Modelo de Carta a los propietarios de un Condominio advirtiendo el inicio de las reparaciones en un área común del inmueble
Caracas, ____del mes de ____ del 2013.
Señores
Propietarios de inmuebles en el
CONJUNTO RESIDENCIAL XXXXXXX
Dirección:_______;
Municipio ______ del Estado_____.
Ciudad.-
Apreciados y distinguidos señores:
La Junta de Condominio de las Residencias ______ le extiende a todos los copropietarios del inmueble, un cordial saludo haciendo votos porque en este año nuevo que recién comienza, alcancen y logren todas sus metas propuestas, con salud, armonía y paz. En lo que respecta a nuestro conjunto residencial, nos proponemos trabajar en pro de los intereses comunitarios y procuraremos que prevalezca siempre la cordialidad con todos y cada uno de ustedes durante nuestra gestión, iniciada el pasado ___ de noviembre de 2012.
En esta ocasión, queremos informarles a todos que el principal objetivo de la gestión de la Junta, será la conclusión de los trabajos de reparación del área común de la piscina y realizar los mantenimientos preventivos de otras áreas y bienes comunes. Para ello, ya contamos con los estimados de costos y dichos trabajos se resumen a groso modo por las siguientes reparaciones:
A) Colocación de los pisos de canto rodado alrededor de toda la piscina;
B) Colocación de la pared perimetral (fachada) de la piscina.
C) Recuperación de los baños de dicha área.
D) Colocación de una baranda perimetral en toda el área común de la piscina.
E) Recuperación de la estructura metálica de hierro en la pérgola de la piscina.
F) Reparación de la puerta de la sala de bombas y pintura general
H) Adquisición de sillas; tombonas y elementos de salvavidas para la piscina.
Cabe destacar, que si surgieren otras reparaciones en esta área común, se informará debidamente a la comunidad de copropietarios. Estás reparaciones, se realizarán de acuerdo a la programación y control de obras que se acuerden con los proveedores. Los costos, a medida que se vayan causando según facturas legales, se relacionarán según el mes cuando ocurran, en los recibos de condominios, tal y como lo ordena nuestro documento de condominio.
En este orden de ideas, queremos destacar que las obras a realizar constituyen «reparaciones» tendentes a rescatar el uso y destino de un área común señalada en el documento de condominio y en consecuencia, esta Junta, observando lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En ningún momento, la Junta realizará «mejoras» (vale decir, la ejecución de obras que suponen un valor agregado nuevo que no estaba contemplado inicialmente cuando construyeron el edificio) en el área de la piscina; y en caso de requerirse, se seguirá lo conducente a los establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Con relación al pago y financiamiento de las reparaciones necesarias y urgentes que requiere el área de la piscina señalamos que el condominio cuenta con unos ahorros en el Banco Banesco que actualmente alcanzan una cantidad estimada de Bs. _________, suma que soporta perfectamente el inicio de las obras. Las obras se realizarán según la existencia del dinero para cubrir las fases de sus ejecutorias, lo que significa que seguiremos el siguiente principio: “obra contratada, obra pagada»; no se asumirán compromisos con proveedores sin contar con la capacidad de pago efectiva. Y para garantizar el flujo de dinero y la conclusión efectiva de las reparaciones, cualquier propietario puede realizar aportes económicos anticipados al condominio para ser depositados en su cuenta en Banesco, que es la que recaudará dichos aportes, de conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que señala: «Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario…» en concordancia con lo pautado en el artículo 21 de dicha ley que dispone: «El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí sólo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes». De manera pues, que les ratificamos a los varios propietarios (y a todos en general) que han mostrado su voluntad para realizar aportes anticipados a la cuenta del condominio en Banesco para garantizar el «flujo de dinero» para pagar las reparaciones urgentes y necesarias en el área de la piscina, que sí pueden hacerlo y que cuando lo hagan deberán dar aviso a la Junta, para que esta a su vez le gire instrucciones a la administradora del inmueble, a fin de que haga los abonos a sus cuentas del condominio para que los futuros cargos de los gastos comunes sean descontados de tales aportes efectuados con anticipación.
Sin más a que referirnos por los momentos, firmamos:
La mayoría o unanimidad de los miembros principales de la Junta con voz y voto
En mi conjunto residencial de 288 aptos aun están a cargo de la constructora 100 aptos, y queremos hacer unas mejoras como un portón eléctrico, y la empresa no se quiere responsabilizar por la cuota de esos aptos vacíos y queremos hacerlo pronto por la inflacion, no podemos esperar que ella termine de vender porque los tiene engordando. Como se puede proceder.
Los Edif habitados ya tienen junta de condominio pero no tenemos condominio general, por lo mismo que la empresa no ha terminado.
Pregunto se puede hacer un tipo de consulta por escrito y si tiene la misma validez, porque reunir todos los edificios es muy complicado. De ser posible existe un formato. Porque si los condominios ya constituidos pagan esas mejoras, como podemos cobrarle a los que van a comprar la cuota correspondiente; porque ellos van a disfrutar de algo que pagamos la mayoria.
