{"id":2659,"date":"2017-04-16T14:00:31","date_gmt":"2017-04-16T18:00:31","guid":{"rendered":"http:\/\/procondominios.com.ve\/?p=2659"},"modified":"2017-04-16T14:00:31","modified_gmt":"2017-04-16T18:00:31","slug":"como-se-cambia-a-una-administradora-de-condominios-en-venezuela","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/2017\/04\/16\/como-se-cambia-a-una-administradora-de-condominios-en-venezuela\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo se cambia a una administradora de Condominios en Venezuela?"},"content":{"rendered":"

Las malas administradoras terminan convirti\u00e9ndose en un verdadero dolor de cabeza en las comunidades inmobiliarias, especialmente en los condominios, produciendo severos da\u00f1os morales y patrimoniales en el seno de los copropietarios, quienes por apat\u00eda, cansancia o cualquier otra circunstancia, se dejan al abandono y no hacen nada por tomar el verdadero control de la administraci\u00f3n del condominio, que nunca est\u00e1 ni estar\u00e1 en manos de una administradora, entidad que no ostenta \u00a0m\u00e1s que la condici\u00f3n de mandataria designada por la \u00a0reuni\u00f3n legalmente convocada de la asamblea de propietario.<\/p>\n

Y esto debemos entenderlos desde un primer momento: las administradoras de condominios no son quienes mandan en las comunidades; son quienes deben obedecer un ordenamiento legal estricto, que en el caso de los condominios en Venezuela, viene dado por la Ley de Propiedad Horizontal y los documentos de condominios y sus reglamentos de cada uno de los edificios que administren.<\/p>\n

Muchas consultas nos han hecho para responder a la pregunta del t\u00edtulo de esta entrada; y nosotros hemos decidido retomar este tema para orientar a las copropietarios de cu\u00e1les son los principales pasos que deben darse para evaluar la gesti\u00f3n de una empresa administradora de condominios, antes de decidir cambiarla. En este sentido recomendamos a nuestros seguidores:<\/p>\n

I. Evaluaci\u00f3n de todas las actividades que hace la administradora<\/span>:<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Cuando una administradora es designada por la asamblea de propietarios como el ente administrador de un edificio regido bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal en Venezuela, esta debe cumplir estrictamente con todas las obligaciones legales que est\u00e1n perfectamente se\u00f1aladas en el art\u00edculo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y con las que establece para todo mandatario el C\u00f3digo Civil Venezolano en sus art\u00edculos 1.692 y siguiente. Adem\u00e1s de ello, debe cumplir con las obligaciones que pacte contractualmente, recordando que el art\u00edculo 1.159 del C\u00f3digo Civil<\/strong> establece que el contrato es ley entre partes.\u00bb Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela<\/span>:<\/strong> Art\u00edculo 20.- Corresponde al administrador:<\/strong>\n

    a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;<\/strong><\/p>\n

    b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n, as\u00ed como las reparaciones menores de las cosas comunes;<\/strong><\/p>\n

    c) Ejercer en juicio la representaci\u00f3n de los propietarios en los asuntos concernientes a la administraci\u00f3n de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deber\u00e1 estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizaci\u00f3n deber\u00e1 constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;<\/strong><\/p>\n

    d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los c\u00e1nones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayor\u00eda, podr\u00e1n darle un destino diferente u ordenar su distribuci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

    e) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;<\/strong><\/p>\n

    f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administraci\u00f3n, en forma ordenada y con la especificaci\u00f3n necesaria, as\u00ed como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deber\u00e1n ponerse a disposici\u00f3n de los propietarios para su examen durante d\u00edas y horas fijadas con conocimiento de ellos;<\/strong><\/p>\n

    g) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad Estos libros deber\u00e1n ser sellados por un Notario P\u00fablico o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicci\u00f3n se encuentre el inmueble;<\/strong><\/p>\n

    h) Presentar el informe y cuenta anual de su gesti\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

