La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, M\u00e9xico se\u00f1ala las obligaciones expresas que tiene todo administrador de condominios. Mencionamos que se trata de la \u00faltima reforma publicada en el Peri\u00f3dico Oficial del Estado en fecha del 22 de marzo de 2011.<\/p>\n
Hemos querido extraerlas de su texto para una mayor rapidez en la b\u00fasqueda por parte del usuario interesado. En cada actualizaci\u00f3n que iremos haciendo de la entrada las iremos comentando sobre nuestra experiencia profesional y acad\u00e9mica como estudiosos del tema del condominio.<\/p>\n
Con base a estas obligaciones que veremos seguidamente, nos proponemos brindar orientaciones a los \u00abresidentes\u00bb quienes son los operarios de las empresas administradoras de condominios, para que cumplan fielmente sus labores considerando los l\u00edmites que tienen, seg\u00fan sus funciones y en concordancia con los contratos de servicios que sus empresa firman con los Comit\u00e9s de Vigilancia. De esta forma, buscamos que los residentes est\u00e9n plenamente conscientes de\u00a0 sus obligaciones y\u00a0 siendo una manera para descargar en lo m\u00e1s que se pueda, a los Directores de las empresas de funciones operativas, para que se puedan dedicar a las labores propias de proyecci\u00f3n y de organizaci\u00f3n de las empresas administradoras de condominios.<\/p>\n
As\u00ed, iremos comentando cada una de las obligaciones del administrador, se\u00f1alando con precisi\u00f3n las tareas de control y el contenido de los reportes que surgen y a quien deben dirigir, en el cumplimiento de estas obligaciones legales: insistimos, algunas escapan a la funci\u00f3n de los residentes de las administradoras en los condominios; otras son responsabilidad de sus directivos.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n, las obligaciones del administrador de condominios; a saber:<\/p>\n
ART\u00cdCULO 36.- Corresponder\u00e1 al Administrador:<\/p>\n
I.- Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por el comit\u00e9 de vigilancia;<\/p>\n
TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n II.- Cuidar, vigilar y mantener en buen estado los bienes de uso com\u00fan del Condominio, instalaciones y los servicios comunes, as\u00ed como promover la integraci\u00f3n organizaci\u00f3n y desarrollo de la comunidad.<\/p>\n Entre los servicios comunes est\u00e1n comprendidos los que a su vez sean comunes con otros Condominios, como lo es en el caso de condominios maestros.<\/p>\n La prestaci\u00f3n de estos servicios y los problemas que surjan con motivo de la contig\u00fcidad del Condominio con otros, ser\u00e1n resueltos en las Asambleas correspondientes a cada Condominio, llevando cada Administrador la representaci\u00f3n de los Cond\u00f3minos respectivos ante la Junta General de Administradores en las que se acordar\u00e1n las instrucciones pertinentes para el Comit\u00e9 de Administraci\u00f3n General del Condominio Maestro;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n III.- Recabar y conservar, mientras dure su gesti\u00f3n, los libros y la documentaci\u00f3n relacionada con el Condominio, mismos que en todo tiempo podr\u00e1n ser consultados por los Cond\u00f3minos o sus representantes, haciendo entrega de ellos a las subsecuentes administraciones;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n IV.- Realizar todos los actos de administraci\u00f3n y conservaci\u00f3n que el Condominio requiera en sus \u00c1reas Comunes; as\u00ed como contratar el suministro de la energ\u00eda el\u00e9ctrica y otros bienes y servicios necesarios para las instalaciones y \u00c1reas Comunes, debi\u00e9ndose prorratear entre los Cond\u00f3minos, el importe del consumo del servicio o bien de que se trate en base al porcentaje del indiviso que les corresponde;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n V.