<\/p>\n
Se\u00f1ores<\/span><\/p>\n Junta de Propietarios del <\/span><\/b><\/p>\n Conjunto Residencial LAS TERRAZAS<\/span><\/b><\/p>\n Urbanizaci\u00f3n Charallavito, Municipio Baruta<\/span><\/p>\n Estado Miranda.<\/span><\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Apreciados se\u00f1ores:<\/span><\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Al tiempo de saludarlos cordialmente, con estas l\u00edneas queremos se\u00f1alar nuestra posici\u00f3n jur\u00eddica con relaci\u00f3n a la situaci\u00f3n observada en nuestra inspecci\u00f3n ocular realizada in situ en ese inmueble, el d\u00eda 14 del presente mes, motivada a la filtraci\u00f3n de un tubo de la red de suministro de aguas blancas que surte a un\u00a0 apartamento.\u00a0 Cabe destacar, que nuestras opiniones son hechas de forma objetiva, enmarcando la situaci\u00f3n de hecho observada dentro del marco jur\u00eddico que rige el conjunto residencial, dado por su Documento de Condominio y su Reglamento, as\u00ed como la vigente Ley de Propiedad Horizontal, sin considerar ni prejuzgar en ning\u00fan sobre la opini\u00f3n que la Junta de Propietarios o el administrador del inmueble que nos ha contratado, pueda tener al respecto<\/span><\/b>. En este sentido, aportamos nuestra opini\u00f3n en los t\u00e9rminos siguientes, a saber:<\/span><\/p>\n I-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>S\u00edntesis del caso planteado<\/span><\/span><\/b>:<\/span><\/p>\n Se trata de una filtraci\u00f3n de un tubo conductor de agua fr\u00eda que sale (al igual que otros) del tubo matriz que alimenta una secci\u00f3n del inmueble hacia los pisos superiores, para alimentar agua a un apartamento en particular; observ\u00e1ndose una filtraci\u00f3n en su recorrido que afecta, no directamente al apartamento que sirve, sino a otros apartamentos cercanos en su recorrido.<\/span><\/p>\n II-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>S\u00edntesis de la solicitud que nos hace la Junta de Propietarios<\/span><\/span><\/b>: el ente representante del inmueble desea conocer con certeza si la reparaci\u00f3n del tubo averiado obedece a un gasto com\u00fan, o si m\u00e1s bien se trata de un gasto atribuible exclusivamente al inmueble que es servido finalmente por \u00e9l.<\/span><\/p>\n III-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>An\u00e1lisis de las normas jur\u00eddicas involucradas en este asunto<\/span><\/span><\/b>:<\/span><\/p>\n 1)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Del Cap\u00edtulo III: \u201cCosas de uso com\u00fan y cosas privativas de cada apartamento o sean susceptibles de apropiaci\u00f3n individual<\/i>\u201d; Secci\u00f3n Primera: De las cosas de uso com\u00fan; N\u00famero Uno: Principio General<\/span><\/b>: El principio general que estableci\u00f3 el constructor del edificio se\u00f1ala expresamente: \u201cSe consideran de uso com\u00fan, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no est\u00e9 expresamente destinado como formando parte de un apartamento en particular\u201d<\/i><\/b>. Se deriva de la interpretaci\u00f3n de esta norma, un hecho que sustenta la clasificaci\u00f3n propuesta cuando las cosas\u00a0 habidas en el conjunto son comunes a todos los apartamentos, y cuando son atribuible a un apartamento en particular. Ese hecho viene dado por la ubicaci\u00f3n espacial de las cosas y de all\u00ed, parte la g\u00e9nesis o fuente esencial del principio antes enunciado<\/span><\/b>: si las cosas no forman parte de un apartamento en particular, entonces deben tratarse y entenderse como cosas comunes a todos los apartamentos.