La falta de decisión de la junta de condominio sobre la gerencia del inmueble
En nuestro libro «Gerencia de Condominios y de Comunidades Inmobiliarias» abordmos de manera extensa nuestras recomendaciones a las Juntas de Condominio para que optimicen su labor, especialmente cuando están administrando el inmueble, ejerciendo una de las funciones que le atribuye el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela. Ahora bien, queremos llamar la atención de nuestros usuarios, sobre las conductas omisivas de las Juntas de Condominios, cuando no toman decisiones oportunas. Esto trae como consecuencia que se demoran los procesos administrativos, y sobre todo, los actos de conservación y mantenimiento correctivo que requieren las cosas comunes, amén de dilatar y entorpecer toda la dinámica comunicacional con los propietarios y proveedores, generando desconfianza y desacreditación en la acción de la Junta, lo que termina causando su deslegitimación por omisión en la acción.
Cuando los miembros principales de una Junta de Condominio están más pendientes de sus actividades privadas, y alegan que no tienen tiempo para atender los asuntos que la asamblea de propietarios les ha confiando cuando los eligió para integrar el ente colegiado de la junta de condominio, entonces deben pensar seriamente en la renuncia. Claro, queremos señalar que la renuncia a un cargo, también tiene sus tiempos, ya que por ejemplo, sería inútil y poco recomendable, aquella renuncia que se produce por ejemplo, a escasos días de realizarse la asamblea de propietarios para designar a la nueva junta de condominio.
Nuestra recomendación a quienes deseen integrar una junta de condominio, bien como miembro principal o suplente, es que hagan un examen de conciencia y piensen bien antes de postularse si tienen tiempo para dedicarle a las exigentes actividades que requiere atender bien y responsablemente, las de una Junta de Condominio. Si su respuesta es afirmativa, pues bien, adelante! asuma sus funciones cabalmente y programe su tiempo. Y si por alguna razón usted ve que su trabajo en la junta no es valorado por la mayoría; se torna conflictivo permanentemente porque no aceptan su disenso; y sobre todo, si ve que no logra ninguno de los objetivos que se había planteado por las trabas que puedan colocarle otros miembros y siente que compromete su salud mental y física en estas actividades que son adhonorem y que restan mucho tiempo familiar, entonces plantéese renunciar y esperar mejores momentos para integrar su voluntad a otros equipos de trabajo con los cuales usted podrá realizar una actividad dentro de la Junta de Condominio más exitosa y acorde con sus aspiraciones
BUENAS TARDES, HE ESTADO REVISANDO SU BLOG Y ME PARECE INTERESANTE TODO LOS QUE USTEDES HAN PODIDO RESPONDER CON RESPECTO A ESTE TEMA, VIVO EN VALENCIA Y DESDE UN PRINCIPIO QUISIMOS CONFORMAR UNA COMISION ELECTORAL EL CUAL SOY LA PRESIDENTA, AHORA BIEN ESTE ES NUESTRO CASO: TODOS LOS MIEMBROS DEL CONDOMINIO RENUNCIARON!! MI PREGUNTA ES: HAY QUE IR NUEVAMENTE A ELECCIONES?O SE PUEDEN REEMPLAZAR LA JUNTA EN UNA ASAMBLEA DE VECINOS? GRACIAS DE ANTEMANO
Apreciada Elisandra Carrillo: sobre su caso le señalamos que deben convocar a una nueva asamblea de copropietarios, del condominio; NO UNA ASAMBLEA DE VECINOS, para elegir a los miembros de la Junta de Condominio que han declinado o renunciado a sus funciones. El administrador debe apreciar que es grave este motivo y de acuerdo al artículo 24 de la Ley de propiedad Horizontal de Venezuela, en concordancia con su artículo 18, debe realizar una convocatoria porque el edificio no puede funcionar legalmente sin una junta de condominio. Recomendamos leer estas normas y si tiene nuevas dudas, avísenos; estamos para servirle.
Deben ir a un nuevo proceso eleccionario que resuelva la situación de la Junta.
Estamos a sus gratas órdenes,
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
P.D.: No deje de leer lo que dispone su documento de condominio y reglamento.
Recomiendo como lo indica la ley que existan los copopietarios, la Junta de Condominio y la Administradora. Tener a una Junta de Condominio como Administradora no traera a futuro optimos rsultados, mas aun, cuade se trate de aplicar la ley.
