Modelo de Reglamento para la tenencia de mascotas en condominios
COMUNICADO
En vista de los múltiples inconvenientes que se han venido presentando con las mascotas pertenecientes a ciertos vecinos que forman parte del colectivo de las Residencias XXXXX, la Junta de Condominio se ve obligada a hacer llegar esta comunicación a la totalidad de propietarios que tienen animales domésticos en sus apartamentos, buscando apliquen los
correctivos necesarios para evitar mayores molestias en la colectividad.
Considerando que existe una ley especial para la protección de la fauna doméstica libre y en cautiverio (http://procondominios.com.ve/ley-para-la-proteccion-de-la-fauna-domestica-libre-y-en-cautiverio-venezuela/) la cual regula y establece, entre otras, la responsabilidad de los propietarios de animales en áreas públicas de la ciudad, la Junta Directiva del Condominio XXXXX, transcribe algunos artículos de la misma para establecer un marco jurídico dentro de Reglamento Interno de Tenencia de Mascotas, aplicable en las áreas comunes del Conjunto. A continuación, los artículos de la ley que podrían desarrollarse dentro de un reglamento de esta naturaleza:
Artículo 2: Protección de la fauna doméstica:
A los efectos de esta Ley se entiende por protección de la fauna doméstica, el conjunto de acciones y medidas para regular la propiedad, tenencia, manejo, uso y comercialización de la misma. Nota: aquí debe desarrollarse una norma que prohíba la procreación de las mascotas en el condominio.
Artículo 3: Del bienestar de la fauna doméstica:
Se entiende por bienestar de la fauna doméstica, aquellas acciones que garanticen la integridad
física y psicológica de los animales domésticos de acuerdo con sus requerimientos, en condiciones
que no entrañen maltrato, abandono, daños, crueldad o sufrimiento.
Nota: Aquí se puede desarrollar una norma que prohíba la tenencia de ciertas razas como la pitbull u otras que se señalan en la ley, para que no estén en el condominio.
Artículo 8: Medidas Sanitarias:
Los órganos o entes del Poder Público en el ámbito de sus competencias, ordenarán como medidas preventivas y de control: vacunación, aislamiento, tratamiento obligatorio o cualquier otra
acción que se considere necesaria, con relación a la fauna doméstica independientemente donde ésta se encuentre.
Los centros de salud animal privados podrán ser incorporados a dicho proceso cuando las circunstancias así lo requieran.
Nota: aquí debe señalarse la obligación de mantener un censo de las mascotas en el condominio con sus constancias de vacunación; inscripción ante las autoridades y responsables de las mascotas.
Artículo 13: Control de situaciones críticas:
Cuando por motivos de control de individuos o poblaciones de fauna doméstica, en situaciones críticas de salud pública o de amenaza a la integridad de las personas y sus bienes, la autoridad
municipal, en coordinación con los Ministerios del Poder Popular con competencia en materia sanitaria y de salud animal, podrá practicar medidas de esterilización o de sacrificio sin dolor,
según el caso.
Nota: Aquí debe desarrollarse una norma que regule la tenencia de las denominadas mascotas colectivas; su manutención y responsables de su salud o su reubicación a sitios seguros a través de la Dirección de Protección Animal de la Alcaldía que corresponda.
Artículo 18: Responsabilidad de la persona natural o jurídica:
Toda persona que ejerza la propiedad o tenencia de animales domésticos está obligada a brindarle
protección en términos de su cuido, alimentación y prestación de medidas profilácticas e higiénico sanitarias,
además de evitar la generación de riesgos o daños a terceras personas y bienes, de conformidad con lo que establezcan las autoridades nacionales, estadales y municipales con
relación a la materia.
Nota: Aquí puede desarrollarse una nora complementaria que establezca la indemnización por daños y perjuicios a favor del condominio, en caso de sufrir daños materiales de las macotas de los propietarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil.