<\/span><\/p>\n 2)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Del N\u00famero Dos de esa Secci\u00f3n Primera<\/span><\/b>: Este numeral contiene la declaraci\u00f3n expresa que hizo el constructor de los bienes comunes para todos los apartamentos, y en dicha clasificaci\u00f3n nos encontramos con lo que establece su numeral \u201c9\u201d<\/span><\/b>, que se\u00f1ala como un bien com\u00fan: \u201c\u2026Los dep\u00f3sitos, conductos , el cuarto de bombas, el equipo hidroneum\u00e1tico y el estanque subterr\u00e1neo para el almacenamiento de agua\u201d<\/i><\/b>. El t\u00e9rmino conducto debe ser interpretado como el canal que sirve para dar paso y salidas de agua, destacando que este numeral se refiere y desarrolla los bienes comunes que est\u00e1n destinados a la distribuci\u00f3n de las aguas blancas, ya que todos los equipos e instalaciones en \u00e9l indicados sirven exclusivamente para el manejo de las mismas en el inmueble<\/b>. Y aqu\u00ed no cabe ni siquiera la posibilidad de confusi\u00f3n a que el \u201cconducto\u201d obedece a la red de tuber\u00edas de\u00a0 aguas blancas<\/span><\/b>, porque cuando el constructor quiere especificar y diferenciar el uso o fin de un conducto lo hace expresa y formalmente, como por ejemplo, en el\u00a0 numeral \u201c6\u201d<\/i><\/b> cuando tambi\u00e9n usa el t\u00e9rmino \u201cconducto\u201d,<\/i><\/b> refiri\u00e9ndose a la funci\u00f3n que han de cumplir para el manejo de la basura. En el numeral \u201c5\u201d<\/i><\/b> si bien no usa el vocablo \u201cconducto\u201d si usa el verbo \u201cconducir\u201d<\/i><\/b> para hacer referencia a la funci\u00f3n que cumplen ciertas partes de las instalaciones el\u00e9ctricas del inmueble.<\/span><\/p>\n 3)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Numeral \u201c20\u201ddel N\u00famero Uno de dicha Secci\u00f3n Primera<\/span><\/i><\/b>: establece el cierre del c\u00edrculo que inicia el principio general que hace la clasificaci\u00f3n de las cosas comunes, cuando se\u00f1ala como cosas comunes, todas aquellas \u00e1reas o porci\u00f3n del inmueble que no sean expresamente declaradas como susceptible de apropiaci\u00f3n individual o que no formen parte integrante de ninguno de los apartamentos del conjunto. As\u00ed que, estudiando las cosas que son parte de cada apartamento en particular, tambi\u00e9n se puede llegar a la conclusi\u00f3n que las que les son ajenas a estos, son \u00e1reas o partes comunes a todos los apartamentos, de conformidad con el principio general al comienzo comentado.<\/span><\/p>\n 4)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>De la Secci\u00f3n Segunda del Cap\u00edtulo III, N\u00famero Dos<\/span><\/b>: Se\u00f1ala la norma: \u201cA cada apartamento corresponde el espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo delimitan. Queda entendido que, con respecto a las paredes que delimitan a cada apartamento, ya fuere respecto a bienes comunes o a otros apartamentos, que la propiedad del apartamento llega solamente hasta la mitad del grosor respectivo y que en cuanto al techo y al piso correspondiente, la propiedad de\u00a0 cada apartamento abarca \u00fanicamente el acabado respectivo sin afectar la placa. La propiedad de cada apartamento comprende adem\u00e1s todo aquello que forme parte permanente del mismo y que no est\u00e9 considerado como integrante de las porciones comunes del edificio\u201d.<\/i><\/b> Esta norma no hace m\u00e1s que confirmar lo que ya arriba ven\u00edamos exponiendo. Por un lado, ratifica lo que nosotros denominamos como el \u201cprincipio de espacialidad y ubicaci\u00f3n de\u00a0 las cosas comunes\u201d<\/i><\/b> y por otra parte, discrimina y sit\u00faa perfectamente los l\u00edmites de cada apartamento, lo que equivale a decir, que todo lo que no est\u00e1 ubicado en tales l\u00edmites, no es una cosa propia de cada apartamento, o lo que es lo mismo: se tratar\u00eda de una cosa com\u00fan a todos los apartamentos del conjunto residencial<\/span><\/b>.<\/span><\/p>\n 5)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El numeral \u201c3\u201d de esta Secci\u00f3n Segunda se\u00f1ala cu\u00e1les son a groso modo las instalaciones con que cuentan cada apartamento<\/span><\/b>: las de agua, energ\u00eda el\u00e9ctrica y su propia\u00a0 instalaci\u00f3n telef\u00f3nica.