Uno de los problemas m\u00e1s importantes en el negocio de la administraci\u00f3n de condominios que hemos observado en Venezuela, es que las herramientas tecnol\u00f3gicas para desarrollar las tareas y procesos administrativos que requiere un condominio o comunidad inmobiliaria no est\u00e1n bien adecuadas a la legislaci\u00f3n vigente sobre propiedad horizontal; o el r\u00e9gimen de comunidad que determina el C\u00f3digo Civil Venezolano, ni \u00a0mucho menos contempla decisiones vinculantes que ha tomado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en lo que respecta a temas como la correcci\u00f3n monetaria o indexaci\u00f3n, que tienen incidencia en materia inmobiliaria, sobre todo, en lo que respecta a la recuperaci\u00f3n de los gastos comunes de manos de los morosos.<\/p>\n
Pero no s\u00f3lo el problema es de adecuaci\u00f3n del software al derecho, al cuerpo legal que debe considerar para que un administrador inmobiliario pueda hacer bien y eficazmente su trabajo; sino que \u00a0muchos desarrolladores de software ni siquiera establecen en sus productos aspectos b\u00e1sicos, como por ejemplo: el c\u00e1lculo del inter\u00e9s legal a cobrarle a los morosos; o las dos al\u00edcuotas que establecen documentos de condominios para cubrir tanto los gastos atribuibles a un apartamento o local con respecto a su edificio y los que lo son con respecto a las \u00e1reas comunes que compartes \u00a0junto a \u00a0otros edificios \u00a0del \u00a0conjunto residencial.; o no contemplan aspectos esenciales para recoger los votos con valor capital\u00edstico o inmobliario o por cabeza o unidad de cada propoietario en las asambleas; en fin, podr\u00edamos colocar muchos ejemplos relativos a lo que nosotros consideramos como deficiencias u omisiones de los software que hemos visto en el mercado venezolano.<\/p>\n
Ciertamente, hay unos que son bastante m\u00e1s completos que otros y muy bien pensados en la aplicaci\u00f3n de tecnolog\u00eda para comunicarle al propietarios aspectos sobre la administraci\u00f3n y gerencia de su condominio; as\u00ed como la versatilidad en la emisi\u00f3n de reportes financieros del inmueble. Y eso es bien loable.<\/p>\n
Pero siempre hacemos la siguiente \u00a0observaci\u00f3n: cuando se va a realizar un software para administrar condominios, a nuestro juicio deben reunirse los siguientes profesionales que tengan plena competencia y experiencia en las \u00e1reas de: del derecho (que conozcan las leyes sobre propiedad horizontal; C\u00f3digo Civil; C\u00f3digo Penal; C\u00f3digo de Procedimiento Civil; Leyes laborales; obviamente, todo dentro del marco del derecho constitucional de la rep\u00fablica); de las ciencias contables y administrativas (un contador p\u00fablico o bien un profesional en administraci\u00f3n financiera) \u00a0y un buen programador, que permita drenar todo el conocimiento especializado de estos profesionales en la herramienta tecnol\u00f3gica que est\u00e1 desarrollando para hacer m\u00e1s f\u00e1cil las tareas administrativas de los inmuebles.<\/p>\n
De modo general, estimamos que un software m\u00e1s o menos completo deber\u00eda considerar las siguientes \u00e1reas:<\/p>\n
I- M\u00f3dulo de Condominio: deber\u00e1 facilitar y tomar en cuenta:<\/p>\n
1- Concepci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble a administrar: si es un condominio u otra especie de comunidad inmobiliaria, ya que hay distintos ordenamiento jur\u00eddicos que la rigen.<\/p>\n
2- Registro de datos de los propietarios.<\/p>\n
3- Facturaci\u00f3n de gastos comunes y no comunes (o particulares): en la facturaci\u00f3n debe considerarse tambi\u00e9n:<\/p>\n
3.1) La posibilidad de reflejar o cargar gastos comunes aun que no est\u00e9 pagados a los proveedores.<\/p>\n
3.2) Debe poder considerar gastos pagados y a\u00fan no cargados.<\/p>\n
3.3) La distribuci\u00f3n de los gastos comunes debe hacerse entre los propietarios entre las al\u00edcuotas del edificio, asignadas a \u00a0cada local o apartamento, si son inmuebles que est\u00e1n bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal (condominio) o de comunidad (C\u00f3digo Civil de Venezuela).<\/p>\n
