\n
Sin duda alguna, la cobranza de los gastos comunes a los morosos en el condominio resulta dif\u00edcil, compleja m\u00e1s no imposible. Este es uno de los motivos por los cuales m\u00e1s nos consultan desde cualquier parte del pa\u00eds. Por nuestra parte, insistimos a las Juntas de Condominios y otras comunidades inmobiliarias, el \u00e9xito en las actividades para recuperar una cartera de mora (extrajudicialmente) depende de los siguientes principios:<\/p>\n
\n
1) Que sea despersonalizada por parte de la Junta<\/strong><\/em>: con ello queremos recomendar que la Junta de Condominio debe contratar un despacho de abogados que se encargue de realizar estas labores a partir de un n\u00famero de meses debidos, por ejemplo, a partir del cuarto mes, debiendo la Junta o la administradora esforzarse por trabajar la cartera de mora de 1 a 3 meses.<\/p>\n 2) Que sea permanente, sistem\u00e1tica y sin exclusi\u00f3n<\/strong>: la exigencia frecuente (diaria); con base a principios y estrategias claramente dise\u00f1adas parea lograr el principal objetivo de la cobranza: el pago y efectuada a todos aquellos propietarios que se encuentren en mora, sin excepci\u00f3n alguna de quien sea el deudor (miembro o no de la Junta de Condominio) es lo que garantiza la uniformidad del discurso de la Junta en sus intenciones de querer cobrar y recuperar el dinero de los gastos comunes que los propietarios no han querido pagar, por la raz\u00f3n que fuera.<\/p>\n \n 3) Que los deudores sean clasificados en sus causas de mora<\/strong>: la atenci\u00f3n y el cobro personalizado da resultados: no todos los deudores deben por la misma causa. Cuando se les atiende y se les env\u00eda un aviso de cobro; o misiva de forma personalizada, \u00e9ste suele prestarle m\u00e1s atenci\u00f3n y en t\u00e9rminos generales, acude a reunirse con su acreedor para exponer los problemas que tenga y programar o efectuar su pago.<\/p>\n \n 4) \u00a0Que la Junta haya decidido demandar masivamente a todos los morosos y comunique ello a todos los propietarios:<\/strong> Cuando la Junta, adem\u00e1s de decirle a los propietarios que va a cobrar; adem\u00e1s de convocarlos y exigirles el pago, les comunique que quien no pague inexorablemente ser\u00e1 demandado en un tribunal por cobro de bol\u00edvares, por la v\u00eda ejecutiva que estable el art\u00edculo 630 y siguientes del C\u00f3digo de Procedimiento Civil (Venezuela) demuestra de forma convincente que no hay contemplaci\u00f3n con los deudores en el condominio.<\/p>\n Ahora bien, en verdad, si los deudores que hagan caso omiso a las acciones de cobro extrajudicial no pagaren, deben ser demandados todos sin excepci\u00f3n, citarlos en el tribunal, para que respondan ante la comunidad de propietarios con su patrimonio inmobiliario de las deudas que tengan. Este tipo de juicio permite atacar el patrimonio del deudor con medidas cautelares de aseguramiento de su patrimonio (embargo preventivo) o prohibici\u00f3n de enajenar y gravar el inmueble, antes de llegar a un a sentencia definitiva y firme en el juicio (breve).<\/p>\n Siempre sostenemos que resulta muy peligroso deber gastos comunes en un condominio en Venezuela porque las planillas de liquidaci\u00f3n que \u00a0pasa su ente administrador son t\u00edtulos ejecutivos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y permiten acciones inmediatas de embargo contra el patrimonio del deudor.<\/p>\n Una demanda bien sostenida, desarrollada y \u00a0 seguida hasta el final, da sus frutos.<\/p>\n \u00a0A continuaci\u00f3n, les brindamos a nuestros lectores un modelo de carta a enviar a un deudor de gastos comunes en el condominio donde se le informa adem\u00e1s del monto que debe, los fundamentos legales seg\u00fan los cuales debe pagar los gastos y honorarios profesionales en los que haya incurrido la Junta o el administrador como representante de la comunidad de copropietarios acreedora, por las actividades de cobranza extrajudicial. La misma se presenta en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n \n Ciudad:_______, d\u00eda ____ del mes de __________ del a\u00f1o \u00a020__.