Estimado Dr. Viso<\/p>\n
Buscando en la web ayuda en un caso de condominio encontr\u00e9 su p\u00e1gina http:\/\/procondominiosvenezuela.wordpress.com, entendiendo la amplia experiencia que usted posee en estos temas quisiera saber si puede ayudarme en este caso, u orientarme hacia donde puedo dirigirme en b\u00fasqueda de ayuda, una asesor\u00eda o consulta.<\/p>\n
Le escribo porque en el condominio donde resido estamos realizando unas Normas de Convivencia para una sana, cordial y solidaria convivencia, se espera regular los comportamientos inadecuados que algunos miembros de la comunidad acometen.<\/p>\n
Este es un edificio viejo de los que no tiene puesto de estacionamiento para todos los apartamentos, existen 12 puestos vendidos como una dependencia separada al apartamento y con un % de al\u00edcuota aparte. Cito documento de condominio: \u201cLos puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponder\u00e1 un uso exclusivo de los mismos est\u00e1n marcados con los n\u00fameros 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bol\u00edvares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%\u201d.<\/p>\n
Los propietarios de puestos quieren en un art\u00edculo del reglamento separar administrativa y f\u00edsicamente toda el \u00e1rea del estacionamiento y restringirnos y controlarnos a los dem\u00e1s vecinos todo lo relacionado con esa \u00e1rea de terreno del edificio, en donde tambi\u00e9n se encuentran los servicios de electricidad, cuarto de basura y tanques de agua y sistemas de bombeo. Este art\u00edculo n\u00b7 70 lo platearon (los redactores de la Normativa, todos con puestos de estacionamiento) de este modo:
\n\u201cArt\u00edculo 70: El estacionamiento es un espacio deslingado de la posesi\u00f3n de un apartamento del edificio. Los propietarios y arrendatarios del estacionamiento conformar\u00e1n un grupo de administraci\u00f3n especial, destinado para la administraci\u00f3n del mismo en el cual tendr\u00e1 presencia) en calidad de observador) el presidente de la Junta de Condominio. Dicho grupo estar\u00e1 facultado para tomar decisiones exclusivamente en materia del espacio de estacionamiento y deber\u00e1 regirse por los principios de la solidaridad y buena concordia. Para tomar decisiones, se deber\u00e1 contar con dos tercios de los votos. El grupo contar\u00e1 con un vocero que permanecer\u00e1 en funciones el mismo tiempo que la Junta de Condominio. Este representar\u00e1 al grupo en pleno de cara a otras instancias como la Asamblea de la Comunidad o la propia Junta de Condominio.\u201d<\/p>\n
Pero existe un problema de interpretaci\u00f3n del documento de condominio:<\/p>\n
Ellos alegan que el resto del estacionamiento es su \u00e1rea de circulaci\u00f3n y tambi\u00e9n dicen que nos dan a los otros 28 vecinos una servidumbre de paso para los servicios. Tienen cerrados los puestos de estacionamiento con unas \u00e1reas mayores a la que dice el Documento de Condominio que les corresponde, son los \u00fanicos que tienen acceso a la llave del port\u00f3n y a la llave del pasillo que da hacia los servicios y hacia el estacionamiento. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a la totalidad del terreno donde est\u00e1 el estacionamiento.<\/p>\n
