MODELO DE DEMANDA POR COBRO DE BOLÍVARES DE GASTOS COMUNES CONTRA MOROSOS EN UN CONDOMINIO (Venezuela)

PorRafael

Ciudadano

Juez  de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Su Despacho.

            Yo, RAFAEL ANGEL VISO INGENUO, abogado venezolano en libre ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 40.236, de estado civil soltero, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.809.740, procediendo en este acto en mi carácter de representante judicial  de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO “XXXXX”,  inmueble ubicado en:_____, -condominio constituido según documento registrado ante la Oficina Subalterna del XXXXXX Circuito De Registro del Departamento Libertador del antes denominado Distrito Federal, hoy llamado Distrito Capital en fecha del XX (XX) de XXXX de mil novecientos XXXXXXX (XXXXX) bajo el numero: XX, Protocolo:XX, Tomo: XX, anexo marcado con la letra ¨A¨ copia simple del Documento de Condominio del edificio XXXXXXXX-;  de conformidad con el  instrumento poder especial  autenticado ante la Notaria  Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha del XXXXX (XXX) de octubre del año dos mil trece (2013) el cual quedó inserto bajo el No. XX, tomo XX, del libro de autenticaciones llevado por esa Notaria, cuya copia certificada marcada con la letra “B” acompaño a este libelo, y que me ha otorgado dicha junta; en concordancia con lo dispuesto en el artículo 20, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal; (anexo marcado con la letra ¨C¨ copia simple del Acta No. XX del 2013, donde la Junta de Condominio señala los inmuebles cuyos propietarios serán objeto de acciones judiciales, pidiéndole al funcionario receptor competente de este documento, que deje expresa constancia de haber tenido a la vista el acta original estampada en el Libro de Actas de la Junta de Condominio donde consta tal autorización);   mediante el presente escrito ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto formalmente hago a: XXXXXXXXX, quien es titular de la Cédula de Identidad número: V- XXXXXX  en lo sucesivo denominada  aquí LA DEMANDADA, dado su exclusivo carácter de única propietaria de un apartamento distinguido con las letras y números: “XXX-ZZZ”, situado   en el piso DIEZ  (10) del Edificio XXXXX,  con los siguientes linderos generales: NORTE: _______; SUR: ______; ESTE: apartamento numero XXX y OESTE: apartamento numero XXXXX;   ya   antes  identificado, según documento de propiedad registrado según declaración especial numero ______, de fecha, XXXXX de noviembre de XXXXX, agregada al Cuaderno de Comprobante número XXXXX, folios: XXXX al XXXX del tercer trimestre de XXXXXX; y cuya copia certificada anexo a este escrito marcada con la letra “D”;  por las deudas en dinero, líquidas y exigibles contenidas en los títulos ejecutivos (facturas mensuales de condominio) no pagadas a la comunidad de copropietarios que legalmente representa mi mandante, por concepto de los gastos comunes y no comunes inherentes a  dicho  apartamento, de acuerdo a la distribución según alícuota establecida  en  el  Documento  de Condominio del citado conjunto residencial y que están reflejadas en las facturas de condominio que más abajo se relacionan y acompañan a este instrumento. Anexo marcada con la serie de la  letra “E”, las planillas de liquidación de gastos comunes o recibos de condominios que se encuentran vencidos y que no ha pagado la parte que aquí se demanda. Señor Juez, los fundamentos jurídicos de esta acción podrá verlos en el Capítulo II del presente escrito y en consecuencia, a continuación le presento la estructura de los argumentos tanto de los hechos como del derecho, así como la síntesis de los petitorios que espero me sean acordados oportunamente y que se resumen de la siguiente forma, a saber:

      CAPÍTULO I: DE LOS HECHOS

Mi representada, Junta de Condominio del Edificio XXXX, representante legal de la comunidad de copropietarios y ente que me ha habilitado como su apoderado judicial, conforme a lo antes indicado, es la legítima acreedora  de los gastos comunes imputables al(la) DEMANDADO(A)  por ser los mismos una obligación que sigue al inmueble de su propiedad (obligación própter rem) y que no han sido pagados, a pesar de que la administradora del inmueble en varias ocasiones  le ha  requerido extrajudicialmente su pago. Siendo una obligación de todo propietario  pagar oportuna y voluntariamente sus obligaciones con el Condominio, no existe motivo alguno por no haber pagado a tiempo su deuda que ahora aquí se le reclama, según la relación de facturas insolutas que a continuación y que se presentan en la siguiente tabla, la cual contiene los montos debidos  por el propietario por cada mes; los intereses legales que cada mes individualmente  considerado ha generado (observando que el recibo de condominio se vence a partir del mes siguiente de su emisión); la sumatoria del capital adeudado y sus intereses; en la forma que seguidamente se señala, a saber:

XXXXXXXXX

 

 

 

 

C. I. Nº.

 123456

APTO. Nº. XXXXX

 

 

 

 

No. Recibos

Mes de Emisión

Monto en Bolívares debidos (Deuda)

Meses vencidos al 31 oct 2013

Interes Legal (3% Anual) Art.1746 CCV en Bolívares

Sumatoria deuda e Intereses en Bolívares

46

 

