<\/p>\n
LOS DEBERES LEGALES DE LAS EMPRESAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMINIOS EN VENEZUELA EN EL EJERCICIO DE LA FUNCI\u00d3N DEL ADMINISTRADOR <\/span><\/b><\/p>\n (Ley de Propiedad Horizontal).<\/span><\/b><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela consagra en su \u00a0art\u00edculo 20 cu\u00e1les son las principales\u00a0 responsabilidades que asume una persona (natural o jur\u00eddica) cuando es designada como administrador de un inmueble, a los fines de esta Ley. Podemos resumir tales responsabilidades as\u00ed: <\/span><\/p>\n a) cuidar los bienes comunes;<\/span><\/p>\n \u00a0b) realizar los actos de administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n y reparaciones menores de dichos bienes; <\/span><\/p>\n c) respetar la normativa del documento de condominio, su reglamento y acuerdos de los propietarios; <\/span><\/p>\n d) recaudar los gastos comunes y administrarlos debidamente; <\/span><\/p>\n e) representar los intereses de los propietarios en juicio en los asuntos referidos a la administraci\u00f3n del inmueble; <\/span><\/p>\n f) realizar toda la contabilidad y aspectos financieros del inmueble; <\/span><\/p>\n g) llevar los libros de contabilidad; de acuerdos de propietarios y el de actas de la Junta de Condominio; y <\/span><\/p>\n h) presentar anualmente su informe de cuentas y gesti\u00f3n.<\/span><\/p>\n Ahora bien,\u00a0 en otros art\u00edculos de esta ley se revelan obligaciones para el administrador; veamos lo siguiente:<\/span><\/p>\n 1)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>En toda la actividad que realice el administrador de un condominio, su responsabilidad se regir\u00e1 por las normas del contrato de mandato, el cual es un contrato nominado contenido en el C\u00f3digo Civil Venezolano en su art\u00edculo 1.684 y siguientes<\/b>. Este art\u00edculo define al mandato as\u00ed: \u201c El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o m\u00e1s negocios por cuenta de otra, que le ha encargado de ello\u201d<\/i>; y quien encarga o empodera a un administrador para realizar sus funciones en un condominio, es exclusivamente la Asamblea de Propietarios legalmente reunida conforme a lo estipulado en el art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/b> que dispone que: \u201cLa Asamblea de Copropietarios designar\u00e1 por mayor\u00eda de votos a una persona natural o jur\u00eddica para que desempe\u00f1e las funciones del \u00a0Administrador\u2026\u201d<\/i>, en concordancia con lo se\u00f1alado en su art\u00edculo 24<\/b>, norma que establece los requisitos formales y solemnes para realizar las asambleas. Y como mandatario que es, el administrador tiene las\u00a0 obligaciones que est\u00e1n contenidas en los \u00a0art\u00edculos: <\/span><\/p>\n a) 1.692:<\/span><\/b> (el mandatario est\u00e1 obligado a responder el mandato con la diligencia de un buen padre de familia). Este\u00a0 concepto jur\u00eddico y nivel de diligencia impone al administrador que act\u00fae con prudencia; ponderaci\u00f3n; reflexi\u00f3n; eficiencia y eficacia; en cumplimiento a los reglamentos y normativas t\u00e9cnicas; y <\/span><\/p>\n b) 1.694:<\/b> \u201cTodo mandatario est\u00e1 obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al mandante\u201d<\/i>. Sencillamente, un administrador no tiene la opci\u00f3n de hacer lo que le venga en gana y cuando quiera, sino que por el contrario, tiene el deber legal de dar cuenta de todo lo que\u00a0 hace. Y eso significa que tiene que reportar a la junta de condominio y a sus administrados de todas sus operaciones.<\/span><\/p>\n 2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El administrador debe prestar garant\u00eda suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios: as\u00ed lo dispone el art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Pareciera que esta es una obligaci\u00f3n condicionada a lo que diga la de Propietarios legalmente reunida. En la actualidad, esto es casi letra muerta en la realidad condominial en Venezuela, ya que en nuestra experiencia profesional no hemos todav\u00eda observado una garant\u00eda que haya prestado un administrador de condominios. Pr\u00e1cticamente, todo se reduce a un acto de confianza o de fe que hace la Asamblea de Propietarios cuando designa a un ente administrador. \u00a0A veces, el administrador se encuentra con tantas dificultades para ejercer sus funciones, que muchos administradores no est\u00e1n ni en capacidad ni tienen inter\u00e9s en dar ninguna garant\u00eda a sus clientes, porque ello representar\u00eda un costo adicional en el proceso de captaci\u00f3n de su cliente. Quiz\u00e1s por eso, el legislador la coloca como una garant\u00eda exigible por la asamblea de propietarios; no dar esta garant\u00eda en la pr\u00e1ctica, ninguna penalizaci\u00f3n u obst\u00e1culo trae para el administrador.