3.4) Debe permitir distribuir mediante la aplicaci\u00f3n de dos al\u00edcuotas, aquellos gastos que son comunes al conjunto residencial en los cuales cada apartamento o local debe contribuir; y tambi\u00e9n debe distribuir los gastos por la al\u00edcuota que corresponde a los gastos de determinado edificio en particular que forme parte del conjunto residencial. Esto es lo que se conoce com\u00fanmente como los condominios con doble al\u00edcuota.<\/p>\n
3.5) Debe tambi\u00e9n permitir la distribuci\u00f3n de los gastos comunes por unidad inmobiliaria, por partes iguales.<\/p>\n
4) Sobre la imputaci\u00f3n del pago de los gastos comunes y no comunes que hagan los propietarios o comuneros:<\/p>\n
4.1) El software debe aplicar los pagos conforme a las disposiciones que sobre este tema contiene el C\u00f3digo Civil Venezolano en los art\u00edculos 1.283 y siguientes, entre las que destacan:<\/p>\n
4.1.1) El pago puede ser hecho por toda persona que tenga inter\u00e9s en ello y debe registrarse siempre qui\u00e9n paga, a\u00fan cuando sea un tercero no interesado. Recomendamos la lectura de esta norma para que el programador junto al abogado competente, se\u00f1alen cu\u00e1les son los reportes que el sistema o software de administraci\u00f3n deber\u00e1 producir y registrar.<\/p>\n
4.1.2) El software debe considerar el supuesto de hecho establecido en el art\u00edculo 1.286 del c\u00f3digo ejusdem, especialmente cuando hay un pago de un propietario hecho a quien no estaba autorizado para recibirlo, peroque puede ser validado por el acreedor, bien sea la Junta de Condominio o el ente administrador. Este tema reviste especial importancia cuando ocurren cambios de entes administradores o forma de administraci\u00f3n en el condominio o la comunidad inmobiliaria.<\/p>\n
4.1.3) Adem\u00e1s, es necesario que el software considere la posibilidad para recibir del propietario el pago parcial o abonos a su cuenta; el principio general lo establece el art\u00edculo 1.291 del c\u00f3digo ejusdem que se\u00f1ala que el deudor no puede obligar al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque esta fuere divisible. Aqu\u00ed, debe el sistema de administraci\u00f3n considerar todo lo referente a los convenios de pagos, que no son otra cosa que contratos de transacci\u00f3n establecidos en el articulo 1.713 del mismo c\u00f3digo.<\/p>\n
4.1.4) El software debe registrar los gastos del pago que corren por cuenta del deudor, de acuerdo a lo establecido en el art\u00edculo 1.297 del c\u00f3digo ejusdem.<\/p>\n
4.1.4) Debe permitir el pago con subrogaci\u00f3n y en consecuencia seguir lo establecido en el art\u00edculo \u00a01.299, numeros \u00ab1\u00bb del citado c\u00f3digo: \u00abCuando el acreedor, al recibir el pago de un tercero, lo subroga en los derechos, acciones, privilegios o hipotecas, que tiene contra el deudor; esta subrogaci\u00f3n debe ser expresa y hecha al mismo tiempo que el pago.<\/p>\n
4.1.5) Con relaci\u00f3n al tema de la \u00abimputaci\u00f3n \u00a0de los pagos\u00bb hay que considerar expresamente lo que se\u00f1ale el C\u00f3digo Civil Venezolano en su art\u00edculo: 1.303. En s\u00edntesis, quien paga una deuda que \u00abproduce frutos o intereses no podr\u00e1, sin el consentimiento del acreedor, imputar sobre el capital lo que pague, con preferencia a los frutos o intereses. El pago hecho a cuenta del capital e intereses, si no fuere \u00edntegro, se imputar\u00e1 primero a los intereses\u00bb.<\/p>\n
4.1.5) Reviste especial importancia lo dispuesto por el articulo 1.304 del c\u00f3digo ejusdem: lo podemos resumir de la siguiente manera, aplicado a los fines del condominio o comunidad \u00a0inmobiliaria: si existiese una persona due\u00f1a de varios apartamento, locales o propiedades con deuda en un mismo condominio (o existente en otro administrado por el mismo acreedor -administradora-), y esta hace un pago y acepta el recibo del acreedor: administrador en nombre de la comunidad de copropietarios, donde este imputa el pago a la deuda de una o m\u00e1s unidades inmobiliarias, \u00a0el propietario deudor no podr\u00e1 hacer la imputaci\u00f3n sobre una deuda diferente, cuando no haya habido dolo o sorpresa de parte del acreedor.<\/p>\n