Yo por mi parte interpreto que el \u00e1rea excedente del espacio de estacionamiento que no son los puestos de estacionamientos, se corresponde a un \u00e1rea com\u00fan (de la totalidad del terreno), de la cual todos los vecinos podemos libremente hacer uso de ella, incluso ganar rentas con el alquiler, mediante sorteo a los dem\u00e1s vecinos sin puestos, de un espacio en el que por a\u00f1o y medio ha permanecido un carro peque\u00f1o accidentado en un \u00e1rea que evidentemente no le molesta a ning\u00fan propietario de puesto para su circulaci\u00f3n. De igual manera pienso que somos el resto de la comunidad los que les damos a ellos la servidumbre de paso a sus puestos de estacionamiento, y que todos debemos poder hacer uso y disfrute de las \u00e1reas comunes siempre y cuando no perjudiquemos a los dem\u00e1s. Y que el uso exclusivo de los mismos se refiere a que los puestos no son intercambiables, sino que cada quien es due\u00f1o de su \u00fanico puesto y no puede estacionarse en otro. En una reuni\u00f3n anterior entregue un volante explicativo con escrito y gr\u00e1ficas de las irregularidades que sobre el espacio del estacionamiento vienen haciendo los propietarios de puestos.<\/p>\n
Nuestro edificio tiene varias dependencias entre la que existen tambi\u00e9n locales comerciales, y un \u00e1rea de terreno de los locales comerciales que seg\u00fan el Documento de Condominio: \u201cse hace constar expresamente que el \u00e1rea de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local \u201cA\u201d y el \u00e1rea de terreno ubicada en la parte oeste del edificio ser\u00e1 de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A\u201d, \u201cB\u201d, \u201cC\u201d e \u201cI\u201d\u201d. Yo pienso que si el \u00e1rea de terreno del estacionamiento fuese de uso exclusivo de los propietarios de puestos de estacionamiento el Documento de condominio lo dir\u00eda tambi\u00e9n expresamente.<\/p>\n
Estamos actualmente en proceso de discusi\u00f3n de estas Normas de Convivencia, pero para llegar a un acuerdo al respecto del destino del estacionamiento debemos saber realmente que dice el Documento de Condominio y no interpretaciones parcializadas del mismo que nosotros podemos realizar seg\u00fan nuestras conveniencias.<\/p>\n
Espero que pueda ayudarnos muy prontamente ya que esta situaci\u00f3n est\u00e1 siendo muy inc\u00f3moda para m\u00ed ya que se me quiere satanizar como persona que irrumpe la supuesta cordialidad que no existe en el edificio, a raz\u00f3n de reclamar el derecho al libre acceso al \u00e1rea de estacionamiento para todos los vecinos y mi negativa a aceptar una separaci\u00f3n administrativa de la propiedad.<\/p>\n
A la espera de una pronta respuesta a mi consulta, se despide muy coordialmente
\nAtte.
\nBlanca Rivero
\n0412-7278644<\/p>\n
Anexo le env\u00edo: el Documento de Condominio y ac\u00e1 le copio algunos fragmentos que en el Documento de Condominio hablan del terreno, de la constituci\u00f3n del edificio, de las cosas comunes, y de que no se puede deslingar ninguna cosa com\u00fan. Y el volante con las irregularidades (se lo enviar\u00e9 en otro mail)<\/p>\n
Documento: Protocolo; Primero.Tomo: 24. N\u00famero: 8. Folio: 0. A\u00f1o 1967. Cantidad de folios: 28. Fecha: 05\/09\/1967. En Registro p\u00fablico segundo circuito municipio Libertador Distrito Capital<\/p>\n
\u201cEl referido inmueble est\u00e1 formado por un edificio de apartamentos de dos cuerpos, con locales de comercio en su planta baja, un dep\u00f3sito extra\u00f1o al cuerpo principal y el terreno en donde est\u00e1 construido y le es propio, inmueble situado en la Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal. Dicho edificio denominado \u201cTirrenia\u201d est\u00e1 construido sobre un lote de terreno alinderado as\u00ed norte\u2026., sur, este, veintinueve metros (29,00mts) callej\u00f3n de por medio que es paso de los conductores el\u00e9ctricos y que a la vez da a varios fondos de casas, oeste en veintis\u00e9is metros con treinta y siete cent\u00edmetros (26.27 mts) con calle privada que corre de norte a sur y que se empalma por su extremo sur con la citada calle Col\u00f3n\u2026\u201d<\/p>\n
