PLAN GENERAL DE MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA Y BIENES ACCESORIOS DE
\nMONTECLARO COUNTRY CLUB.
\nI- Principios y definiciones:
\nI.1. La planificaci\u00f3n: concepto; su importancia y ventajas.
\nDe este vocablo encontramos m\u00faltiples acepciones, quiz\u00e1s las que resultan m\u00e1s aplicadas para nuestro inter\u00e9s en este ensayo resultan: \u201c. m. Modelo sistem\u00e1tico de una actuaci\u00f3n p\u00fablica o privada, que se elabora anticipadamente para dirigirla y encauzarla. m. Escrito en que sumariamente se precisan los detalles para realizar una obra\u201d
\nEn internet encontramos una definici\u00f3n sobre Plan que deseamos compartir con ustedes:
\n\u201cEsta palabra que ahora nos ocupa tiene su origen etimol\u00f3gico en el lat\u00edn. As\u00ed, podemos saber que en concreto emana del vocablo latino planus que puede traducirse como \u201cplano\u201d.<\/p>\n
Un plan es una intenci\u00f3n o un proyecto. Se trata de un modelo sistem\u00e1tico que se elabora antes de realizar una acci\u00f3n, con el objetivo de dirigirla y encauzarla. En este sentido, un plan tambi\u00e9n es un escrito que precisa los detalles necesarios para realizar una obra.
\nUn plan econ\u00f3mico se encarga de la gesti\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica de una empresa, un sector o una regi\u00f3n.
\nUn plan de inversiones establece el destino que se les dar\u00e1 a los recursos financieros de una empresa.
\nUn plan de obras permite prever y ejecutar obras por parte de los t\u00e9cnicos y de las administraciones p\u00fablicas. La noci\u00f3n de plan de servicios tiene un significado similar\u201d.<\/p>\n
A nuestro modo de entender, cuando hablamos de planificar nos remitimos de inmediato a plantearnos uno o varios objetivos que pretendemos alcanzar en un tiempo determinado, realizando una serie de acciones bajo una estrategia aplicada (m\u00e9todos) y utilizando una serie de recursos (disponibles o por obtener en ese tiempo) de distinta naturaleza (humanos, econ\u00f3micos o materiales); bajo una estricta supervisi\u00f3n o controles que garanticen su obtenci\u00f3n, tal y como inicialmente nos los planteamos, para cambiar o mantener una realidad o circunstancia que nos interesa conforme a nuestra voluntad o responsabilidades. Esta es una noci\u00f3n muy general de lo que podr\u00edamos asumir como concepto b\u00e1sico donde se desprenden y resaltan sus elementos esenciales:
\nVOLUNTAD O RESPONSABILIDAD DE ACCI\u00d3N—–OBJETIVOS—-PLAN= +TIEMPO+ESPACIO+RECURSOS+ESTRATEGIA+SUPERVISI\u00d3N+EVALUACI\u00d3N DE RESULTADOS—-CONFIRMACI\u00d3N DE NUESTRA VOLUNTAD O RESPONSABILIDAD DE ACCI\u00d3N.
\nHablar de la importancia de la planificaci\u00f3n en cualquier orden de la actividad humana pareciera innecesario, ya que la mayor\u00eda de las corporaciones y de las personas poco o nada hacen sin pensar primero en un plan de acci\u00f3n. Consciente o inconscientemente el ser humano act\u00faa conforme a un plan para poder mantenerse como especie. Lo hizo el hombre primitivo y m\u00e1s a\u00fan el hombre moderno, creador de tecnolog\u00eda y de recursos que dispone precisamente a favor del plan de mantenerse como la especie predominante en el planeta Tierra, ahora con el gran reto de planificar adem\u00e1s, la viabilidad de su conservaci\u00f3n y existencia de los recursos naturales, dado el drama que ha producido su evoluci\u00f3n, en muchas ocasiones, sin una planificaci\u00f3n para ello. Ahora, un plan para conservar el planeta, sus recursos naturales, se hace cuesti\u00f3n de vida o muerte para el ser humano. De all\u00ed, la reuni\u00f3n Kioto en el a\u00f1o 2002 que tom\u00f3 una serie de medidas que ahora surgen como reto para toda la raza humana; sus dirigentes en cada una de las naciones del orbe.
\nTodo lo anterior nos lleva a entender mejor la importancia en un \u00e1mbito mucho m\u00e1s min\u00fasculo de acci\u00f3n como lo es un plan para el mantenimiento y conservaci\u00f3n de una infraestructura inmobiliaria, como lo es nuestro Club. En \u00e9l, el compromiso de tener un plan pasa por la responsabilidad de sus representantes legales ante la comunidad de accionistas o socios quienes son en definitiva los part\u00edcipes en derecho de todo el patrimonio de la asociaci\u00f3n civil que lo regenta y posee como due\u00f1a. Un plan de mantenimiento es la primera responsabilidad de acci\u00f3n de la Junta Directiva porque guiar\u00e1 todo su camino; y le permitir\u00e1 la principal labor de rendir cuentas de su gesti\u00f3n, de forma ordenada para la satisfacci\u00f3n de los objetivos de la propia asociaci\u00f3n civil, due\u00f1a de las instalaciones. Con esto, queremos enfatizar que: sin un plan de mantenimiento de la planta f\u00edsica del Club, es muy dif\u00edcil y dir\u00edamos que casi un imposible, lograr los objetivos estatutariamente establecidos en la asociaci\u00f3n civil. De este plan se derivar\u00e1n otros sub planes que tienen que ver m\u00e1s propiamente dicho con otros \u00e1mbitos vitales de la gerencia de la corporaci\u00f3n: su programaci\u00f3n administrativa (laboral, inversiones, etc\u00e9tera) recreacional; obras (plan de obras) y en definitiva, todos los servicios que est\u00e1 llamada a prestar a los socios.