4.1.6) La norma se\u00f1alada por el art\u00edculo 1.305 del C\u00f3digo Civil Venezolano es de gran importancia para los administradores de condominios y otras comunidades \u00a0inmobiliarias, puesto que establece legalmente c\u00f3mo deben imputarse los pagos, a falta de declaraci\u00f3n: estos deben ser imputados primero a la deuda vencida (lo cual deber\u00eda ser la norma en los condominios incluso refrendada por una decisi\u00f3n de la asamblea de propietarios para que sea un acuerdo que debe ser respetado por el administrador y por todos los copropietarios; adem\u00e1s deber\u00eda ser considerado por los constructores cuando elaboran y registran el documento de condominio del edificio); luego si existen varias deudas vencidas, el pago debe imputarse sobre la que ofrezca menos seguridades para el acreedor; \u00abentre varias deudas igualmente \u00a0garantizadas sobre la m\u00e1s onerosa para el deudor; entre varias igualmente onerosas sobre la m\u00e1s antigua; y en igualdad de circunstancias proporcionalmente a todas\u00bb. Todas estas posibilidades caben en la din\u00e1mica de la cobranza en los condominios; por eso el administrador debe considerarlas al igual que quien desarrolla un sistema de administraci\u00f3n de condominios; un software.<\/p>\n
5) Registro y control de proveedores y sus pagos:<\/p>\n
5.1) Debe se\u00f1alar a cada uno de los proveedores de bienes y servicios del condominio; las cuentas habidas con cada uno de ellos; registrar y permitir pagos parciales; en fin, detallar toda la historia financiera con el proveedor y el detalle de los trabajos realizados y sus garant\u00edas. Es necesario que exista en el software el registro de la calidad del servicio; del historial de cada proveedor.<\/p>\n
6) Sobre el registro de la cobranza: esta actividad de administraci\u00f3n del condominio debe realizarse d\u00eda a d\u00eda, bien sea su recaudaci\u00f3n, o bien su registro a favor de los propietarios quienes la hayan efectuado. Considerando lo antes dicho en el tema sobre la imputaci\u00f3n del pago y los aspectos legales que lo rigen, el software de administraci\u00f3n, en cuento a la cobranza se refiere deber\u00eda de permitir las siguientes situaciones:<\/p>\n
6.1) Pago parcial de las deudas de los propietarios, con quienes se haya suscrito convenios de pago o se haya acordado o aceptado el pago parcial. Recordamos que el convenio de pago es un contrato de transacci\u00f3n extrajudicial o judicial derivado de una sentencia homologada por el juez, que le da un tratamiento especial a la deuda vencida, dividi\u00e9ndola en porciones (capital e intereses) y permitiendo al deudor pagar dichas porciones junto a la deuda total del mes cuyo recibo a\u00fan no est\u00e9 vencido.<\/p>\n
6.2) El c\u00e1lculo de los intereses moratorios deber\u00e1 considerar el concepto del inter\u00e9s legal; y el del inter\u00e9s convencional que pueden pactar las partes; as\u00ed como la correcci\u00f3n monetaria; contados a partir del momento cuando \u00a0cada documento de condominio lo establece. Esto es de suma importancia, porque no todos los documentos de condominios o sus reglamentos se\u00f1alan un tiempo igual a partir del cual se considera a un propietario en mora; incluso hay algunos de estos documentos que nada dicen. Por lo tanto, se hace indispensable la existencia de un software que tenga la versatilidad de computar el c\u00e1lculo de inicio del surgimiento de los intereses legales de los propietarios en mora, seg\u00fan lo que diga cada documento de condominio, ya que el administrador debe legalmente dar cumplimiento y hacer cumplir dicho documento, a tenor de las responsabilidades legales que le impone la Ley de Propiedad Horizontal en su art\u00edculo 20, literal \u00abc\u00bb en Venezuela.<\/p>\n
6.3) El \u00a0software debe originar todo tipo de reportes con respecto a la cobranza: presentarla de forma resumida con respecto a todo el conjunto; de forma detallada con respecto a lo que deba o no \u00a0cada propietario; cu\u00e1ndo se hizo la cobranza; fecha de su ingreso al sistema; en fin, registro de todos los medios de pago y detalles relacionados a ella (cheques devueltos, motivos por la devoluci\u00f3n; costos, etc\u00e9tera).<\/p>\n
