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<\/a><\/p>\nTITULO PRIMERO
\nDe los apartamentos y de las cosas comunes
\nArt\u00edculo 2.- Los apartamentos y locales a que se refiere el art\u00edculo anterior podr\u00e1n enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso de enajenaci\u00f3n de un apartamento o local los due\u00f1os de los dem\u00e1s, por este solo t\u00edtulo, no tendr\u00e1n derecho de preferencia.
\nArt\u00edculo 3.- El uso y disfrute de cada apartamento o local estar\u00e1 sometido a las siguientes normas:
\na) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
\nb) Mantener en buen estado de conservaci\u00f3n su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en t\u00e9rminos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los da\u00f1os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder:
\nc) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creaci\u00f3n de servicios comunes de inter\u00e9s general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el art\u00edculo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los da\u00f1os y perjuicios;
\nd) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
\ne) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podr\u00e1n establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, dep\u00f3sitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
\nf) No producir ruidos, molestias, ni (da\u00f1os, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud p\u00fablica;
\ng) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
\nArt\u00edculo 4.- El propietario de cada apartamento o local podr\u00e1 modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci\u00f3n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
\nEn el resto del inmueble no podr\u00e1 realizar alteraci\u00f3n o modificaci\u00f3n alguna y si adviniera la necesidad de reparaciones urgentes deber\u00e1 comunicarlo al Administrador.
\nArt\u00edculo 5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:
\na) La totalidad del terreno que sirvi\u00f3 de base para la obtenci\u00f3n del correspondiente permiso de construcci\u00f3n;
\nb) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galer\u00edas, vest\u00edbulos, escaleras, ascensores y v\u00edas de entrada, salida y comunicaciones;
\nc) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines s\u00f3lo tengan acceso a trav\u00e9s de un apartamento o local necesariamente ser\u00e1n de uso exclusivo del propietario de \u00e9ste;
\nd) Los s\u00f3tanos, salvo los apartamentos o locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos s\u00f3tanos hubieren puestos de estacionamiento, dep\u00f3sitos o maleteros se aplicar\u00e1n las disposiciones especiales relativas a los mismos;
\ne) Los locales destinados a la administraci\u00f3n, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
\nf) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepci\u00f3n o reuni\u00f3n social y otras semejantes;
\ng) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fr\u00eda y caliente, refrigeraci\u00f3n, cisternas, tanques y bombas de agua y dem\u00e1s similares;
\nh) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio com\u00fan;
\ni) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podr\u00e1 ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situaci\u00f3n antes indicada, podr\u00e1n enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podr\u00e1n ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio. En todo caso siempre deber\u00e1n ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podr\u00e1 autorizar una asignaci\u00f3n diferente a la prevista en este art\u00edculo, en determinadas \u00e1reas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano as\u00ed lo justifiquen;
\nj) Los maleteros y dep\u00f3sitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o m\u00e1s maleteros o dep\u00f3sitos determinados a cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o dep\u00f3sitos asignados a un apartamento o local no podr\u00e1n ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
\nk) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higi\u00e9nicas y conservaci\u00f3n del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
\nl) Ser\u00e1n asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, s\u00f3tanos y dep\u00f3sitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
\nArt\u00edculo 6.- Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerar\u00e1n comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el art\u00edculo 2.
\nArt\u00edculo 7.- A cada apartamento se atribuir\u00e1 una cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo. Dicha cuota servir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterar\u00e1n la cuota atribuida, que s\u00f3lo podr\u00e1 variarse por acuerdo un\u00e1nime.
\nArt\u00edculo 8.- Cada propietario podr\u00e1 servirse de las cosas comunes seg\u00fan su destino ordinario y sin perjuicio del uso leg\u00edtimo de los dem\u00e1s, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local a determinados apartamentos o locales. No podr\u00e1 acordarse la divisi\u00f3n de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este ultimo caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes.
\nArt\u00edculo 9.- Las mejoras de las cosas comunes s\u00f3lo podr\u00e1n efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios.
