{"id":2599,"date":"2016-12-29T12:12:19","date_gmt":"2016-12-29T16:12:19","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=2599"},"modified":"2016-12-29T12:12:19","modified_gmt":"2016-12-29T16:12:19","slug":"cuando-debe-constituirse-la-junta-de-condominio-en-venezuela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2016\/12\/29\/cuando-debe-constituirse-la-junta-de-condominio-en-venezuela\/","title":{"rendered":"\u00bfCu\u00e1ndo debe constituirse la Junta de Condominio en Venezuela?"},"content":{"rendered":"

\u00bfCu\u00e1ndo se constituye la Junta de Condominio?<\/strong><\/p>\n

Respuesta<\/u><\/strong>:<\/strong><\/p>\n

El art\u00edculo18 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela nos aproxima a un momento preciso: \u201cluego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos o locales\u201d y \u00a0a partir del cual comienza a correr un tiempo de sesenta (60) d\u00edas para que el due\u00f1o de la obra llame y realice la convocatoria de la Asamblea de Propietarios, para que esta designe a la primera Junta de Condominio del edificio.<\/p>\n

Tambi\u00e9n dice la ley que el funcionamiento de la Junta ser\u00e1 de obligatorio funcionamiento, por lo que no puede quedar el edificio en un limbo jur\u00eddico, de facto, en caso que ocurrido el supuesto de hecho antes enunciado (la venta y protocolizaci\u00f3n del porcentaje legal requerido) el\u00a0 due\u00f1o de la obra no llame a la asamblea. Esta sin duda es una norma incompleta, por cuanto no establece penalidades ni modos de proceder en caso que el due\u00f1o de la obra no lo haga; o por cualquier circunstancia\u00a0 legal (como pudiera ser la quiebra o la expropiaci\u00f3n de las obras; o la ocupaci\u00f3n de la compa\u00f1\u00eda) deje de hacerlo.<\/p>\n

Y en la Venezuela de hoy, donde el gobierno nacional ha expropiado varios desarrollos habitacionales, hemos visto que las comunidades, padecen una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n en cuanto al nacimiento de la Junta de Condominio, quien es el principal ente de representaci\u00f3n de los\u00a0 derechos e intereses de la comunidad de copropietarios, por cuanto el gobierno finaliza las obras como puede, con grandes deficiencias, pero no protocoliza las ventas de los apartamentos, impidiendo el nacimiento de las Juntas de Condominios; o en otros casos, hemos observado que ni siquiera existe la inscripci\u00f3n en el Registro Inmobiliario competente del documento de condominio del edificio o proyecto expropiado; sino simplemente, hay un registro de tipo administrativo, de quienes son los compradores de los apartamentos en ese proyecto afectado y a quienes les dan materialmente los apartamentos, permiti\u00e9ndoles la ocupaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n

Otra de las consideraciones sobre este tema, guarda relaci\u00f3n con la posici\u00f3n de algunos colegas abogados en el sentido de interpretar la ley en un sentido\u00a0 laxo, aceptando que la Junta de Condominio podr\u00eda existir aunque no se d\u00e9 la venta del porcentaje legalmente requerido; y ello con atenci\u00f3n a otra interpretaci\u00f3n \u201cin fine\u201d del esp\u00edritu de la ley, de permitir la participaci\u00f3n de los propietarios en la toma de decisiones sobre todo lo que le concierne a la comunidad de copropietarios; se\u00f1alando adem\u00e1s que no existe una prohibici\u00f3n de ley expresa para ello. Nosotros pensamos que no debe confundirse bajo ning\u00fan concepto el hecho de la inexistencia de una prohibici\u00f3n legal para designar a la Junta de Condominio (l\u00f3gicamente v\u00eda Asamblea de Propietarios) antes de verificarse la protocolizaci\u00f3n de la venta del porcentaje legalmente requerido, con lo que es una existencia\u00a0 de una condici\u00f3n que afecta\u00a0 directamente el nacimiento del derecho de esa comunidad; y por supuesto, tambi\u00e9n el derecho y el deber que tiene el due\u00f1o de la obra de administrarla mientras esa condici\u00f3n jur\u00eddicamente no exista. No podemos olvidar que el due\u00f1o de la obra tiene en juego responsabilidades jur\u00eddicas en su car\u00e1cter de administrador mientras no se verifique la condici\u00f3n legal para que \u00e9l convoque a la Asamblea de Propietarios que ha de\u00a0 designar a la primera Junta de Condominio. \u00c9l tiene que rendir cuenta de su gesti\u00f3n al frente de la obra; convocar la Asamblea; y hacer una entrega formal del fondo de reserva recaudado inicialmente con la protocolizaci\u00f3n de cada documento de propiedad; y entregar las obras, asumiendo los compromisos que sean en caso de existir obras pendientes por ejecutar o en plena ejecuci\u00f3n. Propiciar la designaci\u00f3n de la Junta antes de\u00a0 que se de la condici\u00f3n legal antes se\u00f1alada, ser\u00eda un error; una manera de crear inseguridad jur\u00eddica tanto para el due\u00f1o de la obra que tiene derechos intr\u00ednsecos como empresario que arriesg\u00f3 su capital y trabajo para edificarla y promocionarla; as\u00ed como para la comunidad de copropietarios que entiende que una Junta de Condominio nacer\u00eda viciada de nulidad, con todo lo que ello significa, sino se observara la ley.<\/p>\n

