiones sobre la gestión de una entidad, en nuestro caso, de la Junta de Condominio o del ente administrador del Condominio. De modo tal, que echa una evaluación positiva de los índices podríamos decir entonces que el ente evaluado cumplió con las expectativas y con una serie de metodologías de gestión, que hacen pensar en varios conceptos de actuación, tales como: transparencia, eficiencia, eficacia; seguridad jurídica; protección de las áreas comunes (mantenimientos preventivos, correctivos, predictivos); cumplimiento de deberes legales (fiscales, parafiscales, etc.). En síntesis, cada Junta  o también, la asamblea de propietarios legalmente reunida, puede crear  los Índices de Buena Gestión Administrativa.

Algunos de esos Índices podrían ser:

  1. Número de reuniones; decisiones tomadas por la Junta y ejecución de tales decisiones. Este índice permite cuantificar y calificar el trabajo de los miembros de la Junta de Condominio.
  2. Número de inspecciones de todas las áreas y bienes comunes. Permite demostrar este índice la preocupación y la ocupación de la Junta o del ente administrador por el cuido y vigilancia sobre la infraestructura del  edificio.
  3. Medios de comunicación y su uso habitual para rendir cuentas: Este índice permite evaluar el aspecto comunicacional permanente y sistemático de la Junta o el Administrador en pro de los copropietarios. Además, forma parte del cumplimiento del deber de rendición de cuentas de todo quien administra y gestiona intereses de terceras personas.
  4. Cumplimiento de registros del condominio en entes públicos tales como INCES, IVSS,
  5.  Nivel de cobranza de gastos comunes de manos de los propietarios: permite evaluar no sólo el comportamiento de los propietarios en el pago de sus gastos comunes, sino la capacidad de recuperación de la cartera de morosos.
  6. Cuantificación de los trabajos de conservación y mantenimiento de las cosas y áreas comunes. Permite evaluar todos los trabajos que efectivamente se ejecutaron, más allá de las inspecciones realizadas.
  7. Fecha de facturación de gastos comunes y entrega de la  planilla de liquidación mensual o recibo de condominio. Permite evaluar la oportunidad de este proceso administrativo, conforme a lo que diga el documento de condominio o los procedimientos  contables universalmente aceptados.
  8. Fecha y oportunidad de realización de todos los procesos administrativos del condominio: además de la facturación; pago de la nómina del personal; pago de servicios básicos; pago a proveedores fijos, entre otros.
  9. Uso y reposición del Fondo de Reserva: permite evaluar el apoyo económico que permite este fondo en la inversión que requiere el condominio para su funcionamiento y la programación de la reposición del dinero utilizado. No puede haber uso sin programación de reposición de este fondo.
  10. Contratación de las pólizas de seguro para protección de la infraestructura del edificio contra riesgos naturales o causados por el hombre. Permite evaluar el grado de responsabilidad y de ahorro con que actúa la Junta de Condominio o el Administrador.
En fin, le pedimos a nuestros seguidores que hagan sus propias clasificaciones de los Índices de una Buena Gestión Administrativa.  Lo importante es que cuando una Junta asuma sus funciones, apruebe en su primera reunión o bien lo haga una asamblea de propietarios, cuáles van a ser estos índices cuyo cumplimiento estricto de la metodología que los produce, brindan un alto porcentaje de éxito de los responsables de la gestión administrativa en cualquier inmueble ubicado en cualquier ámbito geográfico.
De ustedes nos suscribimos.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
(Venezuela)
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8 comentarios

  1. Dr Viso un gusto saludarle una consulta,

    Donde están asentadas las mejoras necesarias que no requieren del 75% de la anuencia de los propietarios? es decir como se sustenta que una mejora es necesaria (En nuestro caso requerimos el cierre del perímetro del conjunto pues la delincuencia nos tiene azotados, y puede ser promovida en asamblea de propietarios. Existe algún articulo del código civil o de la LPH que se pueda utilizar. He revisado minuciosamente la LPH pero no aparece este concepto.