Artículo 19: Cumplimiento de condiciones mínimas:
Para el ejercicio de la propiedad o tenencia de animales domésticos se deberá observar las condiciones mínimas que se requieren, tomando en cuenta las exigencias asociadas al óptimo
animal de la especie, raza o variedad de la cual se trate; así como el cumplimiento de los requerimientos en cuanto a sanidad animal y seguridad, de manera de evitar la generación de daños a terceras personas o cosas.
Nota: aquí puede desarrollarse una norma relativa a la exigencia que realizará la junta o el administrador del condominio sobre el cumplimiento de los requisitos sanitarios de las mascotas.
Artículo 21: Del registro de las mascotas:
Toda persona natural o jurídica que sea propietaria de animales domésticos, en el ámbito urbano, utilizados como mascotas, deberá registrarlos ante la autoridad municipal de su lugar de residencia, sin menoscabo del cumplimiento de otras disposiciones legales sobre la materia. Quien actúe como responsable temporal de un animal doméstico deberá proveerse de una autorización escrita, emanada del propietario o propietaria.
Artículo 22: Limitaciones por generación de riesgos:
La autoridad municipal restringirá o prohibirá la propiedad o tenencia sobre aquellos animales domésticos considerados peligrosos o que constituyan riesgos para la integridad física de las personas o sus bienes.
Nota: aquí puede desarrollarse una norma que obligue a los propietarios o tenedores de mascotas en el condominio a pasearlos siempre con el uso de bozales, correas o arnés de retención de seguridad, para que las mascotas no causen daños a personas o bienes, o a otras mascotas.
Asimismo, debe establecerse la prohibición de pasear mascotas de gran tamaño o peso por niños o pre adolescentes menores de 14 años.
Artículo 23: Medidas pertinentes de precaución:
Toda persona natural o jurídica que ejerza la propiedad o tenencia de un animal doméstico tendrá que extremar las medidas pertinentes de precaución, a fin de evitar a los vecinos y a la comunidad en general molestias, daños o cualquier otro evento que perturbe la tranquilidad y paz ciudadana.
Artículo 24: Responsabilidad civil:
Quien ejerza la propiedad o tenencia de animales domésticos está obligado a reparar los daños que éstos causen, de acuerdo a lo establecido en el Código Civil Venezolano.
Nota: ya anteriormente hice referencia a estas normas y sus posibles desarrollos en el condominio.
Artículo 28 Permanencia de animales en áreas de uso común:
Queda prohibida la permanencia de fauna doméstica en las áreas de uso común de los inmuebles multifamiliares, en oficinas durante horas laborales y los sistemas públicos de transporte masivo.
Se exceptúan del cumplimiento de esta regulación aquellos animales utilizados por los órganos de seguridad del Estado, los que sirvan de lazarillo a las personas con discapacidad visual, o en caso de exhibiciones temporales. La autoridad municipal desarrollará mediante ordenanzas el contenido de esta disposición.
Nota: aquí puede desarrollarse una norma sobre la prohibición de tener las mascotas durante las fiestas o reuniones que hagan los propietarios en los salones de fiestas u otras áreas de esparcimiento del condominio, cuando se realicen concentraciones o reuniones de cualquier naturaleza, incluyendo piscinas o canchas deportivas.
Artículo 29: Restricción a la circulación:
Sólo se permitirá la circulación de animales domésticos en áreas de uso común, tanto públicas como privadas, cuando éstos se encuentren acompañados de quien ejerza la propiedad o tenencia y estén haciendo uso de los dispositivos de seguridad según su especie, raza o variedad.
Artículo 30: Retención de animales:
Los animales domésticos que permanezcan o circulen sin dueño, en áreas de uso común, podrán ser retenidos por las autoridades municipales competentes. Los animales no reclamados por quien ejerza su propiedad o tenencia en un lapso no mayor de tres días hábiles, contados a partir de su captura, quedarán a disposición de la autoridad municipal.
