\u00bfPuede la Junta convocar a la Asamblea de Propietarios se\u00f1alando como urgencia el hecho que el administrador se niegue u omita la convocatoria de la misma?
\nRespuesta:
\n\tA nuestro modesto criterio y partiendo de una comprensi\u00f3n amplia e integral de la din\u00e1mica de lo que ocurre diariamente en la vida de un condominio o comunidad inmobiliaria, damos una respuesta afirmativa a esta pregunta. Ante todo, veamos lo que se\u00f1ala la Ley de Propiedad Horizontal venezolana en su art\u00edculo 18, literal \u201ca\u201d cuando habla de las atribuciones de la Junta de Condominio; recordemos la norma:
\n\u201cLa Junta de Condominio decidir\u00e1 por mayor\u00eda de votos y tendr\u00e1 las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administraci\u00f3n que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendr\u00e1 las siguientes:
\n1.\tConvocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;\u2026\u201d
\n\tDesde un punto de vista legal est\u00e1 expresamente establecido que la Junta de Condominio puede realizar la convocatoria en caso de \u201curgencia\u201d. El legislador venezolano ni define ni le da contexto al vocablo \u201curgencia\u201d, ni tampoco condiciona tal facultad a la existencia de alguna circunstancia en particular como por ejemplo, la existencia de un ente administrador del condominio distinto a la Junta. De tal forma, que la Junta como mandataria que es de la Asamblea de Propietarios puede entender en un momento dado, a\u00fan en contra de la decisi\u00f3n de un ente administrador del condominio, que debe ser convocada la Asamblea de Propietarios para que sea esta que tome determinada decisi\u00f3n de importancia en el condominio.
\n\tPor supuesto, que en un caso donde la Junta y el ente administrador se confronten en opiniones distintas porque uno considera que debe convocarse a la asamblea y el otro no, produce un drama, un impacto y en no pocas veces, juicios en tribunales que podr\u00edan afectar el patrimonio de la comunidad. Todo ello, a causa de un vac\u00edo legal como lo es la falta de una definici\u00f3n del t\u00e9rmino \u201curgencia\u201d en la Ley de Propiedad Horizontal. Para superar estas deficiencias legales en la actualidad, nosotros recomendamos que sea la Asamblea de Propietarios que establezca y decida lo que debe considerarse como urgencia. Ello facilitar\u00eda y resolver\u00eda los eventuales conflictos que pudieran tenerse por diferencia de criterios con un ente administrador, ya que este tendr\u00eda que cumplir con los acuerdos de los copropietarios por mandato legal, tal y como le corresponde a tenor de lo indicado en el art\u00edculo 20, literal \u201cc\u201d de la Ley ejusdem. Nos tendr\u00eda opci\u00f3n ni discrecionalidad el ente administrador para contrarias una convocatoria de la Asamblea de Propietarios que la Junta de Condominio haga porque entiende que hay una situaci\u00f3n urgente sobre la cual aquella deba pronunciarse.
\nTareas del lector:
\n1.\t Lea el documento de condominio de su edificio y haga un cuadro ordenando cada una de las facultades que tiene la Junta de Condominio y el ente administrador.
\n2.\tAnalice el Libro de Acuerdos de Propietarios en Asamblea y vea si se ha tomado la decisi\u00f3n de definir el vocablo urgencia, para regular situaciones como estas.
\n3.\tProponga por escrito a la Junta, sobre la conveniencia de regular esta facultad legal de la Junta, por la v\u00eda del acuerdo de la Asamblea de Propietarios. Previamente, haga usted el proyecto de regulaci\u00f3n: defina lo que ha de entenderse como un caso de urgencia, a los efectos de la convocatoria que haga la Junta.
\n4.\tRecuerde regular la situaci\u00f3n comentada, vale decir, cuando el administrador no quiere realizar la convocatoria y la Junta s\u00ed, por las razones que sea.
\nReflexi\u00f3n del autor:
\n\tNuestra reflexi\u00f3n apunta a una interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que se\u00f1ala lo siguiente:
\n\u201cNo obstante lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el art\u00edculo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor b\u00e1sico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicci\u00f3n para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrar\u00e1n con preferencia en el inmueble y ser\u00e1n presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reuni\u00f3n con tres (3) d\u00edas de anticipaci\u00f3n, por lo menos.
\nLa Asamblea se tendr\u00e1 por v\u00e1lidamente constituida cuando haya sido convocada por un peri\u00f3dico que circule en la localidad, con la anticipaci\u00f3n predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejar\u00e1 con la misma anticipaci\u00f3n, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
\nSi a la asamblea no concurriere un n\u00famero de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se proceder\u00e1 a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el art\u00edculo anterior y la decisi\u00f3n se tomar\u00e1 por la mayor\u00eda establecida en el primer aparte del mismo.
\nDe toda asamblea se levantar\u00e1 Acta que se estampar\u00e1 en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.\u201d
\n\tDe esta norma s\u00f3lo vamos a comentar lo que nos parece m\u00e1s relevante en el caso que nos ocupa, cuando hay una negativa del administrador a realizar la convocatoria y la Junta lo hace directamente, sin seguir este procedimiento. Ya sabemos que lo puede hacer por cuanto lo se\u00f1ala el art\u00edculo 18 antes citado. Pero esta norma habla del poder y el deber que tiene el administrador de convocar a la Asamblea de Propietarios y nos dice que:
\n\t1) Puede realizar la convocatoria si as\u00ed lo estima conveniente, para tratar asuntos a los que hace referencia el art\u00edculo 22, vale decir, sobre la administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n de las cosas comunes, bien sea que ata\u00f1an a un grupo de apartamentos o a todos del condominio. En resumen, el poder de convocatoria del administrador en este sentido, queda determinado a su voluntad y a su buena comprensi\u00f3n de una realidad dada en el condominio.
