Un propietario que integra una Junta de Condominio General en un conjunto residencial de una urbanizaci\u00f3n del Este de la ciudad de Caracas, capital de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela y con quien hemos compartido otras consultas en fecha anterior, nos envi\u00f3 un correo electr\u00f3nico sobre la forma y manera de administraci\u00f3n y manejo de la Junta General de Propietarios, ente encargado de la administraci\u00f3n de las \u00e1reas comunes del parque residencial, que queremos compartir con ustedes. Obviamente, amigos lectores, para cada inmueble hay que tener en cuenta las disposiciones contenidas en su Documento de Condominio, que aunque aqu\u00ed no reproducimos, lo importante es abrir la oportunidad de reflexi\u00f3n de cualquiera de ustedes que viven en conjuntos residenciales integrados por dos o m\u00e1s etapas, donde en cada una de ellas existe una junta de condominio, pero que se administran de forma integral por la Junta General de Propietarios, quien hace la distribuci\u00f3n de los gastos comunes para cada etapa en particular, as\u00ed como para el condominio general integralmente considerado.<\/p>\n
El propietario, ante una discusi\u00f3n surgida con los miembros o representantes electos de la Etapa I del inmueble donde vive, donde hay una lucha innecesaria y podr\u00edamos decir que hasta \u00abinfantil\u00bb sobre quien y c\u00f3mo debe administrarse el conjunto residencial nos pregunt\u00f3 en concreto los siguientes aspectos, a saber:<\/p>\n
1.- \u00bf Es legal que la Se\u00f1ora XXXXXX, representante legal de la Etapa I del conjunto residencial, aperture una cuenta corriente en el Banco XXXXXXX utilizando el mismo Registro de Informaci\u00f3n FIscal correspondiente a la Junta General de Propietarios y aun m\u00e1s, sin conocimiento ni autorizaci\u00f3n de la Junta Directiva General del Condominio que comprende sus dos Etapas?.
\n2.- Pueden darnos su opinion sobre la legalidad de la decisi\u00f3n tomada por la Junta General de Propietarios del inmueble (que integra sus dos Etapas) sobre la contrataci\u00f3n de una Poliza de Seguros para todo el conjunto residencial y la obligaci\u00f3n de ambas Etapas de pagar la prima? Existe una Fundamentacion Juridica a considerar: El Reglamento del Condominio : El Art 6. Literal H, dice: \u00abEstudiar y Aprobar, todo contrato relativo a cualquier servicio necesario para el Condominio\u00bb; condici\u00f3n previa indispensable para que el administrador pueda suscribir el contrato correspondiente. En este sentido la contratacion del servicio fue aprobada en reuni\u00f3n de la Junta General de Propietarios con votaci\u00f3n de 4 votos favorables contra 3 votos en contra, en el pasado mes de Diciembre del a\u00f1o 2012 y contratada a partir del 31 de enero de 2013. Actualmente esta ratificada por la actual Junta de Condominio General de Propietarios.
\n3.- \u00bfPuede decirnos con nombre y apellido, seg\u00fan el Reglamento del Condominio, qui\u00e9n es el Presidente de la Junta General de Propietarios?
\n4.- El alegato que m\u00e1s esgrime la Se\u00f1ora XXXXX, Presidenta y representante de la Etapa I del conjunto residencial, en su defensa para desconocer los pagos de los trabajos realizados en \u00e1reas comunes a ambas Etapas (I y II) yque son gastos comunes es: \u00abNegamos su aprobaci\u00f3n porque fuimos consultados\u00bb, pero hay que acotar que ella normalmente no asiste a las reuniones de la Junta Directiva General dle Condominio y s\u00f3lo se reune con sus compa\u00f1eros en la Etapa I.<\/p>\n
En espera de tus noticias, nos despedimos.
\nPropietario: XXXXXX<\/p>\n
Nuestra respuesta a este propietario cuyo nombre nos reservamos para evitar herir susceptibilidades en esa comunidad de propietarios fue la siguiente:<\/p>\n
1) No es legal que se haya abierto una cuenta bancaria a nombre del conjunto residencial utilizando el mismo Registro de Informaci\u00f3n Fiscal. Es m\u00e1s, no sabemos c\u00f3mo el Banco XXXX as\u00ed lo permiti\u00f3, ya que trat\u00e1ndose de un condominio, debi\u00f3 solicitarse el Acta de la Junta de Condominio de su designaci\u00f3n como tal por parte de la asamblea de propietarios, para identificar a los miembros principales y suplentes; y al mismo tiempo, debi\u00f3 exigirse una carta a dichos miembros principales dirigida a la entidad financiera para determinar la forma y manera sobre c\u00f3mo se van a movilizar los fondos.