Apreciada señora Libeyra Briceño: Gracias por escribirnos y la invitamos a seguir nuestro blog, y redes sociales así como le hacemos la invitación a inscribirse en nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar en nuestras oficinas ubicadas en Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, el día sábado 02 de abril de 2016, desde las 8:50 a.m. hasta las 5:00 p.m. Mayor información a través de: info@procondominios.com.ve y 04122451580 (Dra. Belkis Rojas). Con relación a su planteamiento nos permitimos señalarle lo siguiente, a saber:
1) De acuerdo a lo que usted nos está señalando, la constructora como dueña de la obra tiene en su haber aproximadamente 34,72% del total de los apartamentos. Claro, hay que sacar el cómputo exacto del valor inmobiliario que ha sido protocolizado a trasvés de las ventas ante el Registro Inmobiliario para saber cuál es el porcentaje que tiene la constructora.
2) Aquellos edificios donde se haya vendido y protocolizado el 75% del total de sus apartamentos pueden ya elegir y es su derecho y un deber exigido por el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, su Junta de Condominio.
3) Si el 75% del total de la comunidad de copropietarios de los 288 apartamentos aprueba el gasto común para realizar el portón entonces este gasto tendría soporte legal a la luz de lo que establece el artículo 11, literal «b» de la referida ley.
4) La consulta es procedente; pero deben tener la data precisa de los propietarios para que consulten a quienes verdaderamente lo sean. El formato es una simple carta (hay un modelo en nuestro blog) que le pida claramente al consultado propietario si está de acuerdo con la realización del portón eléctrico, dándole la opción para que responsa de forma positiva o negativa. Previa a la pregunta, consideramos que debe motivarse la consulta y anexarse el presupuesto correspondiente.
5) Nosotros recomendamos que hablen con la constructora y le expliquen que el portón eléctrico más bien es un factor que los beneficia directamente, puesto que se constituiría en un elemento de mejor mercadeo de las viviendas que aún están a la venta.
6) En todo caso, es muy importante saber que no se opongan a la realización de la obra. Si no pagan ahora, recomendamos que los propietarios hagan este gasto y el mismo sean posteriormente incluido dentro de la contabilidad del condominio general, una vez que la constructora no sea el ente administrador del inmueble.
La verdad es que nos parece obtuso que la constructora proceda de esta manera. Díganles a la constructora que vayan a nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS antes señalado; que se inscriban y allí podríamos aprovechar la ocasión para generar un acuerdo escrito incluso dándole un plazo a la constructora para que pague lo que le corresponda por esta mejora, tan importante en estos días por razones de seguridad ciudadana.
Los esperamos en nuestros foros y talleres.
Nos suscribimos de ustedes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenos días apreciado Dr Viso, la presente es para consultarle si es legal introducir tanto el reclamo como la factura a la junta de condominio para que me puedan cancelar el vidrio que me partieron a mi vehiculo debido a que en la madrugada del sabado pasado entro la delicuencia en el estacionamiento del edificio e hicieron desastres en varios vehiculos. Nuestra vigilancia en ningún momento se percato de ello a pesar de que sonaron las alarmas de 2 vehiculos. Mi vehiculo lamentablemente había expirado hace 15 días la póliza del seguro y por consiguiente tuve que desembolsar por cuenta propia la cantidad de Bs 35.000 para colocar un vidrio nuevo. Para la fecha estoy solvente con mi condominio y mi vehiculo estaba estacionado en mi puesto asignado. Es legal este cobro al condominio o debo quedarme con mi gasto a cuestas? A todas estas la junta de condominio no ha tomado medidas para resguardar la seguridad, lo que ha hecho fue despedir a la vigilancia y mas nada. Saludos y estare atenta a su respuesta. Muy agradecida de antemano.
Apreciada señor Ángela Pérez: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog y cuenta en Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento, el cual leímos detenidamente, le respondemos lo siguiente: las empresas de vigilancia para poder operar, deben contar con una póliza de seguros por responsabilidad civil. Obviamente, aquí se trata de un hecho de un tercero en el cual el condominio no tiene ninguna responsabilidad por haber ocurrido, ni desde el punto de vista civil ni mucho menos en el ámbito penal, por lo que la reclamación contra la Junta para que pague los gastos, es absolutamente improcedente. Lo que sí pudiera solicitarse es la investigación propia a la empresa de vigilancia y el reclamo directo contra ella, si es que se comprueba que hubo una omisión o falta de los oficiales de seguridad. Es menester leer muy bien el contrato con la empresa de vigilancia, si es que lo hay. Si no lo hay, lamentablemente el daño a la cosa, en este caso su automóvil, deberá ser sufrido en todas sus consecuencias por su dueño, usted.