\nI.2. El mantenimiento de una infraestructura:
\nEn nuestra investigaci\u00f3n por Internet encontramos un material muy interesante que nos refiere a los aspectos b\u00e1sicos que debemos tener en cuenta sobre el mantenimiento, y que son aplicables en cualquier industria o corporaci\u00f3n con las adecuaciones de planificaci\u00f3n del caso.<\/p>\n
I.2.1. Definiciones B\u00e1sicas de Mantenimiento.
\n\u201cMANTENIMIENTO.<\/p>\n
Definimos mantenimiento como el conjunto de t\u00e9cnica y acciones que son destinadas a conservar o restablecer equipos, dispositivos, instalaciones o edificaciones que se encuentran sujetas a acciones de mantenimiento (SP: sistemas productivos), con la finalidad de que estos puedan cumplir con un servicio determinado de una manera eficiente y eficaz, durante el mayor tiempo posible y con el m\u00e1ximo rendimiento. Buscando siempre la m\u00e1s alta disponibilidad en los SP.<\/p>\n
REPARACI\u00d3N:
\nSe conoce como la intervenci\u00f3n que se le aplica a un sistema productivo en la cual se procede a la implantaci\u00f3n de acciones como desmontaje, verificaci\u00f3n de estado de los diferentes componentes, sustituciones, reconstrucci\u00f3n, entre otros; con el fin de dejarlo en condiciones normales de operaci\u00f3n y tendiendo a su condici\u00f3n original.
\nPOL\u00cdTICAS DE MANTENIMIENTO:
\nEstas son el conjunto de lineamientos para lograr los objetivos propuestos para el mantenimiento.Anteriormente seg\u00fan los paradigmas de mantenimiento Las pol\u00edticas de mantenimiento deben ser definidas por gerentes y los programas de mantenimiento estructurados por especialistas calificados.
\nEn la actualidad las pol\u00edticas de mantenimiento deben ser formuladas por las personas con la mayor cercan\u00eda a los activos a mantener. La administraci\u00f3n debe proveer las herramientas para ayudar a estos a tomar las decisiones correctas y asegurar que las decisiones sean razonables y defendibles.<\/p>\n
OBJETIVOS DE MANTENIMIENTO:<\/p>\n
Ser\u00eda principalmente mantener los equipos, dispositivos e instalaciones en condiciones normales de operaci\u00f3n de manera que estos logren cumplir con las funciones para las cuales fueron dise\u00f1ados o creados. Tomando en cuenta la producci\u00f3n, la calidad y un costo global \u00f3ptimo.<\/p>\n
TIPOS DE MANTENIMIENTO:<\/p>\n
MANTENIMIENTO PREVENTIVO<\/p>\n
En la anterior definici\u00f3n de mantenimiento se mencionaron las palabras \u00abconservar o restablecer un SP\u00bb. En este caso el mantenimiento preventivo son el conjunto de actividades y t\u00e9cnica destinadas a conservar un sistema productivo con el fin de que este logre cumplir con la funci\u00f3n para la cual fue creado de una manera eficiente y eficaz. Para esto se deben realizar estudios de fallas para ver con que regularidad se pueden presentar las mismas.
\nSeg\u00fan la Norma COVENIN 3049-93 \u00abEl mantenimiento preventivo es el que utiliza todos los medios disponibles, incluso los estad\u00edsticos para determinar la frecuencia de las inspecciones, revisiones, sustituci\u00f3n de piezas claves, portabilidad de aparici\u00f3n de aver\u00edas, vida \u00fatil y otras. Su objetivo es adelantarse a la aparici\u00f3n o predecir la presencia de las fallas.<\/p>\n
Ventajas
\nPermite prolongar la vida \u00fatil de los sistemas y equipos.
\nPermite la planificaci\u00f3n eficiente y efectiva de los recursos a utilizar.
\nPuede asumir la forma de sustituci\u00f3n sistem\u00e1tica de algunos componentes o de todos ellos (mantenimiento mayor).
\nReduce el tiempo de trabajo y mejora el promedio entre fallas de los equipos.
\nDesventajas
\nPoca flexibilidad de modificar los ciclos de dichos trabajos en funci\u00f3n de cambios en las exigencias operacionales de los equipos.
\nRequiere mayor cantidad de materiales y repuestos.<\/p>\n
MANTENIMIENTO CORRECTIVO
\nA diferencia del preventivo con el conjunto de actividades y t\u00e9cnica destinadas a restablecer un sistema productivo con la finalidad de que este cumpla con sus funciones de manera eficiente y eficaz, tomando en cuenta que estas actividades son aplicadas una vez ocurrida una falla.