1

DIC. / 2009

               200,97

46

          23,11

           224,08

2

ENERO / 2010

               191,35

45

          21,53

           212,88

3

FEBRERO / 2010

               197,95

44

          21,77

           219,72

4

MARZO / 2010

               165,78

43

          17,82

           183,60

5

ABRIL / 2010

               248,80

42

          26,12

           274,92

6

MAYO / 2010

               243,17

41

          24,92

           268,09

7

JUNIO / 2010

               203,21

40

          20,32

           223,53

8

JULIO / 2010

               248,63

39

          24,24

           272,87

9

AGOSTO / 2010

               246,67

38

          23,43

           270,10

10

SEPT. / 2010

               210,37

37

          19,46

           229,83

11

OCT. / 2010

               257,45

36

          23,17

           280,62

12

NOV. / 2010

               281,43

35

          24,63

           306,06

13

DIC. / 2010

               273,98

34

          23,29

           297,27

14

ENERO / 2011

               310,24

33

          25,59

           335,83

15

FEBRERO / 2011

               324,34

32

          25,95

           350,29

16

MARZO / 2011

               304,18

31

          23,57

           327,75

17

ABRIL / 2011

               317,53

30

          23,81

           341,34

18

MAYO / 2011

               346,22

29

          25,10

           371,32

19

JUNIO / 2011

               343,82

28

          24,07

           367,89

20

JULIO / 2011

               351,20

27

          23,71

           374,91

21

AGOSTO / 2011

               305,28

26

          19,84

           325,12

22

SEPT. / 2011

               327,48

25

          20,47

           347,95

23

OCT. / 2011

               324,64

24

          19,48

           344,12

24

NOV. / 2011

               341,68

23

          19,65

           361,33

25

DIC. / 2011

               346,43

22

          19,05

           365,48

26

ENERO / 2012

               279,34

21

          14,67

           294,01

27

FEBRERO / 2012

               350,82

20

          17,54

           368,36

28

MARZO / 2012

               419,27

19

          19,92

           439,19

29

ABRIL / 2012

               730,32

18

          32,86

           763,18

30

MAYO / 2012

               479,79

17

          20,39

           500,18

31

JUNIO / 2012

               465,50

16

          18,62

           484,12

32

JULIO / 2012

               426,89

15

          16,01

           442,90

33

AGOSTO / 2012

               591,22

14

          20,69

           611,91

34

SEPT. / 2012

               574,39

13

          18,67

           593,06

35

OCT. / 2012

               593,02

12

          17,79

           610,81

36

NOV. / 2012

               390,48

11

          10,74

           401,22

37

DIC. / 2012

               566,66

10

          14,17

           580,83

38

ENERO / 2013

               614,75

9

          13,83

           628,58

39

FEBRERO / 2013

               575,00

8

          11,50

           586,50

40

MARZO / 2013

               625,77

7

          10,95

           636,72

41

ABRIL / 2013

               601,80

6

            9,03

           610,83

42

MAYO / 2013

               688,48

5

            8,61

           697,09

43

JUNIO / 2013

               735,54

4

            7,36

           742,90

44

JULIO / 2013

               861,77

3

            6,46

           868,23

45

AGOSTO / 2013

               493,30

2

            2,47

           495,77

46

SEPT. / 2013

               559,50

1

            1,40

           560,90

47

OCT. / 2013

               812,72

0

               –  

           812,72

TOTALES

 

 Bs     19.349,13

 

        857,78

      20.206,91

CAPÍTULO II: DEL DERECHO

1)      Del Derecho Constitucional:

1.1)           Del acceso a la justicia: el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela publicada según Gaceta Oficial No. 5.453 del 24 de marzo del año 2000 dispone lo siguiente: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”

1.2)           De los órganos de la justicia: más adelante nos reza el artículo 253 de la siguiente forma: “La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.

Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar y hacer ejecutar sus sentencias…”

1.3)           De la eficacia procesal: Nos señala el artículo 257 de la Carta Magna que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”

2)      De la Ley de Propiedad Horizontal y del Código Civil:

2.1) Ámbito de aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal: su artículo 1ro. nos señala: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil”

2.2) Las  facturas  de  condominio  son  títulos ejecutivos: Señala el artículo 14 de la Ley ejusdem: “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda adoptar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de las asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las   liquidaciones   o   planillas   pasadas   por   el   administrador   del   inmueble  a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

A esta disposición de rango legal se le agrega su ratificación hecha por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de reciente data y que tiene carácter vinculante.

 2.3) Remisión al Código Civil: El artículo 15 de esta Ley expresa: “Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio especial indicado en el ordinal 4 del artículo 1871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código.

            Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo 1876 del Código Civil”.

            2.4) Fijación de la competencia según la cuantía de la demanda: El artículo 1.093 del referido Código señala: “Se observarán las disposiciones del Código de Procedimiento Civil para determinar el Tribunal competente en consideración a la cuantía del interés de la acción y para fijar la cuantía”. Sobre este particular y considerando el monto de las facturas debidas por la parte demandada, no cabe lugar a dudas que es el Tribunal de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el que deberá conocer este asunto. De acuerdo a lo establecido en el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil está establecido que: “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”.