- Realizar las obras necesarias en los t\u00e9rminos de la fracci\u00f3n I del art\u00edculo 26 de esta Ley;<\/p>\n Esta norma se\u00f1ala textualmente lo siguiente: \u00abPara las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observar\u00e1n las siguientes reglas: I.- Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservaci\u00f3n, y, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuar\u00e1n por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes de la administraci\u00f3n p\u00fablica, bastando la conformidad del comit\u00e9 de vigilancia, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administraci\u00f3n debiendo informar al respecto en la siguiente asamblea general. Cuando este fondo no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar\u00e1 a asamblea general, a fin de que, conforme lo prevenga el reglamento, resuelva lo conducente;\u00bb<\/strong><\/em><\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n VI.- Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que \u00e9sta designe a otra u otras personas para el efecto;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n VII.- Recaudar de los Cond\u00f3minos lo que a cada uno corresponda aportar para el fondo de mantenimiento y administraci\u00f3n y para el fondo de reserva, as\u00ed como cuotas extraordinarias. Para la recaudaci\u00f3n podr\u00e1 contratar, a nombre del Condominio, servicios bancarios, legales, de inversi\u00f3n y contables que autorice la Asamblea;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n VIII.- Efectuar los gastos de mantenimiento y administraci\u00f3n del Condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los t\u00e9rminos del Reglamento del Condominio;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n IX.- Otorgar recibo a nombre del Condominio o del Administrador que re\u00fana los requisitos que establece el art\u00edculo 29-A del C\u00f3digo Fiscal de la Federaci\u00f3n, a cada uno de los Cond\u00f3minos por las cuotas que aporten para el fondo de mantenimiento y administraci\u00f3n, as\u00ed como para el fondo de reserva u otro concepto; en estos recibos se expresar\u00e1n, en su caso, los saldos en liquidaci\u00f3n a cargo de cada cond\u00f3mino;<\/p>\n La norma del C\u00f3digo Fiscal de la Federaci\u00f3n dispone as\u00ed:<\/p>\n \u00abArt\u00edculo 29-A.\u00a0Los comprobantes a que se refiere el art\u00edculo 29 de este C\u00f3digo, adem\u00e1s de los requisitos que el mismo establece, deber\u00e1n reunir lo siguiente:<\/em><\/strong><\/p>\n I.- Contener impreso el nombre, denominaci\u00f3n o raz\u00f3n social, domicilio fiscal y clave del registro federal de contribuyente de quien los expida. Trat\u00e1ndose de contribuyentes que tengan m\u00e1s de un local o establecimiento, deber\u00e1n se\u00f1alar en los mismos el domicilio del local o establecimiento en el que se expidan los comprobantes.<\/em><\/strong><\/p>\n II.- Contener impreso el n\u00famero de folio.<\/em><\/strong><\/p>\n III.- Lugar y fecha de expedici\u00f3n.<\/em><\/strong><\/p>\n IV.- Clave del registro federal de contribuyentes de la persona a favor de quien expida.<\/em><\/strong><\/p>\n V.- Cantidad y clase de mercanc\u00edas o descripci\u00f3n del servicio que amparen.<\/em><\/strong><\/p>\n VI.- Valor unitario consignado en n\u00famero e importe total consignado en n\u00famero o letra, as\u00ed como el monto de los impuestos que en los t\u00e9rminos de las disposiciones fiscales deban trasladarse, desglosado por tasa de impuesto, en su caso.<\/em><\/strong><\/p>\n VII.- N\u00famero y fecha del documento aduanero, as\u00ed como la aduana por la cual se realiz\u00f3 la importaci\u00f3n, trat\u00e1ndose de ventas de primera mano de mercanc\u00edas de importaci\u00f3n.<\/em><\/strong><\/p>\n VIII.