<\/span><\/p>\n 6)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El Cap\u00edtulo IV: \u201cDe los derechos y obligaciones en el uso de las cosas propias de cada apartamento\u201d; Secci\u00f3n Primera, Numero Cuarto<\/span><\/b>: \u201cReparaciones y mantenimiento interior\u201d:<\/i><\/b> Por interpretaci\u00f3n al contrario, esta norma viene a ratificar los l\u00edmites de la responsabilidad que tiene cada propietario cuando advierte que: \u201cSer\u00e1 por cuenta de cada propietario el mantenimiento y reparaci\u00f3n de su apartamento en la forma que a bien tenga\u201d<\/i><\/b>.<\/span><\/p>\n 7)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Del an\u00e1lisis de lo establecido en la Secci\u00f3n Segunda del Cap\u00edtulo IV, que trata \u201cDe la responsabilidad de los propietarios\u201d <\/b>no encontramos en ninguna de sus disposiciones, ni en el principio general, ni en el \u201cN\u00famero Dos\u201d<\/i><\/b>, que versa sobre las \u201cresponsabilidades especiales\u201d<\/i><\/b>, alguna que haga referencia y que pueda derivarse para un propietario en particular, del\u00a0 hecho que nos ha planteado y sometido a consulta la Junta de Condominio.<\/span><\/p>\n 8)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal<\/span><\/b>: esta es la norma que define cu\u00e1les son las cosas comunes a todos los apartamentos, y en ese sentido el legislador se\u00f1ala en su literal \u201cg\u201d<\/span><\/b>: \u201cLos locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fr\u00eda y caliente, refrigeraci\u00f3n, cisternas, tanques y bombas de agua y dem\u00e1s similares<\/i><\/b>\u201d. En el caso bajo estudio, estamos ante\u00a0 la presencia de un bien com\u00fan dado por un tubo que parte de las instalaciones centrales\u00a0 de suministro de agua fr\u00eda; que est\u00e1n fuera de la delimitaci\u00f3n o espacio de cualquiera de todos los apartamentos del conjunto residencial, sin importar el hecho de que la aver\u00eda del mismo sea antes o despu\u00e9s del medidor de agua particular a un apartamento. Aprovechamos para resaltar, que el medidor de agua de un apartamento en realidad no es propiedad de su titular, sino que pudiendo ser adquirido por el constructor de la obra, o instalado directamente por la empresa que suministra el agua, cumple una funci\u00f3n especial y exclusiva que importa a un propietario y no a otro<\/i><\/b>. Cuando el medidor del consumo de agua es instalado por la empresa de suministro del vital l\u00edquido, \u00e9ste es propiedad de aquella, y que es puesto \u201cal servicio exclusivo\u201d de determinado propietario quien tiene derecho a usar por efecto del contrato de servicio. Ahora bien, en el caso de estudio, sabemos que el medidor no fue instalado por ninguna empresa operadora de agua que surte al inmueble en general, sino por el\u00a0 due\u00f1o de la obra. En todo caso, este comentario no afecta el fondo de nuestro an\u00e1lisis, sino que lo hacemos expresamente para desmontar la tesis y el mito que desde hace a\u00f1os escuchamos, en el sentido de que se pretende tomar como base o argumento para determinar la responsabilidad de\u00a0 un gasto, el hecho de si la aver\u00eda est\u00e1 antes o despu\u00e9s del medidor. Sencillamente, este no es un indicativo para ello, como tampoco lo es la opini\u00f3n que normalmente dan los plomeros o fontaneros que son los que ubican y hacen las reparaciones de las aver\u00edas.<\/span><\/p>\n IV-\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>Nuestras conclusiones<\/span><\/span><\/b>: Del an\u00e1lisis\u00a0 normativo vigente que rige al inmueble Conjunto Residencial Las Terrazas, antes comentado, podemos perfectamente concluir que:<\/span><\/p>\n 1)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>La aver\u00eda de la tuber\u00eda se verifica sobre un \u201cconducto\u201d de agua fr\u00eda que por disposici\u00f3n tanto del Documento de Condominio, como por lo se\u00f1alado en el art\u00edculo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, es un bien com\u00fan\u00a0 a todos los apartamentos<\/b>.