<\/span><\/p>\n 3)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Otra de las obligaciones del administrador de un condominio es realizar los actos de conservaci\u00f3n y de administraci\u00f3n que sean de urgente necesidad, tal y como lo dispone el art\u00edculo 21 de la L.P.H.<\/span><\/p>\n 4)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Con relaci\u00f3n a las consultas, el administrador debe cumplir con lo establecido en el art\u00edculo 23 de la L.P.H. y comunicar por escrito los resultados de las mismas a los propietarios.<\/span><\/p>\n 5)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El art\u00edculo 24 de la L.P.H.\u00a0 deber\u00e1 convocar a la asamblea de propietarios cuando se lo exijan los propietarios que representen al menos, un tercio del valor b\u00e1sico (capital\u00edstico) del inmueble, vale decir, valor calculado seg\u00fan las al\u00edcuotas establecidas en el documento de condominio. Este mismo art\u00edculo indica cu\u00e1les son las pautas que deben seguir los administradores para convocar v\u00e1lidamente las asambleas de propietarios, lo que es sumamente importante para evitar que la expresi\u00f3n de \u00e9stos resulte viciada por violaci\u00f3n de disposiciones que son de orden p\u00fablico.<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n Desnaturalizaci\u00f3n de las funciones del administrador de condominios en Venezuela<\/span><\/span><\/b>:<\/span><\/p>\n Durante nuestras experiencias profesionales en este campo observamos que en la Venezuela de hoy (2013) y desde hace muchos a\u00f1os atr\u00e1s, los administradores de condominios pr\u00e1cticamente reducen sus responsabilidades a la elaboraci\u00f3n de las planillas de liquidaci\u00f3n de gastos comunes del condominio (proceso de facturaci\u00f3n) y a remitirlas al inmueble; muchas veces, ni siquiera prestan un eficiente servicio de recaudaci\u00f3n, porque se limitan a dejar dichas planillas en poder de la junta de condominio, el personal de vigilancia o el conserje del inmueble, quienes las distribuyen entre los propietarios para que estos paguen cuando as\u00ed lo consideren. Un proceso de cobranza representa una presi\u00f3n o recordatorio constante que hace el representante del acreedor al propietario, no para obligarlo a pagar, sino para vencer esa cultura del olvido y anti comunitaria que significa pagar tard\u00edamente o pagar cada cierto tiempo sus obligaciones para con el condominio; cuando es el principal deber que tiene todo propietario. M\u00e1s informaci\u00f3n sobre las estrategias de cobro extrajudicial y judicial en el condominio, podr\u00e1n verlo en nuestro libro: GERENCIA DE CONDOMINIOS Y OTRAS COMUNIDADES INMOBILIARIAS (Caracas, octubre de 2009)<\/b>.<\/span><\/p>\n Somos de quienes piensan que una persona natural o jur\u00eddica cuando es designada como administrador por la Asamblea de Propietarios en un condominio, no puede relajar o disminuir sus responsabilidades legales que est\u00e1n establecidas en el art\u00edculo 20 de la L.P.H. por cuanto ello en la pr\u00e1ctica significar\u00eda desvirtuar la arquitectura jur\u00eddica dise\u00f1ada por el legislador. Con ello lo que queremos se\u00f1alar es que no pueda por ejemplo, una empresa administradora de condominios, aceptar la designaci\u00f3n como administrador de un inmueble, dejando de realizar las funciones que le corresponden en su condici\u00f3n de mandataria y que est\u00e1n establecidas en la L.P.H. y en el C\u00f3digo Civil Venezolano, aunque as\u00ed lo haya pactado contractualmente con la Junta de Condominio, incluso, con la autorizaci\u00f3n de la Asamblea de Propietarios. Estas responsabilidades del administrador dise\u00f1adas por el legislador tienen un sentido de protecci\u00f3n de los intereses de la propia comunidad de propietarios. El legislador entiende que quien es administrador tiene que realizar ese m\u00ednimo de responsabilidades que indica el art\u00edculo 20 de la L.P.H., precisamente para salvaguardar los intereses generales de la comunidad. <\/span><\/p>\n Conocemos casos donde las juntas de condominios limitan contractualmente las funciones del administrador designado por la asamblea, lo cual consideramos como un error, y que en definitiva, les indicamos a los administradores que a nuestro humilde criterio, ello no los excluye de cumplir con tales obligaciones legales.