- Fecha de impresi\u00f3n\u00a0\u00a0y datos de identificaci\u00f3n del impresor autorizado.<\/em><\/strong><\/p>\n Trat\u00e1ndose de comprobantes que amparen la enajenaci\u00f3n de ganado, la reproducci\u00f3n del hierro de marcar de dicho ganado, siempre que se trate de aqu\u00e9l que deba ser marcado.<\/em><\/strong><\/p>\n Los comprobantes autorizados por el Servicio de Administraci\u00f3n Tributaria deber\u00e1n ser utilizados por el contribuyente, en un plazo m\u00e1ximo de dos a\u00f1os, dicho plazo podr\u00e1 prorrogarse cuando se cubran los requisitos que al efecto se\u00f1ale la autoridad fiscal de acuerdo a reglas de car\u00e1cter general que al efecto se expidan. La fecha de vigencia deber\u00e1 aparecer impresa en cada comprobante. Transcurrido dicho plazo se considerar\u00e1 que el comprobante quedar\u00e1 sin efectos para las deducciones o\u00a0acreditamientos\u00a0previstos en las Leyes fiscales.<\/em><\/strong><\/p>\n Los contribuyentes que realicen operaciones con el p\u00fablico en general, respecto de dichas operaciones deber\u00e1n expedir comprobantes simplificados en los t\u00e9rminos que se\u00f1ale el Reglamento de este C\u00f3digo. Dichos contribuyentes quedar\u00e1n liberados de esta obligaci\u00f3n cuando las operaciones con el p\u00fablico en general se realicen con un monedero electr\u00f3nico que re\u00fana los requisitos de control que para tal efecto establezca el Servicio de Administraci\u00f3n Tributaria mediante reglas de car\u00e1cter general\u00bb.<\/em><\/strong><\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n X.- Entregar de manera mensual, bimestral o cuando as\u00ed lo determine la Asamblea a cada cond\u00f3mino, recabando constancia de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:<\/p>\n a) Relaci\u00f3n pormenorizada de cobranza y de los gastos del mes o meses anteriores efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administraci\u00f3n;<\/p>\n b) Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes de cubrirse. El Administrador tendr\u00e1 a disposici\u00f3n de los Cond\u00f3minos que lo soliciten una relaci\u00f3n de los mismos en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aport\u00f3 tanto para el fondo de mantenimiento y administraci\u00f3n, como para el fondo de reserva, con expresi\u00f3n de saldos de cuotas pendientes de cubrirse;<\/p>\n c) Saldo del fondo de mantenimiento y administraci\u00f3n y fines para el que se destinar\u00e1 en el mes siguiente o, en su caso, monto y relaci\u00f3n de adeudos por cubrirse;<\/p>\n d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con menci\u00f3n de intereses, que obren en poder del Administrador;<\/p>\n e) La informaci\u00f3n antes se\u00f1alada deber\u00e1 ser enviada v\u00eda de mensajes de datos electr\u00f3nicos y comunicaciones de cond\u00f3minos extranjeros y nacionales, siempre que tal medio se someta a su interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n a los principios de neutralidad tecnol\u00f3gica, autonom\u00eda de la voluntad, compatibilidad internacional y equivalencia funcional del mensaje de datos en relaci\u00f3n con la informaci\u00f3n documentada en medios de comunicaci\u00f3n no electr\u00f3nicos que para tal efecto hayan se\u00f1alado a la administraci\u00f3n del condominio;<\/p>\n El cond\u00f3mino podr\u00e1 formular hasta antes de ser aprobado en su caso por la Asamblea, las observaciones u objeciones que considere pertinentes, en relaci\u00f3n a los documentos se\u00f1alados en el punto que antecede. Transcurrido dicho plazo se considera que est\u00e1 de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobaci\u00f3n de la asamblea, en los t\u00e9rminos de la fracci\u00f3n VII del art\u00edculo 31;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XI.