\nTales mejoras, podr\u00e1n ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o m\u00e1s propietarios, por los motivos siguientes:
\na) Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
\nb) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
\nc) Cuando su costo no est\u00e9 debidamente justificado;
\nd) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitect\u00f3nico exterior del edificio;
\ne) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o m\u00e1s propietarios. Las reclamaciones ser\u00e1n formuladas ante los Tribunales competentes, sigui\u00e9ndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
\nArt\u00edculo 10.- Para construir nuevos pisos, hacer s\u00f3tanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservaci\u00f3n y est\u00e9tica del inmueble se requiere el consentimiento un\u00e1nime de los propietarios (100%), siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
\nArt\u00edculo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, seg\u00fan el caso:
\na) Los causados por la administraci\u00f3n, conservaci\u00f3n, reparaci\u00f3n o reposici\u00f3n de las cosas comunes;
\nb) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
\nc) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
\nArt\u00edculo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deber\u00e1n contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, seg\u00fan los casos, en proporci\u00f3n a los porcentajes que conforme el art\u00edculo 7 le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, ser\u00e1n por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes as\u00ed como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace com\u00fan a estos, en proporci\u00f3n a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
\nEl propietario que abandone su apartamento deber\u00e1 hacer constar esa decisi\u00f3n en documento registrado, y el abandono no tendr\u00e1 efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificaci\u00f3n correspondiente al administrador del condominio, acompa\u00f1ada del documento donde conste el abandono.
\nArt\u00edculo 13.- La obligaci\u00f3n del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en raz\u00f3n del pago que aqu\u00ed hubiere realizado por tal concepto.
\nLo dispuesto en el encabezamiento de este art\u00edculo no impide exigir su contribuci\u00f3n en los gastos comunes al propietario que despu\u00e9s de constituido en mora enajene el apartamento.
\nArt\u00edculo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podr\u00e1n ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, har\u00e1n fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando est\u00e9n justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
\nLas liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendr\u00e1n fuerza ejecutiva.
\nArt\u00edculo 15.- Los cr\u00e9ditos a que se refiere el art\u00edculo anterior gozar\u00e1n de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferir\u00e1 al privilegio especial indicado en el Ordinal 4 del art\u00edculo 1.871 del C\u00f3digo Civil; pero se pospondr\u00e1 a los dem\u00e1s privilegios generales y especiales establecidos en el mismo C\u00f3digo.
\nSe aplicar\u00e1 a estos cr\u00e9ditos lo dispuesto en el art\u00edculo 1.876 del C\u00f3digo Civil.
\nArt\u00edculo 16.- En caso de destrucci\u00f3n total del edificio o de una porci\u00f3n del mismo que represente, por lo menos, las 3\/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podr\u00e1 pedir la divisi\u00f3n de las cosas comunes en que tenga participaci\u00f3n. Igual derecho corresponder\u00e1 a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
\nSin embargo, cuando hubiere un n\u00famero de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3\/4 partes del valor del inmueble total, \u00e9stos tendr\u00e1n derecho a adquirir, a justa regulaci\u00f3n de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que reiterasen su voluntad de realizar la divisi\u00f3n del mismo inmueble.
\nArt\u00edculo 17.- Si la destrucci\u00f3n o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el art\u00edculo anterior, los propietarios decidir\u00e1n acerca de la reconstrucci\u00f3n de las cosas comunes. Si \u00e9sta fuere acordada, los gastos correspondientes ser\u00e1n considerados como comunes.
\nTITULO SEGUNDO
\nDe la Administraci\u00f3n
\nArt\u00edculo 18.- La administraci\u00f3n de los inmuebles de que trata esta Ley corresponder\u00e1 a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deber\u00e1 estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenar\u00e1n sus faltas en orden a su elecci\u00f3n, ser\u00e1 designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durar\u00e1n un (1) a\u00f1o en ejercicio de sus funciones y podr\u00e1n ser reelectos. De su seno se elegir\u00e1 un Presidente.
\nLa Junta deber\u00e1 constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) d\u00edas, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y ser\u00e1 de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
\nLa Junta de Condominio decidir\u00e1 por mayor\u00eda de votos y tendr\u00e1 las atribuciones de vigilancia y control sobre la administraci\u00f3n que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendr\u00e1 las siguientes:
\na) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
\nb) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destituci\u00f3n del Administrador;
\nc) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
\nd) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentaci\u00f3n que fuere necesaria;
\ne) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.
\nArt\u00edculo 19.- La Asamblea de Copropietarios designar\u00e1 por mayor\u00eda de votos una persona natural o jur\u00eddica para que desempe\u00f1e las funciones de Administrador por un per\u00edodo de un (1) a\u00f1o, sin perjuicio de revocar\u00eda en cualquier momento o reelegir\u00eda por per\u00edodos iguales. A falta de designaci\u00f3n oportuna del Administrador, \u00e9ste ser\u00e1 designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o m\u00e1s de los copropietarios. El nombramiento que efect\u00fae el Juez deber\u00e1 recaer preferentemente en uno de los propietarios.