    Par\u00e1grafo \u00danico.-La violaci\u00f3n o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este art\u00edculo, por parte del administrador, dar\u00e1 lugar a su destituci\u00f3n, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.\u00bb<\/strong><\/p>\n

    C\u00f3digo Civil Venezolano<\/span>: ART\u00cdCULOS:<\/span><\/strong><\/p>\n

    <\/span> 1692 .-.- El mandatario est\u00e1 obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia.<\/strong><\/p>\n

    1694 .– Todo mandatario est\u00e1 obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aun cuando lo recibido no se debiera al mandante. \u00a0<\/strong><\/p>\n

    Deben los copropietarios y la Junta de Condominio del edificio hacer un \u00abmatch\u00bb; un an\u00e1lisis minucioso para saber si las actividades de la administradora se corresponden con lo que legal y contractualmente est\u00e1 obligada a hacer. \u00a0Recomendamos aqu\u00ed realizar una table de dos columnas para ordenar y sistematizar mejor la informaci\u00f3n recogida en el an\u00e1lisis; as\u00ed quedar\u00e1 entonces definida una tercera columna de la table que recoger\u00e1 la lista de las actividades que NO HACE LA ADMINISTRADORA; y se trata como se\u00f1alamos siempre, de un an\u00e1lisis bien objetivo; bien definido que debe estar lejos de todo capricho de grupo de poder que tambi\u00e9n sabemos que abundan en los condominios<\/li>\n

  2. \u00bfQu\u00e9 hacer con la informaci\u00f3n recogida sobre la gesti\u00f3n de la administradora?: En primer lugar, la Junta de Condominio debe responsablemente observar si las omisiones, negligencias, impericias o inobservancia de la Ley por parte de ella son superables; anotar cu\u00e1l es la frecuencia con la que se prensentan tales deficiencias; si las mismas est\u00e1n o han \u00a0producido da\u00f1os econ\u00f3micos o morales a la comunidad de copropietarios;y desde luego, deben ser comunicadas a la administradora formalmente por escrito, con acuse de recibo y por todos los canales de comunicaci\u00f3n que ella tenga establecidos con sus clientes. ES VITAL QUE DICHA COMUNICACI\u00d3N LE MANIFIESTE A LA ADMINISTRADORA LAS ALTERNATIVAS SUGERIDAS POR LA JUNTA PARA MEJORAR SU SERVICIO; SUPERAR SUS DEBILIDADES Y ESTIMAR UN TIEMPO \u00daTIL Y PERENTORIO PARA ELLO<\/strong>. Esta comunicaci\u00f3n entre la Junta y la administradora debe realizarse con los due\u00f1os de la empresa; sus accionistas principales y los gerentes que est\u00e1n llevando la cuenta del condominio.<\/li>\n<\/ol>\n

    II. Preparando el cambio de la administradora<\/span>:<\/strong><\/p>\n

    Si luego de hecha la reuni\u00f3n con la administradora y esta no produce los cambios necesarios para mejorar la operaci\u00f3n y la administraci\u00f3n del edificio, entonces ya no hay vuelta atr\u00e1s: prep\u00e1rese para el cambio del ente administrador, para lo cual recomendamos:<\/p>\n

