Siempre\nhemos dicho que el peor c\u00e1ncer que puede existir en un condominio es la mora de\nsus copropietarios en el pago de sus obligaciones mensuales; lo que no es otra\ncosa que el atraso en pagar oportunamente las planillas de liquidaci\u00f3n o recibo\nde gastos comunes, porque de su pago dependen la total y absoluta cobertura de\nlos bienes y servicios que se prestan en el condominio y que son los que le dan\nla calidad de vida a la comunidad de copropietarios. En un sistema dise\u00f1ado\ndonde la falta de pago de un solo copropietario genera un d\u00e9ficit que atenta\ncontra el dinero ahorrado en el fondo de reserva (y si es que lo hubiere) se\nhace imprescindible que todos los copropietarios tengan la conciencia de lo\nvital que resulta pagar a tiempo sus obligaciones.<\/p>\n\n\n\n
Los \ntres tipos de morosos m\u00e1s frecuentes detectados<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n A\nlo largo de nuestra actividad profesional en 21 a\u00f1os hemos podido observar y\nclasificar las conductas de los morosos que nos han permitido clasificarlos en\ntres categor\u00edas b\u00e1sicas. As\u00ed encontramos las siguientes: a)<\/strong> el moroso \u201cz\u00e1ngano o vivo criollo\u201d: se trata del propietario que\nse niega a pagar mostrando deliberadamente una conducta de querer aprovecharse\ndel pago de los dem\u00e1s y parte de la premisa: \u201cno pago porque no me da la gana\u201d\nNormalmente, en este grupo est\u00e1n los morosos quienes nunca han pagado y tienen\nenormes deudas con condominio. En s\u00edntesis, se observa un dolo, una intenci\u00f3n;\nuna ignorancia propia de quien escupe hacia arriba, sin darse cuenta que la\ngravedad har\u00e1 su trabajo trayendo para s\u00ed el producto de su brutalidad; b)<\/strong> luego, vemos al moroso \u201ccaprichoso\u201d:\nque presenta tambi\u00e9n una conducta intencional, pero que se dispara ante\ndeterminadas circunstancias que lo llevan a auto excluirse del pago. Es un\nmoroso sobrevenido; v\u00edctima de sus prejuicios o caprichos personales que cuando\nse hacen presentes de forma consciente o inconsciente, se abstiene de pagar, hasta que su yo interno logre vencer\nesas circunstancia para que asuma la conciencia de pagar; o en su defecto, lo\nimpulsan ya de manera definitiva hacia la categor\u00eda anteriormente indicada, la\ndel moroso \u201cz\u00e1ngano o vivo criollo\u201d. Un ejemplo de esta conducta ser\u00eda un\ncopropietario que se abstiene de pagar sus gastos comunes mensuales, porque le\ncae mal uno o varios miembros de la junta de condominio o el administrador del\nedificio y se impone la condici\u00f3n asimismo, de no hacer sus pagos mientras esa\no esas personas est\u00e9n en la junta; y c)<\/strong>\naqu\u00ed encontramos al moroso \u201chonesto\u201d, quien es el propietario que quiere pagar\ny cumplir oportunamente con sus obligaciones, pero no tiene suficientes\nrecursos para hacerlo por circunstancias que pueden ser perentorias o\ndefinitivas: se qued\u00f3 sin trabajo; est\u00e1 bajo un tratamiento m\u00e9dico costoso,\netc\u00e9tera, pero asume la actitud de dar la cara; de colaborar en gestiones y\ntr\u00e1mites con el condominio; firma el convenio de pago y hace lo imposible por\ncumplirlo; abona siempre a la cuenta del condominio cuando le entra dinero.\nEste tipo de morosos hay que observarlo bien en el tiempo, porque pudiera ser\nque si su mora se prolonga y deja de abonar, entrar\u00eda en una categor\u00eda nueva\nque pudi\u00e9ramos denominar \u201cmoroso definitivo\u201d.<\/p>\n\n\n\n Combatiendo la mora<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n La\n\u00fanica forma de abatir la mora en un condominio y que nosotros hemos comprobado\nen nuestro ejercicio profesional, es con la combinaci\u00f3n de dos pr\u00e1cticas\nsimult\u00e1neas por parte de la junta de condominio o del administrador: en primer\nlugar, estos \u00faltimos tienen que trabajar con eficiencia, eficacia y rindiendo\ncuentas de todo cuanto hagan. S\u00f3lo as\u00ed, lograr\u00e1n la confianza de la comunidad\nde copropietarios la cual podr\u00e1\ncomprobar en qu\u00e9 y c\u00f3mo se gasta o invierte el dinero, seg\u00fan el plan de trabajo\nque debe presentar. Y esta es una de las deficiencias observadas en las Juntas\ny administradores de condominios, quienes no presentan un plan de trabajo y su\nesquema de financiamiento, por lo que su gesti\u00f3n siempre arranca con un\ndescr\u00e9dito dif\u00edcil de rescatar en la improvisaci\u00f3n de sus actos.