\n\t2) Ahora bien, esa misma convocatoria debe hacerla y llevarla a cabo de manera obligatoria cuando el administrador, ya no por voluntad propia sino por la de al menos, la de un tercio del valor b\u00e1sico del inmueble (valor inmobiliario) se lo exijan expresamente. Entonces aqu\u00ed su voluntad o capricho o manera de entender las cosas o realidades en el condominio no importan, puesto que priva la forma y manera como un qu\u00f3rum m\u00ednimo (una tercera parte del valor del inmueble) asuma una realidad y considere que es necesaria la convocatoria a la asamblea. En este caso, el administrador ni siquiera podr\u00eda cambiar el texto de la publicaci\u00f3n que le sea entregado donde consten los puntos que se proponen sean tratados en la asamblea de propietarios.
\n\tResaltamos que la identidad de ese n\u00famero (qu\u00f3rum) de propietarios, con sus nombre y apellidos (personas naturales) o n\u00fameros del Registro de Informaci\u00f3n Fiscal \u2013RIF- (personas jur\u00eddicas), no necesariamente ser\u00e1n las mismas que podr\u00edan ocurrir y en distinto n\u00famero (como veremos a continuaci\u00f3n) ante el tribunal de Municipio, para solicitar judicialmente la convocatoria en caso que el administrador la niegue.
\n\t3) Este art\u00edculo 22 establece la posibilidad que los \u201cinteresados\u201d pueden ocurrir ante el mencionado Juez para pedir que haga la convocatoria. Lo primero que debemos decir, es que para este caso no se\u00f1ala cu\u00e1ntos ni qui\u00e9nes son estos interesados, es decir, no hace referencia a que sea los mismos que en un principio le pidieron al Administrador que hiciera la convocatoria a la asamblea de propietarios. Bien pudieran ser en n\u00famero distinto: m\u00e1s o menos de un tercio del valor del inmueble, por lo que si bien cuando el legislador habla de \u201cpropietarios interesados\u201d refiere al plural (m\u00e1s de uno) nosotros comprendemos que ello no hace referencia a un n\u00famero espec\u00edfico, sino m\u00e1s bien a un concepto: a cualquiera del total de los propietarios habidos en un condominio; con uno que tenga inter\u00e9s en plantearle a un juez el problema que se suscita ante en el condominio por la negativa del administrador a realizar la convocatoria de la asamblea de propietarios, ser\u00e1 suficiente para poner en movimiento el aparato judicial que habr\u00e1 de resolver el conflicto; y cuando el juez lo resuelve con su fallo, lo hace tambi\u00e9n para todo el resto de los copropietarios.
\n\t4) Ahora bien, siguiendo nuestro criterio y de acuerdo al art\u00edculo 18, literal \u201cd\u201d de la LPH, seg\u00fan el cual la Junta de Condominio puede convocar a la asamblea de propietarios en caso de urgencia, entonces este conflicto que podr\u00eda surgir por la negativa del administrador de realizar la convocatoria, se evitar\u00eda. S\u00f3lo se presentar\u00eda cuando la Junta apoya dicha negativa y tambi\u00e9n se niega a realizar la convocatoria usando sus atribuciones legales, por lo que no tendr\u00eda m\u00e1s recurso que transitarse la v\u00eda judicial para que el \u00e1rbitro de la sociedad, un juez investido de autoridad resuelva el conflicto.
\nReflexi\u00f3n del lector:______________________________________________
\n_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.<\/p>\n
El Dato curioso:
\nQuiz\u00e1s y por nuestra interpretaci\u00f3n y nunca antes lo hab\u00edamos escrito, la \u00fanica vez en la Ley de Propiedad Horizontal venezolana cuando el legislador le consagra la posibilidad a un ente mandatario de pasar por sobre la decisi\u00f3n de otro ente mandatario como lo es el administrador, ambos designados por la Asamblea de Propietarios, sea esta dada por la facultad que tiene la Junta de Condominio de convocar a la Asamblea de Propietarios en caso de urgencia. Y lo que puede ser interpretado como urgencia por un mandatario como lo es la Junta, puede no serlo por otro mandatario como lo es el administrador. Cabr\u00eda entonces nuestro inquieto pensamiento de aterrizar en una sabia conclusi\u00f3n por parte del legislador: entre dos mandatarios y en una circunstancia de urgencia entendida de forma diferente por ellos, le da un poder legal decisorio a la Junta de Condominio, quiz\u00e1s por estar integrada por propietarios quienes invirtieron en la compra de una propiedad pro indiviso y que est\u00e1n unidos a ella indisolublemente bajo el concepto de la propiedad privada (propiedad horizontal o condominio) y no por una mera relaci\u00f3n contractual tan temporal como lo es el administrador, que tiene un ejercicio funcional de apenas un a\u00f1o; tiempo \u00ednfimo en comparaci\u00f3n con el que en promedio debe tener un propietario ostentando la condici\u00f3n de tal.<\/p>\n
RAFAEL \u00c1NGEL VISO INGENUO
\nInpreabogado: 40.236
\n*Extracto de nuestro nuevo libro sobre: \u00abPreguntas y Respuestas de las Juntas de Condominios\u00bb en preparaci\u00f3n, Mayo 2017. Caracas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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