Artículo 31: Disposición de desechos:
El propietario o propietaria, tenedor o tenedora de animales domésticos está en la obligación de retirar y recoger de las calles, avenidas, parques u otros lugares públicos los desechos que éstos produzcan y será responsable de su disposición final, en caso contrario será objeto de las sanciones pertinentes.
Artículo 32: Restricciones al derecho de propiedad y tenencia:
El propietario o propietaria, tenedor o tenedora de animales domésticos, no podrán:
- Abandonar en la vía pública ejemplares vivos o muertos.
- Maltratarlos, agredirlos físicamente o someterlos a cualquier otra práctica que les ocasione
sufrimiento, daño o muerte.
- Practicarle mutilaciones.
- Usarlos como blanco de tiro.
- Castrarlos sin haber sido anestesiados previamente.
- Mantenerlos en condiciones de hacinamiento en contravención al óptimo animal.
Artículo 33: Propiedad y tenencia de caninos pitt-bull
Se restringe la propiedad y tenencia de caninos pitt-bull. Por consiguiente quienes ejerzan tales derechos sobre estos animales estarán sujetos al cumplimiento de los siguientes requisitos:
- Mantenerlos permanentemente en condiciones de cautividad.
- Deberán cumplir con los requisitos sanitarios correspondientes.
- Adoptar las medidas de aseguramiento necesarias para evitar el escape de los ejemplares.
Nota: aquí puede desarrollarse una norma sobre las mascotas y los ruidos molestos, donde se considere en situación de abandono una mascota que haga ruido de forma descontrolada, prolongada, pudiendo cualquier copropietario, junta de condominio o administrador, elevar la denuncia ante las autoridades competentes para que impongan las debidas sanciones.
Artículo 67: Medidas cautelares
La autoridad municipal competente, podrá adoptar desde el conocimiento del hecho, las medidas cautelares pertinentes para evitar la generación de efectos que pudieran ocasionar consecuencias impredecibles, las cuales pudieran consistir en:
- Comiso preventivo de los ejemplares.
- Aislamiento del animal.
- Retención de equipos, instrumentos, maquinarias y cualesquiera accesorios o bienes muebles
empleados.
- Ocupación temporal, total o parcial de los inmuebles e instalaciones asociadas con el caso.
- Clausura temporal del inmueble.
- Designación de custodia permanente del inmueble a los ejemplares, según el caso, mientras
dure la investigación por parte de la fuerza pública en colaboración, de ser necesario, con una
organización protectora de animales.
- Cualquier otra medida que a juicio de la autoridad competente sea necesaria, a los fines del
cumplimiento del objeto de la presente Ley.
Artículo 68: Del incumplimiento:
El incumplimiento de los requisitos para la circulación de los animales domésticos en zonas públicas o áreas comunes residenciales, dará lugar a la retención de los ejemplares por las autoridades competentes, por el lapso de tres días contados a partir de la fecha de retención. En caso de abandono por quien ejerza la propiedad o tenencia del animal en el referido lapso de tres días, la autoridad municipal dispondrá de los ejemplares.
Nota: Sobre el abandono puede desarrollarse una norma que permita el cuido temporal por parte de cualquier propietario en caso de observar una mascota abandonada y su deber de dar aviso de inmediato a la junta, al administrador y a la vigilancia privada del edificio, para que estos se encarguen de realizar la denuncia y trámites respectivos ante las autoridades competentes.
Estas son algunas de las normas vigentes de la ley especial que podrían dar contenido específico a um reglamento, considerando las “notas” que les he colocado. Cada lector podrá incorporar normas según su experiencia y realidade de vida em su condomínio.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
6 de octubre de 2023
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Buenos días:
Estimado Dr. Viso, mucho agradecería si pudiera asesorarme como puedo abordar el siguiente inconveniente:
Soy miembro de la Junta de Condominio, y se nos ha presentado un problema como la madre de unos copropietarios de un apartamento y sus mascotas ( 2 bull terrier). En la ordenanza municipal estipula el uso de bozal para esta raza de perro considerada peligrosa, lo cierto es que la señora que como le comenté no es la propietaria del apartamento ha tomado una actitud agresiva (ya ha tenido problema con otros vecinos por otra razones, y es considerada una persona conflictiva) y se ha negado a colocarle el bozal a los perros dentro de las áreas comunes del edificio, exigiendo que se le coloque a todos los perros. La mayoría de las personas le tienen miedo a los perros. Ya acudimos a los Jueces de Paz de la zona pero se negó a recibir la convocatorio a pesar de que la policía hizo el intento de entregarla en tres oportunidades. Esta situación a generado por parte de ella amenazas, amedrentamiento e insultos. ¿Que más podemos hacer tanto para que acceda a colocarle el bozal como para que pare su comportamiento abusivo?