Sin más a que referirme por los momentos, me suscribo atentamente.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenos días apreciado Dr Viso, la presente es para que me aconseje sobre lo que puedo hacer si es legal o no introducir una carta de reclamo con la debida factura a la junta de condominio de mi edificio para que me cancelen el vidrio que me partieron de mi vehiculo, motivado a que un delincuente entro en la madrugada del dia 23 de enero e hizo desastres en varios vehiculos sin que la vigilancia se percatara de ello y menos aún tomara acciones en el momento. Hay un propietario que tiene camara de seguridad en su puesto de estacionamiento y quedo grabado el robo pero las autoridades policiciales hicieron caso omiso de ello. Lo cierto del caso es que mi vehiculo no estaba asegurado y tuve que desembolsar de mi propio bolsillo Bs 35.000 para la colocación del vidrio nuevo. Para este momento estaba solvente con mi condominio, por lo que estoy pagando una vigilancia que no realiza su debido trabajo. El personal de vigilancia fue despedido a raíz de esto. Lo que quiero es estar clara si hay alguna ley que me ampare en estas circunstancias para proceder con el cobro del vidrio al condominio o debo quedarme con mi gasto a cuestas, ya que la junta de condominio no ha respondido por nada ni por nadie. Saludos y estare atenta a su respuesta. Gracias de antemano por su ayuda.
Apreciada señora Pérez: saludos cordiales: Ya en anterior comentario respondimos a este comentario.
Saludos.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes Dr. Viso! mi nombre es Gisela Rodríguez. actualmente formo parte de una junta de condominio, y hay un vecino que fue presidente el periodo antepasado y anda por los pasillos malponiendo la nueva junta y llamando a una reunion sin manifestarnoslo a los de la junta, quisiera saber y que me orientara por favor que pasos debe seguir ese propietario para llamar a eleccion cuando aún faltan 6 mese para cumplirse el año, y si cualquier propietario puede llamar a asamblea sin manifestarlo a la junta de condominio. gracias
Apreciada señora Gisela Rodríguez: gracias por contactarnos y esperamos que siga este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Leímos su planteamiento y le señalamos que la única manera que un propietario llame a una asamblea de propietarios para elegir a una Junta de Condominios, es a travñes de un tribunal y cuando se den los supuestos de hecho establecidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que establece que tiene que existir una negativa del administrador de convocar a la asamblea que le haya sido solicitada por un mínimo de un tercio del valor inmobiliario del condominio; dada la negativa, entonces el propietario debe dirigirse a un tribunal de municipio de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, para hacer su solicitud; pero no es él quien convoca, ES EL TRIBUNAL QUIEN HACE LA CONVOCATORIA porque es el órgano que imparte justicia en la sociedad.
Esperando haberle sido de utilidad, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
P.D. Recomendamos a la Junta de Condominio que remita una misiva a todos los propietarios y la publique en la cartelera, donde señale que este propietario no tiene carácter legal para hacer ninguna convocatoria con consecuencias legales dentro del condominio. Estamos a sus órdenes para atender a la Junta: solicite nuestros servicios por: vprocondominios@gmail.com.
Buen día amigos de procondominios mis mas sinceros respeto, mi nombre Carlos Delgado mi problema es el siguiente,tuvimos que elegir una nueva junta de condominio debido que se había vencido la anterior y tampoco estaban funcionando, nuestro problema que la anterior junta despidió a la administradora desde hace 9 meses y ni la junta anterior ni la administradora quieren rendir cuenta de la gestión realizada por ellos.seria la pregunta, nos dirigimos a la fiscalia municipal o a donde, o que procedimiento debemos realizar
gracias.
Apreciado señor Carlos Delgado: gracias por contactar nuestro blog y siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Leímos su planteamiento y le respondemos que:
1) El procedimiento a seguir es el juicio de cuentas que está establecido en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil venezolano, cuya lectura le recomendamos hacer.
Estamos a sus gratas órdenes para llevar su caso. Puede solicitar nuestra oferta de servicios por: vprocondominios@gmail.com.
Agradeciendo su amable y gentil atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buena tardes disculpe de acuerdo al articulo 23 de la ley de propiedad horizontal hicimos una consulta de varios puntos me gustaría saber si me pueden suministrar un modelo de notificación de los resultados obtenidos, para todos los propietrios y esta consulta se manda a protocolizar o simplemte se pasa al libro de asambleas
Apreciada señora Fanny Arévalo: gracias por contactarnos: siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Le sugerimos que busque la entrada en este blog donde publicamos recientemente un modelo de notificación de resultados de la consulta; le será muy útil.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas Tardes, Soy parte de la junta de condominio de mi edificio, pasa que hace tres meses que venció el tiempo para hacer entrega de todo lo que fue o ha sido nuestra gestión, pero a la hora de hacer la convocatoria para realizar la asamblea general, casi ningún vecino se presenta a la misma, porque nadie quiere asumir las riendas de la junta de condominio. que podemos hacer para que otros copropietarios asuman esa responsabilidad, que pasos debemos seguir. Gracias de antemano.
Apreciada usuaria María R.: gracias por contactarnos y dele a «seguir» nuestro blog. Con relación a su planteamiento le señalamos que deben acudir ante el Juez de Municipio para que designe a una Junta Ad Hoc exponiendo la situación claramente, e informar a la administradora del edificio de tal situación, si la hubiere.
No es recomendable que el edificio quede a la deriva o sin junta de condominio, ya que de acuerdo al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, todo edificio regido por esta Ley debe contar con una Junta de Condominio.