<\/p>\n Se\u00f1or(es):<\/p>\n _____________<\/b><\/p>\n Inmueble: XX-ZZ<\/b><\/p>\n Condominio \/ Comunidad: XXXXXXXXXXXXXXXX<\/b><\/p>\n Ciudad.-<\/p>\n Distinguido(s) se\u00f1or(es):<\/p>\n La Junta de Condominio del XXXXXX<\/b>\u00a0viene desarrollando una intensa labor de cobranza extrajudicial para reducir al m\u00ednimo la cantidad de propietarios que ser\u00e1n demandados por cobro de bol\u00edvares, por presentar deudas con el condominio y seg\u00fan el procedimiento previsto en el art\u00edculo 630 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil<\/span><\/b> que establece: \u201cCuando el demandante presente instrumento p\u00fablico u otro instrumento aut\u00e9ntico que pruebe clara y ciertamente la obligaci\u00f3n del demandado de pagar alguna cantidad l\u00edquida con plazo cumplido; o cuando acompa\u00f1e vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinar\u00e1 cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordar\u00e1 inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligaci\u00f3n y las costas, prudentemente calculadas\u201d<\/i> y en concordancia con lo se\u00f1alado en el art\u00edculo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que reza: \u201c\u2026Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendr\u00e1n fuerza ejecutiva\u201d<\/i>.<\/p>\n A esta fecha usted le debe la suma de Bs. CCCCCCCCCCC\u00a0<\/b>a la comunidad de copropietarios quien est\u00e1 soportando con su fondo de reserva los perjuicios que le causa su mora; y por esta cantidad estamos realizando esta gesti\u00f3n de cobro extrajudicial, la cual genera honorarios profesionales (que le ser\u00e1n atribuidos exclusivamente a su cuenta como gasto no com\u00fan) \u00a0de acuerdo a lo establecido en el \u201cReglamento Interno Nacional de Honorarios M\u00ednimos de Abogados\u201d <\/b>dictado por la Federaci\u00f3n de Abogados de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela\u201d, seg\u00fan lo dispuesto en sus art\u00edculos 1, 2, 3 y en concordancia con lo indicado en su art\u00edculo 11<\/b> que dispone: \u201cCORRESPONDENCIA Y GESTIONES: \u2026PAR\u00c1GRAFO SEGUNDO: Si se obtiene el pago de la suma adeudada, mediante los procedimientos previstos, sin necesidad de otras gestiones, se cobrar\u00e1 adem\u00e1s el veinte por ciento (20%) sobre la cantidad cuya cancelaci\u00f3n se logre\u201d<\/i><\/b>; es decir, que por la atenci\u00f3n de su caso, no se le est\u00e1n cobrando los honorarios que se indican en los literales \u201ca\u201d y \u201cb\u201d<\/b> de este mismo art\u00edculo, que se\u00f1alan: \u201cliteral a) La redacci\u00f3n de cartas, notas, cobros y otros de naturaleza semejante, causar\u00e1n honorarios m\u00ednimos de 5 UT (Unidades tributarias); y literal b) Toda gesti\u00f3n en juzgados y oficinas p\u00fablicas y privadas, con el objeto de obtener datos e informaciones, causar\u00e1 honorarios m\u00ednimos de 10 U.T.\u201d<\/i><\/b> . En s\u00edntesis, queremos que usted est\u00e9 perfectamente consciente que su mora en el pago de las obligaciones legales atribuibles a su condici\u00f3n de propietario, adem\u00e1s de perjudicar la buena marcha del condominio (puesto que imposibilitan la cobertura del 100% del pago de los bienes y servicios que requiere la comunidad de copropietarios) han causado las siguientes actividades profesionales del abogado: a) Redacci\u00f3n de una carta de cobro (la cual no se le est\u00e1 cobrando, a pesar de lo dispuesto en el literal \u201ca\u201d del art\u00edculo 11 del Reglamento de Honorarios M\u00ednimos de Abogados arriba indicado);\u00a0 b) Coordinaci\u00f3n de la gesti\u00f3n de cobranza entre el abogado y el cobrador para gestionar su pago; c) Redacci\u00f3n de esta carta explicativa para no s\u00f3lo se\u00f1alarle su deber de pagar el condominio, sino explicarle el cobro justificado de nuestros honorarios profesionales, as\u00ed como del compromiso legal que usted adquiri\u00f3 cuando decidi\u00f3 adquirir un inmueble en el Condominio XXXXXXX, seg\u00fan las disposiciones de su Documento de Condominio.