Buenos días: escribo a nombre de una junta de condominio de unas residencias en Municipio El Hatillo. Constantemente hay reclamos porque los niños y adolescentes no respetan el horario de uso de jardines, parque infantil y area recreacional y los padres dejan salir a los niños sin ningún tipo de supervisión. Esto ocasiona ruidos molestos a toda hora, y los niños causan destrozos incluso en jardines y pasillos de los edificios. Hasta dónde puede actuar una junta de condominio para sancionar a los padres de estos niños, para hacer cumplir los horarios de uso de estas áreas, cuando los propios padres amenazan con llevar a la lomna a la junta porque sus hijos tienen derechos…
Apreciados amigos usuarios de la Junta de Condominio Mandala: gracias por contactarnos y esperamos que sigan siempre nuestro Blog y Twitter: @procondominios y @rafaelviso. Sobre su planteamiento le comentamos lo siguiente:
1) La Junta de Condominio está en la obligación (no es una opción) de hacer cumplir y velar por el cumplimiento del documento de condominio y su reglamento. De allí que debe aprender a ejercer su principio de autoridad dentro de su marco legal de actuación, que es la Ley de Propiedad Horizontal y los documentos antes citados.
2) El artículo 18, literal «d» le permite a la Junta establecer la reglamentación de uso de las áreas comunes. De forma tal, que dentro de esa reglamentación podría establecer el horario de acceso y uso para los niños y adultos, de acuerdo a la dinámica vivencial que se da en el edificio o conjunto residencial. Si desea, nosotros podemos redactarle un reglamento de uso de las áreas comunes de su condominio. Puede ponerse en contacto con nosotros por: vprocondominios@gmail.com para cualquier contratación de nuestros servicios.
3) Si los propios padres amenazan con llevar a la jurisdicción de protección de niños, niñas y adolescentes esta situación, le comentamos que esos tribunales no tienen competencia alguna para poder ventilar este tipo de situaciones. El derecho de los niños no está por encima del derecho de todos los copropietarios adultos. No prevalece ninguno de los dos derechos sino las normas especiales que rigen la propiedad horizontal en Venezuela. Tome en cuenta que la Ley especial priva sobre leyes generales y que cuando los propietarios compran su propiedad, ellos declaran públicamente respetar el documento de condominio y su reglamento y la Ley de Propiedad Horizontal.
4) Copie esta respuesta para los propietarios que se ponen bravos y si quiere, dígales que nos llamen para fomentar en la comunidad, con la Junta, un acuerdo en el uso de las áreas de recreación para redactarles un reglamento acorde con las necesidades y circunstancias actuales.
Aprovechamos para invitarlo a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Hola Buenas tardes, una consulta, la junta de condominio puede prohibir la tenencia de mascotas o solamente puede reglamentarla??? Gracias
Distinguida usuaria: Melanyh: gracias por contactar nuestro blog y de inmediato pasamos a responder su inquietud de la siguiente forma:
1) La Junta de Condominio puede reglamentar el uso de las áreas comunes según lo estipulado en el artículo 18, literal «d» de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, más esto no significa que pueda prohibir la tenencia de mascotas por parte de copropietarios en los apartamentos. En síntesis, la reglamentación no significa automáticamente, una prohibición.
2) Esa prohibición a nuestro criterio, podría ser establecida por la asamblea de propietario, como máximo órgano decisorio del condominio.