\u201cEl Edificio \u201cTirrenia\u201d consta de: Planta baja, siete (7) plantas tipo en el cuerpo del frente, ocho (8) plantas tipo en el cuerpo posterior y un Penthouse en este mismo cuerpo. Adem\u00e1s consta de un dep\u00f3sito denominado letra I extra\u00f1o al cuerpo principal, ubicado en la parte oeste de la parcela y un estacionamiento para veh\u00edculos. La planta baja esta distribu\u00edda as\u00ed: Hall de entrada, conserjer\u00eda, apartamento n\u00ba2, nueve (9) locales de comerciomarcados con las letras A,B,C,D,E,F,G,H,I,J y estacionamiento.\u201d<\/p>\n
\u201cEl local de comercio letra I \u00f3 deposito tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados (110,00 mts) m\u00e1s el derecho de uso exclusivo de veintisiete metros cuadrados (27,00 mts2) de terreno destinado a retiro del edificio y colindante con el indicado local \u00f3 dep\u00f3sito\u2026, \u2026Se hace constar expresamente que el \u00e1rea de terreno ubicada en la parte norte hasta los linderos del Local \u201cA\u201d y el \u00e1rea de terreno ubicada en la parte oeste del edificio ser\u00e1 de uso exclusivo de los locales comerciales de comercio marcados con las letras A\u201d, \u201cB\u201d, \u201cC\u201d e \u201cI\u201d\u201d<\/p>\n
\u201c\u201cLos puestos de estacionamiento del edificio y a en cuyos adquirientes les corresponder\u00e1 un uso exclusivo de los mismos est\u00e1n marcados con los n\u00fameros 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, tienen cada uno una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 mts2) el valor de uso que se les ha atribuido individualmente es de tres mil bol\u00edvares (bs3.000,00) y su porcentaje de condominio es de 0.1244%\u201d.<\/p>\n
\u201cCuantas las cosas comunes o bienes de uso general a todos los habitantes del edificio y cuya propiedad indivisa corresponde a todos los propietarios de las dependencias que integran el inmueble son: a) la totalidad del terreno sobre el cual est\u00e1 construido el edificio\u2026.c) los locales o instalaciones de servicios centrales o generales de todo el edificio, tales como luz, fuerza, tel\u00e9fono, gas, antenas generales de radio y televisi\u00f3n, los conductores recolectores, desag\u00fces de agua potable, de aguas negras y aguas de lluvia, el ducto y el dep\u00f3sito de basura y los estanques de agua elevados y subterr\u00e1neos con sus respectivos equipos de bombeo\u2026 cada propietario podr\u00e1 servirse de las cosas comunes seg\u00fan su destino ordinario y sin prejuicio del uso leg\u00edtimo de los dem\u00e1s\u201d.<\/p>\n
\u201cLa propiedad de cada una de las dependencias comprende adem\u00e1s, todo aquello que forma parte de la misma y que no sea considerado como parte integrante de las cosas comunes\u201d<\/p>\n
\u201cS\u00e9ptima.- los derechos que corresponden al propietario o a los propietarios de cada una de las dependencias sobre las cosas comunes son inherentes a la propiedad de la respectiva dependencia e inseparable de ella y en consecuencia todo acto jur\u00eddico que tenga por objeto cualquiera de las dependencias comprender\u00e1 en la proporci\u00f3n respectiva los derechos que corresponden a la misma en las cosas comunes. Octava.- limitaciones a los derechos de comunidad. Espec\u00edficamente se establece que no podr\u00e1 ninguna persona cualquiera que sea el derecho de que fuere titular sobre algunas de las dependencias determinadas en este documento permitirse el ejercicio de ning\u00fan derecho que pueda afectar el beneficio com\u00fan derivado del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y en consecuencia no ser\u00e1 aplicable a este r\u00e9gimen, el t\u00e9rmino de duraci\u00f3n de la comunidad se\u00f1alada en el art\u00edculo 768 del c\u00f3digo civil, ni tampoco podr\u00e1 pretender el ejercicio del derecho de retracto establecido en el art\u00edculo 1.546 del mismo c\u00f3digo.<\/p>\n