Tareas del lector<\/u><\/strong>:<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Si usted est\u00e1 comprando un inmueble de manos de un constructor, p\u00eddale informaci\u00f3n al momento de hacerlo, de cu\u00e1nto es el porcentaje de ventas protocolizada. Si tiene inter\u00e9s en el asunto, h\u00e1gale seguimiento directamente de las ventas ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicci\u00f3n donde se encuentra el edificio.<\/li>\n
  2. Haga una lista de las obras ofrecidas por el constructor en la promoci\u00f3n del urbanismo y comp\u00e1relas con las que efectivamente haya construido.<\/li>\n
  3. Haga una lista de propietarios que tengan inter\u00e9s en conformar la primera Junta de Condominio junto a usted; y re\u00fanase con el due\u00f1o de la obra para que antes de que convoque a la Asamblea de Propietarios, sienta el inter\u00e9s de los propietarios, as\u00ed como permita designarlos en una Comisi\u00f3n de Seguimiento para cuidar todos los detalles jur\u00eddicos, administrativos y t\u00e9cnicos, al momento cuando corresponda entregar formalmente la obra.<\/li>\n
  4. Re\u00fanase con el administrador de la obra designado inicialmente por su due\u00f1o, para revisar el aspecto financiero, administrativo, laboral y jur\u00eddico de todos los intereses involucrados en un proceso de esta naturaleza.<\/li>\n
  5. Re\u00fana a los propietarios que ya han comprado inmuebles en el edificio; que han protocolizado sus documentos de propiedad y mant\u00e9ngalos informados sobre la realidad de la obra; su administraci\u00f3n y el nacimiento de la primer Junta de Condominio.<\/li>\n<\/ol>\n

    Reflexi\u00f3n del autor<\/u><\/strong>: <\/strong><\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>La designaci\u00f3n de la primera Junta de Condominio en un edificio es de vital trascendencia en la comunidad de propietario que debe salvaguardar todos los aspectos legales, bien por parte del due\u00f1o de la obra que hace la convocatoria; rinde cuentas de su administraci\u00f3n; presenta al administrador del inmueble para que sea o no ratificado por esa Asamblea de Propietarios; presenta el \u201cActa de Culminaci\u00f3n de las Obras\u201d y la suscribe con la Junta designada; as\u00ed como hace entrega formal de toda, absolutamente toda la documentaci\u00f3n del edificio: permisos de construcci\u00f3n, documentos de propiedad; solvencias de derecho de frente; entrega lo recaudado por el fondo de reserva; asume el compromiso de ejecutar cualquier acto de conservaci\u00f3n o de mantenimiento pendiente a favor de la comunidad y por su cuenta y costo; entrega debidamente sellado y autenticados los libros de Actas de la Asamblea de Propietarios, de Actas de la Junta de Condominio; el Libro Diario de Contabilidad, autenticados ante la Notar\u00eda P\u00fablica de la jurisdicci\u00f3n donde se encuentra el inmueble; en fin, act\u00faa responsablemente. Por su parte, la primera Junta de Condominio asume el control jur\u00eddico del edificio, as\u00ed como la representaci\u00f3n de la comunidad de copropietarios y comienza ya, por programar y planificar su metodolog\u00eda de trabajo en su car\u00e1cter de mandataria que es, designada por la Asamblea de Propietarios, tal y como lo dispone el art\u00edculo 18 de la ley ejusdem.<\/p>\n

    El dato curioso<\/u><\/strong>:<\/strong><\/p>\n

    La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela no contiene ninguna regulaci\u00f3n o normalizaci\u00f3n sobre el proceso de designaci\u00f3n de la primera Junta de Condominio de un edificio. La asume como si fuera una m\u00e1s dentro de la vida de la comunidad de copropietarios, cuando en verdad, es la \u00fanica que nace y se vincula directamente con el due\u00f1o de la obra y depende en mucho del cumplimiento de este, de aspectos\u00a0 legales que fortalecer\u00e1n su piso de actuaci\u00f3n, una vez que nazca.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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