- Convocar a asamblea de conformidad con lo dispuesto por los art\u00edculos 29 y 30 de esta Ley;<\/p>\n Veamos que dicen ambos art\u00edculos de la ley especial\u00a0 bajo estudio:<\/p>\n \u00abART\u00cdCULO 29.- En el procedimiento para la celebraci\u00f3n de las Asambleas seg\u00fan sea el caso, deber\u00e1n cumplirse las siguientes disposiciones:<\/strong><\/em><\/p>\n (REFORMADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)<\/strong><\/em><\/p>\n Cuando la asamblea se celebre en virtud de primera convocatoria, se requerir\u00e1 de un qu\u00f3rum de 75% del proindiviso del condominio; cuando se realice por segunda convocatoria, el qu\u00f3rum ser\u00e1 por lo menos del 51 % del proindiviso del condominio.<\/strong><\/em><\/p>\n En caso de tercera o ulterior convocatoria, la asamblea se declarar\u00e1 legalmente instalada con los Cond\u00f3minos que asistan y las resoluciones se tomar\u00e1n por mayor\u00eda de los presentes.<\/strong><\/em><\/p>\n ART\u00cdCULO 30.- Las convocatorias para la celebraci\u00f3n de Asambleas, deber\u00e1n cumplir con los siguientes requisitos:<\/strong><\/em><\/p>\n I.- La Convocatoria deber\u00e1 indicar el tipo de Asamblea de que se trate, lugar en donde se realizar\u00e1 dentro del Condominio, o en su caso el establecido por el Reglamento pero en ning\u00fan caso fuera del municipio en que se ubica el Condominio, as\u00ed como la fecha y hora en que se celebrar\u00e1, incluyendo el orden del d\u00eda y quien convoca; y<\/strong><\/em><\/p>\n II.- Entre la primera Convocatoria y la celebraci\u00f3n de la Asamblea, deber\u00e1 mediar el plazo m\u00ednimo que al efecto fije el Reglamento del Condominio o en su defecto, dicho plazo no ser\u00e1 menor de quince d\u00edas naturales. Entre la segunda convocatoria y la celebraci\u00f3n de la asamblea respectiva, deber\u00e1 mediar un plazo m\u00ednimo de 24 horas y entre la tercera o ulterior convocatoria, diez minutos de anticipaci\u00f3n.<\/strong><\/em><\/p>\n (DEROGADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)<\/strong><\/em><\/p>\n (REFORMADO, P.O. 22 DE MARZO DE 2011)<\/strong><\/em><\/p>\n Cuando un grupo de Cond\u00f3minos que detente por lo menos el 25% del indiviso del condominio hubiesen solicitado por escrito al Administrador la celebraci\u00f3n de una Asamblea dejando claramente especificados los temas y puntos a tratar, en el caso de que \u00e9ste no la hubiera convocado en los siguientes diez d\u00edas h\u00e1biles, podr\u00e1n acreditar el anterior extremo ante el Juez Civil de Primera Instancia o al Centro de Justicia Alternativa, a efecto de que \u00e9ste publique la Convocatoria mencionada, la cual no podr\u00e1 variar en los puntos previamente solicitados.<\/strong><\/em><\/p>\n Tambi\u00e9n el Comit\u00e9 de Vigilancia podr\u00e1 convocar a Asamblea, seg\u00fan lo previene el Art\u00edculo 40, fracci\u00f3n IX.<\/strong><\/em><\/p>\n En casos de suma urgencia, se convocar\u00e1 a asamblea con la anticipaci\u00f3n que las circunstancias lo exijan.<\/strong><\/em><\/p>\n Las determinaciones adoptadas por las Asambleas en los t\u00e9rminos de esta Ley, la Escritura Constitutiva, el Reglamento del Condominio y de las dem\u00e1s disposiciones legales aplicables, obligan a todos los Cond\u00f3minos, incluyendo a los ausentes y disidentes.<\/strong><\/em><\/p>\n III.- Los Cond\u00f3minos o sus representantes, ser\u00e1n notificados mediante la entrega en forma fehaciente, de la convocatoria respectiva, en la Unidad de Propiedad Exclusiva que le corresponda o mediante correo electr\u00f3nico que hayan indicado para tal efecto, debiendo quedar constancia de dicha notificaci\u00f3n en la administraci\u00f3n del Condominio.