<\/span><\/p>\n Es indispensable que las Juntas de Condominios y los administradores entiendan el verdadero sentido de estas normas que son de orden p\u00fablico; que se\u00f1alan unos deberes ineludibles que apuntan cu\u00e1l es el norte del servicio que debe prestar todo administrador.<\/span><\/p>\n Caso diferente es aquel cuando las funciones del administrador las realiza la propia junta de condominio con base a lo establecido en el art\u00edculo 18 de la L.P.H. que en su literal \u201cc\u201d dispone una de las atribuciones de la Junta: \u201cEjercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo\u201d<\/i>. En tal caso, la junta es a quien le corresponde realizar todas las funciones como ente administrador, pero puede contratar a terceras personas para que le ayuden a realizar determinadas tareas administrativas como por ejemplo: el proceso de facturaci\u00f3n de gastos comunes; la recaudaci\u00f3n o cobranza mensual; el control administrativo de la oficina de condominio (manejo de archivos; pago de proveedores; n\u00f3mina, etc\u00e9tera); la realizaci\u00f3n y control de los informes contables; etc\u00e9tera. Estas actividades las pueden realizar otras personas contratadas por la junta de condominio y quienes ser\u00e1n proveedores del condominio; pero la responsabilidad de la conducci\u00f3n, supervisi\u00f3n, control y direcci\u00f3n de la actividad de todos los proveedores, as\u00ed como la responsabilidad civil y penal derivada de las tareas de administraci\u00f3n del condominio son exclusiva de la Junta de Condominio y de nadie m\u00e1s.<\/span><\/p>\n Recomendamos leer detenidamente la Ley de Propiedad Horizontal; el contrato de mandato establecido en el C\u00f3digo Civil Venezolano, as\u00ed como normas sobre la responsabilidad penal (el delito de apropiaci\u00f3n indebida calificada) establecido en el C\u00f3digo penal Venezolano (art. 470).<\/span><\/p>\n Siga nuestras redes sociales: @procondominios en Twitter e Instagram y tambi\u00e9n: Procondominios en YouTube y nuestros Procondotips en Curadas.com. Para mayor informaci\u00f3n sobre materiales para la gesti\u00f3n diaria de las juntas de condominios cont\u00e1cteme por: rafaelvisoingenuo@gmail.com.\u00a0<\/span><\/p>\n Correo electr\u00f3nico de Procondominios: info@procondominios.com.ve<\/strong><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/span><\/b><\/p>\n Abogado (Venezuela)<\/span><\/b><\/p>\n (Inpreabogado: 40.236)<\/span><\/b><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Las empresas administradoras de condominios de pueden dedicarse exclusivamente a elaborar un recibo mensual de gastos comunes. Est\u00e1n obligadas a cumplir con todas las responsabilidades de la ley y no pueden delegarlas en las juntas de condominios como hacen algunas.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":183,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[77,573,574,577,586,880,882,890,891,1078],"class_list":["post-1129","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-administrador-de-condominios","tag-el-administrador-debe-rendir-cuentas","tag-el-administrador-del-condominio-no-es-mandante","tag-el-administrador-puede-renunciar-y-debe-rendir-cuentas","tag-el-codigo-civil-venezolano-impone-deberes-al-administrador","tag-la-rendicion-de-cuentas-es-un-deber-legal","tag-la-responsabilidad-del-administrador-se-rige-por-el-contrato-de-mandato","tag-las-administradoras-son-mandatarias","tag-las-empresas-administradoras-tienen-que-respetar-la-ley","tag-obligaciones-del-administrador"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1129","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1129"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1129\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1129"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1129"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1129"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}