MODELO DE SOLICITUD AL JUEZ DE MUNICIPIO PARA QUE CONVOQUE A LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS PARA NOMBRAR A UNA NUEVA JUNTA DE CONDOMINIOS (Ante la negativa de la administradora del inmueble)
Ciudadano
Juez de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Su Despacho.
Yo, __________, de nacionalidad _____; mayor de edad; de estado civil ____; de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad número: _____, procediendo aquí en mi condición de copropietaria del apartamento No. 180 de las RESIDENCIAS XXXX YYYY, ubicadas éstas en la Avenida ____ cruce con Calle ____, Municipio _____ del Estado ___; asistida en este acto por el ciudadano RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, también de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio; de profesión abogado e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número: 40.236 y titular de la Cédula de Identidad número: 6.809.740; con el debido respeto acudo ante su competente autoridad a los fines de exponer lo siguiente:
I- DE LOS HECHOS
1) En fecha del día _____ (___) del mes de ____ del año 20__ todos los miembros principales (quien suscribe renunció como miembro principal a la junta de condominio) y suplentes de la junta de condominio de las RESIDENCIAS XXXX YYYY inmueble antes identificado renunciamos de forma irrevocable a nuestros cargos, excepción hecha del miembro principal señor AAA BBB. Copia de esa renuncia se le envió a la administradora del inmueble, sociedad mercantil ADMINISTRADORA XXXX. C.A.. Como consecuencia de esa renuncia masiva de casi todos los miembros principales y suplentes de la junta de condominio el inmueble quedó sin una Junta libremente elegida por la Asamblea de Propietarios y también, el inmueble ha quedado sin este órgano de dirección, gerencia y representación de los altos intereses de la comunidad de copropietarios. Adjunto marcada con la letra “A” acompaño la misiva original de renuncia entregada a la empresa administradora del conjunto residencial.
2) En esa misma fecha y misiva varios propietarios le pedimos a la administradora antes identificada, que realizara la segunda convocatoria de la asamblea de propietarios a los fines de elegir los nuevos miembros de la Junta de Condominio, que permitieran darle viabilidad al manejo de los fondos, por cuanto los mismos no debían ser movilizados únicamente por el señor AAA BBB como Presidente y la ADMINISTRADORA XXXX, C.A., vista la norma imperante contenida en el artículo 18, literal “e” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal venezolana, de donde se desprende que las decisiones de la junta de condominio se toman por mayoría de votos. En la actualidad, señor juez, lo que está sucediendo en las RESIDENCIAS XXXX YYYY revela una gravedad extrema y totalmente contradictoria con las más elementales normas de administración y transparencia de la gestión de la administradora: la movilización de los fondos que son patrimonio exclusivo de la comunidad de copropietarios como todo un conjunto, está siendo dispuesta según el buen saber y entender del señor AAA BBB, y la firma autorizada de la citada administradora. Todo ello, en franca contradicción con lo establecido por la norma antes citada que impone la aprobación de los asuntos de la junta de condominio por mayoría de votos de sus miembros. En síntesis: no existe una junta de condominio en las RESIDENCIAS XXXX YYYY, siendo esto un deber ser, tal y como lo expresa el legislador especial en el artículo 18 de la Ley ejusdem.
3) Existe una negativa por parte de la ADMINISTRADORA XXXX, C.A. de realizar la convocatoria de la asamblea de propietarios que no solamente decida la elección de los nuevos miembros principales y suplentes de la junta de condominio, sino además, de proponer en esa misma asamblea la ratificación o revocación de su mandato de administración, el cual está absolutamente vencido, amén de considerar la falta de rendición de cuentas formal y solemne ante la propia asamblea de propietarios mientras ha durado su mandato de administración.
Señor Juez, está situación pone en estado de indefensión los altos intereses de la comunidad de copropietarios, por cuanto la ADMINISTRADORA XXXX, C.A. realiza sus operaciones sobre el inmueble sin mayor control por parte del ente que debe supervisar de forma inmediata su gestión, como lo es la Junta de Condominio, órgano de conducción y expresión directa elegido democráticamente por la asamblea de propietarios y en quien se confía la buena marcha de los asuntos comunitarios. Es así, como la administradora actúa libremente, sólo con el visto bueno del señor AAA BBB, quien había sido electo como miembro principal de una junta de condominio, hoy legal y fácticamente inexistente por las razones que anteriormente acabo arriba de exponer.