\nEn todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
\nEl administrador deber\u00e1 prestar garant\u00eda suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y as\u00ed mismo, si tuvieren alg\u00fan inter\u00e9s en tal garant\u00eda, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el art\u00edculo 38.
\nEl administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deber\u00e1 ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropitarios en la oportunidad de la designaci\u00f3n de la Junta de Condominio.
\nArt\u00edculo 20.- Corresponde al administrador:
\na) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
\nb) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n, as\u00ed como las reparaciones menores de las cosas comunes;
\nc) Ejercer en juicio la representaci\u00f3n de los propietarios en los asuntos concernientes a la administraci\u00f3n de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deber\u00e1 estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorizaci\u00f3n deber\u00e1 constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
\nd) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los c\u00e1nones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayor\u00eda, podr\u00e1n darle un destino diferente u ordenar su distribuci\u00f3n
\ne) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
\nf) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administraci\u00f3n, en forma ordenada y con la especificaci\u00f3n necesaria, as\u00ed como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deber\u00e1n ponerse a disposici\u00f3n de los propietarios para su examen durante d\u00edas y horas fijadas con conocimiento de ellos;
\ng) Llevar los libros de: a) Asamblea de propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad Estos libros deber\u00e1n ser sellados por un Notario P\u00fablico o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicci\u00f3n se encuentre el inmueble;
\nh) Presentar el informe y cuenta anual de su gesti\u00f3n.
\nPar\u00e1grafo \u00danico.-La violaci\u00f3n o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este art\u00edculo, por parte del administrador, dar\u00e1 lugar a su destituci\u00f3n, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
\nArt\u00edculo 21.- El administrador, o si este no act\u00faa, cualquiera de los propietarios podr\u00e1 ejecutar por s\u00ed solo los actos de conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n que sean de urgente necesidad y tendr\u00e1 derecho de requerir de los dem\u00e1s el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
\nArt\u00edculo 22.- Lo concerniente a la administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de las cosas comunes a todos los apartamentos ser\u00e1 resuelto por los propietarios.
\nLo concerniente a la administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de las cosas comunes a algunos apartamentos ser\u00e1 resuelto por los propietarios de \u00e9stos. A falta de disposici\u00f3n en el documento de condominio, se aplicar\u00e1 lo dispuesto en los dos art\u00edculos siguientes.
\nArt\u00edculo 23.- Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisi\u00f3n conforme al art\u00edculo anterior, as\u00ed como las respuestas de los propietarios respectivos, se har\u00e1 por escrito. Los acuerdos, Salvo disposici\u00f3n contraria de la Ley, se tomar\u00e1n por mayor\u00eda de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del art\u00edculo 7 a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
\nSi dentro de los ocho (8) d\u00edas siguientes de la consulta del \u00faltimo propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un n\u00famero de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposici\u00f3n consultada, se proceder\u00e1 a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobaci\u00f3n de la proposici\u00f3n consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen m\u00e1s de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) d\u00edas siguientes a la segunda consulta hecha al \u00faltimo interesado.
\nEl administrador comunicar\u00e1 por escrito a todos los propietarios el resultado de la votaci\u00f3n, asentar\u00e1 los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservar\u00e1 los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
\nArt\u00edculo 24.- No obstante lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre asuntos a que se refiere el articulo 22 y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor b\u00e1sico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicci\u00f3n para que convoque la asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrar\u00e1n con preferencia en el inmueble y ser\u00e1n presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La asamblea de los propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reuni\u00f3n con tres (3) d\u00edas de anticipaci\u00f3n, por lo menos.
\nLa asamblea se tendr\u00e1 por v\u00e1lidamente constituida cuando haya sido convocada por un peri\u00f3dico que circule en la localidad, con la anticipaci\u00f3n predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejar\u00e1 con la misma anticipaci\u00f3n, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
\nSi a la asamblea no concurriere un n\u00famero de propietarios suficiente como para tomar el acuerdo correspondiente, se proceder\u00e1 a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el art\u00edculo anterior y la decisi\u00f3n se tomar\u00e1 por la mayor\u00eda establecida en el primer aparte del mismo.