Buenas noches estimado. Gracias por la orientacion que presta en esta pagian. Mi inquietud es la siguiente: En el edif teniamos una junta de condominio costituida hace dos meses pero la presidenta y vicepresidenta no estaban realizando ninguna de sus obligaciones ni se presentaban en ninguna de las asambleas convocadas por el resto de la junta. Teniamos un problema grave por resolver ya que pasamos mas de 2 semanas sin agua por daño en la bomba y estas personas muy soberbias no se presentaban, resulto que en una de las asambleas un propietario propuso destituirlas y nombrar nuevos integrantes que tuvieran la voluntad y el tiempo para resolver los problemas y asi se hizo. Lo que me gustaria saber si esto es valido esa junta que se constituyo y si hicimos bien es destituirlas? gracias.
Apreciado usuaria Irma Pereira: gracias por contactarnos! y siga nuestro Blog: Sobre su preg7unta le señalamos que: ¡NOS PARECE REALMENTE FABULOSO QUE LA COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS SE HAYA ORGANIZADO Y HAYAN DESTITUIDO Y PUESTO FIN A LA ANARQUÍA QUE DOS MIEMBROS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO CAUSABAN A TODA LA COMUNIDAD! Claro que hicieron muy Bien; y no tenga ningún tipo de dudas: Hay personas que se postulan para pertenecer a una Junta de Condominio y no tienen el perfil adecuado de ser servidores públicos. Creen que ser miembro principal de la Junta es una cuestión de poder o que da empoderamiento en la comunidad.
¡ES UN SERVICIO COMUNITARIO! de altísima responsabilidad.
Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.
Aprovechamos también invitarlos a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Igualmente, le señalamos que:
PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.
¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:
1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.
2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.
3) Independencia, movilidad y disponibilidad.
4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.
5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.
Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
•Manejar múltiples condominios.
•Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
•Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
•Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.
APLICACIÓN “ON LINE”:
CONDOMINIO EXPRESS también permite:
•Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
•Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
•Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
•Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
•Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.
CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:
Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:
NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
•Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
•Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
•Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
•Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.
NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:
Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
•Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
•Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
•El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
•No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
•El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.
¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO? El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com
Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.
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“Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.
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Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes. le comento lo siguiente. Fui elegida miembro de la Junta de Condominio, no baje a la asamblea. Debido a un acuerdo de que todos los pisos deberan trabajar cada año, se me obliga a participar. Los demás miembros, (2) se niegan a participar, por lo tanto quedaría yo sola. Como trabajo sola, si las decisiones deben ser tomadas por lo minimo por tres miembros de la Junta de Condominio. No puede trabajar solo una persona cuando en el caso que le indico,existe una chequera que debe ser firmada por al minimo dos miembros de la junta de condominio. Ademas de ser una responsabilidad bastante amplia. He renunciado por no tener problemas médicos y además de haber quedado sola.
jurídicamente cuales son los paso a seguir?, He mandado la renuncia a la Administradora. LA ley de Propiedad Horizontal no habla de la renuncia de los miembros ni de los pasos a seguir. Puedo contar con sus comentarios al respecto. gracias. NOTA LA ADMINISTRADORA ME OBLIGA A COLOCAR LA RENUNCIA EN LA CARTELERA?????, DONDE SE INDICA ESTO?????
Apreciada usuaria María Molina: gracias por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en responderle su planteamiento. Lo hacemos en los siguientes términos:
1) Esa práctica de obligar a los propietarios de determinado piso, a formar parte de la Junta de Condominio en determinada oportunidad, es absolutamente ilegal.
Es la asamblea de propietarios la que debe elegir a la Junta de Condominio cuando sea legalmente convocada y con los miembros que se postulen libremente en su seno.
2) La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela no establece una obligatoriedad o mecanismos de participación de los propietarios en la Junta, según un orden establecido por los pisos del edificio.
3) Legalmente, debe convocarse a la asamblea de propietarios, siguiendo además las normas del documento de condominio para realizar una asamblea de propietarios que elija en su seno a los propietarios que deseen pertenecer a la Junta de Condominio.
4) usted no puede renunciar a nada porque no ha sido legalmente electa como miembro de la Junta de Condominio, por lo que no puede colocar su renuncia en la cartelera (que de paso ese no sería tampoco el procedimiento) la cual en todo caso, debe dirigirse a la Junta; a la administradora, para los efectos legales consiguientes.
Apreciado señor Abelardo San: gracias por contactarnos y procedemos a dar respuesta a su planteamiento de la siguiente forma.
1) Si los estatutos o el documento de condominio señala una prohibición expresa de no construcción de nuevas plantas ni modificación de fachadas, estamos seguro que usted como hombre respetuoso de la Ley, NO TENDRÁ NINGÚN PROBLEMA EN DARLE FIEL Y ESTRICTO CUMPLIMIENTO.
