De la misma forma cuando un propietario ha causado un da\u00f1o a las \u00e1reas o bienes comunes del condominio; debe reparaci\u00f3n este cuando por acci\u00f3n u omisi\u00f3n (buen de la Junta de Condominio o de su \u00a0ente administrador) \u00a0se lo ha causado a un propietario de un bien susceptible de apropiaci\u00f3n individual.<\/p>\n
En Venezuela, el hecho il\u00edcito est\u00e1 regulado por el art\u00edculo 1.185 del C\u00f3digo Civil Venezolano<\/strong><\/em> que dispone: \u00abEl que con intenci\u00f3n, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un da\u00f1o a otro, est\u00e1 obligado a repararlo.<\/strong><\/em><\/p>\n Debe igualmente reparaci\u00f3n quien haya causado un da\u00f1o a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los l\u00edmites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho\u00bb<\/strong><\/em>.<\/p>\n En consecuencia, cuando la Junta de Condominio (en funciones como administrador) o el ente administrador (tercera persona designada por la Asamblea de Propietarios legalmente) no cumplen con uno de sus principales deberes consagrados en el art\u00edculo 20, literal \u00abb\u00bb que pauta: \u00abCorresponde al administrador: …b) Realizar o hacer realizar los actor urgentes de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n, as\u00ed como las reparaciones menores de las cosas comunes\u00bb<\/strong><\/em>… \u00a0entonces desde ese momento nace la responsabilidad por da\u00f1os y perjuicios que se causen al propietario afectado por tales conductas.<\/p>\n Ahora bien, mientras est\u00e9n presentes las circunstancias que afectan al propietario, vale decir, que no se hayan hecho las reparaciones, en cualquier caso, el propietario podr\u00e1 reclamar lo que considere, bien en sede extrajudicial (lo que requiere el acuerdo en la magnitud de los da\u00f1os y perjuicios de parte de la Junta de Condominio o del ente administrador); o bien de forma judicial, para lo cual el propietario actor (demandante) tendr\u00e1 la carga de probar en juicio la relaci\u00f3n de causalidad entre las conductas (acci\u00f3n u omisi\u00f3n) observadas por la Junta o el administrador y los da\u00f1os que ha sufrido.<\/p>\n Puede darse el caso que la Junta de Condominio o el ente administrador si hayan resuelto las causas que dieron origen a los da\u00f1os sufridos por el propietario y este no haya hecho la reclamaci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios. En tal caso, el condominio no queda obligado a perpetuidad a pagarle al propietario, porque el transcurso del tiempo es una de las formas de extinguir las obligaciones en el derecho, y se tomar\u00e1 entonces como que el propietario renunci\u00f3 al cobro, a hacer efectiva su reclamaci\u00f3n. Ese tiempo es de veinte (20) a\u00f1os de acuerdo a la prescripci\u00f3n veintenal establecida en el art\u00edculo 1.977 del C\u00f3digo Civil Venezolano<\/strong><\/em> que reza as\u00ed: \u00abTodas las acciones reales se prescriben por veinte a\u00f1os y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripci\u00f3n la falta e t\u00edtulo ni de buena fe, y salvo disposici\u00f3n contraria a la ley…\u00bb<\/strong><\/em><\/p>\n Por cierto, que se incluyen dentro de la prescripci\u00f3n veintenal las obligaciones que tienen los propietarios de pagar sus gastos comunes mensuales; y no dentro de la prescripci\u00f3n breve del plazo de dos a\u00f1os, puesto que entonces se le estar\u00eda dando pie a los morosos a aprovecharse de la circunstancia del tiempo breve para no pagar o cumplir con sus obligaciones, en perjuicio de la comunidad de copropietarios, adem\u00e1s que estas obligaciones est\u00e1n ligadas al derecho real inmobiliario por su naturaleza, lo que las hace incluirlas dentro de la prescripci\u00f3n veintenal.<\/p>\n Pero, \u00bfque es la prescripci\u00f3n? De acuerdo \u00a0a lo establecido en el art\u00edculo 1.952 del C\u00f3digo ejusdem<\/strong>, \u00abla prescripci\u00f3n es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligaci\u00f3n, por el tiempo y bajo las dem\u00e1s condiciones determinadas por la ley\u00bb<\/strong><\/em>\u00a0. Seg\u00fan la doctrina, siguiendo al Profesor Emilio Calvo Vacca<\/strong> en su obra: \u00abC\u00f3digo Civil Venezolano, Comentado y Concordado\u00bb<\/strong>, Ediciones Libra, Impreso por Editorial El Greco, meses de diciembre 1991\/enero 1992, Caracas, p\u00e1ginas: 1.175 y siguientes nos aporta el siguiente concepto: \u00abSiendo la obligaci\u00f3n una relaci\u00f3n jur\u00eddico temporal, el derecho del acreedor para exigir al deudor su cumplimiento no es indefinido, eterno; llega un momento en que se pierde ese derecho, que de otro modo mantendr\u00eda en permanente incertidumbre al obligado. Este es el fundamento de la prescripci\u00f3n, como modo extintivo de las obligaciones.