\nDe toda asamblea se levantar\u00e1 Acta que se estampar\u00e1 en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
\nArt\u00edculo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los art\u00edculos precedentes ser\u00e1n obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podr\u00e1 impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayor\u00eda por violaci\u00f3n de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deber\u00e1 intentarse dentro de los treinta (30) d\u00edas siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicaci\u00f3n de la decisi\u00f3n hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
\nSi no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) d\u00edas indicados se contar\u00e1n a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
\nEl recurso del propietario no suspende la ejecuci\u00f3n del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensi\u00f3n provisionalmente a solicitud de parte interesada.
\nA los efectos de este art\u00edculo se seguir\u00e1 el procedimiento previsto en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil para los juicios breves.
\nTITULO TERCERO
\nDel Documento de Condominio
\nArt\u00edculo 26.- Antes de procederse a la enajenaci\u00f3n de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declarar\u00e1n por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendr\u00e1, adem\u00e1s de la descripci\u00f3n de los t\u00edtulos inmediatos de adquisici\u00f3n, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificaci\u00f3n de los linderos de los apartamentos y locales, la descripci\u00f3n de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto n\u00famero de apartamentos con expresi\u00f3n de cu\u00e1les son esos apartamentos; la indicaci\u00f3n precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenaci\u00f3n separada, fij\u00e1ndose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservaci\u00f3n y administraci\u00f3n del inmueble; los grav\u00e1menes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampar\u00e1 las notas marginales a que se refiere el art\u00edculo 1.926 del C\u00f3digo Civil.
\nSe acompa\u00f1ar\u00e1 al documento a que se refiere este art\u00edculo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitect\u00f3nicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las \u00e1reas comunes.
\nTodos los planos a que se refiere el aparte anterior deber\u00e1n ser previamente conformados por el proyectista de la obra o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien har\u00e1 constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las \u00e1reas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcci\u00f3n. Igualmente el documento de condominio se acompa\u00f1ar\u00e1 de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual ser\u00e1 de obligatorio cumplimiento, ser\u00e1 modificable por la asamblea de propietarios, y versar\u00e1 sobre las siguientes materias:
\n1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
\n2) Garant\u00eda que debe prestar el administrador para responder de su gesti\u00f3n;
\n3) Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
\n4) Instalaci\u00f3n en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y dem\u00e1s accesorios que no afecten la estructura, distribuci\u00f3n y condiciones sanitarias del inmueble;
\n5) Normas para el mejor funcionamiento del r\u00e9gimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcci\u00f3n, deber\u00e1n determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
\nTodas las especificaciones mencionadas en este art\u00edculo se considerar\u00e1n reproducidas en el documento de enajenaci\u00f3n o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, dep\u00f3sito o maletero.
\nPar\u00e1grafo \u00danico.- Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podr\u00e1 excluirse del mismo ninguna porci\u00f3n del terreno que sirvi\u00f3 de base para la obtenci\u00f3n del permiso de construcci\u00f3n ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusi\u00f3n expresa o t\u00e1cita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerar\u00e1 v\u00e1lida.
\nArt\u00edculo 27.- Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizar\u00e1 el Documento de Condominio, a menos que conste en forma aut\u00e9ntica el consentimiento del acreedor hipotecario.
\nArt\u00edculo 28.- En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos, debe indicarse tal destinaci\u00f3n y hacer menci\u00f3n expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.
\nArt\u00edculo 29.- Los propietarios de los apartamentos podr\u00e1n modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboraci\u00f3n, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificaci\u00f3n.
\nArt\u00edculo 30.- Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producir\u00e1n efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier t\u00edtulo.
\nTITULO CUARTO
\nDe las enajenaciones
\nArt\u00edculo 31.-Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendr\u00e1n de protocolizar, autenticar o reconocer seg\u00fan el caso, los documentos de enajenaci\u00f3n, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociaci\u00f3n que verse sobre las cosas comunes definidas en el art\u00edculo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del \u00e1rea de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
\nCualquier operaci\u00f3n celebrada en contravenci\u00f3n a esta disposici\u00f3n es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
\nArt\u00edculo 32.- No podr\u00e1 registrarse ning\u00fan t\u00edtulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitect\u00f3nicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el art\u00edculo 26.