\nEn la Norma COVENIN 3049-93 se menciona lo siguiente con respecto al mantenimiento correctivo: \u00abComprende las actividades de todo tipo encaminadas a tratar de eliminar la necesidad de mantenimiento corrigiendo las fallas de una manera integral a mediano plazo: las acciones mas comunes que se realizan son: molificaci\u00f3n de elementos de maquinas, modificaci\u00f3n de alternativas de procesos, cambios de especificaciones, ampliaciones, revisi\u00f3n de elementos b\u00e1sicos del mantenimiento y conservaci\u00f3n\u00bb.
\nEste tipo de actividades deben ser realizadas por personal calificado y que pertenezcan a la organizaci\u00f3n de mantenimiento. Este tipo de intervenciones deben ser programadas con el fin de evitar p\u00e9rdidas innecesarias.<\/p>\n
MANTENIMIENTO PREDICTIVO<\/p>\n
Consiste en determinar en todo instante la condici\u00f3n t\u00e9cnica (mec\u00e1nica y el\u00e9ctrica) real de la m\u00e1quina examinada, mientras esta se encuentre en pleno funcionamiento, para ello se hace uso de un programa sistem\u00e1tico de mediciones de los par\u00e1metros m\u00e1s importantes del equipo. El sustento tecnol\u00f3gico de este mantenimiento consiste en la aplicaciones de algoritmos matem\u00e1ticos agregados a las operaciones de diagn\u00f3stico, que juntos pueden brindar informaci\u00f3n referente a las condiciones del equipo. Tiene como objetivo disminuir las paradas por mantenimientos preventivos, y de esta manera minimizar los costos por mantenimiento y por no producci\u00f3n. La implementaci\u00f3n de este tipo de m\u00e9todos requiere de inversi\u00f3n en equipos, en instrumentos, y en contrataci\u00f3n de personal calificado. T\u00e9cnicas utilizadas para la estimaci\u00f3n del mantenimiento predictivo:
\n\u2022 Analizadores de Fourier (para an\u00e1lisis de vibraciones)
\n\u2022 Endoscopia (para poder ver lugares ocultos)
\n\u2022 Ensayos no destructivos (a trav\u00e9s de l\u00edquidos penetrantes, ultrasonido, radiograf\u00edas, part\u00edculas magn\u00e9ticas, entre otros)
\n\u2022 Termo visi\u00f3n (detecci\u00f3n de condiciones a trav\u00e9s del calor desplegado)
\n\u2022 Medici\u00f3n de par\u00e1metros de operaci\u00f3n (viscosidad, voltaje, corriente, potencia, presi\u00f3n, temperatura, entre otros)
\nMANTENIMIENTO POR AVERIA O REPARACION<\/p>\n
Se define como la atenci\u00f3n de un sistema productivo cuando aparece una falla. Su objetivo es mantener en servicio adecuada mente dichos equipos, minimizando sus tiempos de parada. Es ejecutado por el personal de la organizaci\u00f3n de mantenimiento. La atenci\u00f3n a las fallas debe ser inmediata y por tanto no da tiempo a ser programada pues implica el aumento en costos de paradas innecesarias de personal y equipo. Seg\u00fan la Norma COVENIN 3046-93.
\nA grandes rasgos de puede decir que este tipo de mantenimiento consiste en intervenir el equipo con una acci\u00f3n de reparaci\u00f3n cuando la falla o aver\u00eda se ha producido, restituy\u00e9ndose sus condiciones normales de capacidad de trabajo o prestaci\u00f3n original.
\nCaracter\u00edsticas de mantenimiento por reparaci\u00f3n.
\n\u2022 Generalmente no se planifica ni se programa, debido a que la falla ocurre de manera imprevista, es decir es reactivo.
\n\u2022 Est\u00e1 relacionado con las fallas que son intr\u00ednsecas a la confiabilidad de los equipos.
\nAspectos positivos:
\n\u2022 M\u00e1xima aprovechamiento de la vida \u00fatil de los elementos.
\n\u2022 No necesidad de contratar personal calificado.
\n\u2022 No hay necesidad de detener m\u00e1quinas con ninguna frecuencia prevista.
\n\u2022 Ni velar por el cumplimiento de acciones programadas.
\nAspectos negativos:
\n\u2022 Ocurrencia aleatoria del fallo y la parada correspondiente en momentos indeseados.
\n\u2022 Menor durabilidad de las m\u00e1quinas.
\n\u2022 Menor disponibilidad de las m\u00e1quinas (paradas por roturas de mayor duraci\u00f3n).
\n\u2022 Ocurrencia de fallos catastr\u00f3ficos que pueden afectar la seguridad y el medio ambiente.
\nMANTENIMIENTO CIRCUNSTANCIAL
\nEs una combinaci\u00f3n de mantenimiento rutinario, programado y correctivo ya que se ejecutan acciones de rutina pero no tienen un punto fijo en el tiempo para iniciarlo porque los objetos intervenidos funcionan de manera alternada. Se ejecutan acciones que est\u00e1n programadas en un cronograma anual pero que tampoco tienen un punto fijo de inicio por la misma raz\u00f3n anterior. Se atienden las fallas cuando el objeto sale de servicio, existiendo otro sistema que cumple su funci\u00f3n y el an\u00e1lisis de la(s) falla(s) permite programar su reparaci\u00f3n a mediano plazo.