4) En fecha 14 de agosto de 2007, los propietarios de los inmuebles: 152, 144, 131, 134, 132, 126, 121, 95, 91, 96, 26, 25, 23, 45, 114, 53, 101, 34, 32, 61, 11, 22, 82, 36, 92, 75, 106, 14, 146, 74, 65, 143, 154, 62, 51, 111, 116, 84, 12, 13, 115 y 15, cuyas alícuotas en su conjunto representan al CUARENTA Y CUATRO COMA VEINTE Y SIETE POR CIENTO (44,27%) de la totalidad del valor del inmueble, avalaron de forma expresa y con su rúbrica la convocatoria de la asamblea de propietarios que sea hecha por la autoridad judicial competente de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el conjunto residencial, para que se delibere expresa y taxativamente sobre dos puntos específicos: “A) Elegir a la Junta de Condominio de las RESIDENCIAS XXXX YYYY para el período 2013 – 2014, según el mes que corresponda; y B) Revocar el mandato de administración de la empresa ADMINISTRADORA XXXX, C.A. por la actitud irresponsable; apartada del concepto de derecho que le impone actuar como un buen padre de familia y no de forma negligente y culposa; en contra de los intereses de la comunidad de copropietarios que es su mandante”. Adjunto marcada con la letra “B” acompaño la carta original que en mi condición de propietario responsable y miembro principal de la junta de condominio renunciante dirigí a todos mis vecinos copropietarios, y cuyo texto también contiene el aval y la manifestación inequívoca de voluntad de un número de propietarios de inmuebles superior al exigido por el artículo 24 de la Ley ejusdem, a los fines de que sea convocada la autoridad judicial la asamblea de propietarios con los puntos antes enunciados.
II- DEL DERECHO:
Esgrimo como fundamento jurídico de la presente solicitud las siguientes normas jurídicas: los artículos: 26, 51, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; y los artículo 18, 19, 22 y 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.
Cabe destacar, que es menester considerar especialmente que el artículo 24 de la Ley ejusdem consagra la legitimación activa para proceder a solicitar la convocatoria de la asamblea de propietarios; norma que debe interpretarse en concordancia con el artículo 26 constitucional, en lo atinente a las formalidades con las cuales se ha cubierto la formalidad de la expresión de la voluntad de los propietarios que firman y avalan esta convocatoria,
siempre partiendo de la buena fe de sus rúbricas.
III- PETITORIO A LA AUTORIDAD JUDICIAL
Conforme a lo que he narrado y argumentado arriba, solicito al Juez competente lo siguiente:
1) Que admita la presente solicitud y proceda a convocar de inmediato a la asamblea de propietarios de las RESIDENCIAS XXXX YYYY, de conformidad con lo establecido en el artículo 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, para que delibere sobre: “A) Elegir a la Junta de Condominio de las RESIDENCIAS XXXX YYYY para el período 2013 – 2014, según el mes que corresponda; y B) Revocar el mandato de administración de la empresa ADMINISTRADORA XXXX, C.A. por la actitud irresponsable; apartada del concepto de derecho que le impone actuar como un buen padre de familia y no de forma negligente y culposa; en contra de los intereses de la comunidad de copropietarios que es su mandante”. En consecuencia, que el Tribunal competente redacte la convocatoria de acuerdo a la Ley y al Documento de Condominio del conjunto residencial en comento, cuya copia simple marcada con la letra “C” acompaño a esta solicitud.
2) Que le notifique la decisión de la convocatoria de la asamblea de propietarios aquí solicitada a la administradora contumaz y rebelde de realizar la convocatoria solicitada, ADMINISTRADORA XXXX, C.A. en la siguiente dirección: Avenida _______, Edificio ______; Torre “A”, piso 01, Oficina ___, Municipio _____ del Estado ____.
3) Que ordene expedir por la Secretaría del Tribunal dos copias certificadas de su decisión de realizar la convocatoria en los términos que decida.