El tema es realmente grave e importante, sobre todo, si la Junta de Condominio es quien ejerce las funciones como ente administrador del edificio. En este caso, si renuncian los miembros de la Junta (SÍ PUEDEN HACERLO) los bienes y servicios comunes podrían entrar en crisis y vulnerar la calidad de vida de la comunidad de copropietarios toda. Pero según nuestra experiencia, a veces eso es necesario para que todos tomen conciencia del deber que tienen de participar en la conducción de los destinos del edificio.
Recomendamos insistir invitando personalmente a cada propietario para que participe, antes de llegar a la situación extrema que antes señalamos.
Sirva la presente para invitarla a usted y a todos los miembros de la
Junta de Condominio de su edificio, el día 19 de noviembre, al VIII FORO: “PREGUNTAS Y
RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS”, en nuestras oficinas ubicadas en la Calle El
Mirador, Quinta YOLY, en Prados del Este. Un sitio amplio, cómodo,
seguro y con estacionamiento. Puede contactar a la abogada Belkis Rojas, por su teléfono: 04122451580 para hacer su inscripción.El costo de la Inversión es de Bs. 4.000 por participante
y el horario previsto es de 8am a 12m.
Puede hacer su depósito por BANCARIBE en la cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870 a favor de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, siendo el RIF: J – 40555492-4. Avísenos cuántas personas irían de su condominio para tomar las previsiones del caso.
Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted, no sin antes pedirle que le de a “seguir” nuestro blog.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas noches; ante todo un cordial saludos, debido a la escases de agua en el edif teníamos un horario establecido debido a las necesidades de las personas de tercera edad y niños, llega un nuevo propietario y solicita cambiar el horario y el presidente accede hacer una encuesta lo cual votaron personas que no son propietarias y morosas. Como madres de 2 niños de 2 años y 8 me veo afectada ya que el ultimo turno es las 8;30pm pm hasta 9:00pm: Quiero que me ayude en un modelo de carta solicitando a la junta de condominio su consideración y retomar el antiguo horario que por mas de 8 años y que artículos de la ley hay protección para los niños y código civil en estos casos. De antemano muchas gracas.
Apreciada señora Helenia Romero: Gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios y la invitamos a nuestro taller de Gerencia de Condominios que tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas. Mayor información: vprocondominios@gmail.com; donde además puede solicitar nuestros servicios profesionales parta atender su caso. Con relación a su planteamiento le señalamos que: en nuestro blog va a encontrar innumerables modelos de cartas y solicitudes; simplemente debe cambiar la estructura; dirigiendo la carta a la Junta de Condominio donde usted le pide que se deje el horario de suministro de aguda y que para ello, deben tomar en cuenta las necesidades de los residentes del edificio.
Cabe destacar, que en este caso tan particular no importa si esos residentes son morosos o no; porque el agua es un recurso vital para la existencia del ser humano en el planeta tierra.
Le deseamos suerte en su gestión.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas tardes Dr. Viso, fui miembro de un Comite para cambiar las tuberias de 6 pisos en mi edificio. En Julio se realizo este trabajo en las tuberias principales de aguas blancas asi como el cambio de las llaves de paso.El edificio tiene 8 pisos. El vecino del piso 8 se queja que a pesar de haberse realizado el cambio de tuberias no le llega agua a los baños en especial a las duchas. El quiere que se le suba la presion al presostato para ver si asi le llega mas agua, pero la Junta de Condominio le dice que no se puede ya que se trato en una oportunidda de hacerlo y revento una tuberia en el piso 3, la empresa que controla el hidroneumatico y presostato dijo que las tuberias solo soportan 80 libras. Esto fue en aquel entonces cuando ni se habia conversado para sustituir las tuberias, ahora que se hizo no sabemos que hacer ante esta queja si debe poner un tanque en su apto o subir el presostato a ver si genera presion en el agua que pasa por la tuberia, ya que esto ultimo va a generar presion en los apartamentos de pisos bajos y lo menos que quiere la Junta es que nadie salga perjudicado por romperse una tuberia y poder atender el reclamo.
Gracias de antemano por su respuesta.
Apreciada usuaria Ángela Rodríguez: gracias por seguirnos. Sobre su planteamiento le recomendamos que se sigan los criterios técnicos del manejo del sistema de bombas hidroneumáticas. Si suben la presión más de lo debido, estarían vulnerando el criterio de prudencia y del «buen padre de familia» que le impone el Código Civil Venezolano en la actuación de todo mandatario, como lo es la Junta de Condominio. No pueden actuar de forma impudente, porque entonces si ocasionan daños a las tuberías del condominio o de particulares, serán responsables los miembros de la Junta individualmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.
Les recomendamos que le pidan por escrito un informe técnico a la compañía que hace el mantenimiento de las bombras hidroneumáticas para ver que recomiendan desde el puto de vista técnico.
Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buen dia.