3) Consideramos útil y necesario en cualquier condominio o especie de comunidad inmobiliaria, que exista una detallada reglamentación de las mascotas, para lograr la mejor y más sana convivencia entre los copropietarios y el cuido responsable de estos seres vivos, criaturas también de Dios, que con sus vidas, también le dan una gran calidad de vida a los seres humanos. Imagine, lo vital y útil que es un perro para una persona invidente o ciego: de hecho y de derecho, son animales protegidos y amparados por la Ley de Acceso de las Personas con Discapacidad.
4) Eso sí, creemos que también deben aprobarse protocolos de actuación para regular la tenencia de mascotas en apartamentos, ya que son innumerables los casos donde los propietarios dejan a sus canes solos, sin el cuido y protección necesaria dentro de sus apartamentos, haciendo ruido y perturbando la tranquilidad del condominio.
5) Igualmente, es necesario regular el paseo de las mascotas por las áreas comunes: ascensores; pasillos, caminerías y jardines, para garantizar su pulcritud (de las áreas) así como la seguridad de los residentes, transeúntes y propietarios por estas, para evitar mordeduras de los perros y sobre todo, creemos que debe realizarse un censo donde el propietario de la mascota debe aportar los datos de sanidad del animal: su régimen de vacunación y control veterinario; ello es absolutamente indispensable y vital por la seguridad de todos los copropietarios.
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Un cordial saludo, muy útil la información nos ayuda mucho a los otros condominios gracias
Apreciada señora Rosario Bolívar. Gracias por contactarnos y por sus sinceras y motivadoras palabras que nos animan a continuar en nuestra labor educativa y formadora en las comunidades inmobiliarias.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Hola. Soy miembro de la Junta de Condominio de mi edificio. Actualmente se nos presenta un situación muy desagradable con una propietaria, la cual introduce su mascota en el parque infantil. La junta le ha llamado la atencion en varias oportunidades y le ha hecho ver que los representantes de los niños han reclamado por esta conducta y nunca nadie habia hecho esto.
La persona en cuestion en forma descarada le ha manifestado a los miembros de la junta que no va a dejar de incurrir en esta conducta pues no cree en las normas.
En relidad nuestro Reglamento Interno de Condominio no contempla esta prohibición, pero es una costumbre y tradición en nuestro conjunto residencial que los propietarios la respeten.
Me pueden aconsejar que medidas podemos tomar, pues han resultado infructuosas todas las gestiones realizadas con esta propietaria
Mucho les sabria agradecer su ayuda.
Apreciada señora: Zulay Sánchez: reciba nuestros cordiales saludos y gracias por seguir nuestro blog. Con relación a su planteamiento le respondemos que la Junta de Condominio tiene plenas facultades para dictar un Reglamento Interno sobre el uso de las áreas comunes del edificio, de conformidad con lo establecido en el artículo 18, literal «d» de la vigente Ley de >Propiedad Horizontal de Venezuela; en consecuencia, le recomendamos a la Junta de Condominio que redacte el Reglamento sobre Tenencia de Mascotas. Un modelo del mismo podrá
á verlo en nuestro blog. Si tiene alguna duda, puede la Junta contratar nuestros servicios profesionales para hacerlo y manejar este caso con el propietario en cuestión. Puede solicitar nuestros servicios profesionales por: 0426+8146997 y visoasociados2003@gmail.com
Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted y síganos por Twitter: @procondominios.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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Por favor podrian poner las fuentes de donde se sacaron dichos articulos para redactar este comunicado? lo busqué en lapagina de la alcaldía de Baruta, y ninguno de los artículos mencionados coincide con los publicados en gaceta por la alcaldía.
agradecida de antemano.
Apreciada usiaria: vamos a buscar la normativa para publicarla. El Reglamento de Mascotas lo redactó una Junta de Condominio. Verificaremos la normativa para publicarla en el blog.
Gracias por seguirnos.
Atte.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
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