2.5) De la prescripción ordinaria de la obligación que se reclama: En el presente caso, todas las planillas de liquidación  o también llamadas facturas de condominio relativas a los gastos comunes siguen al inmueble; constituyen una obligación de naturaleza “propter rem” y son de carácter real; no están prescritas y en consecuencia, son  exigibles a la parte demandada quien deberá pagarlas voluntariamente o en su defecto, de forma coactiva por los medios legales previstos para tales situaciones de contumacia en el pago, conforme a la presente acción judicial.

            3) Del Derecho Procesal Civil:

3.1) Norma rectora del Procedimiento por la Vía Ejecutiva: El artículo 630 del Código de Procedimiento Civil vigente establece que: “Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y su fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir las obligación y las costas, prudencialmente calculadas”.

“Cuando la pretensión del demandante persiga el pago de una suma líquida y exigible de dinero o la entrega de cantidad cierta de cosas fungibles o de una cosa mueble determinada, el Juez, a solicitud del demandante, decretará la intimación del deudor, para que pague o entregue la cosa dentro de diez días apercibiéndole de ejecución. El demandante podrá optar entre el procedimiento ordinario y el presente procedimiento, pero éste no será aplicable cuando el deudor no esté presente en la República y no haya dejado apoderado a quien pueda intimarse, o si el apoderado que hubiere dejado se negare a representarlo”.

3.2) De las medidas cautelares:

De   conformidad   con   lo   establecido  en el artículo 588 de este mismo Código, que establece: “En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:

1)      El embargo de bienes muebles;

2)      El secuestro de bienes determinados;

3)      La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.

Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado”.

4)      De  las  costas  del  proceso: El   artículo   286   del  Código  de  Procedimiento  Civil establece con mediana claridad que: “Las costas que debe pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estará sujetas a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado”.

5)      Del interés legal: Dispone el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano lo siguiente: “El interés es legal o convencional…El interés legal es del tres por ciento anual”.

CAPÍTULO III:  PETITUM DE LA ACCIÓN

            En   caso   de   que    LA  DEMANDADA no diere por voluntad propia cumplimiento a sus obligaciones legales, pido al tribunal que formalmente la condene a:

         1) Pagar el monto total de las planillas de liquidación de gastos comunes o facturas arriba señaladas, el cual asciende a la cantidad de DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON TRECE  CÉNTIMOS (Bs. 19.349,13).

2) Pagar la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 857,78) por concepto de intereses legales devengados calculados según lo dispuesto en el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano antes señalado.

La sumatoria del capital y del interés legal señalados en los dos numerales anteriores “1” y “2”, asciende a la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 20.206,91).

            3) Pagar las costas del presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem, pidiendo al tribunal que las calcule y exprese oportunamente.

4) Pido también al Juzgado que incluya en su decisión definitiva el cómputo  o sumatoria de las planillas de liquidación o facturas de gastos comunes que se sigan venciendo en el transcurso de este proceso, hasta llegado el momento de la ejecución de la sentencia, si fuese el caso, las cuales se  producirán y anexarán oportunamente durante el  juicio.

            5) Pido  al Tribunal que decrete las siguientes medidas preventivas en contra del patrimonio del(la) DEMANDADO(A) a los fines de garantizar las resultas de este juicio: A) Muy especialmente la y preferiblemente sobre cualquier otra medida preventiva, la  Medida de Embargo Ejecutivo sobre el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con las letras: XXXXX, situado en el piso DIEZ (16) del  EDIFICIO XXXXXXXX,  inmueble y condominio, ya arriba identificado; B) Medida de Embargo de Bienes Muebles habidos en el inmueble así como cualquiera de su esfera patrimonial; y C) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el apartamento antes identificado.

Según lo dispuesto en su artículo 340, se estima prudencialmente el valor de la demanda en la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 20.206,91).

8) Pido la citación de la parte demandada en la siguiente dirección: inmueble distinguido con las letras y números: “XXXX” , situado en el piso “DIEZ  (10)” del Edificio XXXXX,  inmueble ubicado entre las esquinas de Ño Pastor a Puente Victoria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas.

En cumplimiento de lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, esta representación señala como su domicilio procesal el siguiente: “Oficina de Administración del Condominio, Torre “ZZZ”, Mezzanina 2; Edificio XXX; _________, Parroquia _________ del Municipio Libertador del Distrito Capital, Área Metropolitana de Caracas: (0212) 123.45.67.

Finalmente, pido al tribunal que esta demanda sea admitida y declarada con lugar en su sentencia definitiva. Es justicia que solicito en la ciudad de Caracas a los DOS (02) días del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL TRECE (2013).

Firma conforme;

El abogado apoderado de la parte demandante;

RAFAEL ANGEL VISO INGENUO

P.D.: SE PRESENTAN MONTOS FICTICIOS. LO IMPORTANTE ES SEÑALAR QUE LA DEUDA GENERA 3% ANUAL DE INTERESES DE ACUERDO AL ART. 1746 DEL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO (0,25% MENSUAL) Y QUE EL CÓMPUTO DEL MES VENCIDO COMIENZA EN EL MES SIGUIENTE AL INDICADO COMO MES DE EMISIÓN, YA QUE LA FACTURACIÓN SIEMPRE SE HACE POR MESES CAUSADOS, ES DECIR, LUEGO DE CONCLUIDO EL MES, POR LO QUE AL EMITIR LA FACTURA O PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE GASTOS COMUNES, SE VENCERÁ A LOS 30 DÍAS LUEGO DE EMITIDA (CUANDO COMENZARÁ LA MORA) O EN EL TIEMPO QUE SEÑALE EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO.