RESPUESTA:
\nApreciada usuaria Blanca Rivero:<\/p>\n
Reciba nuestros cordiales saludos pasamos a responder su planteamiento en la siguiente forma:<\/p>\n
Hemos le\u00eddo minuciosamente su caso y al respecto me permito se\u00f1alarle lo siguiente:<\/p>\n
1) Resulta totalmente absurdo; ins\u00f3lito y fuera de todo contexto jur\u00eddico la interpretaci\u00f3n que pretende darle al documento de condominio, algunos propietarios que tienen asignados en uso exclusivo 12 puestos de estacionamiento. El condominio es una propiedad proindiviso, no divisible en principio y est\u00e1 conformado por \u00e1reas comunes y no comunes, est\u00e1s \u00faltimas, privativas o susceptibles de apropiaci\u00f3n individual.<\/p>\n
2) Las \u00e1reas de uso exclusivo asignadas a algunos apartamentos como en este caso lo son los puestos de estacionamientos se\u00f1alados en el documento de condominio, son en todo caso, \u00e1reas comunes, pero que est\u00e1n sometidas a un r\u00e9gimen especial seg\u00fan el cual s\u00f3lo pueden ser usadas por determinados propietarios; lo cual no significa ni les da derechos a los propietarios que puedan usarla leg\u00edtima y legalmente, a separarlas del condominio mediante acciones leguleyas, sin fundamento jur\u00eddico.<\/p>\n
3) El documento de condominio establece el lote de terreno de todo el inmueble y repite el criterio legal se\u00f1alado en una norma de orden p\u00fablico establecida en el art\u00edculo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que es el que establece las \u00e1reas comunes a todos los apartamentos. Los puestos de estacionamientos son parte de las \u00e1reas comunes del inmueble y cualquier acci\u00f3n de facto del grupo de propietarios que poseen uso exclusivo de los puestos de estacionamientos, tendentes a restringir, pasos o el libre acceso al \u00e1rea del estacionamiento, es sencillamente ilegal y la comunidad de propietarios deber\u00eda de organizarse de inmediato para accionar legal y judicialmente si esto llegare a ocurrir.<\/p>\n
4) No hay ni servidumbre de paso ni otra interpretaci\u00f3n posible al documento de condominio: este y la ley, son expresos y no dan lugar a interpretaciones posibles para separar f\u00edsica y administrativamente el \u00e1reas de estacionamiento del edificio. No se cu\u00e1l podr\u00eda ser la pretensi\u00f3n \u00faltima de este grupo de propietarios de actuar de esta forma. Pareciera m\u00e1s bien una actuaci\u00f3n basada en instintos primitivos de territorialidad de grupos con exclusi\u00f3n de otros, con abuso de derecho o en todo caso, sin contar con una correcta asesor\u00eda legal en materia de propiedad horizontal y el C\u00f3digo Civil Venezolano.<\/p>\n
5) Una vez que se determine la intenci\u00f3n de la actuaci\u00f3n de este grupo, ser\u00e1 posible plantear un esquema de soluci\u00f3n de conflicto, l\u00f3gicamente, partiendo de la base legal vigente de Venezuela. Eso s\u00ed: cada quien debe asumir su responsabilidad legal en caso de pretender torcer el derecho.<\/p>\n
Estamos a sus \u00f3rdenes para cualquier asesor\u00eda adicional con miembros de esa comunidad.
\nSin m\u00e1s a que referirme por los momentos.<\/p>\n
Una vez m\u00e1s, mil disculpas por su amable paciencia y por la demora que tuvimos al responderle.<\/p>\n
Atentamente,<\/p>\n
RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO
\nInpreabogado: 40.236
\n04248178841<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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