2) Usted al momento de comprar la vivienda aceptó mediante documento público debidamente protocolizado en el registro inmobiliario, cumplir con el documento de condominio. Entonces, ahora no puede incumplirlo bajo ningún concepto.
3) Si tiene necesidad de una vivienda más grande, lo más económico y menos conflictivo es que proceda a vender la actual vivienda y busque otra en el mercado secundario de bienes inmuebles una que se ajuste a sus necesidades sin que le cause conflicto a sus vecinos, ni se arriesgue usted a que le paren las obras que pretende y la Alcaldía de su jurisdicción proceda a multarlo.
Apreciada usuaria: Mariana Armas: leímos con atención su planteamiento y le respondemos de la siguiente forma:
1) En primer lugar, usted no tiene que pagarle a nadie ninguna cuota, puesto que dichas viviendas son del Estado y no están sujetas a ningún negocio jurídico oneroso. Son viviendas que no son vendibles ni comprables.
2) Usted solamente tiene derecho a usar, gozar y disfrutar la vivienda, más nada.
3) La vivienda, nunca podrá ser suya mientras el Gobierno Nacional no decida cambiar el régimen de propiedad sobre ella y permita que se otorguen los títulos de propiedad a favor de todas aquellas que sean adjudicatarias.
4) Debe ir a la autoridad que le adjudicó la vivienda para que le otorgue el documento de adjudicación.
5) Recuerde que el régimen socialista, por definición y hechos, no cree en la propiedad privada, aunque está consagrada en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; de tal forma, que tememos que mientras el régimen socialista siga en el poder, usted no podrá adquirir como propia, la vivienda que le adjudicaron. Ojalá estemos totalmente equivocados en ese sentido y toda vivienda adjudicada sea transferida al patrimonio de los ciudadanos beneficiados. Es una lucha, una campaña social a favor del pueblo de Venezuela que tenemos desde esta tribuna, desde este Blog.
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
por que dicen que la renuncia a un cargo de la junta de condominio lleva sus tiempos? estoy pensando en renunciar ya que esta labor me consume mucho tiempo y no es para nada agradecida, al contrario es bien criticada. Cual es el procedimiento para renunciar al cargo de secretaria de una junta de condominio?
Apreciados amigos de la Junta de Condominio de Costalinda:
Gracias por seguir nuestro blog y los invitamos a estar en contacto con nosotros. En atención a su inquietud, le podemos señalar que en realidad la renuncia a cualquier cargo de elección o designación no tiene un tiempo específico ni depende que se de o no determinada condición o circunstancia; depende exclusivamente de la voluntad de la persona que ejerce determinada función o cargo y en consecuencia es un acto volitivo, de voluntad.
Quien renuncia a un cargo de la Junta de Condominio, bien sea como miembro principal o suplente, se supone que lo hace considerando y ponderando una serie de factores; de manera tal que el único procedimiento a seguir es redactar una carta motivando la renuncia dirigida a la Junta de Condominio, haciéndola firmar en dos originales y conservando uno, y especificando a partir de cuando hace efectiva su renunicia; si es inmediata o a partir de determinada fecha.
Vale la pena comentar, aunque ustedes aquí no hace mención a ello en su inquietud, que independientemente de la renuncia que haga cualquier miembro de la Junta, subsiste su responsabilidad legal por los actos u omisiones ocurridos mientras perteneció al ente colegiado. Ello es muy importante considerarlo, porque conocemos casos de miembros que renuncian creyendo que con ello borran su responsabilidad jurídica por las malas actuaciones, decisiones o equivocaciones en el proceder de la Junta.
Agradecemos ponerse en contacto con nosotros en caso de tener mayores dudas y esperamos haber respondido cabalmente a su inquietud.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes,soy tesorera de una junta de condominio y la presidenta actual (apenas tenemos en funciones desde agosto de este año) quiere renunciar a su cargo al igual que el su suplente . les pregunto que debemos hacer en ese caso para nombrar uno nuevo?
Apreciada usuaria Katiuska Lanz: gracias por contactarnos y respondemos su planteamiento de la siguiente forma: dada la renunicia de la presidente de la Junta y su Suplente, deben convocar a una asamblea de propietarios para realizar la designación de ese miembro principal y su suplente. La asamblea puede designar de una vez a un nuevo presidente de la Junta o esta en su primera reunión, luego del nombramiento de llenada las vacantes y que esté completa su conformación, puede elegir a su Presidente.
Recomendamos la lectura del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela y del documento de condominio de su edificio.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236