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22 comentarios

  1. Buenas noches estimados, me gustaría saber donde contacto sus teléfonos estamos crudos con lo del condominio y necesitamos asesoría con un buen abogado que sepa de la materia mas que todo en la parte de los morosos, muy buena sus respuestas. Saludos cordiales

  2. Buenas dias, solicito me oriente en el caso que estoy pasando. vivo en un conjunto de 4 torres, me he visto afectada en mi puesto de estacionamiento ya que me asignaron en el torre a y vivo en la torre c, pero es problema es que en mi puesto me han lanzado basura, derramado encima a mi carro líquidos vencidos de leche, aceites y asquerosidades en una oportunidad me estaba montando al carro con mi bebe de un año y lanzaron aceite y le cayo un poco al bebe, coloque la queja al condominio y me empece a estacionar en la redoma del conjunto, pero la junta del condominio me esta obligando a que tengo q estacionarme en mi puesto, y no me da solución a la problemática que presento. como podria accionar contra ellos juridicamente.

    1. Apreciada señora Neylis: gracias por contactarnos y espero que siga nuestra cuenta en Twitter: @procondominios. Y a partir de la primera semana del mes de diciembre de 2015 podrá ver nuestra nueva página web: http://www.procondominios.com.ve. Con relación a su planteamiento le respondemos lo siguiente:
      1) Usted debe estacionar su vehículo realmente en la torre donde usted vive donde le señala su documento de propiedad cuando usted adquirió su apartamento.
      2) Contra la conducta dañosa que está sufriendo, la misma la puede denunciar directamente ante la Fiscalía Municipal de su jurisdicción, aunque deberá señalar quién la está atacando, o vulnerando sus derechos.
      3) Nuestra recomendación es que proceda de inmediato a ubicar su puesto de estacionamiento donde corresponde en su torre «C» y estacione su carro allí. No debe nadie, ni la Junta de Condominio asignarle otro puesto, ya que los mismos son asignados por el documento de propiedad y no por la Junta, puesto que obedecen a unos planos que están agregados al cuaderno de comprobantes del documento de condominio.
      Haga respetar sus derechos.
      3) Nuestro bufete, VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, puede encargarse de toda la asesoría legal que requiere: puede contactarnos por: 04248178841 (Rafael Viso) y 04122451580 (Belkis Rojas).

      Estamos a sus órdenes para servirle y atenderle debidamente.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  3. Henry Antonio Contreras Guzman dice:

    Dr Rafael Ángel Viso Ingenuo. Le agradezco toda la informacion que ha dispuesto a nuestro alcance. ha sido de gran utilidad.
    Atentamente.
    Abg. Henry A Contreras Guzman

    1. Apreciado usuario: Henry Contreras Guzmán: gracias por contactarnos y sus palabras de apoyo a nuestra labor educadora por medio de este blog.
      Estamos a sus órdenes y la invitamos a nuestro V Foro: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que dictaremos el MARTES 29 DE SEPTIEMBRE DE 2015, en la sede de Radio Continentes, ubicada en Caracas, en la Calle La Joya del Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio COSMOS, Planta Pent House, de 8:00 A.M. a 12:00 M; Inversión: Bs. 2.250,00 que incluye: inscripción; material de apoyo; certificado de asistencia y refrigerios. Para mayor información, puede llamar a la Dra. Belkis Rojas a su celular: 0412-2451580, para que formalice su inscripción.

      Y no dejen de oir nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, Dial: 590 A.M. todos los Martes y Jueves de 2PM a 3 PM y también por http://www.radiocontinente.com donde podrán hacer sus preguntas e intervenciones por los teléfonos: 0212+2673132 /6532/ 4982 y 3008.
      Nos suscribimos de usted,
      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  4. Buenos dias, Somos una Asociacion Civil de Propietarios del Conjunto Residencial Maria Alejandra en Acarigua Edo. Portuguesa el cual consta de 77 casas, a pesar de ser tan pocos habitantes tenemos unos cuantos morosos, que acciones nos podemos tomar en esos casos. Saludos y gracias de antemano.

    1. Apreciada usuaria Gioconda: las acciones que pueden tomar son la de la cobranza judicial por la vía ejecutiva para el cobro de bolívares y las estrategias extrajudiciales de cobranza. En este blog podrá encontrar materiales al respecto. Cuente con nuestro apoyo.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  5. Luis Granadillo Rodríguez dice:

    Muy bueno el modelo de libelo presentado y muy bien sustanciado. Mis más sinceras felicitaciones. Es un material de gran utilidad tanto para los estudiantes de Derecho como para los que ejercemos y practicamos el Derecho día a día en diferentes ámbitos, en búsqueda de la Justicia y la equidad en esta sociedad que cada vez se hace más complicada por quienes no atienden o ignoran las normas establecidas. Felicitaciones por el buen trabajo presentado.!