Así lo digo y firmo en la ciudad de Caracas en la fecha de la presentación de esta solicitud ante la autoridad judicial competente. Conformes con su contenido firman:
La solicitante,
___________________
El abogado asistente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Hola buenas tardes quisiera saber si me pueden ayudar con una duda, es sobre las ecisiones que se toman en las asmbleas y las cuales llegan a un acuerdo, si despues de tomarlas no se cumplen tiene alguna sancion los integrantes de la junta de condominio, para tener una idea es que se tomo la decision de arregalr la fachada del edificio por la cantidad de 3.000.000 bf con un tiempo de 6 meses, la contratisata no cumplio luego en otra reunion pidieron 3.000.000 bf mas y una firma de fiel d cumplimiento la cual el contratista no quiso firmar y igual le dieron el comtrato, hasta los momentos ya paso el lapso de diempo determinado y no ha terminado de relizar los trabajos, que se puede hacer en ese caso gracias
Apreciado usuario Reinaldo: reciba nuestros cordiales y desde ya lo invitamos a nuestro XXV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el cual tendrá lugar el día 02 de abril de 2016 en nuestras oficinas ubicadas en Caracas, urbanización Prados del Este; mayor información, por favor contacte a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580 e info@procondominios.com.ve. ¡Lo esperamos! Con relación a su planteamiento le señalamos que:
1) Leímos su caso y pensamos que la Junta de Condominio debió evaluar mejor al contratista, sobre todo, con la firma de una póliza de fiel cumplimiento o un contrato de fianza dada por una tercera persona, a total satisfacción de su trabajo y como garantía de este.
2) Este tipo de trabajo de reparación de fachadas debe ser muy bien concebido: desde su plan para su funanciamiento por parte de los propietarios; la cobertura de los eventuales riesgos locativos del contratista; la contratación de un ingeniero o arquitecto externo que actuará como perito quien avalará la metodología como se hace el trabajo; la compra de la pintura (si fuese el caso) para que pertenezca a una misma serie de producción y no haya alteración de colores con el tiempo; la selección de los frisos, cobertura o elementos que serán usados en la fachada; la reparación previa de todas las filtraciones de los baños o tuberías que puedan afectar las fachadas; la colocación de protectores de ventanas y mosquiteros de los apartamentos para no causarles daños que después tendrá que pagar el contratista o la Junta de Condominio por falta de supervisión; la programación de la compra de los materiales por parte de la Junta o del administrador: su almacenamiento, custodia y control de inventarios a medida que se usan; los cálculos del contratista para comprar los materiales; el costo de la mano de obra y su financiamiento por parte del contratista; el contrato de obras del contratista y su contenido, con énfasis en los mecanismos de resolución de conflictos que puedan surgir entre las partes; la retención del 10% del monto total de la obra como garantía del contratista de la satisfacción de la Junta y del visto bueno del perito externo, así como su entrega en el plazo que se acuerde.
2) Como verá, es un tema bien complejo, donde la Junta tiene que prever todo, incluso hasta la posibilidad que el contratista abandone la obra. Para eso está el contrato de servicio que se firme; pero todo debe estar previsto y nada se debe dejar a la improvisación. Nosotros contamos con la experiencia para programar este tipo de obras.
3) En su caso, la responsabilidad de la Junta es limitada. No es la contratista directamente ni responsable de la obra. Quizás pueda derivarse una responsabilidad por su culpa, por haber actuado de forma impulsiva; imprudente, poco experta y sin considerar los aspectos programáticos o reglamentarios para este tipo de obras; pero ello habría que demostrarlo en un tribunal, en un proceso por daños y perjuicios que se intente contra los miembros de la Junta que hayan avalado este trabajo que pudiera haber causado un tipo de perjuicio patrimonial a la comunidad de propietarios. Insistimos: no es un tema fácil y por lo que nos señala, el resto de la comunidad de copropietarios tampoco como que no han actuado legalmente.
Quizás ya sea muy tarde para parar la obra y reprogramarla debidamente con todas las garantías.
4) Lo que pudieran evaluar es que el contratista firme los compromisos de fiel cumplimiento y algún perito externo realice la inspección técnica de la obra y certifique que se haya hecho conforme a lo que ordena la técnica para estos casos.
Esperamos haberla orientado útilmente. Nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
Buenas Tardes, gracias por tan hermosa pagina que poseen y que representa un aporte a la sociedad, queria saber si ustedes nos pueden orientar en cuanto si la actual junta de condominio vencio su plazo de trabajo y en las convocatorias que han realizado no hubo quorum para elegir la nueva junta de condominio, dentro de lo cual ha pasado ya cinco meses y se acaba de realizar una nueva convocatoria, en caso de esta tampoco halla quorum que podemos hacer? Los actuales no queremos seguir en dicha función,
Apreciado usuaria Yoraize: gracias por Contáctanos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que si nadie de los propietarios quiere asumir la función, en una situación extrema, recomendamos entonces que presenten su renuncia formal y procedan a realizar una solicitud judicial para que designe a un administrador, si es que la Junta es quien ejerce dicha función.