Ante todo y coordial y respetuoso saludo la presente es para solicitar de manera respetuosa su apuyo en una duda q tengo. En caso de conjuntos residenciales q no son amparados por la ley de propiedd horizontal. Pero esta constituida una asoc. Civil que ley los rige en caso de estatitos fuera del orden juridico solo porque la mayoria firmo
Apreciada señora Katelis Atencio. reciba nuestros saludos cordiales y gracias por escribirnos. No olvide darle a «seguir nuestro blog» y cuenta Twitter: @procondominios. Nos valemos de una consulta hecha por otra usuaria en los mismos términos que la suya para responderle su planteamiento:
1) Los conjuntos residenciales que no son condominios, son «comunidades que se rigen por las normas «de la Comunidad» establecidas en el artículo 759 y siguientes del Código Civil Venezolano; seguramente debe existir un documento de Parcelamiento donde revele toda la realidad jurídica comunitaria.
2) La asociación civil seguramente se constituyó como herramienta y persona jurídica para administrar los gastos y cosas comunes de la comunidad de propietarios.
Y no deje de oír nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, Dial: 590 A.M. todos los Martes y Jueves de 2:00 PM a 3:00 PM y también por http://www.radiocontinente.com donde podrán hacer sus preguntas e intervenciones por los teléfonos: 0212+267.31.32 /6532/ 4982 y 3008; mensajería de texto: 0424-817.88.41.
Nos suscribimos de usted,
atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
P.D.: Para Si desea más información, no deje de escribirnos: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com y llámenos por nuestros teléfonos de contacto: 0424/8178841 y 0212+5378280.
Estamos a sus órdenes y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.
hola buenos días, soy miembro de una junta de condominio..en nuestro edificio actualmente tenemos poca disponibilidad de fondos para hacer los trabajos de mantenimiento. Hace un mes la trabajadora residencial renunció y ya desocupo el inmueble con lo cual muchos vecinos han propuesto la posibilidad de rentar la conserjería en principio para depósito. quería saber si dispone para ellos de algún modelo de carta consulta para saber a que artículos de la y de propiedad horizontal se debe hacer mención. Mil gracias
Apreciado uusuario: Corins: gracias por contactarnos y deseamos que siga en contacto permanente con nuestro Blog. Leímos su caso y le respondemos que:
1) La consulta está señalada en el artículo 23 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, cuya lectura recomendamos hacer.
2) No recomendamos alquilar la conserjería para ningún fin. Sugerimos que ese espacio sea utilizado por el personal de limpieza que se contrate externamente, si es que la comunidad de copropietarios no desea pasara por el via crucis de exponerse a contratar un conserje irresponsable que sólo quiera vivir sin trabajar.
3) Ya bastantes casos hemos conocidos de conserjes irresponsables que son un verdadero dolor de cabeza para la comunidad y terminan chantajeándola para pactar su salida a cambio de dinero.
Aprovechamos para invitarlo a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Igualmente, le señalamos que:
PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.
¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:
1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.
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5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.
Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
•Manejar múltiples condominios.
•Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
•Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
•Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.
APLICACIÓN “ON LINE”:
CONDOMINIO EXPRESS también permite:
•Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
•Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
•Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
•Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
•Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.
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Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.
A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!
“Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.
¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).
y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE
Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.
“CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.
Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenas tardes soy miembro de una junta de condominio queremos cambiarnos de administradora necesito un modelo de carta consulta
Apreciada señora Nancy Díaz: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Le comentamos que si desean cambiar de administradora deben hacerlo exclusivamente mediante la realización de una asamblea de propietarios reunida legalmente conforme a lo dispuesto en el documento de condominio de su edificio y en los artículos 19 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. No es válido el cambio de una administradora decidido por carta consulta. El único órgano legal que puede hacerlo es la asamblea de propietarios.
Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Igualmente, le señalamos que:
PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.
¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:
1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.
2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.
3) Independencia, movilidad y disponibilidad.
4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.
5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.
Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
•Manejar múltiples condominios.
•Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
•Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
•Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.
APLICACIÓN “ON LINE”:
CONDOMINIO EXPRESS también permite:
•Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
•Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
•Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
•Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
•Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.
CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:
Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:
NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
•Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
•Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
•Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
•Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.
NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:
Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
•Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
•Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
•El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
•No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
•El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
•SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.
¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com
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A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!
“Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.
¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).
y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE
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“CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.
Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenas noches quisiera un modelo de carta para felicitar a los propietarios que se ponen al dia con sus recibos de condominio..
y alentar a su vez a los demas ha que cumplan con el mismo gracias .
Apreciada usuario Jenny Rojas: gracias por contactarnos y esperamos que le de a «seguir» nuestro blog para que se mantenga al día con nuestros comentarios y materiales. Respondemos su solicitud pidiéndole que revise la sección de documentos del blog donde encontrará las cartas modelos que hemos preparado para recordar el pago a los morosos en el condominio.
Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Celular: 04248178841
Buenas tardes; le planteo la siguiente consulta; motivado a la escasez de agua actual; un grupo de copropietarios plantea la necesidad de hacer un estudio de factibilidad de un pozo profundo; será necesaria hacer la carta consulta para tomar la decisión; debe redactarla la administradora o puede hacerla la Junta directamente.
