Altos mirandinos, 12 de agosto de 2014
\nSe\u00f1or
\nJOS\u00c9 F\u00c9LIZ ARGUIANO
\nCaracas.
\nApreciado se\u00f1or Arguiano:
\nAl tiempo de saludarlo cordialmente, nos permitimos enviarle nuestra opini\u00f3n con relaci\u00f3n al an\u00e1lisis jur\u00eddico sobre la situaci\u00f3n que me ha planteado relativa a la instalaci\u00f3n de un techo liviano en la terraza del apartamento de su propiedad, ubicado en la Parroquia Caraballeda, Estado Vargas. Para ello, sustentaremos nuestros argumentos en normas constitucionales y otras de car\u00e1cter legal y sub legal, como lo son la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio del conjunto residencial donde est\u00e1 su apartamento, el cual hemos le\u00eddo detalladamente, lo que nos permite concluir que:
\n1) El derecho constitucional a la propiedad privada establecido en el art\u00edculo 115 de la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela establece que todo propietario tiene el derecho de uso, goce, disfrute y disposici\u00f3n de su propiedad, obviamente, tomando los l\u00edmites establecidos por la Ley. Es as\u00ed como luego de analizar el documento de compra y venta de su propiedad, el cual es un instrumento debidamente protocolizado ante el registro inmobiliario competente, se se\u00f1ala y describe con exactitud la distribuci\u00f3n espacial de las distintas \u00e1reas que integran y conforman su propiedad.
\n2) Este documento de compra y venta que determina el acto traslativo de la unidad susceptible de apropiaci\u00f3n individual, del due\u00f1o de la obra (el edificio) hacia su persona se\u00f1ala que su apartamento tiene un \u00e1rea de treinta y ocho metros cuadrados (38,00 M2) que conforma una terraza. Si bien es cierto que no se se\u00f1ala un concepto de terraza (no tiene por qu\u00e9 hacerlo un documento de esta naturaleza contractual) queda jur\u00eddicamente establecido que dicha \u00e1rea \u201cterraza\u201d es privativa de apropiaci\u00f3n individual y no conforma ninguna de las \u00e1reas comunes asignadas en uso exclusivo a su apartamento; vale decir, no hay duda alguna que es un \u00e1rea privada, del apartamento, a la cual usted tiene pleno derecho de usar, gozar y disfrutar planamente, sin m\u00e1s limitaci\u00f3n que el respeto del derecho ajeno.
\nEn este orden de ideas, el art\u00edculo \u201c3.3\u201d del Documento de Condominio establece los \u201cBienes Comunes\u201d del edificio. En \u00e9l se hacen menci\u00f3n a cada uno de los bienes y \u00e1reas comunes del inmueble y describe a las fachadas como un bien com\u00fan en su secci\u00f3n: \u201c3.3.1\u201d y lo hace en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cLas fachadas de toda la edificaci\u00f3n; salvo aquellas partes de dichas fachadas que correspondan a balcones y ventanas. Se advierte que los balcones y ventanas, si bien pertenecen a los respectivos propietarios, no podr\u00e1n ser alterados en su integridad f\u00edsica ni es su aspecto exterior, sin la previa autorizaci\u00f3n del profesional responsable del proyecto\u201d. Cabe destacar, que este art\u00edculo aunque su redacci\u00f3n presenta a nuestro juicio deficiencias en cuanto a la determinaci\u00f3n y concepto de \u00e1reas comunes y pudo ser m\u00e1s espec\u00edfico, permite la alteraci\u00f3n de la fachadas con la autorizaci\u00f3n del \u201cresponsable del proyecto\u201d, pero no determina: ni quien es dicho responsable (podr\u00eda entenderse que es un profesional responsable del proyecto de alteraci\u00f3n de la fachada o m\u00e1s bien, del proyecto de construcci\u00f3n del edificio?. Es evidente una indeterminaci\u00f3n en este sentido; y tampoco, especifica el concepto de fachada, lo cual es realmente muy importante entender. Tampoco lo hace el legislador. Puede entenderse por fachada, el lado o cara de una superficie y en el caso del edificio RESIDENCIAS GOLF SUITES, son los que est\u00e1n directamente expuestos a la vista inmediata desde el exterior del edificio. Eso excluye del concepto fachada, a nuestro modesto criterio y entendimiento los lados internos y su recubrimiento que detr\u00e1s de esas superficies que est\u00e1n expuestas al exterior del edificio y que representan paredes internas de las terrazas de los apartamentos tipo Pent House. Nos hemos detenido en esta explicaci\u00f3n para enfatizar y resguardar el concepto de propiedad privada comprendido por todas las \u00e1reas internas del apartamento Pent House que integra por supuesto a su terraza. De hecho, es muy importante observar que el muro perimetral de todas las terrazas de los apartamentos tipo Pent House tienen una altura considerable (por razones de seguridad) que impiden desde el exterior del edificio ver hacia el interior de ellas; apenas hay una limitada visibilidad en una porci\u00f3n de dos tubos que hacen las veces de barandas en una secci\u00f3n de la terraza. En todo caso, las paredes internas de los apartamentos y sus terrazas (en los Pent Houses) han sido recubiertas de acuerdo al gusto de los propietarios, en ejercicio de su derecho de propiedad.
\nDe tal forma, que s\u00ed est\u00e1 permitido realizar y de hecho lo hizo el constructor del edificio antes de vender los apartamentos, modificaciones a los apartamentos en su interior, como es el caso de las terrazas.