      \n
    1. Solicite un corte de cuenta general para determinar el \u00abestado de resultados\u00bb y el \u00abbalance general\u00bb del edificio. Es necesario que la Junta pida informaci\u00f3n sobre todos los aspectos relativos al edificio, tales como; estado general de la n\u00f3mina (utilidades, prestaciones sociales; vacaciones, pr\u00e9stamos; horas extras; cumplimiento de todas las obligaciones legales como: pago del seguro social; ahorro habitacional; LOPCYMAT (condiciones y medio ambiente del trabajo en Venezuela); pagos al INCES (entidad de formaci\u00f3n del trabajador en Venezuela); entre otras; pida todo lo referente a los comprobantes de pago de los servicios b\u00e1sicos; estado de cuenta con los proveedores; relaci\u00f3n de la mora de los propietarios; gastos comunes cargados en el recibo de condominio pero no pagados a proveedores; gastos comunes pagados y a\u00fan no cargados en el recibo mensual; conciliaciones de las cuentas bancarias; estado del fondo de reserva o de cualquier otro que haya sido aprobado por la asamblea de propietarios; en fin, pidan toda la informaci\u00f3n contable y administrativa posible del edificio. Y ustedes amigos lectores se preguntar\u00e1n: \u00bfpara qu\u00e9? Porque por nuestra experiencia profesional, esta informaci\u00f3n puede verse alterada por la propia administradora cuando vea que sus intereses comerciales se ver\u00e1n afectados por la terminaci\u00f3n de su mandato bien por revocaci\u00f3n; por renuncia propiamente dicha.<\/li>\n
    2. La junta debe dirigir una segunda carta a la administradora, solicit\u00e1ndole que renuncie expresamente al mandato, para evitar gastos inherentes a la convocatoria de la asamblea de propietarios: publicaci\u00f3n del aviso de convocatoria en la prensa; log\u00edstica: alquiles de sillas; audio; entre otros. En esa carta, se le debe colocar una fecha tope para terminar la relaci\u00f3n comercial \u00a0con la administradora. Recomendamos que siempre se haga en los primeros d\u00edas del mes, luego que la administradora haya distribuido los recibos de gastos comunes del mes inmediatamente anterior.<\/li>\n
    3. Sugerimos que la Junta abra la cuenta bancaria a nombre de la comunidad de propietarios para se\u00f1alarle a estos donde deber\u00e1n depositar en lo sucesivo, una vez aprobada la revocatoria del mandato a la administradora por parte de la asamblea (si es que ello finalmente ocurre), los pagos por concepto de los gastos comunes.<\/li>\n
    4. Si la administradora no renuncia, y hace caso omiso a las quejas y planteamientos de la Junta; es aqu\u00ed cuando la Junta tomar una decisi\u00f3n: o bien realizar ella misma la convocatoria de la asamblea alegando las razones de urgencia, de acuerdo a sus facultades se\u00f1aladas en el art\u00edculo 18, literal \u00a0\u00aba\u00bb de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que reza:\u00abTITULO SEGUNDO<\/strong>De la Administraci\u00f3n<\/strong>\n

      Art\u00edculo 18.- La administraci\u00f3n de los inmuebles de que trata esta Ley corresponder\u00e1 a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deber\u00e1 estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenar\u00e1n sus faltas en orden a su elecci\u00f3n, ser\u00e1 designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durar\u00e1n un (1) a\u00f1o en ejercicio de sus funciones y podr\u00e1n ser reelectos. De su seno se elegir\u00e1 un Presidente.<\/strong><\/p>\n

      La Junta deber\u00e1 constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) d\u00edas, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y ser\u00e1 de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.<\/strong><\/p>\n

      La Junta de Condominio decidir\u00e1 por mayor\u00eda de votos y tendr\u00e1 las atribuciones de vigilancia y control sobre la administraci\u00f3n que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendr\u00e1 las siguientes:<\/strong><\/p>\n

      a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios<\/span><\/em><\/span>;<\/strong><\/p>\n

      b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destituci\u00f3n del Administrador;<\/strong><\/p>\n

      c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;<\/strong><\/p>\n

      d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentaci\u00f3n que fuere necesaria;<\/strong><\/p>\n

      e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador\u00bb;\u00a0<\/strong>o seguir lo dispuesto en el art\u00edculo 24 de la misma ley para solicitarle mediante un tercio del valor del inmueble, al propio administrador contumaz; rebelde, que no quiere cambiar, que convoque a la asamblea de propietarios para que decida si revoca o ratifica su mandato.; este art\u00edculo, se\u00f1ala un procedimiento judicial que no es expedito, en caso que el administrador se niegue a realizar la convocatoria en los t\u00e9rminos que se lo solicita el tercio del valor inmobiliario al administrador.<\/p>\n