<\/span><\/p>\n 2)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>En virtud de lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 7 de la Ley de Propiedad\u00a0 Horizontal que dispone que: \u201cA cada apartamento se atribuir\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo. Dicha cuota servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad<\/span>. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterar\u00e1n la cuota atribuida, que s\u00f3lo podr\u00e1 variarse por acuerdo un\u00e1nime\u201d. (Subrayado y negritas nuestras)<\/i><\/b> todos los propietarios est\u00e1n obligados a sufragar este gasto en la proporci\u00f3n que se\u00f1ala la al\u00edcuota de su apartamento, contenida en el Documento de Condominio.<\/span><\/p>\n 3)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>El administrador del inmueble (la persona natural o jur\u00eddica designada por la asamblea de propietarios, o en caso de falta de su nombramiento, la Junta de Propietarios como ente administrador del inmueble)\u00a0 de conformidad con lo indicado en el art\u00edculo 20, literales: \u201ca\u201d; \u201cb\u201d; \u201cc\u201d y \u201cd\u201d, y en concordancia con lo establecido en su art\u00edculo 21, deber\u00e1 ejecutar los actos para reparar de inmediato la tuber\u00eda averiada<\/span><\/b>, a los fines de actuar como un \u201cbuen padre de familia\u201d<\/i><\/b>, de forma prudente, diligente y responsable, para evitar que la filtraci\u00f3n produzca otros da\u00f1os mayores, tanto a \u00e1reas comunes del condominio, como a \u00e1reas particulares de los apartamentos susceptibles de apropiaci\u00f3n individual.<\/span><\/p>\n 4)\u00a0\u00a0\u00a0 <\/span><\/span>En caso de que la aver\u00eda haya causado da\u00f1os a apartamentos\u00a0 susceptibles de apropiaci\u00f3n individual, deber\u00e1n ser pagados inmediatamente por el condominio, previa presentaci\u00f3n de los presupuestos y facturas hechas por los proveedores, cumpliendo con las disposiciones legales de las leyes tributarias<\/span><\/b>.<\/span><\/p>\n As\u00ed, damos por evacuada la consulta que nos han elevado a nuestro despacho, agradeciendo sinceramente la confianza que han tenido para con nosotros al tomarnos en cuenta como especialistas en el campo de\u00a0 la consultor\u00eda y gerencia jur\u00eddica y administrativa de las comunidades inmobiliarias. Sin m\u00e1s a que referirnos por los momentos, tengan la certeza de nuestra m\u00e1s alta estima y consideraci\u00f3n.<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n Atentamente,<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/span><\/b><\/p>\n Inpreabogado: 40.236<\/span><\/b><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n \u00a0<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Caracas, mi\u00e9rcoles 21 de abril de 2010. Se\u00f1ores Junta de Propietarios del Conjunto Residencial LAS TERRAZAS Urbanizaci\u00f3n Charallavito, Municipio Baruta Estado Miranda. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Apreciados se\u00f1ores: \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Al tiempo de saludarlos cordialmente, con estas l\u00edneas queremos se\u00f1alar nuestra posici\u00f3n jur\u00eddica con relaci\u00f3n a la situaci\u00f3n observada en nuestra inspecci\u00f3n ocular realizada in situ en ese inmueble,…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1133","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1133","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1133"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1133\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1133"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1133"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1133"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nCaracas, mi\u00e9rcoles 21 de abril de 2010.<\/span><\/p>\n