\nPROGRAMAS DE MANTENIMIENTO.
\nSu objetivo b\u00e1sico es garantizar la disponibilidad de la instalaci\u00f3n para atender el programa de producci\u00f3n con calidad y productividad y asegurar costos adecuados.
\nEste constituye una sistematizaci\u00f3n de todas las actividades y estrategias destinadas a prevenir los da\u00f1os. Son documentos que indican cuales son los trabajos que se deben ejecutar en los equipos para mantenerlos en condiciones operacionales.<\/p>\n
La programaci\u00f3n de mantenimiento constituye una previa revisi\u00f3n y evaluaci\u00f3n de todas y cada una de las actividades pendientes, considerando tres aspectos fundamentales jerarquizaci\u00f3n, prioridad y relaciones de tiempo.<\/p>\n
Jerarquizaci\u00f3n: se relaciona con la importancia o impacto de la acci\u00f3n \u00bfQu\u00e9 pasa si no se cumple?
\nPrioridad: se relaciona con la oportunidad para la ejecuci\u00f3n \u00bfpara cu\u00e1ndo lo requiere el cliente interno?
\nRelaciones de tiempo: se relaciona con las dimensiones escalares de los tiempos que determinan la factibilidad real de la ejecuci\u00f3n de cualquier actividad. \u00bfDispongo del tiempo para hacerlo?
\nPara elaborar el programa de mantenimiento, se deben tener cuenta los siguientes \u00edtem:
\n\u2022 N\u00famero de la Orden de Trabajo
\n\u2022 Ubicaci\u00f3n del equipo
\n\u2022 Frecuencia, fecha,
\n\u2022 Personal estimado y real
\n\u2022 Duraci\u00f3n estimada y real para ejecutar la actividad de mantenimiento preventivo
\n\u2022 Responsable de las acciones y observaciones.
\n\u2022 Registro de equipos, agrupados por secciones;
\n\u2022 Descripci\u00f3n de las actividades para el mantenimiento, y
\n\u2022 Plan estrat\u00e9gico.
\nPara ejecutar el programa de mantenimiento se requiere elaborar unas fichas que servir\u00e1n para controlar, solicitar, reportar, entre otras; las actividades que se van a ejecutar. Entre estas fichas, tenemos las siguientes:
\n1. Orden de trabajo;
\n2. Solicitud de repuestos y materiales;
\n3. Reporte semanal de mantenimiento
\n4. Historial de los equipos.
\nESTRUCTURAS DE MANTENIMIENTO.
\nTiene que ver con la debida asignaci\u00f3n de responsabilidades y distribuci\u00f3n del trabajo dentro de la organizaci\u00f3n de mantenimiento. Debe ser lo m\u00e1s s\u00f3lida e infracturable posible puesto que de ello depender\u00e1 la correcta ejecuci\u00f3n de cada orden de trabajo o funci\u00f3n operacional en los departamentos correspondientes.
\nPLANTIFICACI\u00d3N DE MANTENIMIENTO.<\/p>\n
Cuando hablamos de plantificaci\u00f3n se debe hablar de la respuesta de 5 preguntas importantes.
\n\u2022 \u00bfQu\u00e9?: Qu\u00e9 es lo que vamos a realizar?
\n\u2022 \u00bfC\u00f3mo? Cu\u00e1les t\u00e9cnicas y procedimientos se van a aplicar.
\n\u2022 \u00bfQui\u00e9n? Personal encargado de realizar las actividades.
\n\u2022 \u00bfCu\u00e1ndo? Programaci\u00f3n en funci\u00f3n de tiempo.
\n\u2022 \u00bfCon que? Recursos (Financieros, materiales, tecnol\u00f3gicos; que necesitaremos para realizar las actividades.
\nTomando en cuenta estos factores y dirigi\u00e9ndolos hacia las actividades de mantenimiento se puede definir la plantificaci\u00f3n de mantenimiento de la manera siguiente:
\nEs el dise\u00f1o de programas de actividades de mantenimiento, distribuidas en el tiempo, con una frecuencia espec\u00edfica y din\u00e1mica que permite mantener los equipos en operaci\u00f3n para cumplir con las metas de producci\u00f3n preestablecidas por la organizaci\u00f3n.
\nSi analizamos a mantenimiento como un proceso gerencial observamos que la planeaci\u00f3n constituye el punto de partida de la gesti\u00f3n. Ella la necesidad de leva involucrada la necesidad de visualizar y relacionar las probables actividades que habr\u00e1n de cumplirse para obtener los resultados y los objetivos planteados considerando los recursos necesarios. Esta se fundamenta en la toma de decisiones en cuando a objetivos y estrategias se refieren.
\nLa importancia del proceso de planificaci\u00f3n radica en que esta es la manera efectiva de reducir incertidumbre y riesgos asociados con el futuro y en segundo lugar porque la ejecuci\u00f3n de los otros tres procesos de trabajo (ejecuci\u00f3n, evaluaci\u00f3n e ingenier\u00eda) depende de una buena planificaci\u00f3n.<\/p>\n
CONTROL DE MANTENIMIENTO
\nSe refiere al conjunto de actividades que permiten identificar y analizar las desviaciones de los resultados, tanto de la gesti\u00f3n de mantenimiento como del desempe\u00f1o real del sistema productivo, versus las metas operativas.