Apreciado usuario Luis: Gracias por contactarnos y espero que le de a «seguir» nuestro blog para que se mantenga en contacto y actualizado con nuestros comentarios y materiales que producimos y compartimos gratuitamente con todo ese gran público lector de este blog que tenemos en más de 82 países del mundo, de donde nos han visto más de 350.000 veces, desde que lo fundamos en el mes de marzo de 2012. ¡Y seguimos respondiendo las consultas! siendo el único blog en su tipo en Venezuela, que apuesta siempre a las comunidades inmobiliarias y condominios del país. ¡Estamos para servirles!
Con relación a su planteamiento le comentamos que el artículo 10 de la ley de Propiedad Horizontal de Venezuela señala: «Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos de conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes».
De manera tal, que sea que el consentimiento se obtenga bien por vía de la realización de una asamblea de propietarios donde estén presentes o representados todos los propietarios, o bien por la vía de la carta consulta establecida en el artículo 23 de la precitada Ley, el legislador señala dos condiciones para tomarlo como válido: QUE SEA UNÁNIME Y QUE SE OBTENGAN LOS PERMISOS DE LAS AUTORIDADES COMPETENTES.
Finalmente, lo invitamos a nuestro III FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el día Martes 23 de junio de 2015, en el Hotel El Marques, en el horario de 8 am a 12m para atender todas las inquietudes que los participantes tengan sobre este tema. Inversión: Bs. 1.120,00 que podrá depositar en el Banco: BANCARIBE, cuenta corriente: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4. Haga extensiva esta invitación a la Junta de Condominio de su edificio y a todos sus relacionados y les pedimos a todos quienes asistan que lleven anotadas sus preguntas para optimizar y aprovechar al máximo el tiempo del Foro. Es una gran oportunidad para evacuar consultas jurídicas a muy bajo costo. Se ofrecerá refrigerio; material de apoyo digital y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico; y los participantes que deseen tenerlo firmado, deberán llevarlos impresos. Al final del Foro se firmarán por los organizadores. Mayor información, deberán contactar a la abogada: BELKIS ROJAS BARRETO por su teléfono celular: 0412-2451580 o escribirnos a nuestro correo: vprocondominios@gmail.com.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenas tardes… quisiera saber si en un apartamento yo podria instalar un tanque aereo… yo vivo en el ultimo piso y en la noche no me llega el agua… el edf es de 4 pisos, yo vivo en el 4to piso…
Apreciado usuario Anyelo Vargas: gracias por Contáctanos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos lo siguiente:
1) La instalación de un tanque aéreo en su apartamento alteraría sin duda la estética de la fachada del edificio, afeándola, ranchificándola, y violaría el documento de condominio.
2) Comprendemos su situación, pero creemos que podría instalar un tanque de 500 litros interno, dentro de su apartamento para remediar tal situación con una bomba de 3/4 de caballos. Esto le permitirá almacenar el agua mientras usted esté fuera de su casa; que usándola racionalmente, podrá ayudarle en su diario vivir.
3) El consumo de agua per cápita en Venezuela es de 241 litros; un consumo muy alto en comparación con otros estándares internacionales de otros países, como los europeos, que es mucho más bajo.
4) La otra solución es que la asamblea de propietarios apruebe la construcción de un tanque de agua del condominio para que con bombas hidroneumáticas pueda llevar agua hacia todos los pisos del edificio, mediante un manejo racionado del agua por horas. Para ello se requiere un 75% del voto favorable de los propietarios, en caso que el tanque no sea subterráneo ni requiera de una excavación, para lo que sí se requiere unanimidad de los mismo.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas noches quisiera me asesoraran en que hacer con el hijo de un copropietario del edificio donde residimos y el cual no habita en el edificio, que en días pasados agredió físicamente al vigilante del estacionamiento, solo porque le dijo que no podía entrar por el estacionamiento como peatón que para eso estaba la entrada principal del edificio, la pregunta es la siguiente, puede la Junta de Condominio prohibir la entrada del ciudadano en referencia a el edificio por el estacionamiento así sea en vehículo de sus padres o hermanos que habitan en el edificio? que acciones se pueden efectuar a los fines de evitar esta situación; GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y ASESORÍA
Apreciada usuario José Fernández: agradecemos profundamente que nos haya contactado y la exhortamos a que siga este blog para que se mantenga actualizada en los comentarios de otros usuarios y en los suyos propios. Sobre su caso debemos señalarle lo siguiente:
1) Es inaceptable la agresión física causada por el hijo del propietario hacia el vigilante, lo cual constutuye un delito perseguible de oficio, el cual debe ser denunciado por la víctima ante el Ministerio Público.
2) La Junta no puede prohibir el tránsito del ciudadano usando el vehículo de sus padres, puesto que estaría violando el libre tránsito, que es la libertad de movimiento consagrada en el artículo 50 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
3) Ahora bien, lo que si puede las Junta es regular el paso peatonal por razones de seguridad, a través de la rampa vehicular de acceso al estacionamiento, con base a las plenas facultades que tiene la Junta de Condominio para dictar un Reglamento Interno sobre el uso de las áreas comunes del edificio, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, literal “d” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela; en consecuencia, le recomendamos a la Junta de Condominio que redacte el Reglamento sobre el uso de esta área común, lo registre en el Libro de Actas de la Junta y luego lo de a conocer a todos los propietarios por todos los medios posibles.
