{"id":2602,"date":"2016-12-31T04:23:39","date_gmt":"2016-12-31T08:23:39","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=2602"},"modified":"2016-12-31T04:23:39","modified_gmt":"2016-12-31T08:23:39","slug":"puede-haber-una-junta-de-condominio-cuando-no-se-ha-vendido-el-75-de-los-inmuebles-venezuela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2016\/12\/31\/puede-haber-una-junta-de-condominio-cuando-no-se-ha-vendido-el-75-de-los-inmuebles-venezuela\/","title":{"rendered":"\u00bfPuede haber una Junta de Condominio cuando no se ha vendido el 75% de los inmuebles? (Venezuela)"},"content":{"rendered":"

\u00bfCu\u00e1ndo no se vende el 75% de los inmuebles, puede haber Junta de Condominio?<\/strong><\/p>\n

Respuesta<\/u><\/strong>:<\/strong><\/p>\n

Ya en otra entrada similar de nuestra p\u00e1gina web blog\u00a0 adelant\u00e1bamos nuestra posici\u00f3n con relaci\u00f3n a este tema, haciendo referencia a la posici\u00f3n que en alg\u00fan Taller de Gerencia de Condominios conocimos en cabeza de un colega abogado. Reiteramos: Nosotros pensamos\u00a0 que la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece una \u201ccondici\u00f3n sine qua non\u201d para el nacimiento y constituci\u00f3n de la Junta de Condominio, cual es la de que se haya protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los inmuebles susceptibles de apropiaci\u00f3n individual.<\/p>\n

Tareas del lector<\/u><\/strong>:<\/p>\n

    \n
  1. Identifique en su edificio aquellos propietarios que pagaron la totalidad del precio de su inmueble, pero que no han protocolizado a\u00fan ante la Oficina de Registro Inmobiliario de su jurisdicci\u00f3n la venta del mismo.<\/li>\n
  2. Sume las al\u00edcuotas que representan los inmuebles anteriormente identificados.<\/li>\n<\/ol>\n

    Reflexi\u00f3n del autor<\/u><\/strong>:<\/strong><\/p>\n

    Nuestra reflexi\u00f3n va de la mano de la tarea que hemos sugerido al lector en esta pregunta: hemos acudido a reuniones de las asambleas de propietarios donde asisten gran cantidad de personas que han pagado el precio de sus viviendas y no cuentan con el documento protocolizado antes mencionado, sino que tienen un documento donde consta la compra y venta de su propiedad hecho ante Notar\u00eda P\u00fablica. Recientemente sali\u00f3 publicada en la Gaceta Oficial de la Rep\u00fablica Bolivariana de Venezuela una resoluci\u00f3n del SAREN (ente que regula el servicio de Registros y Notar\u00edas en Venezuela) donde se proh\u00edbe la venta de inmuebles en las Notar\u00edas P\u00fablicas. Al principio, confesamos que vimos la medida como extremista como coactiva de la libertad que tienen las personas para realizar sus negocios jur\u00eddicos inmobiliarios. Pero ciertamente, ocurre una realidad: cuando las personas venden una propiedad inmobiliaria por documento notarial y el comprador no la registra en la oficina competente, entonces han ocurrido estafas por cuanto ha habido vendedores inescrupulosos que volvieron a\u00a0 vender la propiedad a terceras personas, que caen v\u00edctimas de esta situaci\u00f3n; y quienes compran un inmueble que a todas luces la Oficina de Registro Inmobiliario no la tiene como vendida, ni gravada. Suponemos ahora que la situaci\u00f3n mejorar\u00e1, ya que s\u00f3lo se permitir\u00e1 la venta del inmueble directamente ante la Oficina de Registro P\u00fablico.<\/p>\n

    En nuestra investigaci\u00f3n particular sobre este tema del no registro de la venta de la propiedad por documentos protocolizados en la Oficina de Registro Inmobiliario, encontramos que mayormente la causa de ello es por el alto costo en el pago de los derechos de registro. Tambi\u00e9n hay personas muy descuidadas que por olvido incurren en esta falta. Esta situaci\u00f3n genera inseguridad jur\u00eddica, incluso para el manejo del condominio porque no falta quienes en las Asambleas de Propietarios se oponen a la participaci\u00f3n de propietarios que no han protocolizado sus documentos. Pero, entonces surge la siguiente pregunta: \u00bfse puede permitir la participaci\u00f3n de estos propietarios en las Asambleas de Propietarios que se realicen? Nuestra respuesta es afirmativa. A los fines\u00a0 de lo establecido en el C\u00f3digo Civil Venezolano en el contrato de compra y venta la venta ya se perfeccion\u00f3 entre el comprador y el vendedor. Hubo acuerdo entre ellos sobre un objeto y se pag\u00f3 un precio. Incluso hay sentencias del Tribunal Supremo de Justicia\u00a0 que en ese sentido consideran como definitiva la venta dada ante la Notar\u00eda P\u00fablica. Conviene remitir al lector para que investigue las sentencias de nuestro m\u00e1ximo Tribunal sobre este tema y tambi\u00e9n si desea profundizar m\u00e1s, para que lea la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA \u00a0publicada en la Gaceta Oficial: 39.912 del 30-04-2012.<\/strong><\/p>\n

    \u00a0<\/u><\/strong><\/p>\n

    Reflexi\u00f3n del lector<\/u><\/strong>:______________________________________________<\/p>\n

    _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.<\/p>\n

    El dato curioso<\/u><\/strong>: <\/strong><\/p>\n

    \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Viene dado por la jurisprudencia nacional en la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1.924 del C\u00f3digo Civil Venezolano:<\/strong> \u201cel art\u00edculo 1.924 del C\u00f3digo Civil establece:<\/p>\n

    \u201cLos documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ning\u00fan efecto contra terceros, que por cualquier t\u00edtulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.<\/p>\n

    Cuando la Ley exige un t\u00edtulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aqu\u00e9l con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales\u201d.<\/p>\n

    Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el art\u00edculo 1.924 del C\u00f3digo Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolizaci\u00f3n de un acto en dos casos:<\/p>\n

    En el primer p\u00e1rrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente\u00a0ad-probationem<\/em>, a diferencia (segundo p\u00e1rrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es\u00a0ad-solemnitatem<\/em>.<\/p>\n

    Cuando el registro es\u00a0ad-probationem<\/em>, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier t\u00edtulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble\u201d[1]<\/a>.<\/p>\n

    [1]<\/a> Sentencia Exp. N\u00b0 2003-000016,<\/strong> Dada,\u00a0\u00a0firmada\u00a0\u00a0y\u00a0\u00a0sellada\u00a0\u00a0en\u00a0\u00a0la\u00a0\u00a0Sala\u00a0\u00a0de\u00a0\u00a0Despacho de\u00a0\u00a0la Sala de Casaci\u00f3n Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diecisiete (17) d\u00edas del mes de septiembre de dos mil tres. A\u00f1os 193\u00b0 de la Independencia y 144\u00b0 de la Federaci\u00f3n. \u00a0Sugerimos revidar los cambios jurisprudenciales que hayan podido observarse por esta Sala y en esta materia.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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