\nEl control es preventivo, se trata de anticipar para evitar los eventos o circunstancia que pudieran afectar negativamente los resultados del proceso.
\nSe deben controlar los procesos, para asegurar as\u00ed la calidad de los resultados finales. Es la gran diferencia conceptual respecto al control de calidad de los productos.
\nEJECUCI\u00d3N DE MANTENIMIENTO.
\nComo proceso b\u00e1sico de la funci\u00f3n de mantenimiento, la ejecuci\u00f3n asegura la disponibilidad de los equipos e instalaciones para permitir la continuidad operativa.
\nDesde el punto de vista operacional, la ejecuci\u00f3n contempla el conjunto de actividades que permite llevar con excito las acciones de mantenimiento previamente planificadas y programadas. Para esto se den desarrollar dos procesos que deben ir de la mano como son la direcci\u00f3n y la coordinaci\u00f3n.
\nEVALUACION DE MANTENIMIENTO.
\nPr\u00e1cticamente la evaluaci\u00f3n y el control en si son procedimientos que se inician al concluirse la planificaci\u00f3n, que cuando se establece los mecanismos de medici\u00f3n y que se continua durante todo el proceso organizativo, lo cual le da un car\u00e1cter din\u00e1mico y continuo.
\nLa evaluaci\u00f3n y control es el conjunto de actividades que permiten la comprobaci\u00f3n de que el sistema, instalaciones u equipos est\u00e1n actuando u operando con o sin desviaciones en relaci\u00f3n a lo previamente planificado esto tomando en cuenta el punto de vista operativo.
\nINDICADORES DE MANTENIMIENTO.
\nINDICADORES ADMINISTRATIVOS.
\nSon los que nos permiten evaluar el desempe\u00f1o en cuanto a:
\n\u2022 Costos de mantenimiento por unidad de producci\u00f3n.
\n\u2022 Horas de sobre tiempo.
\n\u2022 Cumplimiento de mantenimiento por tipos.
\n\u2022 Porcentaje de re trabajo.
\n\u2022 Accidentes.
\n\u2022 Porcentaje de esfuerzos por tipos de mantenimiento.
\n\u2022 Horas hombre de adiestramiento, entre otros.
\nINDICADORES T\u00c9CNICOS.
\nEstos indicadores est\u00e1n orientados a medir las acciones de mantenimiento y el comportamiento estad\u00edstico de los equipos, entre ellos se pueden mencionar los siguientes:
\n\u2022 Disponibilidad.
\n\u2022 Confiabilidad.
\n\u2022 Mantenibilidad.
\n\u2022 Factor de servicio
\n\u2022 Factor de disponibilidad.
\n\u2022 Efectividad del sistema.<\/p>\n
Disponibilidad.
\nExpresa la probabilidad de que un equipo se operable durante un periodo de tiempo dado.
\nConfiabilidad.
\nRepresenta la probabilidad de que un equipo no falle durante un tiempo determinado en condiciones de operaciones establecidas. Esta tambi\u00e9n es conocida como la probabilidad de supervivencia.
\nMantenibilidad
\nEs la probabilidad de que un equipo pueda ser puesto o reparado a su condici\u00f3n operativa en un periodo de tiempo dado, cuando el mantenimiento es ejecutado de acuerdo con procedimientos preestablecidos
\nFactor de servicio.
\nRepresenta la fracci\u00f3n de tiempo que el equipo presta servicio confiable sobre el total de horas que el equipo es requerido.
\nFactor de disponibilidad.
\nRepresenta la fracci\u00f3n de tiempo que el equipo est\u00e1 disponible en el periodo calendario descontando lo paros programados de mantenimiento.
\nBIBLIOGRAF\u00cdA:
\nFundamentos De Tecnolog\u00eda De Mantenimiento Industrial
\nPDVSA CIED, 1998.
\nManual Para Evaluar Los Sistemas De Mantenimiento En La Industria (1era Revisi\u00f3n)
\nNorma venezolana COVENIN 2500 -93
\nMantenimiento Definiciones.
\nNorma venezolana COVENIN 3049 -93
\nLa anterior bibliograf\u00eda emanada de un ensayo realizado en nuestra industria petrolera PDVSA, constituye perfectamente la base conceptual en cuanto al tema de mantenimiento se refiere y que principalmente debe ser atendido por quien ejerza la funci\u00f3n como Director General del Club, quien drenar\u00e1 tales conocimientos a su equipo de trabajo, principalmente a la Direcci\u00f3n de Servicios Generales y a los Departamentos de Mantenimiento y Limpieza; y Departamento T\u00e9cnico. En s\u00edntesis y en realidad, toda la estructura organizacional de la Asociaci\u00f3n Civil que opera directamente dentro de las instalaciones del Club, debe tomar en cuenta este material porque la actividad de su recurso laboral en realidad apunta hacia el fin \u00faltimo de la buena conservaci\u00f3n de las mismas, sea cual sea su \u00e1rea de acci\u00f3n.
\nEstos conceptos b\u00e1sicos de mantenimiento son los que le dar\u00e1n sustentaci\u00f3n al Plan General de Mantenimiento del Club, en cada una de sus \u00e1reas. M\u00e1s abajo, presentaremos de forma resumida un gr\u00e1fico que servir\u00e1 para distribuir las distintas tareas de mantenimiento preventivo, que son los que rutinariamente deben ser realizadas.