    1. Apreciado colega abogado, Luis Granadillo Rodríguez: Gracias por seguir nuestro blog. Sus palabras escritas que valoran nuestro trabajo nos emocionan al infinito y nos motivan aún más por seguir trabajando en pro de nuestra amada Venezuela, y también, por nuestros hermanos que están más allá de nuestras fronteras
      Queremos aprovechar para invitarlo a seguir nuestro blog para que se mantenga al día en la actualización de los asuntos condominiales de Venezuela. También puede seguir nuestra cuenta en Twitter: @procondomnios y nuestra cuenta en Facebook.

      Asimismo, aprovechamos para invitarlo formalmente a que participe en nuestro XXIII TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS que tendrá lugar en las instalaciones hermosas de MONTECLARO COUNTRY CLUB, ubicado en el Kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, Tramo Miranda, sentido Maracay, a 4 kilómetros luego de pasar el antiguo peaje de Hoyo de La Puerta. Lo realizaremos el venidero día SÁBADO, 28 DE FEBRERO DE 2015, entre las 10:00 a.m. y 4:30 p.m. La inversión tiene un costo de Bs. 1.950,00 e incluye: inscripción + refrigerios + almuerzo + material de apoyo + certificado de asistencia. más INFO por: vprocondominios@gmail.com. Ojalá pueda asistir!
      Sin más a que referirnos por los momentos, la invitamos a seguir
      nuestro blog y a mantenerse en contacto con él para su actualización
      en los temas de administración y gerencia de condominios.

      De usted nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      http://www.procondominiosvenezuela.wordpress.com
      Teléfono celular: 04248178841

  6. buenas noches Dr. Viso Ingenuo, tengo una duda, es cierto q el acta de eleccion de la junta de condominio, acta de nombramiento de administador y cualquiera otra pertinente, tienen que estar registrada ante el registro inmobiliario para poder intentar la demanda por via ejecutiva, contra el propietario insolvente? quisiera q me aclaren bien ese punto, algunos abogados dicen que si, otros dicen que no, queremos estar seguros para que no se nos caiga la demanda por no cumplir con los requisitos de ley, mil gracias de antemano por su guia.

    1. Apreciado señor Luis Marcano: gracias por contactarnos y escribirnos. Espera que pueda seguirnos por: @proncondominios y seguir este blog. Con relación a su consulta la respondemos así:

      1) No es cierto que el acta de la elección de la Junta de Condominio; de la designación del ente administrador y cualquiera otra tenga que estar registrado en el registro inmobiliario. ¡La Ley de Propiedad Horizontal nada dice al respecto!

      2) El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal revela que el Libro de Actas de la Junta; el de Acuerdos de los Propietatarios en Asamble y el de Contabilidad, deben estar autenticados por ante Notaría Pública de la jurisdicción donde se eneucntra el inmueble.

      3) Con relación a los recaudos que exige el Juez competente para la admisión del libelo en caso de accionar contra un moroso para cobrar gastos comunes pendientesn a favor del condominio, los mismos son los siguientes:

      3.1) Copia del documento de condominio (puede ser una copia simple).
      3.2) Copia certificada del documento de compra y venta del apartamento o local del moroso a demandar.
      3.3) Copia simple del Acta de la asamblea de propietarios que designó a la Junta de Condominio, advirtiendo que deberá llevarse el libro original para que el secrterio lo certifique.
      3.4) Copia simple del acta de la junta de condominio donde se decide la demanda del propietario moroso, señalando lo mismo que en el punto anterior con relación a la presentación del acta ante la Secretaría del Tribunal.
      3.5) Copia certificada del poder especial dado por el administrador o por la Junta en funciones de administrador del inmueble al abogado para que demande a quien resulte propietario del inmueble cuya deuda se pretende recuperar.
      3.6) Original de todos las planillas de liquidación de gastos comunes pendientes por pagar.
      Esperamos haber respondido a su inquietud y que le sirvan nuestras orientaciones.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  7. Hola mi papa fue moroso con el condominio, desde que murio (03/2014) hasta la fecha he tratado de ponerme al dia con la administradora, he pedido me den el detalle de toda la deuda (alicuota, porcentaje de interés, monto del recibo y de los gastos totales) pero ellos se niegan a darme el detalle, ya lo entregaron a un abogado. lo llame y solo me dio el monto por mes y por año (enero 2008 bs. 1.000) y la suma de lo adeudado. Adicional no entregan recibios desde diciembre del 2013, no nos venden controles y llaves de ascensor y puertas del edificio por morosos.

    Ahora bien, analizando los recibos que me facilitaron los vecinos he notado varias irregularidades entre lo que ellos dicen que adeudamos por ejemplo:
    – La alicuota que dice el documento del condominio es de 0,52 y ellos han cobrado hasta 12/2013 1,56 y en el 2014 la ajustaron a 0,52
    – los interese de mora alcanzan hasta el 90% mensual (el recibo del 01/2012 fue de 650 y a nosotros nos cobran 1.881,26 este mes calcularon el 1,82 (650*1,82=1.881,26))

    Yo no me niego a pagar pero 1ero no puedo cancelar un monto que no tengo conocimiento certero de donde se genera y 2do según mis cuentas este monto no corresponde a lo que deberían cobrar.