II- M\u00f3dulo de Banco: este m\u00f3dulo a nivel general deber\u00e1 registrar todos los movimientos de cada una de las cuentas que mantenga en condominio; facilitar la conciliaci\u00f3n y en consecuencia, permitir\u00e1 el control exacto de los ingresos, egresos y cualquier tipo de movimiento del dinero del condominio o comunidad inmobiliaria, garantizando la transparencia en la administraci\u00f3n y demostraci\u00f3n del flujo del dinero com\u00fan, que es en definitiva lo que le importa a los propietarios. En el mercado hay muchas y muy buenas aplicaciones para este tipo de operaciones que pueden ser perfectamente incorporadas a cualquier desarrollo program\u00e1tico del software de administraci\u00f3n del condominio.<\/p>\n
III- M\u00f3dulo de N\u00f3mina: este m\u00f3dulo debe considerar todo el aspecto laboral, del manejo del personal del condominio; debe registrar la ficha de los empleados; sus salarios y registros de pago; prestaciones sociales y \u00a0todos los apartados que legalmente deben hacerse a favor de cada trabajador, dependiendo de la legislaci\u00f3n de cada pa\u00eds; las vacaciones; d\u00edas u horas extras laboradas; los pr\u00e9stamos que el condominio haya hecho exepcionalmente a cada trabajador y el r\u00e9cord de pago de este; entre los aspectos m\u00e1s importantes a considerar.<\/p>\n
IV- M\u00f3dulo de contabilidad: aunque no somos especialistas contables, este modulo debe realizar las operaciones universales tenidas por las ciencias contables y que se basan en la metodolog\u00eda por partida doble para llevar los asientos contables de una empresa, en este caso, de un condominio o comunidad inmobiliaria. Y por supuesto, debe realizar el balance general del inmueble y brindar el estado de resultado que el administrador debe presentar en su informe anual. \u00a0En el mercado hay muy buenas aplicaciones al respecto.<\/p>\n
V- M\u00f3dulo de Mantenimientos y control de inventario de bienes: el mismo debe realizar todos los registros; reportes; \u00a0el control y seguimiento de los trabajos o actos de conservaci\u00f3n que garanticen los mantenimientos preventivos; los correctivos y predictivos, en cada una de las \u00e1rea y bienes comunes condominio o comunidad inmobiliaria. A estos efectos, este m\u00f3dulo permitir\u00e1 detallar toda la estructura y equipos con que cuenta el edificio, a los fines que el administrador conozca cu\u00e1les son los bienes que debe reponer mensualmente y que integrar\u00e1n su inventario, lo que lo ayudar\u00e1 a tomar las decisiones \u00a0para manejarlo y mantenerlo de forma \u00f3ptima, lo cual permitir\u00e1 que el inmueble cumpla con todos sus fines para los cuales fue construido, ello en aras de la calidad de vida que ofrece a sus copropietarios. Este m\u00f3dulo es de suma importancia, porque adem\u00e1s permitir\u00e1 la planificaci\u00f3n de las tareas preventivas y predictivas para mantener el inmueble, lo que tiene una directa incidencia en el aspecto financiero del inmueble.<\/p>\n
VI- M\u00f3dulo de Control de \u00a0Decisiones: este m\u00f3dulo permitir\u00e1 llevar el estricto control en la toma de decisiones de los \u00f3rganos del condominio o comunidad inmobiliaria: de su asamblea de propietarios; de la Junta de Condominio o Junta Directiva de la Comunidad Ordinaria; de la Consulta por escrito. Las decisiones en una comunidad deben tomarse con apego a las disposiciones legales: en propiedad horizontal que vienen dadas por la Les especial o por los documentos de condominios y sus reglamentos; en comunidad ordinaria: que vienen dadas por el C\u00f3digo Civil o por cualquier otro tipo de legislaci\u00f3n que las regule, dependiendo del pa\u00eds que se trate.<\/p>\n
Las decisiones deben ser \u00a0registradas muy estrictamente, por cuanto de ellas se derivan muchas repercusiones econ\u00f3micas que debe tomar en cuenta quien administra: creaci\u00f3n de cuotas especiales; de fondos especiales para atender contingencias y la metodolog\u00eda de administraci\u00f3n de tales fondos, entre otras.<\/p>\n