      Dice la norma:<\/b> \u00abArt\u00edculo 24.- No obstante lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor b\u00e1sico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicci\u00f3n para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrar\u00e1n con preferencia en el inmueble y ser\u00e1n presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reuni\u00f3n con tres (3) d\u00edas de anticipaci\u00f3n, por lo menos.<\/strong><\/p>\n

      La asamblea se tendr\u00e1 por v\u00e1lidamente constituida cuando haya sido convocada por un peri\u00f3dico que circule en la localidad, con la anticipaci\u00f3n predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejar\u00e1 con la misma anticipaci\u00f3n, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.<\/strong><\/p>\n

      Si a la asamblea no concurriere un n\u00famero de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se proceder\u00e1 a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el art\u00edculo anterior y la decisi\u00f3n se tomar\u00e1 por la mayor\u00eda establecida en el primer aparte del mismo.<\/strong><\/p>\n

      De toda asamblea se levantar\u00e1 Acta que se estampar\u00e1 en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes\u00bb.<\/strong><\/li>\n

    5. La norma anterior contiene algunos vac\u00edos: en primer lugar, el tercio del valor del inmueble que le dirige la carta al administrador solicitando la convocatoria no necesariamente coinciden en su identidad con quienes finalmente se muestren interesados en ocurrir al Juez de Municipio (antes Juez de Distrito); la Ley cuando dice los interesados, no necesariamente \u00a0son quienes en un principio firmaron la solicitud inicial para dicha convocatoria; a nuestro juicio, bien pudieran ser uno o m\u00e1s, siempre y cuando sean copropietarios.<\/li>\n
    6. Nosotros pensamos que es aqu\u00ed cuando aplica el concepto de \u00aburgencia\u00bb; lo que es apremiante; lo que resulta inmediato de atender para evitar males mayores; y que est\u00e1 establecido en el antes se\u00f1alado art\u00edculo 18, literal \u00aba\u00bb de la Ley Ejusdem. Ello ser\u00eda la palanca de cambio con soporte legal para \u00a0convocar a la asamblea de propietarios para que decida legalmente.<\/li>\n
    7. En todo caso, somos de la opini\u00f3n que no habr\u00eda objeci\u00f3n v\u00e1lida alguna con esta forma de proceder donde la Junta sea quien haga la convocatoria para decidir la revocatoria o continuaci\u00f3n del mandato de la administradora, porque siempre la decisi\u00f3n pasa por la manifestaci\u00f3n libre de los copropietarios reunidos en asamblea.<\/li>\n
    8. Con relaci\u00f3n al libro de actas de los Acuerdos de Propietarios en Asambleas, \u00abLibro de Asambleas de Propietarios\u00bb que debe estar en manos del administrador cuestionado y quien seguramente no va a entregarlo para dificultar la toma de decisi\u00f3n de la comunidad de copropietarios, la Junta debe adquirir uno nuevo; autenticarlo ante Notar\u00eda P\u00fablica de la jurisdicci\u00f3n donde se encuentra el inmueble y \u00a0en la asamblea de propietarios, se\u00f1alar expresamente que en lo sucesivo, los libros de actas de asambleas y de la Junta en posesi\u00f3n del administrador, quedar\u00e1n anulados y ser\u00e1n sustituidos por nuevos.<\/li>\n<\/ol>\n

      III. Durante la asamblea de propietarios que revocar\u00e1 o ratificar\u00e1 al administrador \u00abrebelde\u00bb<\/span>:<\/strong><\/p>\n