    Usted puede decirme que puedo hacer, si puedo depositar en la cuenta de la administradora (ya que según mi madre ellos nunca quisieron aceptarle pagos a mi papa por lo bajo del abono) el monto total que considero seria nuestra deuda ya que como le comente le he pasado 4 cartas solicitando aclaratoria de la deuda pero han hecho caso omiso, tanto la administradora como la Junta de Condominio.

    Gracias por sus buenos oficios

    1. Apreciada usuaria Clara Rodríguez. Gracias por leernos y le pedimos que siga nuestro blog para que reciba nuestros comentarios periódicamente. Leímos detenidamente su caso y le respondemos en la siguiente forma:

      1) Todo mandatario, en este caso la administradora o la Junta de Condominio en funciones de administrador del inmueble, está obligada a dar cuenta de todas sus operaciones, tal y como lo revela el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo establecido en el artñiculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que señala que la responsabilidad del administrador del inmueble se rige por las normas del contrato de mandato, contemplado en el Código Civil, de allí que no se trata de una opción de que le quieran dar la información que se merece cualquier propietario del edificio.

      2) En caso que no le quieren dar ceuntas de las operaciones sobre el inmueble y su administración, usted puede intentar un juicio de rendición de cuentas, tal y como lo establece el Código de Procedimiento Civil de Venezuela en su artículo 673 y siguientes. Recomendamos su lectura.

      3)Para liberarse de la deuda legalmente usted puede pagar sus recibos en la administradora, en la forma íntegra como se lo están exigiendo e informar por escrito con acuse de recibo lo que usted está pagando, aportando y adjuntando las pruebas del pago según los depósitos bancarios.

      4) Si usted cuestiona la calidad del cobro que le están haciendo, entonces debe realizar un juicio por oferta de pago y depósito que está contemplado en el artñiculo 819 del Código de Procedimiento Civil. Allí se establecen los requisitos que debe contener la oferta real y en los siguientes artículos, todo el procedimiento que ha de seguirse para tales fines. Recoemdamos la lectura detenida de este cuerpo legal.

      Si requiere de nuestros servicios profesionales para atender su caso, no dude en contactarnos por vprocondominios@gmail.com y celular: 04248178841.

      Sin más por los momentos, y esperando haberla orientado, nos suscribimos de usted.
      Atenatmente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  8. buen dia mi nombre es Juana Perez VIVO calle 51 entre 27 y 29 edificio Don Simon I Barquisimeto-lara
    por favor orienteme en cuanto a las elecciones del condominio

    1. Aprecviada señora Juana Pérez: Gracias por seguir nuestro blog y esperamos que lo recomiende a otras personas que puedan requerir nuestra orientación en materia de gerencia y administración de condominios, con especial énfasis en el manejo de las Juntas de Condominios. Responder a su inquietud en tan breve espacio a través de un comentario del blog es muy difícil, más sin embarho queremos darle las orientaciones siguientes:
      1) Lo primero que tiene que hacer la Junta es convocar a una asamblea de propietarios para elegir a la Comisión Electoral que tendrá dos misiones: a) la de realizar todo el cronograma electoral y ejecutarlo hasta la elección definitivo de la Junta de Condominio, y b) redactar el reglamento electoral.
      A continuación nos permitimos señalarle la estructura del contenido básico de un Reglamento Electoral en una comunidad inmobiliaria para que lo someta a consideración de la Comisión Electoral, una vez que resulte electa:
      Aproximación a una propuesta de Reglamento Electoral para una comunidad inmobiliaria:
      I- Estructura temática:
      El mismo desarrollará de forma sucinta pero precisa, el siguiente contenido, conforme a las fases electorales a tomar en cuenta, de acuerdo al criterio que la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia viene sosteniendo en casos referidos a procesos electorales de distintas comunidades inmobiliarias o de asociaciones civiles y otro tipo de personas jurídicas, a saber:
      1) Capítulo I: Disposiciones generales: definiciones y principios electorales. Necesidad de regular la actividad electoral del condominio; los conceptos de legitimidad; transparencia, elegibilidad, alternabilidad, publicidad y campaña electoral; padrón de propietarios electores y su disponibilidad para los candidatos y resguardo de la data electoral, condiciones de elegibilidad de los propietarios; candidatos a ser elegido por voto uninominal o por lista (plancha); financiamiento de la campaña; entre otros.
      2) Capítulo II: La Comisión Electoral del Condominio: elección de sus miembros; duración en los cargos; atribuciones; funcionamiento y administración de la actividad electoral del condominio, como máximo órgano de decisión en esta área.
      3) Capítulo III: Normas para las diversas instancias del proceso electoral: buscan regular desde la convocatoria a elecciones, los mecanismos de control de de la representación mediante cartas o autorizaciones de los derechos de un propietario; de la inscripción de los propietarios a ser candidatos, la campaña y la propaganda electoral, hasta electoral que comprende la organización de las mesas electorales, la votación propiamente dicha, el escrutinio y el cómputo de los votos, y la proclamación de los candidatos vencedores, con el debido reporte a la Junta de Condominio y a toda la comunidad de propietarios.
      4) Capítulo IV: Revisión de los actos electorales: forma de recurrir de los mismos ante la propia Comisión Electoral, ante la Asamblea de Propietarios o por la vía judicial.
      Otras normas podrán ser contempladas y agregadas a la estructura reglamentaria, dependiendo de la propia conformación administrativa de cada comunidad inmobiliaria.
      2)En segundo lugar, le señalamos que la Comisión Electoral actúa con criterio autónomo de la Junta de Condominio y la asamblea de propietarios que la elija, debe aprobar también, un presupuesto para garantizar la autonomía de su funcionamiento.
      3) Para las elecciones, deben cumplirse las siguientes fases, de acuerdo a la jurisprudencia y doctrina de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia, lo que deben considerar los cuerpos colegiados, a saber:
      Fases y contenidos de todo proceso electoral según los fallos de la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia y sus consecuencias en las comunidades inmobiliarias.
      El Tribunal Supremo de Justicia a través de su Sala Electoral en varias de sus sentencias desde el año 2003 ha venido reiterando sus criterios en ellas contenidas, mediante el fallo del pasado cinco (05) de mayo de dos mil nueve (2009) en el caso de la acción de amparo constitucional conjuntamente con solicitud de medida cautelar de suspensión de un proceso electoral, interpuesta por el abogado ciudadano SERVILIANO ABACHE BLANCO, contra la ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS Y RESIDENTES DE LA URBANIZACIÓN MIRANDA (APRUM) -la cual está ubicada al Este de la ciudad de Caracas- (destacamos que se trata de una urbanización donde coexisten viviendas unifamiliares (casa o quintas construidas en parcelas que fueron vendidas por el régimen de la Ley de Ventas de Parcelas) y edificios que constituyen condominios que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, siendo el caso que la asociación de propietarios, como persona jurídica, no está regida por la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la urbanización propiamente dicha no es un condominio) en el sentido de señalar claramente cuál es la cadena sucesiva o las fases indispensables de todo proceso electoral, como lo son:
      a) la designación y conformación de los integrantes del órgano que organizará el proceso electora, en síntesis: la elección de los integrantes de la Comisión Electoral;
      b) la convocatoria a elecciones;
      c) la presentación y admisión de postulaciones, que no es otra cosa que la publicación del registro de electores;
      d) el lapso de impugnación del mismo;
      e) la publicación del Registro Electoral definitivo (sólo los propietarios tendrán en el condominio o la comunidad el derecho a voto);
      f) la inscripción de las planchas que se postulen a la elección;
      g) el lapso de impugnación de las postulaciones;
      h) la propaganda electoral; e
      i) la votación, totalización, escrutinios y proclamación.