<\/p>\n\n\n\n En\nsegundo t\u00e9rmino, la junta de condominio tiene que demostrar su autoridad legal y establecer los criterios para\ndemandar masivamente a los propietarios en mora, autorizando al\nadministrador formalmente de acuerdo a\nlo establecido en el art\u00edculo 20, literal \u201ce\u201d de la Ley de Propiedad\nHorizontal. Vemos muchos condominios donde hay propietarios en mora que tienen\na\u00f1os por el simple hecho que jam\u00e1s nadie se ha preocupado por presionarlos\njudicialmente. Y si no se hace el seguimiento\na las acciones judiciales, no se obtendr\u00e1n los resultados para ir disminuyendo la mora del condominio.<\/p>\n\n\n\n Una realidad judicial<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n La\nv\u00eda judicial m\u00e1s efectiva para demandar a un propietario en mora y obligarlo a\npagar su deuda, viene se\u00f1alada por el art\u00edculo 630 del C\u00f3digo de Procedimiento\nCivil venezolano. Esta v\u00eda permite atacar preventivamente todo el patrimonio\ndel deudor mediante las medidas preventivas que se le pueden solicitar al juez,\ntales como: el embargo ejecutivo del apartamento o local al que se le atribuye\nla deuda y tambi\u00e9n, la prohibici\u00f3n de enajenar y gravar; siendo esta \u00faltima una\nherramienta para presionar econ\u00f3micamente al deudor porque le paraliza su\ncapital. Los recaudos para que el juez admita una demanda de esta naturaleza\nson los siguientes: a)<\/strong> la\nautorizaci\u00f3n dada por la junta de condominio al administrador, tal y como lo\nse\u00f1ala el art\u00edculo 20, literal \u201ce\u201d de la ley de propiedad horizontal; b)<\/strong> el instrumento poder dado por el\nadministrador al abogado, aunque tambi\u00e9n puede ser asistido; c)<\/strong> la copia certificada del documento\nde propiedad del deudor demandado; d) <\/strong>copia\ndel documento de condominio; e) las\nplanillas o recibos de gastos comunes. <\/strong>Pensamos que es necesario que los administradores de condominios est\u00e9n\nencima de la situaci\u00f3n de morosidad para advertirles oportunamente a las juntas\nde condominios para que les den las autorizaciones necesarias para demandar a\nlos propietarios morosos.<\/p>\n\n\n\n Los convenios de pago<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 1713 del C\u00f3digo Civil Venezolano es el que trae la figura del contrato de transacci\u00f3n extrajudicial (convenio de pago)\u00a0 y es el que da la posibilidad\u00a0 de prevenir y resolver cualquier eventual conflicto; entre ellos, el de la mora. Una vez que el administrador del condominio suscribe el contrato de transacci\u00f3n o convenio de pago con un moroso, se le da el car\u00e1cter de cosa\u00a0 juzgada al acuerdo; se impone un tratamiento especial a la deuda vencida y se podr\u00e1 pagar en partes, en los tiempos que se acuerden, junto a la totalidad de la cantidad de gastos comunes del mes en curso no vencida. As\u00ed se detiene la mora; el condominio aumenta su flujo de caja y el moroso puede pagar por partes.<\/p>\n\n\n\n Rafael \u00c1ngel Viso Ingenuo<\/p>\n\n\n\n Inpreabogado: 40.236<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La mora es uno de los grandes males del condominio por no decir el peor de todos; conduce a su ruina inexorablemente<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2875,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_kadence_starter_templates_imported_post":false,"_kad_post_transparent":"","_kad_post_title":"","_kad_post_layout":"","_kad_post_sidebar_id":"","_kad_post_content_style":"","_kad_post_vertical_padding":"","_kad_post_feature":"","_kad_post_feature_position":"","_kad_post_header":false,"_kad_post_footer":false,"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[304,651,865,875,1007],"class_list":["post-2874","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-procondotips","tag-como-erradicar-la-mora","tag-estrategia-de-cobranza","tag-la-junta-de-condominio-debe-dar-el-poder-para-demandar-al-moroso","tag-la-mora-es-la-ruina-del-condominio","tag-mora-en-el-condominio"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2874","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2874"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2874\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2874"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2874"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/procondominios.com.ve\/procondoblog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}