\nNo podr\u00e1 enajenarse ning\u00fan apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
\nArt\u00edculo 33.- Los t\u00edtulos a que se refiere el art\u00edculo anterior deber\u00e1n contener:
\na) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
\nb) La designaci\u00f3n del apartamento, con expresi\u00f3n del \u00e1rea correspondiente, situaci\u00f3n, n\u00famero o letra que lo distinga, linderos y dem\u00e1s circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
\nc) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relaci\u00f3n con el fijado a la totalidad del inmueble.
\nArt\u00edculo 34.- El contrato con el cual se enajena t\u00edtulo oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquiriente cuando se establezca para \u00e9ste la obligaci\u00f3n de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenaci\u00f3n. La misma sanci\u00f3n civil acarrear\u00e1 la estipulaci\u00f3n de que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolizaci\u00f3n del correspondiente t\u00edtulo.
\nPar\u00e1grafo \u00danico.- Sin embargo, se podr\u00e1 recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podr\u00e1 obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenaci\u00f3n, y a\u00fan cuando el inmueble est\u00e9 hipotecado, \u00fanicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
\na) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que dichos fondos a financiar la construcci\u00f3n Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcci\u00f3n respectivos;
\nb) Que el propietario del inmueble, en los t\u00e9rminos que establezca el documento, constituya garant\u00eda fiduciaria para responder de la devoluci\u00f3n de las cantidades recibidas y los da\u00f1os de perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
\nc) En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el art\u00edculo 1263 del C\u00f3digo Civil, \u00e9stas no podr\u00e1n exceder el porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociaci\u00f3n que fija el Reglamento, y siempre que se d\u00e9 cumplimiento a lo establecido a lo literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligaci\u00f3n de transferir la propiedad de lo vendido.
\nd) Que quien recibe todo o parte del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en documentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
\nArt\u00edculo 35.- En los contratos de ventas de apartamentos cuyos precios hayan de pagarse mediante cuotas, no podr\u00e1n estipularse que la falta de pago de una o m\u00e1s cuotas de lugar a la resoluci\u00f3n del contrato o a la p\u00e9rdida del beneficio del t\u00e9rmino que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino despu\u00e9s de transcurridos cuarenta y cinco (45) d\u00edas que se contar\u00e1n a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
\nArt\u00edculo 36.- El resultado de contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensaci\u00f3n por el uso del apartamento, equivalente al monto del inter\u00e9s legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, adem\u00e1s de los da\u00f1os y perjuicios si hubiere lugar a ello.
\nSi se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a t\u00edtulo de indemnizaci\u00f3n, el Juez seg\u00fan las circunstancias podr\u00e1 reducir la indemnizaci\u00f3n convenida si el comprador ha pagado ya m\u00e1s de una cuarta parte del precio total del apartamento.
\nArt\u00edculo 37.- Las disposiciones anteriores se aplicar\u00e1n sin perjuicio que la denominaci\u00f3n de las partes dan al contrato, as\u00ed como tambi\u00e9n a las promesas de ventas y a los arrendamientos con opci\u00f3n de compra.
\nArt\u00edculo 38.- La enajenaci\u00f3n de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la divisi\u00f3n de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporci\u00f3n al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el art\u00edculo 7.
\nA tal efecto, en el documento de enajenaci\u00f3n se indicar\u00e1 el monto de la hipoteca con que queda grabado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, despu\u00e9s de deducido de dicho precio a lo que corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. S\u00f3lo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante, podr\u00e1 emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tantos los pagos que debe hacer el adquiriente al enajenante, con los que debe hacer al acreedor hipotecario se har\u00e1n por intermedio de la administraci\u00f3n del inmueble, salvo pacto en contrario.
\nTITULO QUINTO
\nDe las sanciones
\nArt\u00edculo 39.- El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, adem\u00e1s de ser responsables de los da\u00f1os y perjuicios que cause a los dem\u00e1s, podr\u00e1 ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta p\u00fablica. El ejercicio de esta acci\u00f3n, ser\u00e1 resuelto en asambleas de propietarios que representen el setenta y cinco (75%) de la comunidad.
\nArt\u00edculo 40.- El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el art\u00edculo 26 de esta Ley, ser\u00e1 sancionado con prisi\u00f3n de seis (6) a dieciocho (18) meses si actu\u00f3 con culpa y de dieciocho (18) meses a tres(3) a\u00f1os si lo hizo con dolo.
\nArt\u00edculo 41.- El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el art\u00faculo 27 de esta Ley, ser\u00e1 castigado con prisi\u00f3n de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la misma pena incurrir\u00e1 si contraviene lo dispuesto en el art\u00edculo 28 de esta Ley.