\nInsistimos en algo muy importante: la realidad jur\u00eddica y f\u00e1ctica del Conjunto Parque Residencial XXXXXXXX impone una administraci\u00f3n centralizada para ambas etapas y eso deben entenderlo todo los propietarios que en \u00e9l viven; de lo contrario, los conflictos y la ruina del inmueble est\u00e1 m\u00e1s que garantizada porque cada quien va a apelar a parcelas de poder.<\/p>\n
2) Con relaci\u00f3n a la p\u00f3liza de seguros usted mismo bien se\u00f1ala el fundamento de establecido en el Reglamento del documento de condominio del conjunto residencial. M\u00e1s all\u00e1 de eso, la Junta de Condominio ha obrado bajo el concepto del buen padre de familia el cual tiene car\u00e1cter lega seg\u00fan las normas del contrato de mandato establecido en el C\u00f3digo Civil Venezolano. Le sugiero que se lea el contrato de mandato en dicho c\u00f3digo para que abunde en detalles.
\nAdem\u00e1s, la otra fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica deviene del art\u00edculo 20, literal \u00abc\u00bb de la Ley de Propiedad Horizontal seg\u00fan el cual debe el administrador, en este caso, la Junta General de Propietarios del Condominio debe cumplir y hacer cumplir el documento de condominio su reglamento y los acuerdos de los propietarios. Otra fundamentaci\u00f3n legal de vital importancia deriva de la propia votaci\u00f3n a la cual se someti\u00f3 el asunto y que con mayor\u00eda simple fue aprobado, a tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 18, de la LPH seg\u00fan el cual, la Junta de Condominio decide por mayor\u00eda simple, que en el caso del conjunto residencial Parque XXXXXXX ser\u00eda dos votos de tres de los miembros principales de la Junta General de Propietarios.<\/p>\n
La consecuencia de esto, es que quien no pague la p\u00f3liza de seguros, sencillamente entra en mora con el condominio y puede ser obligado judicialmente a pagar el gasto com\u00fan, los intereses por mora y los da\u00f1os y perjuicios que deriven de tal incumplimiento.<\/p>\n
Con la firma del cheque para pagar la prima del seguro por parte de la mayor\u00eda de la Junta General de Propietarios, se est\u00e1 verificando y al mismo tiempo tomando una decisi\u00f3n: contratar la p\u00f3liza de seguros en cumplimiento del Reglamento del Documento de Condominio. Y eso lo tiene que tener muy claro los propietarios y representaci\u00f3n legal de la Etapa I (aunque no haya apoyado la decisi\u00f3n de contratarla) ya que la mayor\u00eda de la Junta General es la que decide.<\/p>\n
Es necesario que entiendan todos, que se trata de una comunidad \u00abPROINDIVISO\u00bb, como lo son todos los condominios bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. La \u00fanica forma de dividir este tipo de propiedad est\u00e1 consagrada en la propia ley, y es en casos de ruina total y parcial legalmente declarada. Sugiero estudiar a fondo la \u00abcomunidad proindiviso\u00bb.<\/p>\n
3) El nombre y apellido del Presidente de la Junta General de Propietarios del Condominio ser\u00e1 quien resulte electo en la elecci\u00f3n que se haga en sesi\u00f3n especial que para tales efectos, de la JDC General de Propietarios, que comprende las dos etapas del conjunto residencial. Vale decir, que de acuerdo al constructor del edificio, la Etapa II, por ser m\u00e1s numerosa en cuanto a la cantidad de apartamentos que posee, siempre tendr\u00e1 mayor representaci\u00f3n, de forma tal, que el constructor y quien inicialmente fue el due\u00f1o de la obra, quiso que la mayor\u00eda de la Junta de Condominio General de Propietarios fuera controlada por esta mayor representaci\u00f3n del grupo total de propietarios. Ello es absolutamente l\u00f3gico, adem\u00e1s por ser el mayor n\u00famero de propietarios que tambi\u00e9n contribuye con el pago de los gastos comunes generales a todo el parque residencial.
\nDe forma tal, que para definir al Presidente de la Junta General de Propietarios, debe convocarse formalmente a todos los miembros de la Junta (Etapas I y II) para efectuar formalmente tal elecci\u00f3n y levantar un acta que as\u00ed se asiente en el libro de actas de la Junta de Propietarios (General).<\/p>\n
4) Con respecto al punto \u00ab4\u00bb de su correo, se revela la falta de comunicaci\u00f3n \u00f3ptima entre la representaci\u00f3n de la Etapa I y la Etapa II. En este caso, sugiero que se deje constancia expresa de las convocatorias a las reuniones de la Junta General de Propietarios del conjunto residencial, para que no haya excusa para no asistir. Si no asiste la representaci\u00f3n legal de la Etapa I, el conjunto no se ve para nada afectado, por cuanto prevalece jur\u00eddicamente la mayor\u00eda de sus miembros (dos de tres) que pertenecen a la Etapa II. Y ello es l\u00f3gico, dentro del concepto democr\u00e1tico de la participaci\u00f3n y representaci\u00f3n, a la luz de la vigente LPH (art. 18) y de la visi\u00f3n que tuvo el constructor del parque residencial desde un principio cuando registr\u00f3 el documento de condominio.