4) Para evitar esta situación, recomendamos instalar las cámaras de seguridad y llamar la atención a los transgresores de la norma una vez aprobada, para que entiendan por educación y convicción que la existencia de la misma es por su bienestar y protección personal.
Agradecemos que se mantenga en contacto con nuestro blog para que reciba nuestra información y comentarios actualizados. Sin más por los momentos, quedamos de usted. Síganos por Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas Noches, soy propietario de un apartamento en un condominio, el caso es el siguiente: tenemos una trabajadora residencial que tienes mas de 80 años no lo se con exactitud, pero el problemas es que tienes mas de 4 meses enferma y de reposo, en los actuales momentos un hijo de la señora es el que cumple con el trabajo eventualmente, cuando llega el recibo de condominio nos descuenta el pago de la trabajadora, quisiera saber si después de cierto tiempo el pago le corresponde al IVSS. y si por la edad se puede hacer un informe medico que en incapacite a la trabajadora.
Apreciado señor Palacios: gracias por contactarnos y esperamos que siga nuestro blog. Le respondemos su caso con base a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley dePropiedad Horizontal de Venezuela. Puede cualquier propietario ordenar la reparación de l tubería y tendrá derecho a que le reembolsen los gastos, previa presentación de los comprobantes y recibos de gastos, que deberán ser elaborados a nombre del conominio. Recomendamos actuar rápidamente para evitar la pérdida de agua y posibles daños por filtraciones a las áreas comunes. Lea el artículo que le estamos refiriendo.
Síganos en twitter: @procondominios y @rafaelviso.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas Noches, ante todo un gran saludo, Soy propietaria de un apartamento en un condominio, de 18 apartamentos de seis pisos y en donde cada apartamento por piso no da con el vecino serian como tres torres, ahora bien en la torre «B» que esta conformada por seis apartamento tiene una filtración de un bajante o tubería de 4″ que reventó en el salón de fiesta, el bote de agua desde hace mas de 2 meses, a pesar de todos los dias los propietarios no evitan dejar de usar ese bajante, todo el agua cae en el salón de fiesta y la junta no ha realizado, ni una reunión para que todos estemos en conocimiento, quisiera saber como propietario que acciones podemos hacer?
Muy buenas Noches. Soy propietaria de un apartamento en un condominio con un puesto de estacionamiento, es el caso que la presidente de la junta de condominio y familiares estacionan en área común que me impide el acceso a mi puesto, so pretexto que es puesto de visitante. He realizado reclamos verbales a los que estacionan en dicha área y no atienden mi petición. A qué organismo debo acudir y qué instancias agotar para impedir obstaculicen mi acceso a mi puesto de estacionamiento.
Apreciada señora Evelin Gan: Gracias por seguir nuestro blog. Respondemos su planteamiento señalando lo siguiente:
1) En primer lugar, redacte una carta a la Junta de Condominio y envíele una copia a todos los miembros principales y suplentes con acuse de recibo donde usted plantea formalmente la queja y su reclamo.
2) El Presidente de la Junta es el primer propietario que debe velar por el cumplimiento del documento de condominio y debe dar el ejemplo. Ese es uno de los problemas del país que el liderazgo de quien ejercer un cargo de importancia no es el mejor.
3) Puede acudir a las siguientes vías: si fracasa la carta reclamo en su objetivo, debe dirigir su reclamo a la administradora del inmueble para que ella sirva de ente mediador en este asunto. Si no hay administradora, entonces queda abierta la vía de la denuncia ante la Fiscalía General de la República, a través de las Fiscalías Municipales que tienen una unidad de mediación entre los ciudadanos en este tipo de problemas.
4) Recomendamos poner en conocimiento de la situación a toda la comunidad de propietarios y ubicar los planos del estacionamiento que deben estar agregados al cuaderno de comprobantes del documento de condominio desde que éste se registró. Allí deben estar señalados todas las áreas de circulación y los puestos de estacionamiento del edificio.
5) También podría intentar una acción judicial contra los perturbadores por daños y perjuicios (ver art. 1.185 del Código Civil Venezolano).
6) La exhortamos a tener fuerzas para seguir dialogando con los perturbadores! Es un camino difícil pero con la ayuda de mediadores como lo hemos indicado arriba, es posible llegar a compromisos y erradicar el conflicto.
Nos vienen a la mente las palabras de Mahatma Gandhi (No hay camino para la Paz, la Paz es el camino) y del Papa Juan Pablo II sobre la Paz: hay que insistir en ella como el más excelso ejemplo de vida y de educación que podemos dar en el mundo terrenal.
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas noches, soy miembro de una junta de condominio y actualmente tenemos un problema con una filtración de agua en el pasillo del edificio que proviene de un apartamento, dicho propietario se niega a que el personal que esta realizando la reparación entre a reparar la tuberia, que opciones legales tenemos para obligar a dicho propietario a que nos permita la entrada y poder reparar la filtración.