\u00bb<\/strong><\/p>\n Nos da este autor una clasificaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n y se\u00f1ala que existe la \u00abprescripci\u00f3n adquisitiva\u00bb<\/strong> (que tiene por objeto adquirir un derecho sobre una cosa -usucapi\u00f3n, en Roma-) y la \u00abprescripci\u00f3n extintiva o liberatoria\u00bb<\/strong> a la que aqu\u00ed en este art\u00edculo nos estamos refiriendo. Al respecto, continua el Profesor Calvo Vacca diciendo que: \u00abes un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligaci\u00f3n recuperando su libertad natural por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las dem\u00e1s circunstancias se\u00f1aladas en la ley; no supone la posesi\u00f3n de una cosa, sino la inercia, negligencia, inacci\u00f3n o abandono del acreedor en hacer efectivo su cr\u00e9dito durante ese determinado tiempo.\u00bb<\/strong><\/p>\n Pongamos un ejemplo que derivamos recientemente de nuestra actividad profesional consultora: en un condominio, una propietaria sufre en su veh\u00edculo da\u00f1os en la carrocer\u00eda, producto de filtraciones de agua de lluvia. Ha venido realizando varias reclamaciones, lo cual la m\u00e1s nueva interrumpe el plazo de prescripci\u00f3n de la m\u00e1s vieja. La \u00faltima reclamaci\u00f3n la hizo en el a\u00f1o 2001. De forma tal, que hasta la fecha ya han transcurrido 16 a\u00f1os si que haya accionado legalmente contra la Junta de Condominio o la comunidad de copropietarios por ella representada, quien es el ente administrador del conjunto residencial. Luego, si en los pr\u00f3ximos cuatro a\u00f1os no reclama, entonces la obligaci\u00f3n de reclamar los da\u00f1os se extinguir\u00e1.<\/p>\n Lo peor del asunto es que hasta la fecha, la Junta de Condominio como administrador en funciones no ha ralizado las reparaciones de las filtraciones. Cosa que nos parece incre\u00edble.<\/p>\n Esta misma propietaria ha sufrido robos de partes de su veh\u00edculo que pretende que el condominio le pague. En tal caso, el condominio no puede hacerse responsable por los hechos de un tercero; la empresa de vigilancia privada del conjunto report\u00f3 los da\u00f1os de varios propietarios v\u00edctimas de robos y hurtos de partes de los veh\u00edculos a la empresa aseguradora y esta pag\u00f3 parcialmente de acuerdo a las cl\u00e1usulas de su contrato de seguro. La propietaria pretende que se le pague una suma millonaria por su veh\u00edculo y robos que han hecho en su maletero; y la Junta de Condominio, a nuestro juicio, no tiene responsabilidad civil en tal caso, porque su conducta no est\u00e1 dentro de los supuestos de hecho establecidos en el art\u00edculo 1.185 del C\u00f3digo ejusdem; adem\u00e1s, que nunca se supo \u00a0con certeza el contenido de los muebles afectados por las filtraciones habidas en los maleteros.<\/p>\n Por cierto, esa propietaria es morosa con el condominio y est\u00e1 condicionando el pago de sus gastos comunes al previo reconocimiento y pago de los da\u00f1os que ella dice haber sufrido por culpa de la omisi\u00f3n de la Junta de Condominio.<\/p>\n Esperamos que estas l\u00edneas ayuden a muchas personas a tener mayor claridad sobre el tema. De ser as\u00ed nos sentiremos tremendamente satisfechos por nuestra contribuci\u00f3n.<\/p>\n Nos suscribimos de ustedes.<\/p>\n Atentamente,<\/p>\n <\/p>\n RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/strong><\/p>\n Inpreabogado: 40.236<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De la misma forma cuando un propietario ha causado un da\u00f1o a las \u00e1reas o bienes comunes del condominio; debe reparaci\u00f3n este cuando por acci\u00f3n u omisi\u00f3n (buen de la Junta de Condominio o de su \u00a0ente administrador) \u00a0se lo ha causado a un propietario de un bien susceptible de apropiaci\u00f3n individual. 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