\nEs necesario a nuestro juicio, que la Junta General de Propietarios cuente con un coach o asesor para que se encargue de la orientaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble y evitar as\u00ed, que se tomen decisiones nulas y lo m\u00e1s importante, que se dejen de tomar decisiones que benefician a todos los propietarios. En este orden de ideas, hemos pasado varias veces nuestras propuestas de servicios profesionales, as\u00ed como hemos asistidos innumerables veces a sesiones con propietarios para atender los asuntos del condominio, a los fines de orientarlos debidamente.
\nEl proceso de comunicaci\u00f3n debe ser pulcro y las Junta General de Propietarios deber\u00eda aprobar primero que todo, las normas de su Reglamento de Debates, que no es otra cosa que el mecanismo de la toma de sus decisiones para crear la acci\u00f3n posterior que las ejecutar\u00e1 y supervisar\u00e1.
\nSi la representaci\u00f3n legal de la Etapa I no acude cuando se est\u00e1 discutiendo un gasto com\u00fan a todo el conjunto residencial, est\u00e1 avalando expresamente con su omisi\u00f3n, el apoyo en la mayor\u00eda de los miembros, puesto que considera que su opini\u00f3n no ser\u00e1 necesaria; asumiendo que asistir\u00eda cuando debe dar una opini\u00f3n. Su inasistencia injustificada es una seria rebeld\u00eda que tiene consecuencias jur\u00eddicas con relaci\u00f3n a su permanencia en la Junta, por cuanto lo normal es que quien se erige como representante legal de una Etapa I del conjunto residencial, haga valer siempre y ejerza su representaci\u00f3n ante la comunidad de propietarios que deposit\u00f3 su confianza para ello.
\nSi ante la necesidad de una toma de decisi\u00f3n que afecta e involucra a toda la comunidad de propietarios, la representaci\u00f3n de cualquiera de las etapas no asiste, entonces debe prevalecer el protocolo del documento de condominio y su reglamento: asistir\u00e1 en su defecto su suplente legal y en caso de inasistencia tambi\u00e9n de este, deber\u00e1 tomarse la decisi\u00f3n conforme a la mayor\u00eda legal de la Junta General de Propietarios, que la constituye dos de los miembros de la Etapa II. Lo que no puede ni debe ocurrir jam\u00e1s en el condominio es su paralizaci\u00f3n a causa de la conducta caprichosa de quien representa la minor\u00eda legal de la comunidad de copropietarios. Y no se trata de avasallar de ninguna forma y dejar de escuchar a esa mayor\u00eda genuina y legalmente representada; precisamente, se trata de escuchar sus pareceres para que con su opini\u00f3n y criterio, se forme la mejor decisi\u00f3n posible siempre.
\nTampoco se trata que la mayor\u00eda legal y genuinamente representada deje de tomar las decisiones para las cuales est\u00e1 facultada legalmente. Recu\u00e9rdese siempre que la Junta de Condominio es responsable tanto por acci\u00f3n como por omisi\u00f3n y si ante una necesidad de tomar una decisi\u00f3n, como lo es por ejemplo la contrataci\u00f3n de una p\u00f3liza de seguros, la representaci\u00f3n de la mayor\u00eda no la toma, entonces son corresponsables por los da\u00f1os y perjuicios que se causen, si llegase a materializarse un riesgo, por cuanto el documento de condominio y su reglamento del conjunto residencial, autoriza a realizar todo tipo de contratos; y el contrato de seguros es uno que beneficia a toda la comunidad, en consecuencia, desarrolla el concepto jur\u00eddico del bien com\u00fan, as\u00ed como el del un buen padre de familia concepto roman\u00edstico con una vigencia de m\u00e1s de tres mil a\u00f1os y que debe seguir todo quien est\u00e1 bajo la responsabilidad de las normas del contrato de mandato, tal y como ocurre con la Junta General de Propietarios, por referencia expresa del art\u00edculo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal (Venezuela) que remite a este contrato la responsabilidad del ente administrador.<\/p>\n
Finalmente, seguimos a las \u00f3rdenes de la Junta General de Propietarios, as\u00ed como de las Juntas particulares de las Etapas I y II, para evitar que terminen en conflictos innecesarios producto de la incomprensi\u00f3n de la realidad jur\u00eddica y administrativa del condominio.<\/p>\n
Sin m\u00e1s a que referirme por los momentos, nos suscribimos cordialmente,<\/p>\n
atentamente,<\/p>\n
RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO
\nInpreabogado: 40.236<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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