      Apreciada señora Juana Pérez: obviamente, muchos son los detalles que hay que cuidar para realizar correctamente la elección de los miembros de un ente colegiado. Señalamos otras cuestiones:

      3. Principales problemas a considerar para realizar un acto electoral en la comunidad:
      3.1- Papel de la administradora y de la junta de condominio. ¿Qué hacer cuando no existe una “Comisión Electoral”?
      En una oportunidad presenciamos una elección de los nuevos miembros de una junta directiva de una comunidad de propietarios de una urbanización ubicada en los altos mirandinos, muy cerca del Club Monteclaro. Pues bien, ninguna de la fases indicadas por la sentencia de la Sala Electoral se cumplieron y se observó una evidente lucha de poderes entre dos grupos de propietarios que estaban enfrentados. No había una Comisión Electoral que organizara el proceso y la elección fue un acto de resistencia física por el desorden que reinó; la administradora hizo lo que pudo y evitó mayores contratiempos de los que pudo existir, al controlar “medianamente” la lista de propietarios, más no se trataba de un padrón electoral propiamente dicho que determina con exactitud quien tiene o no derecho a voto.
      En estos casos, es mejor suspender el acto electoral y que la administradora haga una nueva convocatoria, primero para elegir a una Comisión Electoral que organice las elecciones y luego, que dicha Comisión señale la fecha del acto electoral de acuerdo al cronograma de actividades que apruebe y que distribuirá cada momento de las fases del proceso electoral.
      La administradora no está llamada a organizar el proceso electoral; es una facilitadora y cooperador con la información que pueda suministrar sobre los propietarios; su asistencia al acto electoral simplemente como parte observadora y veladora de que se cumplan los aspectos legales, de allí que recomendamos a toda empresa administradora, que como mandataria que son, ejerzan su verdadero tol y contrapeso ante los desmanes jurídicos que ocurren en la comunidades inmobiliarias, ya que ellas son entes profesionalizados que deberían conocer y estar actualizados sobre los temas legales que afectan a los inmuebles y sobre todo, de las consecuencias legales en caso de que no sean observados los parámetros legales. Es conveniente que las empresas administradoras dejen constancia por escrito de sus recomendaciones a las juntas de condominios y a las juntas directivas de otras comunidades inmobiliarias, cuando observen que se violan expresamente disposiciones legales y fallos emanados del más alto tribunal de la república. De no hacerlo, se hacen cómplices de las situaciones ilícitas y son responsables solidariamente de los daños y perjuicios que se puedan determinar, a la hora de que se ventilen conflictos judiciales, además de las responsabilidades que pudieran tener eventualmente por violación de normas de la Ley del Acceso de Bienes y Servicios que regula la actuación del Instituto para la Defensa de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), que podrían acarrearle multas y otro tipo de sanciones administrativas.
      Con relación a lo que puedan hacer las juntas de condominios y directivas de comunidades inmobiliarias, nuestra recomendación no es diferente a la señalada para las empresas administradora. Recordemos que las Juntas de Condominio también pueden ejercer las funciones como ente administrador del inmueble. Por eso, deben sus miembros procurar empaparse de todos los aspectos legales para disminuir o evitar los conflictos jurídicos y la pérdida de tiempo y dinero, amén del mal clima de convivencia que se genera cuando los vecinos deciden enfrentarse judicialmente, con el respectivo agotamiento psicológico que ello causa, y el gasto de honorarios profesionales de abogados. Siempre hemos sostenidos que en una comunidad inmobiliaria, cuando ocurre un enfrentamiento entre grupos de propietarios, no hay ni ganadores ni vencedores. Los propietarios no pueden olvidarse que son vecinos y que al menos, por un buen tiempo tendrán que relacionarse o si no, verse en un mismo espacio geográfico y tiempo, por lo que cuando surjan los normales desacuerdos por temas específicos, lo lógico es evitar una escalada en la decisión y sentarse como seres humanos civilizados calmadamente, no como enemigos sino como vecinos que tienen que analizar los pro y contras de cada postura divergente para que como un equipo todo, buscar la mejor solución