\nI.2.2. Responsabilidad jur\u00eddica derivada de los mantenimientos:
\nLa realizaci\u00f3n de las tareas de mantenimientos y en sus distintos tipos no es una opci\u00f3n para quienes tienen una vinculaci\u00f3n jur\u00eddica en la Asociaci\u00f3n Civil Monteclaro Country Club. Es una obligaci\u00f3n legal que deben cumplir cabalmente. De tal forma, planteamos:
\nI.2.2.1. Responsabilidad de los socios:
\nEstos tienen una responsabilidad legal asumida voluntaria y libremente seg\u00fan los estatutos de la Asociaci\u00f3n Civil de contribuir oportunamente con los gastos de sostenimiento que derivan de ella; y en este sentido, tambi\u00e9n hay una sanci\u00f3n en caso que no lo hagan, cual es la p\u00e9rdida de sus derechos como socios y el remate de la acci\u00f3n conforme al procedimiento establecido tambi\u00e9n estatutariamente.
\nEsta responsabilidad de contribuir econ\u00f3micamente con los gastos de la asociaci\u00f3n la cumplen los socios de acuerdo a las decisiones, planes y estrategias que definen representaci\u00f3n, la mayor\u00eda decisoria de la Junta Directiva de la asociaci\u00f3n civil, seg\u00fan la metodolog\u00eda de toma de decisiones que hayan decidido. Como sabemos, la Junta Directiva es un ente colegiado y toma sus decisiones por mayor\u00eda simple; o por las instrucciones que reciba de su mandante que es la Asamblea General de Accionistas legalmente reunida.
\nI.2.2.2. Responsabilidad de la Junta Directiva: civil y penal.
\nLa Junta Directiva como mandataria que es, est\u00e1 obligada a cumplir con todas sus funciones establecidas en los estatutos sociales de la asociaci\u00f3n civil; y como tal, compromete su responsabilidad civil y penal de acuerdo a las acciones y omisiones que le sean atribuibles en su accionar.
\nUna recomendaci\u00f3n general para cualquier Junta Directiva que tenga responsabilidad jur\u00eddica como mandataria sobre cualquier tipo de inmueble, es dejar muy clara cu\u00e1les son las condiciones y circunstancias materiales, ambientales, de seguridad industrial, administrativas y financieras en las que recibe de su antecesor el inmueble. Para ello, es v\u00e1lida la realizaci\u00f3n de una inspecci\u00f3n judicial hecha por un tribunal competente, reportando los resultados a la Asamblea General de Accionistas legalmente reunida, para que en un hecho notorio, p\u00fablico y comunicacional, est\u00e9 absolutamente en cuenta de todo lo relativo a la situaci\u00f3n del inmueble. No informar a los socios de alguna manera la situaci\u00f3n heredada podr\u00eda poner en riesgo su responsabilidad legal; que afortunadamente en el caso de la Asociaci\u00f3n Civil Monteclaro Country Club eso no podr\u00e1 ocurrir, gracias a que la actual Junta Directiva ha actuado responsablemente, informando a los socios por distintas v\u00edas comunicacionales, tradicionales y electr\u00f3nicas, de la ruinosa situaci\u00f3n en la cual recibi\u00f3 las instalaciones del Club, as\u00ed como su aspecto financiero y administrativo y con la cual est\u00e1 lidiando d\u00eda a d\u00eda, en una operaci\u00f3n compleja por la cantidad de variables que tiene que resolver y los muy limitados recursos econ\u00f3micos y materiales disponibles con los que cuenta.<\/p>\n
I.2.3. La afectaci\u00f3n del patrimonio por el mantenimiento: revalorizaci\u00f3n por conservaci\u00f3n versus desvalorizaci\u00f3n por ruina.
\nCon este punto queremos destacar que el mantenimiento en sus diversos tipos antes sugerido en la bibliograf\u00eda se\u00f1alada, representa la mejor inversi\u00f3n posible en cualquier tipo de estructura f\u00edsica. El mantenimiento conserva y aumenta el valor patrimonial de la organizaci\u00f3n. Cuando es correctamente realizado de acuerdo a un plan rigurosamente ejecutado y supervisado, entonces produce no s\u00f3lo el efecto econ\u00f3mico de revalorizaci\u00f3n del patrimonio, que en el caso de la asociaci\u00f3n civil, deber\u00e1 reflejarse en el aumento del valor de la acci\u00f3n de cada socio, sino tambi\u00e9n, produce un bienestar directo en el recurso humano que trabaja en sus instalaciones, sabi\u00e9ndose \u00fatil y provechoso en el trabajo.
\nLo peor que puede ocurrir es una corporaci\u00f3n es la desmotivaci\u00f3n de su personal en el cumplimiento de sus funciones por el reinado de un clima generalizado de ruina por ausencia de un plan de acci\u00f3n que no establezca el rumbo decidido a combatir la ruina y a lograr el cambio o la transformaci\u00f3n del estado de cosas. Pasar de un punto \u201cA\u201d representado por un estado comatoso, ruinoso, deteriorado y deprimido de una organizaci\u00f3n cualquiera a un punto \u201cB\u201d de superaci\u00f3n de esos estados, condiciones y circunstancias, es precisamente lo que busca un Plan General de Mantenimiento, de acci\u00f3n combinada con estrategias para lograr el cambio.