        \n
      1. El Presidente de la Junta o quien designe la Asamblea debe ser el moderador y leer la convocatoria, as\u00ed como indicar cu\u00e1l es el motivo de urgencia y el procedimiento de la convocatoria.<\/li>\n
      2. El Secretario debe tomar nota de todo cuanto suceda en la reuni\u00f3n asamblearia.<\/li>\n
      3. Antes de iniciar la reuni\u00f3n deben verificarse el qu\u00f3rum se\u00f1alado por el documento de condominio para ver si se puede constituir v\u00e1lidamente la asamblea.<\/li>\n
      4. Hechas las deliberaciones debe procederse a votar la resoluci\u00f3n donde se pide la ratificaci\u00f3n y la revocatoria del mandato. Ambas propuestas deben ser votadas para dejar sentado quienes apoyan una u otra causa.<\/li>\n
      5. Consideramos que debe entenderse que el voto bebe computarse por valor igual a la unidad y no por al\u00edcuota, ello para evitar la discriminaci\u00f3n por razones econ\u00f3micas prohibido constitucionalmente, salvo que el documento de condominio disponga expresamente que debe computarse por al\u00edcuotas. Si no lo dice, consideramos que un voto es igual a uno.<\/li>\n
      6. Finalizada la votaci\u00f3n, deben darse a conocer los resultados y en consecuencia, si es aprobada por la revocatoria del mandato, la misma debe ser comunicada a la administradora contumaz y ahora revocada, para que entregue todos los efectos contables y administrativos; toda la data del inmueble; de no hacerlo, a nuestro humilde criterio ser\u00eda agente activo del delito de apropiaci\u00f3n indebida calificada, establecido en el C\u00f3digo Penal Venezolano.<\/li>\n<\/ol>\n

        A partir de la revocatoria la administradora revocada queda inhabilitada para realizar actos de administraci\u00f3n sobre el edificio.<\/p>\n

        IV. Posterior a la Asamblea:<\/p>\n

          \n
        1. El administrador ser\u00e1 quien designe la Asamblea de Propietarios o en su defecto \u00a0la Junta de Condominio:<\/li>\n
        2. Los propietarios con pagos pendientes deben depositar en la nueva cuenta bancaria abierta por la Junta antes de la asamblea de propietarios que revoc\u00f3 el mandato de la administradora contumaz.<\/li>\n
        3. La Junta debe \u00a0partir de la data que le suministr\u00f3 la administradora antes de iniciar todo este proceso; de all\u00ed lo importante de que la Junta solicite siempre peri\u00f3dicamente este tipo de informaci\u00f3n.<\/li>\n
        4. La Junta expedir\u00e1 recibos provisionales de pago sobre los pagos que hagan los propietarios de deudas vencidas. Muchas veces el cambio de administradora motiva a los propietarios a ponerse al d\u00eda porque observan y aprecian un nuevo \u00a0\u00e1nimo; un nuevo rumbo en el edificio que antes era imposible de vivir por las conductas de la administradora revocada.<\/li>\n
        5. Cuando se haga la entrega definitiva de la data contable que manten\u00eda la administradora revocada, la Junta o la nueva administradora si fuese el caso, realizar\u00e1 cualquier tipo de ajuste contable y lo motivar\u00e1 y comunicar\u00e1 a la comunidad de copropietarios.<\/li>\n<\/ol>\n

          Queda as\u00ed respondida y atendida la inquietud que hemos observado de muchos seguidores con relaci\u00f3n a este interesante tema; destacando que hasta la fecha, nunca hemos visto que un cambio de administradora hecho siguiendo estos pasos, haya fallado. CUANDO UNA COMUNIDAD SE DISPONE CON CONTUNDENCIA A CAMBIAR, NO HAY QUIEN LA DETENGA; MUCHO MENOS UNA ADMINISTRADORA QUE PUEDE SER REVICADA EN CUALQUIER MOMENTO DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN EL ART\u00cdCULO 19 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL VENEZOLANA<\/strong><\/span><\/span>.<\/p>\n

          Los invitamos a ver nuestro canal en YOUTUBE y a seguirnos en: @PROCONDOMINIOS.<\/p>\n

          Atentamente;<\/p>\n

          RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO<\/strong><\/p>\n

          Inpreabogado: 40.236<\/strong><\/p>\n

          Vendedor de Servicios Jur\u00eddicos y Coaching para Condominios<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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