que convenga a los intereses generales de toda la comunidad. Si ello se tiene siempre presente cuando se trabaja ad honoren en una junta de condómino o de cualquier otras comunidad; si no se hacen “puntos de honor” sobre cualquier tema, mucho es lo que se puede avanzar en la construcción de alternativas cuando se presentes las divergencia y estaríamos creando un camino, una estrategia para prevenir y resolver los conflictos a través del diálogo, y lograr la convergencia de opiniones, la suma de voluntades y el máximo nivel de unión y de cordialidad para fortalecer los intereses de la comunidad inmobiliaria, que se traducirá todo esto, en lograr los mejores niveles de vida y confort para todos quienes vivan en ella.
      3.2- Reglas claras a considerar: reglamentos del documento de condominio o del parcelamiento registrados versus documentos no registrados.
      Pareciera absurdo si quiera plantearse un problema en este sentido que guarda relación con la validez de unos y otros documentos (los registrados o no registrados). Lo traemos a colación por cuanto en el caso que conocimos del sector Montenclaro en los altos mirandinos, el día de la elección de la nueva junta de la comunidad de propietarios, precisamente se suscitó este problema: cuál documento (un reglamento interno) debería regir para la conformación de la junta, ya que había uno que estaba autenticado por ante una Notaría Pública con competencia en una jurisdicción distinta a la que comprende geográficamente la urbanización, que planteaba una conformación numérica de la junta distinta a otro que no estaba registrado y que parecía más un proyecto de documento que otra cosa (al menos no vimos los sellos de registros ni la correspondiente nota que estampa el registro) que establecía otra composición numérica de la junta. Cabe destacar, que el la urbanización cuenta con su documento de parcelamiento debidamente registrado y protocolizado ante la oficina del registro inmobiliario de la jurisdicción del inmueble; éste documento no es tan específico en el tema de la reglamentación y desarrollo de la elección de la junta de propietarios. Obsérvese que no estamos hablando de un condominio propiamente dicho, sino de una comunidad inmobiliaria distinta, la ordinaria regida por el Código Civil Venezolano.

      Hemos trabajado mucho este tema y formará parte de nuestro segundo libro de Gerencia de Condominios y Otras Comunidades Inmobiliarias. Estamos a sus gratas órdenes para cualquier futura orientación y síganos también por Twitter en: @procondominios.

      Agradeciendo su atención prestada, de usted nos suscribimos cordialmente.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  9. BUENAS NOCHES LES MOLESTO PORQUE NO SABEMOS QUE HACER CON LOS MOROSOS HAY UNO QUE NO PAGA DESDE EL AÑO 2004

    1. Apreciado Usuario: nuestra recomendación para tratar a los morosos es realizar simultáneamente una acción de cobranza extrajudicial donde se le de al moroso la posibilidad de suscribir un convenio de pago para pagar su deuda en varias partes (en un tiempo razonable) o de pagar toda su deuda en un sólo momento, en un tiempo de 30 días (para suscribir dichos convenios). En caso que el moroso no acate el llamado para resolver extrajudicialmente su deuda, entonces les recomiendo a las juntas de condominios que establezcan un criterio según el cual, todo quien esté dentro de ese criterio sea demandado por cobro de bolívares, por la vía ejecutiva, tal y como lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.

      Por ejemplo, el criterio podría ser: el número de meses debidos; o bien la cantidad de bolívares debida, a partir del cual todo quien esté dentro del mismo, será demandado judicialmente.

      Recuerde: si la Junta de Condominio no otorga los poderes para que el administrador o su abogado realice las acciones judiciales, se hace cómplice de la mora.

      Estamos a sus gratas órdenes.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

    2. Apreciada usuaria: le sugerimos que los morosos rebeldes que no quieran pagar el condominio, sea cual sea la causa, sean demandados por la vía ejecutiva, mediante la acción de corbo de bolívares contenida en el artñiculo 630 del Código de Procedimiento Civil.
      Asimismo, puede ver los comentarios varios donde respondemos inquietudes similares a las que usted aquí hace.

      Atte.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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