\nI.3. Los conceptos de eficiencia y eficacia:
\nConsideramos \u00fatil en este breve ensayo que los lectores tengan presente a groso modo el significado de estos conceptos, distintos pero complementarios entre s\u00ed:
\n\u201cLa noci\u00f3n de eficiencia tiene su origen en el t\u00e9rmino latino efficientia y refiere a la habilidad de contar con algo o alguien para obtener un resultado. El concepto tambi\u00e9n suele ser equiparado con el de fortaleza o el de acci\u00f3n.
\nLa eficiencia, por lo tanto, est\u00e1 vinculada a utilizar los medios disponibles de manera racional para llegar a una meta. Se trata de la capacidad de alcanzar un objetivo fijado con anterioridad en el menor tiempo posible y con el m\u00ednimo uso posible de los recursos, lo que supone una optimizaci\u00f3n.
\nEs posible encontrar la idea de eficiencia en distintos \u00e1mbitos. En la f\u00edsica, por ejemplo, la eficiencia tiene que ver con el v\u00ednculo entre la energ\u00eda que se invierte y la energ\u00eda que se aprovecha en un procedimiento o en un sistema.
\nEn econom\u00eda, se habla de la eficiencia de Pareto (por Vilfredo Pareto) para nombrar al estado que se alcanza cuando resulta imposible mejorar la situaci\u00f3n del componente de un sistema sin atentar contra otros\u201d.
\n\u201cPrincipalmente el t\u00e9rmino hace referencia a aquellos recursos que se tienen (humanos, tecnol\u00f3gicos, financieros, f\u00edsicos, etc) para conseguir algo, la forma en la que son utilizados y los resultados a los que se ha arribado, cuanto mejor hayan sido aprovechados esos recursos mayor ser\u00e1 la eficiencia en la forma de buscar dicha meta.
\nLa eficiencia puede ser definida de una forma u otra de acuerdo a qu\u00e9 rubro sea aplicada. Por ejemplo, si se la aplica a la administraci\u00f3n hace referencia al uso de los recursos que son los medios de producci\u00f3n que se tienen disponibles y puede llegar a conocerse el nivel de eficiencia desarrollado a trav\u00e9s de la ecuaci\u00f3n E=P\/R (P= productos resultantes; R=recursos utilizados).
\nAlgunos expertos como Koontz y Weihrich aseguran que la eficiencia consiste en el logro de aquellas metas que se ha propuesto una empresa utilizando para ello la menor cantidad posible de recursos. Por su parte, Robbins y Coulter, dicen que es obtener resultados de una magnitud importante invirtiendo la m\u00ednima cantidad posible en ella; mientras que Reinaldo O. Da Silva se inclina a decir que eficiencia implica operar de una determinada forma en la cual todos los recursos se utilicen de la manera m\u00e1s adecuada posible.
\nUn error que suele cometerse es el de confundir el significado del t\u00e9rmino eficiencia con el de eficacia, cuando en realidad ambos son sumamente diferentes.
\nMientras que la eficiencia implica una relaci\u00f3n positiva entre el uso de los recursos del proyecto y los resultados conseguidos, la eficacia se refiere al nivel de objetivos conseguidos en un determinado plazo, es decir a la capacidad para conseguir aquello que un grupo se propone. Ser eficaces es simplemente alcanzar la meta estipulada, sin importar el nivel de recursos empleados.
\nEsto significa que se puede ser eficiente sin ser eficaz y viceversa, pero si se re\u00fanen ambos requisitos, estar\u00edamos ante un proyecto ideal: eficiente porque se ha conseguido utilizando el m\u00ednimo de recursos y eficaz porque no se ha extendido en el plazo que nos hab\u00edamos propuesto\u201d.<\/p>\n
Son estos conceptos los que nos permitir\u00e1n evaluar con par\u00e1metros objetivos la acci\u00f3n individual y grupal del recurso humano encargado de la ejecuci\u00f3n de las tareas del Plan General de Mantenimiento e incluso de la propia Junta Directiva, como ente jur\u00eddicamente responsable de la gerencia y administraci\u00f3n de la asociaci\u00f3n civil.
\nSi bien los conceptos de eficiencia y eficacia en si mismo son diferentes, los mismos se complementan entre s\u00ed cuando son aplicados con determinada estrategia de acci\u00f3n para el cumplimiento de las tareas dentro de un plan.
\nI.4. Los recursos para un plan:
\nEntre los m\u00e1s importantes y para no repetir lo se\u00f1alado en la bibliograf\u00eda aqu\u00ed comentada encontramos tres:
\nA) el recurso humano;
\nB) el recurso econ\u00f3mico; y
\nC) el tiempo como recurso principal.
\nLa disposici\u00f3n de estos recursos en tiempo y espacio, combinados con las estrategias en las tareas y acciones, ser\u00e1n los que nos permitir\u00e1n lograr los objetivos proyectados en el plan.