<\/strong><\/em><\/p>\n Adem\u00e1s, el convocante deber\u00e1 fijar la convocatoria en cinco o m\u00e1s lugares visibles del Condominio, o en los expresamente establecidos en el Reglamento, en la fecha en que se expida, debiendo levantar acta circunstanciada de lo anterior, firmada por la persona que convoca, por un miembro del comit\u00e9 de vigilancia y tres Cond\u00f3minos, o en su defecto levantar dicha acta circunstanciada ante la fe de notario p\u00fablico.\u00bb<\/strong><\/em><\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XII.- Exigir, con la representaci\u00f3n de los dem\u00e1s Cond\u00f3minos, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley y el Reglamento;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XIII.- Cuidar la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el Reglamento del Condominio y de la Escritura Constitutiva;<\/p>\n Esta norma no merece mayores comentarios por nuestra parte. Ya en el punto anterior expusimos con detalle el proceder del residente en el condominio.<\/p>\n XIV.- Inscribir la Escritura Constitutiva del r\u00e9gimen, as\u00ed como las escrituras de modificaciones al mismo, en el Registro P\u00fablico de la Propiedad;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XV.- En relaci\u00f3n con los bienes e intereses comunes del Condominio, el Administrador tendr\u00e1 facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administraci\u00f3n de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cl\u00e1usula especial conforme a la Ley, para articular y absolver posiciones, para formular denuncias y querellas, desistir y otorgar perd\u00f3n y nombrar abogados con las facultades espec\u00edficas que en cada caso se requieran.<\/p>\n De manera mancomunada con el Presidente del Comit\u00e9 de Vigilancia, aperturar cuentas de cheques, librar cheques y cuando as\u00ed lo acuerde la Asamblea, designar firmas autorizadas para el manejo de dichas cuentas;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XVI.- Cumplir con lo establecido en la Ley de Protecci\u00f3n Civil y en su Reglamento. Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el Administrador dentro de sus funciones y con base en la ley y el Reglamento del Condominio, ser\u00e1n obligatorias para todos los Cond\u00f3minos. La Asamblea, por la mayor\u00eda que fije el Reglamento del Condominio, podr\u00e1 modificar o revocar dichas medidas y disposiciones del Administrador;<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XVII.- Realizar las dem\u00e1s funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la Escritura Constitutiva, el Reglamento del Condominio la presente Ley, y dem\u00e1s disposiciones legales aplicables; e<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n XVIII.- Inscribir en el Registro P\u00fablico de la Propiedad y Comercio, su nombramiento como administrador del Condominio, en un lapso no mayor de 30 d\u00edas a la celebraci\u00f3n de la Asamblea en que fue designado, para lo cual deber\u00e1 acompa\u00f1ar copia certificada de identificaci\u00f3n oficial, curriculum vitae con el soporte documental que lo sustente, constancia de antecedentes no penales, as\u00ed como el acta de Asamblea firmada por los cond\u00f3minos, debidamente protocolizada ante la fe de notario p\u00fablico.<\/p>\n TAREAS DEL RESIDENTE U OPERADOR DEL CONDOMINIO:<\/strong><\/p>\n Lo anterior para los efectos de representaci\u00f3n ante los \u00f3rganos jurisdiccionales, administrativos y fiscales, de manera individual o mancomunada con otros profesionistas que hayan designado en la Asamblea o el acta constitutiva.<\/p>\n La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, M\u00e9xico se\u00f1ala las obligaciones expresas que tiene todo administrador de condominios. Mencionamos que se trata de la \u00faltima reforma publicada en el Peri\u00f3dico Oficial del Estado en fecha del 22 de marzo de 2011. 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