    Saludos Cordiales.
    Yelitza Crespo

    1. Apreciada usuaria Yelitza Crespo: reciba nuestros cordiales y desde ya la invitamos a nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas, urbanización Prados del Este; mayor información, por favor contacte a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580 e info@procondominios.com.ve. ¡La esperamos! Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) No existe ninguna mejora que no deba ser aprobada por el 75% de los propietarios, tal y como lo dispone la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, porque aunque la ley no define el término «mejoras», sí la condiciona a un quórum aprobatoria mayoritario.
      2) De tal forma que hay que aproximarse a un concepto de «mejoras» y nosotros básicamente lo entendemos como un valor adicional reflejado por un bien que se construye o incorpora a las cosas comunes, posterior al registro del documento de condominio, el cual es el que identifica las cosas comunes en su memoria descriptiva de las mismas.
      3) El cierre perimetral que usted refiere en su condominio es un valor nuevo; antes no existía y que se requiere por las razones de seguridad. En este sentido, entonces debe contar con el aval del 75% del total de los propietarios considerados como voto personal y no como voto capitalístico basado en alícuotas. Ese es otra de las deficiencias de la legislación vigente; que regula muy deficientemente la toma de decisiones con base al valor capitalístico o cuando son tomadas con base al valor del voto del propietario que sería igual a 1 y no fraccionado..
      4) Insistimos, el concepto de mejora no está en la Ley de Propiedad Horizontal; más si en la doctrina que es fuente indirecta del derecho en Venezuela.
      Esperamos haberla orientado útilmente y estamos a sus gratas órdenes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  2. Buenos días felicitaciones por su blog. Quisiera que me aclarara una duda, resido en la población de Cagua-Edo.Aragua Urb. La Haciendita el Edificio consta de ocho letras para un total de 64 apartamentos el mismo es privado y nos regimos por un Reglamento de Condominio y por supuesto la Ley de Propiedad Horizontal desde hacen 36 años. Desde el año pasado eligieron una Junta de Condominio donde la Administradora Economista es hija de un copropietario claro esta este nos el caso grave, si no que vienen presentando irregularidades como falta de supervisión tanto al operario de matenimiento como a los equipos del cuarto de bomba, alumbrado, portones es decir el Edificio esta en total abandono después que eramos el ejemplo de la Urbanización. La semana pasada convocaron a una Asamblea (que rebozo el vaso de agua) donde en 1er llamado no hubo quórum, en el 2do llamado no hubo quórum y en 3er y último llamado con 20 copropietarios de asistencia están aprobando la siguiente decisión: Presentaron un Plan estratégico del 2016, que incluye los arreglos al áreas de bomba para su automatización, los planes con el alumbrado y portones, parte del financiamiento para realizar estos trabajos serán a través de un financiamiento otorgado por los propios copropietarios el cual será pagadero a cada uno de ellos mensualmente por 12 meses con una tasa de interés del 30% dicha cuota podrá ser reflejada para ser cancelada por los copropietarios del Conjunto, a través de las relaciones de pagos mensuales. Contamos con Bs.105.000,00 préstamo efectuado por ocho copropietarios. Mi pregunta es: ES ESTO LEGAL???? porque tenemos un Fondo de Reserva 10% más un Fondo de Mejoras y Mantenimiento mensualmente cancelamos Bs.50,00 cada apartamento esto fue aprobado en Asamblea y consta en Acta.
    A donde podemos acudir para efectuar una Denuncia de este tipo……….

    1. Apreciada señora Lilian Aranda: Gracias por escribirnos nuevamente. Vemos que su nivel de consulta es alto y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a este segundo planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:

      1) En virtud a que se trata del mismo caso que usted planteó con anterioridad, le reiteramos nuestra respuesta cuya lectura la invitamos a realizar nuevamente.

      Gracias por su apoyo y por la confianza mostrada en nuestro blog. Siempre a sus gratas órdenes. Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      P.D.: CON ESTA RESPUESTA NUESTRO NIVEL DE RESPUESTAS A LOS COMENTARIOS QUE OS HACEN LOS USUARIOS ES DEL 100%, PARA EL DÍA VIERNES SANTOS, 25 DE MARZO DE 2016, A LAS 3:49 A.M. HORA DE CARACAS, VENEZUELA.
      TODOS LOS COMENTARIOS HAN SIDO CABALMENTE RESPONDIDO Y ES LO QUE PERMITE LA CREDIBILIDAD EN NUESTRO BLOG.
      LOS INVITAMOS A VISITAR NUESTRO NUEVO DOMINIO: http://WWW.PROCONDOMINIOS.COM.VE. A PARTIR DE LA SEMANA PRÓXIMA, LAS VISITASA ESTE BLOG SERÁN REDIRECCIONADAS A ESA NUEVA PÁGINA QUE PONEMOS A DISPOSICIÓN DE NUESTROS SEGUIDORES.

      RAFAEL VISO

  3. Buenas tardes, en realidad no es un comentario sobre el artículo.
    Necesito de la prestación de sus servicios y hacer una consulta; me ha sido imposible comunicarme son ustedes a los tlfs que aparecen publicados y no contestan mis correos.
    Gracias por au atención

    1. Señora Varela: saludos cordiales…Puede contactarnos para atender su requerimiento en nuestras oficinas: teléfono: 02129772514; 04248178841 y 04122451580. Otro teléfono alterno: 0212-4727860; Rafael Viso y Belkis Rojas a sus órdenes para atenderle.

      Estamos ubicados en la urbanización Prados del Este, Calle El Mirador, Quinta «YOLY», Municipio Baruta del Estado Miranda.
      Atendemos previa Cita y el costo de nuestros honorarios es de Bs. 5.000,00 por hora; la fracción de 30 minutos: Bs. 2.500,00. Estamos a sus órdenes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  4. De acuerdo a el artículo, tengo una pregunta. Estos indices para el caso de una administradora; pueden servir de referencia hacia otros condominios que deseen los servicios?

    1. Apreciada señora Valen Marcano: gracias por contactarnos y esperamos que siga este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Respondemos a su pregunta diciéndole que estos índices sugeridos como parámetros de una buena gestión administrativa son perfectamente válidos tanto para empresas o personas administradoras de inbmuebles.

      Estamos siempre a sus gratas órdenes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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