\nArt\u00edculo 42.- El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el art\u00edculo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos all\u00ed exigidos, se le impondr\u00e1 una multa hasta de cien mil bol\u00edvares (100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro P\u00fablico. En caso de reincidencia ser\u00e1 destituido del cargo. En la misma sanci\u00f3n incurrir\u00e1 si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los art\u00edculo 27 y 28 de esta Ley.
\nArt\u00edculo 43.- El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el art\u00edculo 31 de la presente Ley ser\u00e1 objeto de una multa de diez mil bol\u00edvares (Bs. 10.000) a cien mil bol\u00edvares (Bs. 100.000,00), con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro P\u00fablico.
\nArt\u00edculo 44.- El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el art\u00edculo 34
\nde esta Ley, ser\u00e1 castigado con prisi\u00f3n de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La misma sanci\u00f3n se aplicar\u00e1 al enajenante en caso de recepci\u00f3n del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frente al enajenante o a un tercero en raz\u00f3n de la enajenaci\u00f3n siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Par\u00e1grafo \u00danico del art\u00edculo 34.
\nArt\u00edculo 45.- El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos por el art\u00edculo 31 de esta Ley, ser\u00e1 castigado con prisi\u00f3n de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
\nArt\u00edculo 46.- En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jur\u00eddica, las sanciones penales previstas en los
\nart\u00edculos 41, 44 y 45 recaer\u00e1n sobre sus administradores responsables.
\nArt\u00edculo 47.- Quien tuviese inter\u00e9s en ellos, podr\u00e1 denunciar ante la Superintendencia de Protecci\u00f3n al Consumidor o la respectiva Ingenier\u00eda Municipal cualquier alteraci\u00f3n, cambio o modificaci\u00f3n en el edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la situaci\u00f3n al estado que determine el documento del condominio.
\nComprobada que sea la infracci\u00f3n cometida, adem\u00e1s del restablecimiento del la situaci\u00f3n al estado anterior, el infractor o infractores ser\u00e1n sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que oscilar\u00e1 entre diez mil bol\u00edvares (Bs. 10.000) y quinientos mil bol\u00edvares (Bs. 500.000), seg\u00fan la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
\nEn los casos contemplados por este art\u00edculo, la Superintendencia de Protecci\u00f3n al Consumidor o la Ingenier\u00eda Municipal podr\u00e1 proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
\nLa investigaci\u00f3n o introducci\u00f3n del expediente, en todo caso se har\u00e1 conforme al procedimiento administrativo previsto en el capitulo II del t\u00edtulo V de la Ley de Protecci\u00f3n al Consumidor.
\nComprobada que sea la infracci\u00f3n cometida, si el infractor o infractores sed negaren a restablecer la situaci\u00f3n al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) d\u00edas continuos siguientes, la Superintendencia de Protecci\u00f3n al Consumidor o la Ingenier\u00eda Municipal podr\u00e1n ejecutar la orden por s\u00ed mismo, trasladando los gastos de tal ejecuci\u00f3n al infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidaci\u00f3n de los gastos ocasionados fuerza de t\u00edtulo ejecutivo.
\nTITULO SEXTO
\nDisposiciones Finales
\nArt\u00edculo 48.- A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del arquitecto y del Empresario, prevista en el art\u00edculo 1.637 del C\u00f3digo Civil, es de orden p\u00fablico.
\nArt\u00edculo 49.- Las operaciones de venta de propiedad horizontal que efect\u00fae el Instituto Nacional de la Vivienda se regir\u00e1n por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
\nArt\u00edculo 50.- Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de Septiembre de 1.958 reformada con fecha 26 de Septiembre de 1.978.
\nDada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro d\u00edas del mes de Agosto de mil novecientos ochenta y tres. A\u00f1o 173\u00ba de la Independencia y 124\u00ba de la Federaci\u00f3n.
\nEl Presidente Godofredo Gonz\u00e1lez
\nEl Vicepresidente Armando S\u00e1nchez Bueno
\nLos Secretarios Jos\u00e9 Rafael Garc\u00eda .
\nH\u00e9ctor Carpio Castillo<\/p>\n
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diez y siete d\u00edas del mes de Agosto de mil novecientos ochenta y tres. A\u00f1o 173\u00ba de la Independencia y 124\u00ba de la Federaci\u00f3n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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