Apreciado usuario Carlos González: gracias por su contacto y seguidamente pasamos a responder su planteamiento.
1) La Junta de Condominio debe tomar las acciones que lleven a los técnicos plomeros a evitar que continue la filtración del agua que perjudica al condominio. Si puede realizar la reparación e imputar los costos al propietario, si es que fuere la tubería particular de este la que está averiada.
2) Por lo limitado de su exposición, no nos queda muy claro si la tubería dañada es de un área común, la de suministro, la matriz que distribuye a todos los apartamentos, o la particular del propietario. Si el propietario no quiere realizar la reparación, la comunidad no está obligada a sufrir los daños; en todo caso, lo que debería proponer la Junta es la mediación para lograr entrar al inmueble y reparar la tubería. Si no es posible, no le quedará a la Junta que suspenderle el suministro de agua, aunque previamente le recomendamos que avisen y expongan el caso ante los organismos públicos para ver si logran que estos hagan una mediación efectiva: la Fiscalía Municipal (el bote de agua potable indiscriminado es sancionado); la propia Alcaldía pudiera intervenir con sus órganos de mediación de conflictos; la Defensoría del Pueblo (el agua es vital a la vida en el planeta Tierra y su desperdicio afecta derechos humanos fundamentales); incluso, se puede interponer una acción de amparo constitucional para que se la justicia venezolana obligue a este propietario, a nuestro juicio irresponsable con el resto de sus vecinos, a resolver y reparar su tubería; y si desacata el amapro del juez; puede ser detenido por desacato, la cual es una acción autónoma en derecho Penal. En fin la idea es accionar rápidamente para solucionar este caso y que la Junta no haga justicia por propia mano, lo cual también es un delito.
Ofrecemos nuestyras excusas por la demora en responder este delicado planteamiento, pero recibimos a diario muchas consultas que debemos atender.
Esperamos que llegue a tiempo nuestra palabra orientadora. Siempre a sus órdenes.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUP
Inpreabogado: 40.236
Celular: 04248178841
Muchas gracias por su respuesta, es de gran ayuda.
buenas noches, por favor quisiera consultarles lo siguiente: hay una empresa interesada en alquilar un espacio en la azotea para colocar una antena repetidora de señal, nuestro edificio tiene una situación excelente para tal fin, como debo hacer la consulta por escrito, ya que la mayoria no baja a las reuniones y se dificulta , deseo tener una modelo de carta o que se debe hacer en estos casos, gracias
Apreciada usuaria Yolanda Alvarado: gracias por seguir nuestro blog y de inmediato le damos respuesta a su inquietud. Lo hacemos de la siguiente forma:
1) Ante todo, queremos decirle que en este nuestro blog, usted podrá encontrar un modelo de contrato de arrendamiento de áreas comunes de la azotea para instalación de antenas de empresas de telefonía celular. Nos tocó en el pasado, asesorar a Juntas de Condominio de un Centro Comercial en Valencia a tales efectos y tenemos experiencia en este tema.
2) Antes de realizar una consulta, habría que analizar detalladamente cuál es el quórum exigido por el documento de condomini de su edificio o su reglamento, para avalar una decisión de esa naturaleza. Preferimos la asamblea que la consulta, porque consideramos que esta última es letra muerta en Venezuela, porque sencillamente los lapsos para considerar aprobada o negada una moción, no comienzan a correr hasta tanto no se haya consultado al último interesado, y ocurre que muchos propietarios, o no vivien en el edificio o lo tieien alquilado u su ubicación es bastante difícil para que emitan su opnión.
3) En cambio, realizada la asamblea de propietarios de forma válida, sus acuerdos son obligatorios incluso para quienes no hayan asistidos.
Si desea contar con nuestros servicios profesionales para resolver este asunto, incluso para negociar con la empresa y tomar nuestra experiencia profesional en el área, háganos su solicitud por nuestro correo: vprocondominios@gmail.com o llámenos por el celular: 0424-8178841.
De usted nos suscribimos.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236 (Venezuela)
Hola buenos días, mi nombre es Williams Larez, soy el administrador de un condominio, quisiera el apoyo de ustedes en como redactarle una carta a una oficina administrativa (empresa de mantenimiento «contratista») que esta reclutando personal y por supuesto el sindicato, postrandose en la entrada y alrededores del edif. hasta mezzanina q es dond queda la oficina los residentes se aterrorizan por el aspecto de los tipos. Gracias
Apreciado señor Larez: Gracias por seguir nuestro blog! Su carta debe ser muy categórica en el sentido de solicitarle a la empresa de mantenimiento que diseñe un mejor protocolo o procedimiento de entrevista para la selección del personal, a los fines que no perjudique la convivenciacia de los propietarios en el resto del edificio.
Debe recordar las normas del documento de condominio y por supuesto, garantizar la seguridad de los copropietarios. La Junta de Condominio debe decirle a esta empresa cuáles son los límites a seguir dentro de la normartiva de dicho documento, para ponerle fin a esta incómoda situación que usted aquí nos planea.
Si requiere contratar nuestros servicios para atender esta situación no dude en llamarnos: 0424/1484034,
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236