\nPero, \u00bfqu\u00e9 hacer y c\u00f3mo cuando hay grandes debilidades en el recurso humano y econ\u00f3mico para ejecutar el plan? All\u00ed es donde nace por necesidad la creaci\u00f3n de la iniciativa humana. Pueden que los estudiosos e investigadores en estos temas hayan definidos caminos para un sinf\u00edn de casos; pero lo cierto es, que cada corporaci\u00f3n se dar\u00e1 sus propias estrategias, por supuesto, dentro de un marco de respeto a principios y valores elementales en la administraci\u00f3n que ejecuten. Tampoco se podr\u00e1 dejar de un lado el c\u00famulo de la experiencia recogida por centenares de autores en muchos pa\u00edses que ha abordado estos temas de planificaci\u00f3n.
\nEn el caso del Club Monteclaro, la realidad nos indica que habr\u00e1 que planificar sobre la base de las debilidades de su recurso humano y de sus recursos humanos disponibles, para que en un tiempo perentorio se superen y fortalezcan, a fin de mejorar el rendimiento de las labores de mantenimiento y acci\u00f3n general positiva de su gerencia. En este orden de ideas, la debilidad del recurso humano se centra fundamentalmente en su desmotivaci\u00f3n, falta de guiatura producto de la ausencia de la comunicaci\u00f3n de un rumbo hacia una meta u objetivo, y por la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica que est\u00e1n dispuestos a aceptar por el esfuerzo necesario para arribar exitosamente a esa meta u objetivo. A esto, hay que agregarle la circunstancia que la actual Junta Directiva lucha diariamente para desmontar todos los vicios administrativos en los que incurr\u00eda parte del personal, producto de la nefasta gerencia que le antecedi\u00f3. De all\u00ed se deriva que parte del plan debe cubrir el reentrenamiento y la motivaci\u00f3n del personal, haciendo un esfuerzo por inculcarle nuevos valores y trazar una pol\u00edtica para depurar la n\u00f3mina que est\u00e9 viciada y que no se quiera acoger a un cambio positivo en la organizaci\u00f3n. En s\u00edntesis, el recurso humano es una prioridad dentro del plan.
\nCon relaci\u00f3n al recurso econ\u00f3mico del Plan General de Mantenimiento Preventivo, sin duda, exigir\u00e1 mayores recursos para que los resultados sean \u00f3ptimos en el cumplimiento de las tareas rutinarias que contenga. Pero hay otro tipo de acciones que van m\u00e1s all\u00e1 de este tipo de plan y que representan las tareas de recuperaci\u00f3n de los bienes del Club, que por haberse acumulado y retrasado en el tiempo, formar\u00e1n parte de lo que llamamos: el Plan General de Rescate o Mantenimientos Correctivos, que por cierto, son los que representan una inversi\u00f3n cuantiosa. Y en un escenario de escasez de recursos financieros, donde no es posible acometer ni disponer del dinero para realizar todos los mantenimientos de la planta f\u00edsica del Club, entonces se hace vital y necesario establecer la prioridad de este plan y que a nuestro juicio, es la reparaci\u00f3n absoluta de la planta de tratamiento del Club, por ser una instalaci\u00f3n sin cuyo funcionamiento el club no puede operar legalmente, sin riesgos legales para la Junta Directiva, los cuales aqu\u00ed no entraremos a detallar.
\nI.5. \u00bfC\u00f3mo reportar la ejecuci\u00f3n de un Plan?
\nII- El plan de acci\u00f3n y su distribuci\u00f3n por \u00e1reas f\u00edsicas de la corporaci\u00f3n (del Club):
\nII.1. Determinaci\u00f3n de las \u00e1reas f\u00edsicas y bienes sobre las cuales recaer\u00e1n los programas de mantenimientos: caso Club Monteclaro. Sugerencia del Cuadro Modelo para el Control de Actividades del Plan General de Mantenimiento. (Ver Cuadro en Excel propuesto de forma preliminar).<\/p>\n
NOTA: PUBLICAREMOS LOS CUADROS MODELOS EN REFERENCIA EN ENTRADAS SEPARADAS.<\/p>\n
Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo<\/p>\n
Abogado<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
PLAN GENERAL DE MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA Y BIENES ACCESORIOS DE MONTECLARO COUNTRY CLUB. I- Principios y definiciones: I.1. La planificaci\u00f3n: concepto; su importancia y ventajas. De este vocablo encontramos m\u00faltiples acepciones, quiz\u00e1s las que resultan m\u00e1s aplicadas para nuestro inter\u00e9s en este ensayo resultan: \u201c. m. Modelo sistem\u00e1tico de una actuaci\u00f3n p\u00fablica o privada,…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[28,34,60,117,259,261,549,566,654,734,810,955,956,1118,1137,1143,1144,1192,1314,1323,1332,1333,1467],"class_list":["post-1727","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria","tag-abogado","tag-accion","tag-administracion","tag-anual","tag-club","tag-club-recreacional","tag-distribucion","tag-ejecucion","tag-estructura","tag-gerencia-de-mantenimientos","tag-inversion","tag-mantenimiento","tag-mantenimiento-correctivo","tag-pdvsa","tag-plan","tag-planificacion","tag-planificacion-de-obras","tag-preventivo","tag-rendicion-de-cuentas","tag-reparacion","tag-reportes","tag-reportes-de-un-plan","tag-supervision"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1727","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1727"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1727\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1727"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1727"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1727"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}