Asimismo, deben plantearle al Juez de Municipio la situación, puesto que él tiene la competencia para resolver este tipo de casos. Podría realizar una elección entre los propietarios del edificio, puesto que el funcionamiento de la Junta es obligatorio, tal y como lo establece el artículo 18 de la Ley de propiedad Horizontal de Venezuela.
Ahora, no les recomiendo dejar el edificio a la deriva, aunque a veces es la opción que logra despertar de la apatía al resto de los propietarios que actúan por comodidad. Esto también es una opción: ante la crisis que se generaría, la respuesta natural es la organización de la comunidad; porque además, nadie está obligado a perpetuidad a pertenecer a una Junta de Condominio, bien como miembro principal o suplente.
Agradeciendo su atención, nos suscribimos de usted.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenos dias excelente la pagina y los comentarios, quisiera saber si hay un modelo para solicitarle al Juez de Municipio su buenos oficios para la designacion de Junta de Condominio, ya que efectuo una asamblea no hubo el quorom reglamentario y la adminstradora quedo de pasar la carta consulta y ya tenemos un mes esperando, y los miembros actuales ya estan ilegales primero 1 es propietario y dos no lo son y su periodos tiene 5 anos
Apreciada señora y usuaria Sonia Look:
Reciba nuestros cordiales saludos y agradecemos que siga nuestro blog. Con relación a su solicitud y tal y como se lo manifesté vía telefónica, la Junta de Condominio debe ser designada por vía de la asamblea de propietarios, tal y como expresamente lo dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que en su primer párrafo establece: «…La Junta de Condominio deberá estasr integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección, será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elñegirá un Presidente.»…
De forma tal, que la administradora de su edificio está obligada a actuar profesionalmente y con base a lo dispuesto en el artículo 20, literal «c» de la misma ley, cumpliendo la normativa del propio documento de condominio que seguramnete reproduce en parte el artículado y propósito de esta ley.
Nuestra recomendación es la siguiente: En virtud a que como usted nos señaló el administrador del inmueble tiene más de un año en sus funciones, vale decir e interpretar que ya tiene vencido su período legal, corresponde a ratificar o revocar su nombramiento, razón por la cual, cualquier propietario puede acudir a la vía jurisdiccional, ante el Juez de Municipio que tenga jurisdicción por el territorio según la ubicación del edificio, para solicitarle que efectúe el nombramiento del administrador. Quizás, antes, valga la pena que los propietarios interesados acudan al administrador para pedirle la convovatoria de una asamblea de propietarios para que sea designada tanto la Junta de Condominio como la ratitificación o no del mandato del ente administrador.
Luego, en caso que el administrador se negare a tal petición, entonces quedaría abierta la vía judicial.
Recomendamos la lectura de los artículos 19, 20, 23 y sobre todo el 24 de la Ley de Propiedad Horiozntal (Venezuela) para que vea la obligación que tiene el administrador de convocar a la asamblea de propietarios cuando así se lo exija el tercio del valor del inmueble.
Con relación a otro punto de su solicitud: tal y como lo dijimos anteriormente, sólo puede pertenecer a la Junta de Condominio en calidad de miembros principales o suplentes, quienes tengan la condición de ser propietarios de inmuebles; y esa condición sólo la tienen quienes aparecen como tal en documento de compra y venta debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario. Quien no sea propietario y esté ejerciendo las funciones en una Junta de Condominio, está sencillamente usurpando funciones, precisamente en un cargo donde la ley lo reserva bajo una condición especialísima: ser propietario de un inmueble regido bajo la ley de propiedad horiozntal; orden jurñidico que por lo demás le atribuye responsabilidades civiles y penales a quienes ejercen la función del ente administrador; por lo que deberá tomar en cuenta que la Junta de Condominio es un ente colegiado; mandatario de la asamblea de propietarios y que puede ejercer las funciones del ente administrador, según lo dispuesto en el artículo 18 antes citado.
De forma tal, que no entendemos como la administradora, que se supone que es un ente profesional en esta materia, haya permitido la designación de una Junta de Condominio donde dos de sus integrantes no tengan la condición de copropietarios. Eso es un ejemplo de dispraxis (mala práctica) profesional que amerita la revocación inmediata del ente administrador, de forma inmediata, y así lo proponemos.
Cuente con nuestros servicios en caso de requerirlos y ya sabe cómo contactarnos; y no olvide seguirnos por Twitter: @procondominios.
Atentamente, de usted nos suscribimos.
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
buenas tardes Dr. Viso gracias por tan valiosa orientacion