Este m\u00f3dulo permitir\u00e1 adem\u00e1s tener actualizada la data de los propietarios; de sus documentos de propiedad; permitir\u00e1 hacer el seguimiento de esa data ante el registro inmobiliario para saber c\u00f3mo se ha producido la transferencia de propiedad y de derechos sobre los inmuebles; el control de las al\u00edcuotas y el qu\u00f3rum requerido para tomar las decisiones en el condominio, bien considerando el voto personal o el voto capital\u00edstico o inmobiliario, seg\u00fan sea el caso que se trate.<\/p>\n
El mismo control \u00a0llevar\u00e1 este m\u00f3dulo para las actividades de la Junta de Condominio o Directiva del condominio o de la comunidad. Quienes la integran; cargos; reuniones y forma de tomar las decisiones conforme al reglamento de debates aprobado para sus deliberaciones;<\/p>\n
VII- M\u00f3dulo Jur\u00eddico: este debe permitir el control de las relaciones con proveedores de bienes y servicios; sus contratos con el condominio; garant\u00edas; adem\u00e1s del control de acciones judiciales en caso que las existan, adecuando los juicios a los tiempos que legalmente est\u00e1n establecidos en los C\u00f3digos de Procedimiento Civil de los pa\u00edses donde opere el software.<\/p>\n
Comentario final: nuestra intenci\u00f3n con este art\u00edculo es aportar algunas ideas para los programadores y por supuesto, estamos en capacidad de asociarnos con quien as\u00ed lo desee, para desarrollar la m\u00e1s perfecta plataforma administrativa que sirva para administrar correctamente un condominio o comunidad inmobiliaria en Venezuela o en el exterior, especialmente en Hispanoam\u00e9rica.<\/p>\n
Los m\u00f3dulos deber\u00e1n estar interconectados en todos aquellos aspectos o tarea que haga uno y afecten o tengan incidencia en otro u otros m\u00f3dulos. \u00a0Pare ello, hay que elaborar todo el flujograma de tareas acciones que podr\u00eda hacer cada m\u00f3dulo y ver c\u00f3mo se conectan entre s\u00ed.<\/p>\n
Una observaci\u00f3n final es que el software debe permitir elaborar los recibos de condominios en cualquier momento tomando como \u00a0fecha de elaboraci\u00f3n los que correspondan a cada mes, vale decir, que si hay varios meses vencidos o sin facturar en un condominio y se quiere actualizar la facturaci\u00f3n, la fecha que debe registrar cada recibo corresponder\u00e1 a la de su mes y no a la del momento cuando se actualice. El software debe evitar cargar el gasto de un mes en uno diferente al cual no haya ocurrido, al menos, como regla; deber\u00e1 hacerlo por v\u00eda de excepci\u00f3n porque siempre cabe la posibilidad del error humano en cualquier actividad que haga.<\/p>\n
<\/p>\n
Estamos a las \u00f3rdenes de cualquier desarrollador de software para trabajar juntos en este gran proyecto que tiene un ampl\u00edsimo mercado en Hispanoam\u00e9rica.<\/p>\n
Me suscribo de ustedes en la espera de sus comentarios.<\/p>\n
Atentamente,<\/p>\n
RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/strong><\/p>\n Inpreabogado: 40.236<\/strong><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Uno de los problemas m\u00e1s importantes en el negocio de la administraci\u00f3n de condominios que hemos observado en Venezuela, es que las herramientas tecnol\u00f3gicas para desarrollar las tareas y procesos administrativos que requiere un condominio o comunidad inmobiliaria no est\u00e1n bien adecuadas a la legislaci\u00f3n vigente sobre propiedad horizontal; o el r\u00e9gimen de comunidad que…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2448,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[60,64,323,349,824,903,1205,1225,1452,1554],"class_list":["post-2447","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-sin-categoria","tag-administracion","tag-administracion-de-condominios-programadores","tag-comunidad-inmobiliaria","tag-condominios","tag-junta-de-condominio","tag-ley-de-propiedad-horizontal","tag-procondominios","tag-programador","tag-software","tag-versatilidad"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2447","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2447"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2447\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2447"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2447"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2447"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}