<\/span><\/b><\/p>\n En este mismo orden de ideas, queremos recordarle lo que dispone el Documento de Condominio en su \u201cCL\u00c1USULA D\u00c9CIMA TERCERA: Pago de los Gastos de Condominio: Para la determinaci\u00f3n, pago y gestiones de cobro de cuotas que a cada propietario corresponda sobre los gastos comunes, el Administrador har\u00e1 una relaci\u00f3n mensual con determinaci\u00f3n muy detallada y expl\u00edcita de todos los gastos comunes y de los gastos exclusivos asignados a los propietarios, procediendo en la forma como qued\u00f3 establecido en la Cl\u00e1usula D\u00e9cima Segunda de este Documento; deber\u00e1 a\u00f1adir el diez por ciento (10%) de los gastos para mantener un Fondo de Reserva; pasar\u00e1 a cada quien una liquidaci\u00f3n acompa\u00f1ada del c\u00e1lculo correspondiente. Cada propietario deber\u00e1 pagar dentro de los cinco (5) d\u00edas siguientes al recibo de la Planilla de Liquidaci\u00f3n<\/span>\u2026\u201d<\/i><\/b> (Subrayado nuestro). Observe apreciado propietario, que esta norma establece muy claramente un tiempo para pagar sus gastos comunes, tiempo en el cual usted por la raz\u00f3n que sea, lamentablemente no ha cumplido con su obligaci\u00f3n legal que asumi\u00f3 mediante documento p\u00fablico de compra, cuando registr\u00f3 su propiedad inmobiliaria.\u00a0 Queremos ahondar en el tema del efecto de las obligaciones seg\u00fan el C\u00f3digo Civil Venezolano: \u201cArt\u00edculo 1.269: Si la obligaci\u00f3n es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convenci\u00f3n\u2026\u201d \u201cArt\u00edculo 1.271: El deudor ser\u00e1 condenado al pago de los da\u00f1os y perjuicios, tanto por inejecuci\u00f3n de la obligaci\u00f3n como por retardo en la ejecuci\u00f3n, si no prueba que la inejecuci\u00f3n o el retardo provienen de una causa extra\u00f1a que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe\u201d; \u201cArt\u00edculo 1.273: Los da\u00f1os y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la p\u00e9rdida que haya sufrido y por la utilidad de que le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuaci\u00f3n\u201d. \u201cArt\u00edculo 1.277: A falta de convenio en la obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los da\u00f1os y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre\u00a0 en el pago del inter\u00e9s legal, salvo disposiciones especiales.<\/i><\/b><\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se deben estos da\u00f1os desde el d\u00eda de la mora sin que el acreedor est\u00e9 obligado a comprobar ninguna p\u00e9rdida\u201d<\/i><\/b>; \u00a0queremos destacar lo dispuesto en el \u201cArt\u00edculo: 1.297: Los gastos del pago son de cuenta del deu<\/span>dor\u201d<\/i><\/b>, lo que hace concluir que las gestiones de cobranza que se le est\u00e1n realizando por su mora, son de su exclusiva responsabilidad, de manera que cuando usted pague lo que le debe al condominio, se le cobrar\u00e1n nuestros honorarios profesionales m\u00e1s el I.V.A.\u00a0 de ley; y finalmente se\u00f1alamos el art\u00edculo 2 del C\u00f3digo Civil<\/b> que reza: \u201cLa ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento\u201d<\/span><\/i><\/b>. \u00a0Lo invitamos a pasar por la oficina de administraci\u00f3n de condominios para pagar su deuda y nuestros leg\u00edtimos honorarios profesionales. La se\u00f1ora ZZZZZZ XXXX \u00a0lo atender\u00e1 gustosamente.<\/p>\n Sin m\u00e1s a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.<\/p>\n Atentamente,<\/p>\n RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/b><\/p>\n Inprerabogado: 40.236<\/b><\/p>\n VISO & ASOCIADOS, ASESORES JUR\u00cdDICOS<\/b><\/p>\n Correos electr\u00f3nicos: visoasociados2003@yahoo.com<\/a> \/ visoasociados2003@gmail.com<\/a> .<\/b><\/p>\n Tel\u00e9fonos:\u00a0 0212-537.82.80 \/ celular: 0424 \u2013 148.40.34 y 0424 \u2013 817.88.41.<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Sin duda alguna, la cobranza de los gastos comunes a los morosos en el condominio resulta dif\u00edcil, compleja m\u00e1s no imposible. Este es uno de los motivos por los cuales m\u00e1s nos consultan desde cualquier parte del pa\u00eds. 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