\n3) El documento de condominio de su edificio no establece ning\u00fan destino o uso espec\u00edfico al \u00e1rea de la terraza. La ley tampoco define el uso de una terraza (cubierta o descubierta); pero la costumbre (que es fuente indirecta de derecho en Venezuela) que este tipo de espacio lo es para el esparcimiento de las personas en un inmueble mayor que las contiene, sin que en ellas se pretenda una estada permanente o con elementos o factores propios existentes en las \u00e1reas internas existentes en el espacio mayor que las contiene, que s\u00ed tienen otros fines de vida confinada por paredes; y techos que sustraen de forma absoluta a las personas del ambiente exterior o la intemperie, protegi\u00e9ndolas de forma total y absoluta. En una terraza, siempre habr\u00e1 exposici\u00f3n permanente a un factor de la naturaleza, bien sea el aire, luz natural; lluvia; salitre, polvo, etc\u00e9tera.
\nCon esto queremos decir, que los propietarios de los Pent Houses en el edificio RESIDENCIAS GOLF SUITES deber\u00e1n mantener le destino para el cual existe cualquier terraza, no construyendo habitaciones o estudios que impidan la prevalencia de los elementos naturales que contactan e influyen en la terraza concebida por el arquitecto del edificio.
\n4) Con relaci\u00f3n al correo emitido por la direcci\u00f3n electr\u00f3nica: maryfrancygomez@hotmail.com, en fecha del 04 de julio de 2014, en el cual hace referencia a que \u201cel techo que se vaya a colocar en la terraza de su apartamento no modifique la fachada, es decir no deber\u00eda notarse\u2026\u201d debemos se\u00f1alar que:
\n4.1) Es imposible que altere la facha del edificio, puesto que no se est\u00e1 alterando la superficie, cara o lado de las paredes externas del edificio, ya que de acuerdo a lo que usted nos ha informado, se trata de una estructura liviana que est\u00e1 dentro de los l\u00edmites de su propiedad privada, incluso, la ca\u00edda de las aguas de lluvia ocurrir\u00e1 dentro de los propios l\u00edmites y \u00e1rea de la terrazas para evitar afectar las fachadas exteriores
\nSobre el hecho que pretende la se\u00f1ora Mary G\u00f3mez que el techo no se note, lo \u00fanico que podemos decir, que cualquier actividad humana en la terraza se notar\u00e1: por ejemplo, si un propietario coloca una sombrilla, la misma podr\u00e1 percibirse, lo que no significa en modo alguno que todos los propietarios deban instalar el mismo tipo o modelo de sombrilla, puesto que cada quien tiene la libertad de su gusto y deseo. Es lo mismo que resulta cuando alguien quien tenga un techo expandible lo expanda y se observe distinto a una sombrilla o a un techo fijo liviano instalado en la terraza. En definitiva, se trata de un criterio absurdo; fuera de todo contexto l\u00f3gico que se resume en un capricho de quien lo emite; evidentemente, fuera del \u00e1mbito jur\u00eddico constitucional del derecho de propiedad antes se\u00f1alado.
\nLa \u00fanica uniformidad posible de las terrazas ser\u00eda dada por la prohibici\u00f3n expresa en el documento de condominio de no realizar ning\u00fan tipo de instalaci\u00f3n en dicha \u00e1rea, lo cual es un imposible que exista por cuanto contravendr\u00eda, a nuestro saber y entender, el libre uso, goce, disfrute y disposici\u00f3n establecido en el art\u00edculo 115 de nuestra Carta Magna. Es por ello, que no est\u00e1 contenida ninguna limitaci\u00f3n en el documento de condominio, como tampoco en la ley especial que rige la materia condominial, como lo es la Ley de Propiedad Horizontal.
\n4.2) La instalaci\u00f3n del techo liviano viene a significar la protecci\u00f3n de su propiedad contra factores naturales como el sol y la lluvia, que al no poder penetrar al interior del inmueble, evitar\u00e1n las constantes inundaciones o filtraciones, adem\u00e1s de la corrosi\u00f3n de las rejas de las ventanas del cuarto y la puerta de acceso a la terraza, elementos que quedar\u00e1n protegidos una vez instalado el techo.
\nFinalmente, se\u00f1or Arguiano, tenga de nuestra parte la plena seguridad que la interpretaci\u00f3n de las normas que aqu\u00ed estamos haciendo est\u00e1 ajustada a derecho y que no lesionan intereses generales del resto de la comunidad de copropietarios de las RESIDENCIAS GOLF SUITES. Nuestra \u00faltima recomendaci\u00f3n es que se cerciore con un ingeniero civil o estructural que ancle muy bien el techo para evitar que sea despegado por las posibles r\u00e1fagas de viento que ocasionalmente se pudieran presentar.
\nAgradeciendo su amable atenci\u00f3n y consideraci\u00f3n, de usted nos suscribimos.
\nAtentamente;<\/p>\n
RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO
\nInpreabogado: 40.236
\nC\u00e9dula de Identidad: V-6.809.740<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Altos mirandinos, 12 de agosto de 2014 Se\u00f1or JOS\u00c9 F\u00c9LIZ ARGUIANO Caracas. Apreciado se\u00f1or Arguiano: Al tiempo de saludarlo cordialmente, nos permitimos enviarle nuestra opini\u00f3n con relaci\u00f3n al an\u00e1lisis jur\u00eddico sobre la situaci\u00f3n que me ha planteado relativa a la instalaci\u00f3n de un techo liviano en la terraza del apartamento de su propiedad, ubicado en…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2457,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[558,678,799,1482,1487],"class_list":["post-1697","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria","tag-edificio","tag-fachada","tag-instalacion","tag-techo-liviano","tag-terraza"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1697","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1697"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1697\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1697"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1697"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1697"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}